臺灣屏東地方法院民事判決 104年度訴字第469號原 告 張嘉英訴訟代理人 黃見志律師被 告 歐沛岑訴訟代理人 柳聰賢律師上列當事人間請求回復原狀（給付違約金）事件，本院於民國
104 年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國104 年3 月3 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊向被告買受坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○○○號土地全部，約定價金為新臺幣（下同）1050萬元，簽約當日給付定金10萬元，再於同年3 月23日將50萬元價款匯入被告之帳戶。詎被告竟未依約於同年3 月20日以前提出該土地農用證明，故被告已經違約，依系爭契約書第
5 條之約定「視為不賣」，可見系爭契約已無效，且依約被告應將已收價款共60萬元加倍計120 萬元賠償予伊。為此，依系爭契約書第5 條規定，訴請被告給付原告120 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告給付50萬元價金係在104 年3 月23日，已違反系爭契約書第2 條之⑵款，應於同年3 月20日以前付款之約定，且此後其餘各筆未付價款又均未依約於同年4 月15日以前付清，為此伊已經委由律師函催原告履行未果，即行解除之，伊自得依約沒收其已支付之60萬元。再者，伊之該土地農用證明雖未依約於同年3 月20日以前提出，但該約定非絕對定期行為，而該土地之農用證明書，亦早獲主管機關核發置於尤勝雄代書處，是原告未前往拿取，加上該土地亦於
104 年5 月7 日已由屏東縣恆春地政事務所完成鑑界在案，實因原告拒絕後續之價金支付致系爭契約履行無著，故其主張解除契約，要伊加倍返還價款，違反誠信，自無理由。聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、不爭執事實：兩造於104 年3 月3 日簽訂系爭契約（卷6-8 頁），被告將其所有坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○○○號土地，以總價金1050萬元出售予原告。簽約當日原告給付被告定金10萬元，再於同年3 月23日給付50萬元，合計給付被告60萬元。
四、本院判斷：原告主張被告違反系爭契約書第2 條之⑵，亦即未於104 年
3 月20日前出具該土地農用證明之規定，已經違約在先，則依同法第5 條規定「視為不賣」，自應將收自原告給付之定金共60萬元（10+50 ）加倍共120 萬元賠償給原告。惟查：
㈠系爭契約書相關規定如下：
第2 條規定，價款給付之方式（卷6 頁）：
⑴民國104.03.03 乙方（原告）以新台幣壹拾萬元整現金為
定金給付甲方（被告），而甲方已將該定金如數領訖是實。
⑵農用證明核發後（104.03.20 以前），乙方應再給付甲方新台幣伍拾萬元。
⑶完稅後移送地政機關登記前，乙方應再給付甲方新台幣玖拾萬元。
⑷不動產移轉登記、鑑界及設定完成後，乙方應再給付甲方尾款新台幣玖佰萬元（貸款給付）。
⑸倘若貸款金額不足新台幣玖佰萬元，乙方應於104.04.15以前補足差額。
第5 條規定，甲方違背本契約各條所定意旨者「視為不賣」，應將已收價款金額加壹倍賠償予乙方；而乙方違背本契約各條所定意旨者「視為不買」，甲方得沒收已給付之全部價款。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所規定。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。本件由上揭相關規定，可知系爭契約在於該土地之買賣，及階段性價金分期支付，以及違反各階段日期支付之違約效果如何賠償等要節進行議訂。解讀其中關於價款日期給付及違約效果之約定，應認為原告於給付10萬元之買賣定金後，接著被告確有應於104 年3 月20日前提出該土地農用證明之義務，而於完成此義務後，原告始有再給付50萬元予被告之相對義務。然本件被告未按時於104 年3 月20日前提出農用證明，並無爭執，因此原告本無相應給付50萬元價金之義務，卻於之後同年3 月23日自願依約匯款50萬元價金予被告，此舉就買賣契約之分期支付約定及違約效果意義而言，應該認為原告已容許被告可延後提出該土地之農用證明，等同放棄主張系爭契約因此點違約而約定「視為不賣」之效果。申言之，此所謂「視為不賣」之效果，非法定而係約定事由，得主張者為該土地買方之原告莫屬，而非不待主張，一遇此點違約情形，依法即視系爭契約從此當然無效（或解除）。應當如此解釋，始不悖於系爭契約關於視為不賣規定之真意在於保護買方之原告，而無違於買受人原告再給付50萬元價金之初衷，並符誠信原則；否則無從解釋被告既已違約，而在原告有權主張視為不賣效果之情況下，原告卻自願再給付50萬元價金給付被告後，隨反要令被告負加一倍即
100 萬元之違約賠償責任規定的契約道理何在，誠難以符合一般人經驗法則，當有違契約之公平，不待言自明。
㈢要之，原告於被告未按時提出該土地農用證明前，既自願階
段性履行支付價金50萬元義務，則於系爭契約解釋上，後續除非原告另限期令被告提出農用證明，並表示逾期即解除兩造間系爭契約之意思表示，用以再訂明被告應負限期提出之義務，不然在此前仍不能逕以被告已違約為由，要主張系爭契約已生所謂「視為不賣」之無效效力，進而令被告加倍負賠償違約之責任。原告未明所以，於104 年3 月23日給付50萬元價金後，在本院提出其於104 年4 月16日給被告之存證信函（卷59-61 頁），內載以被告未依約於104 年3 月20日前提出該土地農用證明為由，認為系爭契約已無效，進而要訴請被告負加倍賠償120 萬元之違約金責任，於契約履行之解釋不合，自不可採。
㈣附帶說明：
由於被告申請農用證明已於104 年4 月24日核發（卷42頁），並已對該土地申請複丈，且經地政機關通知於同年5 月7日鑑界（卷43頁通知書）在案，依前所述，在原告未另對被告責以限期履行提出農用證明之義務前，此時系爭契約已進行之第2 條付款之⑶、⑷支付階段，並非無效（或解除），原告自有依約支付各期款之義務；如不履行，被告是否仍要與原告續行系爭契約之買賣而請求清償未付之尾款，或者依法解除系爭契約（卷30-34 頁存證信函及郵件回執）等情，因已與原告請求為無理由之本件論斷無關，自不再贅述。
五、綜上，原告主張被告未按時提出該土地農用證明，早已違約而「視為不賣」即無效，因此依約請求被告加倍賠償120 萬元違約金及法定遲延利息，於法不合，為無理由，應予駁回；另原告假執行宣告之聲請，因訴之駁回而失所依附，自應併駁回之。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 藍家慶正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
書記官 郭松菊