臺灣屏東地方法院民事判決 104年度訴字第349號原 告 彭惠美訴訟代理人 李宏文律師複 代理 人 陳純青律師被 告 趙中平
趙文仁鄭明斌王文洋楊美娟上 一 人訴訟代理人 柯順義共 同訴訟代理人 張簡復中被 告 朱美妍上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105 年2 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地如附圖所示編號111 ⑵部分面積一二‧九五平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自民國一０四年四月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣貳佰陸拾玖元。
被告己○○應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地如附圖所示編號111 ⑶部分面積二一‧０五平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自民國一０四年四月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣肆佰叁拾柒元。
被告庚○○應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地如附圖所示編號111 ⑷部分面積二０‧八五平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自民國一０四年四月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣肆佰叁拾叁元。
被告王文洋應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地如附圖所示編號111 ⑸部分面積二八‧五三平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自民國一０四年四月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣伍佰玖拾貳元。
被告辛○○應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地如附圖所示編號108 ⑴部分面積０‧二平方公尺及編號111 ⑹部分面積一０四‧一平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自民國一０四年四月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣貳仟壹佰陸拾叁元。
被告戊○○應將系爭一一一地號土地如附圖所示編號111 ⑻部分面積一四‧四三平方公尺及編號111 ⑼部分面積七六‧一二平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自民國一０四年四月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣壹仟捌佰柒拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔百分之五，由被告己○○負擔百分之八，由被告庚○○負擔百分之七，由被告王文洋負擔百分之十，由被告辛○○負擔百分之三十七，餘由被告戊○○負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹佰玖拾伍萬捌仟零貳拾柒元供擔保後，得假執行；但被告甲○○、己○○、庚○○、王文洋、辛○○、戊○○如分別以新台幣貳拾柒萬叁仟肆佰陸拾伍元、肆拾肆萬肆仟伍佰壹拾貳元、肆拾肆萬零貳佰捌拾玖元、陸拾萬貳仟肆佰陸拾捌元、貳佰貳拾萬壹仟貳佰零壹元及壹佰玖拾壹萬貳仟壹佰肆拾肆元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴原列丙○○、丁○○為被告，請求丙○○、丁○○分別將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地如附圖所示編號111 ⑸部分面積28.53 平方公尺及編號111 ⑼部分面積76.12 平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並償還不當得利；請求被告辛○○將上開土地如附圖所示編號111⑹部分面積104.1 平方公尺上之建物拆除，並償還不當得利。嗣原告發現丙○○已於起訴前之民國103 年11月15日死亡、如附圖所示編號⑼部分土地上建物之事實上處分權人為被告戊○○（起訴時原即列為被告）及被告辛○○之上開建物另無權占用同段108 地號土地如附圖所示編號108 ⑴部分面積0.2 平方公尺，於訴狀送達後，追加繼承丙○○所遺上開建物之王文洋（丙○○之子）為被告，改為請求：㈠被告王文洋將系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑸部分面積28.53 平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並自104 年
4 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告987 元。㈡被告辛○○將系爭111 、108 地號土地如附圖所示編號10
8 ⑴部分面積0.2 平方公尺及編號111 ⑹面積104.1 平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並自104 年4 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告3,605 元。㈢被告戊○○將系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑻面積14.43平方公尺及編號111 ⑼部分面積76.12 平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並自104 年4 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告3,131 元。原告所為訴之變更、追加，其變更、追加前後所為請求，均係基於同一土地遭占用事件所衍生，各請求利益之主張在社會生活上可認為相同，且原請求之訴訟及證據資料得於後請求之審理予以利用，堪認其請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款規定，於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○號土地（重測○○○鄉○○段431-2 、431 地號土地，以下合稱系爭土地）原均係訴外人鄭崇彬、鄭崇聲、鄭明仁、鄭美惠、鄭崇丕、鄭駿源、鄭宗明、洪鄭秀、鄭明香、鄭培業、鄭劦宏、洪玉琳、鄭蓮芬（下稱鄭崇彬等13人）所共有，被告己○○、庚○○、辛○○、戊○○及訴外人乙○○（被告甲○○之夫）、丙○○、丁○○（被告戊○○夫柯彥宏之父）就系爭土地向鄭崇彬等13人承租系爭土地，約定租賃期間自103年1 月1 日起至103 年12月31日止，是上開租約至103 年12月31日已屆至，依約被告應如期遷還系爭土地，鄭崇彬亦早於103 年12月22日租期屆滿前，即代理其餘共有人，寄發存證信函通知承租人不再續租，請其等於104 年1 月31日前拆除建物並返還土地，惟期限屆滿後迄今，其等仍置之不理，伊於104 年2 月9 日向鄭崇彬等13人購得系爭土地，並於同年3 月9 日辦畢所有權移轉登記而取得所有權，則伊自得依民法第767 條第1 項規定，請求被告甲○○將李進登（其夫乙○○之父）所贈如附圖所示編號115 ⑵部分面積12.95 平方公尺上之建物拆除；被告己○○將其父趙不諂所遺如附圖所示編號115 ⑶部分面積21.05 平方公尺上之建物拆除；被告庚○○將其父趙不諂所遺如附圖所示編號115 ⑷部分面積
20.85 平方公尺上之建物拆除；被告王文洋將丙○○所遺如附圖所示編號115 ⑸部分面積28.53 平方公尺上之建物拆除；被告辛○○將其父鄭為所遺如附圖所示編號108 ⑴部分面積0.2 平方公尺及編號115 ⑹部分面積104.1 平方公尺上之建物拆除；被告戊○○將訴外人陳天從所贈如附圖所示編號
111 ⑻面積14.43 平方公尺及編號111 ⑼部分面積76.12 平方公尺上之建物拆除，將土地返還予伊。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。被告無權占有伊所有系爭土地，乃無法律上之原因而受利益，致伊受損害，則伊自得依不當得利之規定，請求被告償還其價額，並按系爭108 、111 地號土地104 年度申報地價（每平方公尺2,769 元及4,150 元）年息百分之10為請求。依此，被告甲○○占用系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑵部分面積12.95 平方公尺，伊得請求其自104 年4 月1 日起至返還土地之日止，按月給付伊448 元（計算式：12.95 ×4150×10％÷12＝448 ，未滿1 元部分四捨五入，下同）；被告己○○占用系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑶部分面積21.05 平方公尺，伊得請求其自104 年4 月1 日起至返還土地之日止，按月給付伊728 元（計算式：21.05 ×4150×10％÷12＝728 ）；被告庚○○占用系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑷部分面積20.85 平方公尺，伊得請求其自104 年4 月1 日起至返還土地之日止，按月給付伊721 元（計算式：20.85 ×4150×10％÷12＝721 ）；被告王文洋占用系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑸部分面積28.5
3 平方公尺，伊得請求其自104 年4 月1 日起至返還土地之日止，按月給付伊987 元（計算式：28.53 ×4150×10％÷12＝987 ）；被告辛○○占用系爭108 、111 地號土地如附圖所示編號108 ⑴部分面積0.2 平方公尺及編號111 ⑹面積
104.1 平方公尺，伊得請求其自104 年4 月1 日起至返還土地之日止，按月給付伊3,605 元（計算式：〈104.1 ×4150＋0.2 ×2769〉×10％÷12＝3605）；被告戊○○占用系爭
111 地號土地如附圖所示編號111 ⑻面積14.43 平方公尺及編號111 ⑼部分面積76.12 平方公尺（合計90.55 平方公尺），伊得請求其自104 年4 月1 日起至返還土地之日止，按月給付伊3,131 元（計算式：90.55 ×4150×10％÷12＝3131，未滿1 元部分捨去）等情，並聲明：㈠被告甲○○應將系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑵部分面積12.95 平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自104 年4 月
1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告448 元。㈡被告己○○應將系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑶部分面積21.05 平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自104 年4 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告
728 元。㈢被告庚○○應將系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑷部分面積20.85 平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自104 年4 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告721 元。㈣被告王文洋應將系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑸部分面積28.53 平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自104 年4 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告987 元。㈤被告辛○○應將系爭
111 、108 地號土地如附圖所示編號108 ⑴部分面積0.2 平方公尺及編號111 ⑹面積104.1 平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自104 年4 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告3,605 元。㈥被告戊○○應將系爭111地號土地如附圖所示編號111 ⑻面積14.43 平方公尺及編號
111 ⑼部分面積76.12 平方公尺上之建物拆除，將土地返還原告，並應自104 年4 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告3,131 元。㈦原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭土地上之建物原本均係因訂立租用基地建築房屋之租約而興建，並未定有租賃之期限，嗣經雙方協議租金隨公告地價調整，始改簽訂1 年期之租約，是伊等與鄭崇彬等13人簽訂之土地租賃契約書第7 條記載：「租賃關係屆滿，若不續約，租賃關係自然消滅，出租人收回租賃物不作任何補償」等語，意指租期屆滿時，伊等有片面續約之權利，若伊等願續約，縱鄭崇彬等13人表示反對之意思，租賃自仍視為以不定期限繼續契約，故鄭崇彬雖代理其餘共有人寄發存證信函，請求伊等返還系爭土地，然伊等隨即向其表示欲繼續承租，並繼續使用系爭土地，則上開租賃契約已轉換為以不定期限繼續租賃，嗣鄭崇彬等13人雖將系爭土地所有權讓與原告，依民法第425 條第1 項規定，原告應承受上開租賃契約，於合法終止租賃關係前，不得主張伊等之房屋無權占有系爭土地。又鄭崇彬等13人未通知伊等行使優先購買權，即將系爭土地出售予原告，並於104 年3 月9 日辦理所有權移轉登記完畢，依民法第426 條之2 第3 項及土地法第
104 條第2 項規定，上開買賣契約及所有權移轉登記，均不得對抗伊等，伊等自得主張該等買賣無效及塗銷登記，並得就鄭崇彬等13人出售系爭土地予原告之買賣契約，行使優先購買權，請求與鄭崇彬等13人訂立買賣契約，不因系爭土地所有權已移轉而有異，是原告既未合法取得系爭土地所有權，其請求伊等拆屋還地，非有理由，其依不當得利之規定，請求伊等償還其價額，亦非有理由。其次，縱使原告得依不當得利之規定，請求伊等償還價額，其依系爭土地申報地價年息10％計算，亦屬過高等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、經查：系爭土地原均屬鄭崇彬等13人所共有，系爭土地上之建物原均係因租用基地建築房屋之口頭租約而興建，被告基於該租約，分別占有系爭土地並為使用收益，嗣鄭崇彬等13人於102 年12月3 日，由鄭崇彬代理其餘共有人與被告己○○、庚○○、辛○○、戊○○及乙○○、丙○○、丁○○就系爭土地簽立書面租約，租賃期間均自103 年1 月1 日起至
103 年12月31日止，鄭崇彬於租期屆滿前之103 年12月22日代理其餘共有人，寄發存證信函通知承租人，請其等於104年1 月31日前拆除建物及返還土地，原告於104 年2 月9 日向鄭崇彬等13人購得系爭土地，並於同年3 月9 日辦畢所有權移轉登記而取得所有權。又系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑵部分面積12.95 平方公尺上，有被告甲○○受贈取得事實上處分權之未辦保存登記建物（門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路○ 段○○○ 號）；系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑶部分面積21.05 平方公尺上，有趙不諂所遺由被告己○○繼承取得事實上處分權之未辦保存登記建物（門牌號碼同路段117 號）；系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑷部分面積20.85 平方公尺上，有趙不諂所遺由被告庚○○繼承取得事實上處分權之未辦保存登記建物（門牌號碼同路段115 號）；系爭111 地號土地如附圖所示編號111⑸部分面積28.53 平方公尺上，有丙○○所遺由被告王文洋繼承取得事實上處分權之未辦保存登記建物（門牌號碼同路段113 號）；系爭108 、111 地號土地如附圖所示編號111
⑹、108 ⑴部分面積各104.10、0.2 平方公尺上，有鄭為所遺由被告辛○○繼承取得事實上處分權之未辦保存登記建物（門牌號碼同路段121 巷5 、7 號）；系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑻、111 ⑼部分面積各14.43 、76.12 平方公尺上，有被告戊○○受贈取得事實上處分權之未辦保存登記建物（無門牌及門牌號碼同上村元泰街96巷25號）各事實，為兩造所不爭執，並有地籍圖謄本、土地登記謄本、土地租賃契約書、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、照片、房屋稅105 年課稅明細表、公證書及不動產買賣契約書附卷可稽（見本院卷一第8 、11至42、122 、123 、125 至
139 、180 至182 頁，卷二第54至71頁），復經本院會同屏東縣屏東地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷一第147 、196 頁），堪信為實在。
五、兩造之爭點：㈠被告是否有占用系爭土地之合法權源，倘無，原告請求被告拆除建物並返還土地，是否有理由？㈡原告依不當得利規定請求被告償還之價額，以多少數額為相當？茲分別論述如下：
㈠、本件被告雖抗辯依土地租賃契約書第7 條約定，租期屆滿時，其等有片面續約之權利，其等已於租期屆滿後隨即向鄭崇彬表示欲續租，並繼續使用系爭土地，租賃已視為以不定期限繼續契約云云，惟此為原告所否認，經查：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法
第450 條第1 項定有明文；又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第451 條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276 號判例意旨參照）。
查被告與鄭崇彬等13人所簽訂之土地租賃契約書第7 條係約定：「租賃關係屆滿，若不續約，租賃關係自然消滅，出租人收回租賃物不作任何補償。」（見本院卷一第15至21頁）。已明文約定：「若不續約，租賃關係自然消滅，出租人收回租賃物不作任何補償。」既云：若不續約，租賃關係自然消滅，依其所載語意觀之，與「續租應另訂契約」之意，似無二致。故被告抗辯：依伊等與鄭崇彬等13人簽訂之土地租賃契約書第7 條」規定，其等有片面續約之權利云云，並無可採。又依上開租約第7 條約定，可知雙方於訂約之際，已明文約定排除民法第451 條規定之適用，亦即本件租約，於租期屆滿後，除租約雙方另行達成續訂租約之合意外，不因承租人仍為租賃物之使用收益，出租人不即表示反對之意思，即發生以不定期限繼續租賃契約之法律上效果，而按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1 項定有明文，觀諸鄭崇彬已於103 年12月22日代理其餘共有人寄發存證信函，略謂：「查出租人目前就上開出租土地，另有規劃用途，確定於103 年12月31日租期屆滿後，即不再續租。」足見鄭崇彬等13人與承租人間就系爭土地並未有達成續訂租約之合意至明，是以，按上開租約第7 條約定，本件租約已發生阻止續約之效力，承租人向鄭崇彬等13人承租系爭土地，於租賃契約期限屆滿時，雙方之租賃關係即確定歸於消滅。又縱認上開約定無法解釋為事先排除民法第451 條規定之適用，然鄭崇彬既已於租賃期限屆滿前，寄發存證信函通知不再續租，則無可能因鄭崇彬等13人默示更新系爭土地租賃契約而變更為不定期租賃契約至明。故被告抗辯：上開租賃契約租期屆滿後，業已變更為不定期租賃契約云云，亦無可取。
⒉依上所述，上開土地租賃契約書已明文約定阻止發生以不定
期限繼續租賃契約之效力。而該租賃契約書所約定之租期至
103 年12月31日屆滿後，復未經出租人即鄭崇彬等13人同意繼續出租予承租人，是被告自是時起，就系爭土地即無法以承租權作為占有之合法權源。嗣鄭崇彬等13人於104 年2 月
9 日，出售系爭土地予原告時，被告均已非系爭土地之承租人，自不得依民法第425 條第1 項規定，主張租賃契約對原告仍繼續存在，而有繼續使用系爭土地之正當權源，亦不得依土地法第104 條第1 項前段及民法第426 條之2 第1 項前段規定，主張其有依同樣條件優先購買系爭土地之權利。故原告依民法第767 條第1 項規定，訴請被告分別將占用系爭土地之房屋拆除並將占用土地返還予其，核屬有據，應予准許。
㈡、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條及第181 條定有明文。本件被告無法律上之原因，占有系爭108 、111 地號土地，受有使用收益之利益，致原告受損害，且被告所受利益依其性質不能返還，則原告依不當得利之規定，請求被告償還其價額，於法自無不合（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查系爭108 、111 地號土地申報地價自102 年1 月起分別為每平方公尺2,769 元及4,150 元，且系爭111 地號土地北邊臨屏東縣○○鄉○○路○ 段道路，周圍商業活動繁榮，可以省道台27線公路通往潮州，步行萬丹國小僅須約10分鐘，系爭108 地號土地則位於系爭111 地號土地東南邊，可見系爭土地所在均屬較為繁榮之地段等情，有地籍圖謄本及土地登記謄本附卷可稽（見本院卷一第5 、11至14頁），並經本院到場勘驗屬實，製有勘驗測量筆錄在卷足憑（見本院卷一第147 頁）。原告雖請求被告按申報地價年息10％償還不當得利之價額，然本院斟酌系爭土地之使用現況及其繁榮程度，認其請求數額尚屬過高，應以申報地價年息6 ％計算較為相當，原告主張按申報地價年息10％計算，尚無足取。依此，被告甲○○占用系爭111 地號土地如附圖所示編號
111 ⑵部分面積12.95 平方公尺，其應按月償還原告之不當得利價額即為269 元（12.95 ×4150×6 ％÷12＝269 ）；被告己○○占用系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑶部分面積21.05 平方公尺，其應按月償還原告之不當得利價額即為437 元（21.05 ×4150×6 ％÷12＝437 ）；被告庚○○占用系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑷部分面積20.85 平方公尺，其應按月償還原告之不當得利價額即為433元（20.85 ×4150×6 ％÷12＝433 ）；被告王文洋占用系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑸部分面積28.53 平方公尺，其應按月償還原告之不當得利價額即為592 元（28.5
3 ×4150×6 ％÷12＝592 ）；被告辛○○占用系爭108 、
111 地號土地如附圖所示編號108 ⑴部分面積0.2 平方公尺及編號111 ⑹面積104.1 平方公尺，其應按月償還原告之不當得利價額即為2,163 元（〈104.1 ×4150＋0.2 ×2769〉×6 ％÷12＝2163）；被告戊○○占用系爭111 地號土地如附圖所示編號111 ⑻面積14.43 平方公尺及編號111 ⑼部分面積76.12 平方公尺（合計90.55 平方公尺），其應按月償還原告之不當得利價額即為1,879 元（90.55 ×4150×6 ％÷12＝1879）。
六、綜上所述，本件原告依民法第767 條第1 項及不當得利之規定，請求判決如其聲明㈠至㈥所示，於如主文第1 至6 項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分，兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書、第390 條第2 項、第
392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 3 月 9 日
民事第二庭 法 官 謝濰仲正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 14 日
書記官 邱淑婷