臺灣屏東地方法院民事判決 104年度訴字第13號原 告 楊慧玲訴訟代理人 柳聰賢律師被 告 黃麗惠訴訟代理人 蔡桓文律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國105 年5 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾貳萬肆仟捌佰元及自民國一百零三年十二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應將附表所示之土地及建物所有權狀交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾肆萬壹仟陸佰元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新臺幣貳佰伍拾貳萬肆仟捌佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣伍萬供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前以新臺幣壹拾伍萬元為原告供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
㈠、緣被告為智昇不動產有限公司、智昇貿易有限公司負責人，其夫蔣政良為現代地政聯盟、蔣政良地政士事務所負責人，從事法拍代標、仲介，分割、登記等相關代書作業，兩造則為朋友關係，原告於民國99年間委託被告代為標購屏東縣○鎮○○段○○○號農地（下稱第一案），同年6 月21日登記於原告名下，嗣原告委請被告尋找買主，並同意支付被告百分之4 之仲介費，經被告仲介出售予訴外人朱亭，於100 年10月27日簽訂買賣契約，買賣價金為新臺幣（下同）888 萬元，朱亭並將第一期價款388 萬元，含已交付被告之斡旋金50萬元）委請被告兌現支票後支付予原告，惟被告僅於100 年11月3 日匯款100 萬元予原告後，將餘款2,524,800 元侵吞入己（即338 萬元扣除仲介費35萬5200元），遲未將餘款交付原告，經原告向被告詢問其餘款項時，被告則以兩造為多年好友，等全部價款付清後再來結算、清算等語搪塞，原告信以為真，嗣朱亭陸續於100 年11月21日給付第二期款期間、101 年12月24日給付尾款200 萬元予原告，原告仍信任被告，繼續委託被告代標不動產。又原告另於99年11月間再委託被告代為標購屏東縣○○鎮○○○段○○段000 0000 0
000 地號土地及其地上建物4 分之1 部分（建物門牌號○○○鎮○○路○○○ 號，下稱第二案）、同段239 、260 、266、267 地號土地各485 分之78（下稱第三案），標得後分別於100 年1 月20日、101 年4 月16日登記在原告配偶吳鴻興名下，惟被告辦妥登記後，遲未交付上開土地之所有權狀，迭經催請交付權狀及返還土地價款2,524,800 元，被告均置之不理。
㈡、被告辯稱兩造間係合作關係，原告並簽有合作購不動產契約書（下稱系爭契約書）云云。惟原告並未簽署所謂合作契約書，查被告公司電腦內系爭契約書儲存修改日期為100 年3月15日，時值原告向恆春農會辦理土地抵押貸款之際（100年3 月17日放款），被告利用原告委託被告辦理貸款，簽立對保文件未加以檢視，將系爭契約書混入文件中，遮蓋文件上方，欺騙原告簽名，原告事後始察覺當日簽立之文件即為合作購不動產契約書，此為被告慣用之偽造文書詐騙手法，先後有多人受騙，模式雷同。再以系爭契約書並未約定兩造如何出資、如何經營共同事業，顯與合夥契約之要件不符，且原告於99年至101 年間委託被告代辦購買土地共三件，並分別於⑴99年2 月25日支付水泉段土地（第一案）購地款97萬元；⑵同年4 月21日支付購地款64萬元；同年4 月25日支付160 萬元；⑶同年10月21日支付被告水泉段土地之委任報酬10萬元及分割費用10萬元；同年11月2 日支付水泉段土地分割費用23萬元；⑷同年11月10日支付南灣路房屋（委辦第二件）之委任報酬10萬元及水泉段土地之分割費用26萬元；⑸同年12月28日支付南灣路房屋購屋款426,030 元；⑹101年3 月26日支付南灣路購路地款13萬元；⑺同年7 月18日支付被告委任報酬10萬元，有匯款記錄及被告員工吳金財親手書寫之字據為憑。是標購土地款項均由原告支付，被告尚且向原告收取各項規費、代辦費用、諮詢費、仲介費、律師費等，被告亦自承其並未出資，足見雙方間並無合作契約存在，也無合夥之事實，僅係單純委任被告及其夫代標、代辦登記等，兩造間並無合作購不動產契約關係存在。爰依民法第
179 條、第184 條第1 項、第541 條第1 項提起本件訴訟。並聲明：⑴被告應給付原告2,524,800 元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵被告應將附表所示之土地、建物所有權狀正本交還原告。⑶前二項聲明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告主張兩造為單純委任關係，惟兩造間於99年4 月至101年3 月間確有三件合作案，第一案為99年4 月22日開標之○○段00地號土地，第二案為99月11月28日開標之南灣路196號房屋，第三案為101 年3 月22日開標之鵝鑾鼻段二小段
239 地號（道路用地）。水泉段土地因系爭土地之共有人持分被法院拍賣，被告查出該地風景優美，有投資利潤，便主動找原告一同合作，簽立系爭合作契約書，被告於99年4 月14日得到土地共有人尤天賜同意出名登記，同年月22日借用尤天賜之名義，以320 萬8 千元標得水泉段土地，並於同年月27日支付尤天賜3 萬元之借名登記報酬，且為協助合作資金，由被告擔任原告之連帶保證人，向第一銀行潮州分行借款100 萬元，後續登記相關費用及律師費、裁判費皆由被告支付，嗣原告以要共同合作他案，須籌措資金，要求被告擔任連帶保證人，向枋寮土地銀行借款250 萬元。後尤天賜將水泉段土地過戶予原告，其間辦理分割，又借用尤天賜名義起訴以節省裁判費（因其持分較原告小），被告於99年7 月29日支付5 萬5 千元之律師費及裁判費，於分割訴訟審理期間，被告仲介訴外人朱亭以888 萬元成交水泉段土地，又因持分人袁戴色死亡，其繼承人袁世祥同意出售其持分（面積約400 平方公尺）予原告，原告同意多取得400 平方公尺之利潤一樣與被告均分，再由被告出面協調將多餘之土地出賣予朱亭，增購後之總價金為949 萬元，前金388 萬元之支票由原告自願交給被告，被告於100 年11月3 日匯款100 萬元予原告，朱亭於100 年11月15日支付第二期款300 萬元、尾款200 萬元及增購土地之61萬2400元，原告均已收到，惟10
1 年7 月19日分割完成後，原告遲不願給付被告尾款利潤，被告要求塗銷連帶保證人，亦遲遲不作回應。
㈡、原告主張支付予被告之購屋款及代辦費用，均為合作案支出之款項，編號⑷委任報酬10萬元及水泉段土地分割費用26萬元共36萬元，該筆款項因未標中水泉段土地其他持分及南灣
196 地號，故被告已將保證金140,030 元、83,030元、130,
000 元匯回原告開設之名揚企業公司及原告配偶吳鴻興；編號⑺購地款13萬元，為道路用地之合作第三案，係兩造談好以吳鴻興以共有人優先承買權購買，被告先於99年3 月21日先出資26,000元標得，原告才於同年3 月26日補足尾款13萬元；編號⑻委任報酬10萬元，係被告建議購買其他案件土地，因價錢無共識，原告同意由被告暫為保管，而合作第二、三案，原告均無支付任何費用，得標後因原告認為利潤過低而談判破裂。另關於水泉段土地利潤之分配概況，水泉段土地以888 萬元出售予朱亭，扣除被告於該合作案中共支出律師費、裁判費、登記費等共57萬8 千元及原告支付土地拍定價款320 萬8 千元再予均分後，每人利潤為254 萬7 千元，加回兩造各支出之成本後，原告應取得款項為575 萬5 千元，被告應取得款項為312 萬5 千元，而原告已收取600 萬元，被告僅收取288 萬元，尚有24萬5 千元未取得。本筆土地於交易期間又增購共有人袁世祥約400 平方公尺土地，並由被告協商出售予朱亭，成交價為61萬2400元，扣除成本24萬
5 千元後，兩造各應分得18萬3700元，惟該筆款項亦由原告收取，未拿出分配，原告尚積欠被告飛漁客棧三個月房租共15,000元，及訴外人蔣桂華之利息45,000元。綜上，原告尚欠被告48萬8700元未給付（計算式：24.5萬＋1.5 萬＋4.5萬＋18.37 萬＝48.87 萬）。
㈢、原告雖主張兩造之間為委任關係，且系爭契約書與合夥契約之要件不符等語。惟被告提出之系爭合作購不動產契約書，可證雙方為契約約定之合作關係，原告既不否認系爭契約書之簽名為真正，則對於簽署系爭契約書時不知是該契約書之主張，應負舉證責任以實其說。再者，兩造間既簽立系爭契約書，基於當事人契約自由、私法自治原則，除非系爭契約書有違反善良風俗或法律強制禁止規定，否則系爭契約書之具體內容於當事人間即生效力，不得捨系爭契約書之約定內容，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用，故雙方之間之法律關係應依系爭契約書之內容而定，而非比附合夥之規定。而依系爭契約書之前言所述：「雙方因合作投資不動產…並出資購買…等標的物…」，而第一條約定：「本標的物登記名義人為吳鴻興、楊慧玲…但標的物之出售、處理不動產、共有物分割、代收要約金及價金、委託乙方全權處理…」，足見雙方合作關係之方式為吳鴻興、楊慧玲負責出資及出名登記為不動產之名義人，後續之出售、處理不動產、共有物分割、代收要約金及價金則由被告處理，再由第一條關於被告負責處理之事務來看，雙方購買不動產之目的係在於將來轉售所得之價差，系爭合作案能取得之利益取決於被告能否尋得願意出更高價格之買家，並確保可以透過法院拍賣程序取得所有權，故被告確係以其仲介能力、勞務作為出資，且被告亦有提供金錢為出資，雖支出之數額與原告之金錢出資數額非達1 ：1 之程度，但系爭合作關係之利潤重點在於被告之仲介能力，系爭契約書第二條才會約定盈餘為平均分配，故原告既於系爭契約書上簽名，自應受契約拘束，不得見轉賣價高，即推翻契約之約定。又依系爭契約書第1 條後段、第4 條載明：「但標的物之出售、處理不動產、共有物分割、代收要約金及價金、委託乙方全權處理，甲方無條件全力配合」、「出售上開不動產時…需要甲方印章、字據或出面時，甲方不論何時，應無條件配合提供或出面，不得拒絕或要求任何補償。」，故原告對於上揭土地、建物之所有權狀，本有交付被告之義務，且被告對於上揭不動產出售、處理，原告亦有全力配合執行之義務，故被告為執行後續作業，自有持有該權狀之必要，原告訴請返還，並無理由。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利益之判決，願供擔保，請准為假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、99年2 月被告標購第一案農地，標得後，於同年6 月21日登記於原告名下，後以888 萬元出售予訴外人朱亭，於朱亭將第一期388 萬元價款交付被告兌現支票後支付原告，然被告僅匯100 萬元予原告。原告共交付被告43萬元。
㈡、被告確有標得第二案、第三案土地，標得後，上開土地分別於100 年1 月20日、101 年4 月16日登記在原告配偶吳鴻興名下，惟被告並未交付土地之所有權狀。
㈢、對所有匯款紀錄無意見。
四、本件爭點在於：
㈠、兩造間是否存有合作關係？有無簽立合作購買不動產契約書？或僅是單純委任關係？
㈡、匯款項目為何？支付買賣價金款項或是代辦費用抑或其他？
五、本院之判斷：按被告確實有為上揭第一案、第二案、第三案不動產之標購，為兩造所不爭執，自堪信實。本件所應審究者為被告所為上揭標購在兩造之間係何項法律關係？原告主張伊係委任被告代為標購上開第一案、第二案、第三案不動產，被告則辯稱雙方間係一合作關係，並以前詞置辯；按「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」、「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」、「受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。」、「受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息。」、「受任人因處理委任事務，負擔必要債務者，得請求委任人代其清償，未至清償期者，得請求委任人提出相當擔保。受任人處理委任事務，因非可歸責於自己之事由，致受損害者，得向委任人請求賠償。前項損害之發生，如別有應負責任之人時，委任人對於該應負責者，有求償權。」民法第528 條、第535 條、第541 條、第546 條分別定有明文；本件原告於被告標得第一案土地前後分別於⑴99年2 月25日支付第一案土地購地款97萬元；⑵同年4 月21日支付購地款64萬元；同年4 月25日支付160 萬元；⑶同年10月21日支付被告水泉段土地之委任報酬10萬元及分割費用10萬元；同年11月2 日支付水泉段土地分割費用23萬元，為兩造所不爭執，自堪信為真。雖被告辯稱兩造間係合作關係，然既稱合作，卻未見被告就本件標購案支出任何金錢，更自原告處取得報酬金及分割等費用，同年7 月18日支付被告委任報酬10萬元，有匯款記錄及被告員工吳金財親手書寫之字據為憑。是標購土地款項均由原告支付，被告尚且向原告收取各項規費、代辦費用、諮詢費、仲介費、律師費等，被告原先亦自承其並未出資（後改口稱有出資，惟未提出證明），足見雙方間並無合作契約存在，也無合夥之事實，僅係單純委任被告及其夫代標、代辦登記等，兩造間並無合作購不動產契約關係存在。雖被告辯稱依其提出之系爭合作購不動產契約書，可證雙方為契約約定之合作關係，原告既不否認系爭契約書之簽名為真正，則對於簽署系爭契約書時不知是該契約書之主張，應負舉證責任以實其說；惟查，依被告所提出之合作購不動產契約書（卷一第77頁）中載明，「第一條：本標的物，登記名義人吳鴻興、楊慧玲，為以上標的物之登記名義人，但標的物之出售、處理不動產、共有物分割、代收要約金及價金、委託乙方全權處理，甲方無條件全力配合執行。第二條；如標的物出售予第三人所得價金，扣除成本、必要稅費及其他執行費用，為分配盈餘，各50 %。第三條：甲方保證擔任合作期間代表人即（登記名義人），此標的物若需向銀行貸款抵押設定，需經乙方同意其貸款金額不得大於甲乙雙方所有股份百分之五十。若有以上上開之情事而損害合作利益之行為，用方願負一切民、刑事法律責任。第四條：甲、乙同意，出售上開不動產時，甲方應就讓與標的產權進行移轉登記，及各項名義變更過丘需要甲方印章、字據或出面時，甲方不論何時，應無條件配合提供或出面，不得拒絕或要求任何補償。第五條：甲方因本約為合作代表人登記，如有應納稅費或其他費用，由甲、乙雙方比例負擔之。」等情，依上揭條款觀之，僅見乙方（即本件被告黃麗惠，以下同）對甲方（即本件原告楊慧玲及其配偶吳鴻興，以下同）之約束，並未見乙方有任何義務，更未見甲、乙方有任何出資（第五條之繳納稅費或其他費用並非出資）約定，乙方在上揭各案均未為任何出資（被告自陳有出資然未提出任何出資證明，已如前述），竟可獲得扣除成本、必要稅費及其他執行費用後之一半盈餘，此顯非合作關係；抑有進者，其中第一條更明載「但標的物之出售、處理不動產、共有物分割、代收要約金及價金、委託乙方全權處理」，已明載為「委託」，愈證雙方間為委任契約；抑且本件契約竟無記載月、日，以被告從事多年不動產買賣加上其夫從事多年代書之經驗，如確係雙方明文約定，此顯不可能發生，被告更於本院104 年3 月17日審理時自承：「沒有時間的原因，是因為合作案第二個案子是99年11月28日標的，後來約一個月後簽署合作契約書，原本一個案子，後來增加為二個案子，所以我寫99年時，因為日期的部分，我記憶不好，所以只有填寫99年，說事後要補填，但後來忘了就沒有填了。契約書就是親簽了」（見卷一第91頁背面第22至26行），既係於第二案後一個月始簽訂所謂「合作購不動產契約書」，斯時被告就上述第一、二案並未為任何出資，就直接載明多分盈餘，益證被告是以欺瞞的方式誘騙原告及吳鴻興在合作購不動產契約書上簽名。是原告主張上揭書面「合作購不動產契約書」係「被告公司電腦內系爭契約書儲存修改日期為
100 年3 月15日，時值原告向恆春農會辦理土地抵押貸款之際（100 年3 月17日放款），被告利用原告委託被告辦理貸款，簽立對保文件未加以檢視，將系爭契約書混入文件中，遮蓋文件上方，欺騙原告簽名」，應非子虛。再者，被告實際上對原告收取土地開發諮詢費用16萬元、公關費用5 萬元、法院代標代辦費6 萬元及其他費用等項目（見卷一第177頁），越可證兩造就上開第一至第三案係委任關係。本件兩造間既屬委任關係，依首開說明，「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」、「受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。」、「受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息。」、「受任人因處理委任事務，負擔必要債務者，得請求委任人代其清償，未至清償期者，得請求委任人提出相當擔保。受任人處理委任事務，因非可歸責於自己之事由，致受損害者，得向委任人請求賠償。前項損害之發生，如別有應負責任之人時，委任人對於該應負責者，有求償權。」等，則原告依民法第541條第1 項提起本件訴訟，訴請⑴被告應給付原告2,524,800（3,880,000 減1,000,000 減355,200 ＝2,524,800 ）元及自起訴狀送達翌日103 年12月18日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵被告應將附表所示之土地、建物所有權狀正本交還原告，即無不合，應予准許。
六、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保請准為及免為假執行之宣告，均核無不合，茲各酌定擔保金額，予以准許。
七、至於被告於言詞辯論終結前，始提出原告與訴外人夏明宇、吳文銘間交易資料，因與本件訴訟無關，且係辯論終結前始提出，顯係意圖延滯訴訟，爰不予審酌；又被告所稱第二案、第三案之費用，被告並未以訴請求，亦不予審酌，均併予敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述與舉證，與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 5 月 26 日
民事第二庭 法 官 張世賢正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 27 日
書記官 鍾小屏