臺灣屏東地方法院民事判決 104年度訴字第283號原 告 羅苙瑜訴訟代理人 財團法人法律扶助基金會洪天慶律師被 告 林秋慧訴訟代理人 廖壽乾上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國104年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰壹拾伍萬玖仟元，及其中新臺幣貳佰壹拾萬元自民國一○二年十一月六日起至清償日止，其餘新臺幣伍萬玖仟元自民國一○四年七月十日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國102 年10月14日透過訴外人有巢氏房屋店長祝大衛之仲介以新臺幣（下同）2,100,000 元向被告買受坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地及其上同段120 建號建物即門牌號碼屏東縣佳冬鄉○○巷0 ○00號房屋（下稱系爭房屋），兩造並訂有買賣契約書（下稱系爭契約），伊於當日交付500,000 元定金予被告，剩餘款項則分別於102年10月24日、102 年11月5 日各交付1,400,000 元、200,00
0 元，伊於102 年11月5 日取得系爭房屋後為在一樓車庫經營家庭式理髮店，遂安裝加壓馬達、電熱水器、燈具、地板、窗簾、輕鋼架及落地窗並修補水槽、排水管、窗台及前門，共支出91,800元；另為增修廚房、區隔空間施作管路修改並將深水馬達地下化，計支出73,000元；又為居家環境之安全，於2 、3 樓露台安裝可開式防盜窗，支出42,000元，總計共支出206,800 元之必要及有益費用。嗣於103 年7 月間，因鄰居家中發生天花板水泥塊剝落情況，而系爭房屋為連棟式透天厝，伊擔心系爭房屋同為此情況，遂打開輕鋼架隔板查看，始發現系爭房屋亦有水泥塊剝落情況且鋼筋外露鏽蝕，經向祝大衛反應，兩造遂於103 年7 月28日訂立聲明書，協議由鑑定單位鑑定系爭房屋是否為海砂屋，伊遂於同日委由社團法人屏東縣建築師公會（下稱屏東縣建築師公會）為海砂屋之鑑定，經屏東縣建築師公會鑑定後，系爭房屋確為海砂屋，伊即於103 年11月21日以存證信函通知被告返還買賣價金，詎被告遲不返還且亦未出席調解致調解不成立，因被告所出賣之系爭房屋為海砂屋，是被告應負物之瑕疵擔保責任，故爰依民法第359 條規定解除系爭契約，系爭契約既已解除，被告即應將價金2,100,000 元及自受領價金時起算之利息與伊所支出之必要及有益費用206,800 元返還予伊。又兩造為確認系爭房屋是否為海砂屋，訂有聲明書，約定系爭房屋倘為海砂屋，被告即應給付鑑定費用59,000元，此部分亦為伊所受之損害，是一併請求被告給付，依民法第35
9 條、第259 條、第260 條、第233 條、系爭契約及聲明書約定之法律關係，請求擇一為原告有利之判決等語，並聲明：被告應給付原告2,365,800 元及其中2,100,000 元自102年11月6 日起至清償日止，其餘265,800 元自起訴狀繕本送達翌日即104 年7 月10日起至清償日止，均按週年利率5 ％計算之利息。
二、被告則以：對於系爭房屋經屏東縣建築師公會鑑定為海砂屋、原告整修房屋支出206,800 元與支出鑑定費用59,000元，不爭執。惟認原告整修一樓車庫為店面並將廚房推移至防火巷已違建築法規，且2 、3 樓所裝設之防盜窗不利逃生，故原告所支出206,800 元非必要及有益費用，被告不須返還；而鑑定費用部分，金額過高。另被告係於102 年11月5 日將系爭房屋交付原告，原告應從速檢查系爭房屋是否有瑕疵，惟其遲至103 年7 月15日始通知被告系爭房屋為海砂屋之瑕疵，嗣於104 年4 月13日提起本件訴訟，已逾6 個月除斥期間之規定，故原告解除權已消滅，不得解除系爭契約等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：
（一）原告於102 年10月14日以2,100,000 元向被告買受系爭房屋，原告於當日交付500,000 元定金予被告，剩餘款項則分別於102 年10月24日、102 年11月5 日各交付1,400,00
0 元、200,000 元。
（二）系爭房屋於102 年10月29日以買賣為原因移轉所有權登記予原告，被告並已於102 年11月5 日將系爭房屋交付予原告。
（三）原告為整修系爭房屋共支付206,800 元。
（四）原告有委由屏東縣建築師公會就系爭房屋為海砂屋之鑑定，共支付鑑定費用59,000元。
（五）系爭房屋經屏東縣建築師公會鑑定為海砂屋。
（六）原告於103 年11月21日寄發存證信函予被告請求返還價金。
四、本件爭點為：
（一）原告行使解除權是否罹於民法第365 條之規定？
（二）被告是否需返還買賣價金2,100,000 元予原告？
（三）原告整修系爭房屋所支付206,800 元是否為必要或有益費用？被告是否需返還？
（四）原告請求被告給付鑑定費用59,000元，有無理由？
五、本院得心證之理由：
（一）原告行使解除權是否罹於民法第365 條之規定？
1.按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第35
6 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於6 個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第356 條及第365 條分別定有明文。
2.原告主張被告係故意不告知瑕疵，自得於物之交付時起5年內解除系爭契約等語，被告則抗辯自買受系爭房屋後雖知悉天花板有剝落現象，惟有找人修補後居住2 年多都沒有剝落現象，非故意不告知瑕疵。又系爭房屋已於102 年11月5 日點交予原告，直到原告於103 年7 月15日通知被告系爭房屋為海砂屋，嗣於104 年4 月13日提起本件訴訟，故原告行使解除權已罹於民法第365 條之時效云云，經查原告因發現系爭房屋之天花板剝落，有海砂屋疑慮，故於103 年7 月28日兩造簽立聲明書尋求鑑定機關鑑定是否為海砂屋，嗣屏東縣建築師公會於103 年10月30日鑑定結果確認系爭房屋為海砂屋，原告即於103 年11月21日以存證信函通知被告等情，有聲明書、屏東縣建築師公會建築物現況鑑定報告書、郵局存證信函在卷可稽（見本院卷第
20、24至39、71至72頁），亦為兩造所不爭執，又被告自認於出賣系爭房屋前即知道天花板有剝落現象（見本院卷第69頁背面），參以系爭房屋於出賣前被告即將一、二、三樓樓版以輕鋼架遮掩，此有鑑定報告書所附現況照片在卷可參（見本院卷第30、31、35頁），再依上開現況照片所示，天花板確有大面積剝落現象，顯非於短期間內即能造成之剝落現象，堪認被告於出賣系爭房屋前以輕鋼架掩飾天花板剝落之現象，係故意不告知瑕疵，是被告辯稱經找人修補後居住2 年多都沒有剝落現象，顯不可採。被告因係故意不告知瑕疵，依民法第365 條第2 項之規定，即不適用6 個月除斥期間之規定，故原告以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，尚未逾越自物之交付時起5 年之除斥期間，自無罹於時效之情事，被告抗辯已逾6 個月除斥期間，尚非可採。
（二）被告是否需返還買賣價金2,100,000 元予原告？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項及第35
9 條分別定有明文。
2.查兩造於102 年10月14日簽立系爭契約，原告以買賣價金2,100,000 元向被告購買系爭房屋，原告於當日交付500,
000 元定金予被告，剩餘款項則分別於102 年10月24日、
102 年11月5 日各交付1,400,000 元、200,000 元，系爭房屋於102 年10月29日以買賣為原因移轉所有權登記予原告，被告並已於102 年11月5 日將系爭房屋交付予原告。
系爭房屋經屏東縣建築師公會鑑定為海砂屋後，原告於10
3 年11月21日寄發存證信函予被告等情，業據原告提出系爭契約書、華南商業銀行活期性存款存款匯款憑條收據、系爭房屋所有權狀、屏東縣建築師公會鑑定報告書、郵局存證信函（均影本）等為憑（見本院卷第11至14、24至39、71至72頁），亦為被告所不爭執，此部分之事實，堪信為真。又系爭房屋經屏東縣建築師公會鑑定，採氯離子含量取樣試驗，3 樓版氯離子含量0.590kg/m ，2 樓版氯離子含量1.385kg/m ，1 樓版氯離子含量2.239kg/m ，鑑定結果為：1.標的物其中1 、2 、3 層之樓版混凝土氯離子含量均大於國家標準，此部分為屬高氯離子混凝土建築物狀態（即海砂屋狀態）。2.其餘柱、樑之混凝土氯離子含量小於混凝土國家標準0.3kg/m3，此部分不屬於高氯離子混凝土建築物狀態（即非海砂屋），有屏東縣建築師公會建築物現況鑑定報告書附卷可稽（見本院卷第24至39頁），又系爭房屋之現況，於鑑定會勘時，亦經鑑定人拍照，有混凝土剝落、鋼筋鏽蝕之現象，此有上開鑑定報告書內照片4 張可資佐參（見本院卷第30至31、36頁），足見系爭房屋確為海砂屋，因氯離子含量過高之因素，已造成建物內部鋼筋銹蝕現象，對建築物之建築結構、安全性應會造成影響，而明顯減少系爭房屋所應具有之通常保護功能，且上述瑕疵問題普遍存在於系爭房屋1 、2 、3 層之樓版位置，並非僅存在於單一廳舍，混凝土氯離子含量超過國家標準值甚鉅，對於通常效用、經濟價值之影響顯非輕微，故有市場價值、居住品質均大幅降低之瑕疵存在，則原告以起訴狀繕本之送達向被告為解除契約之意思表示，依民法第359 條規定，自已生解除系爭契約之效力。
3.按契約解除時，當事人雙方負有回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第259 條第1 款、第2 款、第203 條分別定有明文。原告已於102 年11月5 日付清全部價金2,100,000 元，且系爭契約業經原告依法解除等情，已如上述，準此，原告依前揭規定請求被告返還其受領之上開買賣價金，及自受領後之102 年11月6 日起，按法定利率週年利率5％ 計算之利息，即屬有據，應予准許。
（三）原告整修系爭房屋所支付206,800 元是否為必要或有益費用？被告是否需返還？
1.按就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還，民法第259 條第5款固有明文，惟該條款所規定之費用，係指加諸返還之物客體本身所支出之費用而言，且依該條款請求者，須以他方受返還時所得利益為限度。
2.查原告主張因系爭房屋支出整修車庫、廚房及裝設防盜窗共206,800 元乙節，業據其提出估價單、請款單、免用統一發票收據等為證（見本院卷第15至19頁），固堪信實，被告對於原告支出該部分費用之事實，亦不爭執（見本院卷第63頁），惟被告辯以原告整修一樓車庫為店面並將廚房推移至防火巷已違反建築法規，且2 、3 樓所裝設之防盜窗不利逃生，被告亦不願收受等語。原告將原一樓車庫改建為家庭式理髮店，為原告所主張，且有照片1 張附卷可參（見本院卷80頁），則原告既係為自行經營理髮業而改建一樓車庫而支出91,800元，被告亦非從事理髮行業之人，要求被告承受此部分之利益，實強人所難，足認此部分之支出非被告受返還時所得利益。又原告於防火巷增建做為廚房使用，業據原告提出照片2 張（見本院卷第78頁），則依違章建築處理辦法第11條之1 規定「既存違章建築影響公共安全者，當地主管建築機關應訂定拆除計畫限期拆除；不影響公共安全者，由當地主管建築機關分類分期予以列管拆除。前項影響公共安全之範圍如下：…三、合法建築物水平增建違章建築，有下列情形之一者：（一）占用防火間隔。（二）占用防火巷。」，原告自行占用防火巷增建廚房，已屬違章建築，被告倘承受此部分，日後亦有遭主管機關拆除之風險，故原告此部分73,000元之支出要難認定係屬被告受返還時所得利益。至於原告於一、二樓增設之防盜窗，被告既已表明不願收受，且認不利逃生，足見防盜窗係為原告利益而支出，難認屬於有益費用或被告所得利益而應由被告返還。
3.從而，原告依民法第259 條第1 項第5 款規定，請求被告返還整修系爭房屋所支付206,800 元，為無理由，即不應准許。
（四）原告請求被告給付鑑定費用59,000元，有無理由？
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1 項定有明文。
2.查因系爭房屋有海砂屋疑慮，兩造遂於103 年7 月28日約定送國家認證合格之實驗室鑑定，對於鑑定結果產生之費用，屬實由被告負擔，反之由原告付檢驗費用等情，有聲明書1 紙在卷可稽（見本院卷第20頁），觀諸該聲明書有兩造簽名於上，亦為被告所不否認，僅抗辯應有較便宜之機關可鑑定云云（見本院卷第63頁），足見兩造就鑑定費用部分已達成合意，性質上係屬契約之法律關係，則原告依該聲明書之約定請求被告給付鑑定費用59,000元，自屬有據。被告雖抗辯鑑定費用過高云云，惟屏東縣建築師公會為合格之鑑定機構，被告亦未提出其他鑑定機關收費之相關佐證，是被告此部分之辯解，要非可採。是以，原告依該聲明書之約定請求被告給付鑑定費用59,000元，為有理由，應予准許。
3.按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233 條第1 項前段、第203 條、第22
9 條第1 項、第2 項分別定有明文。查原告對被告之請求給付鑑定費用之債權，未於聲明書上約定給付期限，核屬無確定期限之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任，而原告係以起訴狀繕本送達被告始為給付之催告，是原告主張請求被告給付鑑定費用59,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年7 月10日起（見本院卷第52頁）至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告請求被告給付2,159,000 元，及其中2,100,
000 元自102 年11月6 日起至清償日止，其餘59,000元自10
4 年7 月10日起至清償日止，均按週年利率5 ％計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 22 日
民事第三庭 法 官 王碩禧以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 23 日
書記官 許珍滋