臺灣屏東地方法院民事判決 104年度訴字第711號原 告 彭惠美訴訟代理人 李宏文律師被 告 葉坤榮訴訟代理人 王建宏律師被 告 洪錦良上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告葉坤榮應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地如附圖所示編號G 部分面積十一‧六八平方公尺之鐵架及編號H 部分面積十一‧九六平方公尺之雞舍拆除，並將上開土地及同地號土地如附圖所示編號I 部分面積六‧六一平方公尺、同段一０八地號土地如附圖所示編號A 部分面積二十六‧五四平方公尺之土地返還原告，並應自民國一０四年四月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告壹仟陸佰伍拾捌元原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告葉坤榮負擔百分之十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣參拾肆萬貳仟壹佰伍拾參元供擔保後，得假執行；但被告葉坤榮如以新臺幣壹佰零貳萬陸仟肆佰伍拾玖元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。查原告起訴時，原僅列葉坤榮為被告，訴之聲明第一項請求：被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○號土地（下各稱系爭108 、111 土地）上如附圖編號
A 範圍部份，門牌屏東縣○○鄉○○街○○巷○○號建物，面積合計約55平方公尺（以實測為準）之一層磚造平房，及坐落同段111 地號土地，如附圖編號B 範圍部分，無門牌號碼之一層磚造平房及雞舍，面積35平方公尺（以實測為準）拆除騰空，並將上開土地交還原告，並應自104 年4 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2,537元（見本院卷一第1 頁）。嗣於106 年3 月9 日具狀追加洪錦良為共同被告，變更聲明為：㈠、被告葉坤榮應將系爭10
8 土地，如屏東縣屏東地政事務所105 年4 月1 日屏所地二字第10530401600 號函後附複丈成果圖（下稱附圖）編號D部分面積60.66 平方公尺之建物、B 部分面積3.77平方公尺之廁所、C 部分面積1.03平方公尺之水塔及系爭111 土地，如附圖編號F 部分面積11.15 平方公尺之建物、K 部分面積
13.72 平方公尺之鴨舍、J 部分面積55.11 平方公尺之建物、H 部分面積11.96 平方公尺之雞舍、G 部分面積為11.68平方公尺之鐵架均拆除，並將上開土地及系爭108 土地上如附圖所示編號A 部分面積26.54 平方公尺、系爭111 土地上如附圖所示I 部分面積6.61平方公尺、L 部分面積155.39平方公尺土地返還原告，及應自104 年4 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告11,607元。㈡、被告洪錦良應自系爭108 土地如附圖編號D 部分面積60.66 平方公尺、系爭
111 土地，如附圖所示F 部分面積11.15 平方公尺之建物遷出。㈢、訴訟費用由被告葉坤榮、洪錦良共同負擔。㈣、原告願供擔保請准宣告假執行。（見本院卷二第45至46頁），核其上開訴之聲明之變更與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：緣原告於104 年3 月9 日，因買賣關係自訴外人鄭崇彬、鄭崇聲、鄭明仁、鄭美惠、鄭崇丕、鄭駿源、鄭宗明、洪鄭秀、鄭明香、鄭培業、鄭劦宏、洪玉琳、鄭蓮芬（下稱鄭崇彬等13人）買受取得系爭108 、111 土地（下合稱系爭土地）之所有權，被告葉坤榮（下稱葉坤榮）並無任何合法權源，竟繼續占用系爭土地如附圖所示編號A 、B、C 、D 、F 、G 、H 、I 、J 、K 、L 之部分，面積合計
357.62平方公尺，且其中系爭108 土地上如附圖編號D 部分面積60.66 平方公尺之建物（門牌號○○○鄉○○街○○巷○○號）、B 部分面積3.77平方公尺之廁所、C 部分面積1.03平方公尺之水塔及坐落系爭111 土地，如附圖編號F 部分面積
11.15 平方公尺之建物、K 部分面積13.72 平方公尺之鴨舍、J 部分面積55.11 平方公尺之建物（門牌號○○○鄉○○街○○巷○○號）、H 部分面積11.96 平方公尺上之雞舍、G 部分面積11.68 平方公尺之鐵架（以下合稱系爭地上物）均為葉坤榮所有，葉坤榮復將上開附圖D 及F 部分建物（門牌號○○○鄉○○街○○巷○○號）及附圖B 部分之廁所、附圖C 部分之水塔供被告洪錦良（下稱洪錦良）使用，現由洪錦良占用中。惟葉坤榮及洪錦良並無占有使用系爭土地之合法權源，伊自得依民法第767 條第1 項之規定，請求葉坤榮將系爭地上物除去並返還土地，並請求洪錦良從附圖所示編號D 及
F 之建物遷出。又葉坤榮無權占用系爭土地，乃無法律上之原因而受利益，致伊受有損害，依土地法第105 條準用同法第97條規定所定標準，原告得按系爭土地申報地價年息百分之十計算葉坤榮所獲利益，爰依不當得利法律關係，請求葉坤榮按月給付相當於租金之不當得利11,607元【計算式：（系爭108 土地申報地價每平方公尺2,769 元×92平方公尺×10% ÷12月）＋（系爭111 土地申報地價每平方公尺4,150元×265.62平方公尺×10% ÷12月）＝11,607元，元以下四捨五入】，暨為便利計算，同意自104 年4 月1 日起算本件不當得利之請求期間。並聲明：㈠、葉坤榮應將系爭108 土地，如附圖編號D 部分面積60.66 平方公尺之建物、B 部分面積3.77平方公尺之廁所、C 部分面積1.03平方公尺之水塔及系爭111 土地，如附圖編號F 部分面積11.15 平方公尺之建物、K 部分面積13.72 平方公尺之鴨舍、J 部分面積55.1
1 平方公尺之建物、H 部分面積11.96 平方公尺之雞舍、G部分面積為11.68 平方公尺之鐵架均拆除，並將上開土地及系爭108 土地上如附圖所示編號A 部分面積26.54 平方公尺、系爭111 土地上如附圖所示編號I 部分面積6.61平方公尺、L 部分面積155.39平方公尺土地返還原告，及應自104 年
4 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告11,607元。㈡、洪錦良應自系爭108 土地如附圖編號D 部分面積60.6
6 平方公尺、系爭111 土地，如附圖所示編號F 部分面積11.15 平方公尺之建物遷出。㈢、訴訟費用由葉坤榮、洪錦良共同負擔。㈣、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、葉坤榮陳稱：⒈系爭土地原係訴外人即伊之父親葉來枝（下稱葉來枝）約於
38年間向訴外人即鄭崇彬等13人之祖父鄭寬（下稱鄭寬）租用，並建造系爭地上物，伊與葉來枝長期居住，系爭地上物雖為老舊，但伊僅為簡易修繕。伊印象所及，當時租金價格係以每年稻穀收成價格折算比例作為租金，後鄭寬、葉來枝相繼去世，伊與其他兄長口頭協議系爭建物由伊單獨繼承，約於50幾年鄭寬之子鄭萬吉（即鄭崇彬等人之父）開始每月至伊住所收取約300 或400 元（正確金額不復記憶），後鄭萬吉去世後，鄭崇彬等人於98年開始，每月即委託訴外人趙中平至伊住所收取租金1,780 元，直至103 年12月底為止。
嗣後因未見鄭崇彬等人或趙中平前來向伊收取租金，伊遂分別於104 年3 月3 日、同年4 月13日、同年7 月15日至臺灣高雄地方法院提存所提存租金5,250 元、5,430 元、10,680元。迨於104 年12月3 日接獲起訴書始知系爭土地已由原告買受。
⒉系爭土地從上輩至今，長久以來均有不定期租賃關係存在，
況於104 年2 月伊曾接獲鄭崇彬等人寄發之存證信函，其內容自認伊為承租人，與鄭崇彬等人間之租賃關係未消滅，故通知伊行使優先購買權，由此足證，原告早知伊與鄭崇彬等人間尚有租賃關係存在，則依民法第425 條第1 項買賣不破租賃規定，系爭土地租賃契約既對於受讓系爭土地所有權之原告繼續存在，故伊非無權占有系爭土地，則原告之所請並無理由等語置辯，並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
㈡、洪錦良陳稱：伊現在無地方住，附圖編號D 、F 建物係葉坤榮借伊住的，如果葉坤榮要伊遷出伊願意遷出等語。
三、兩造爭執及不爭執事項：（見本院卷二第30頁）
㈠、不爭執事項：⒈ 系爭土地原均係鄭崇彬等13人所共有。鄭崇彬等13人並於10
4 年2 月9 日將系爭土地賣給原告，並於同年3 月9 日辦畢所有權移轉登記。
⒉ 系爭土地如附圖所示編號B 廁所、C 水塔、D 建物、F 建物
為洪錦良占用（葉坤榮借予其使用），編號L 空地、J 建物、K 鴨舍、H 雞舍、A 空地、I 空地、G 鐵架部分為葉坤榮所占用。
㈡、爭執事項：⒈ 原告請求葉坤榮將系爭地上物拆除並返還系爭土地及請求洪
錦良從附圖編號D 、F 建物遷出，有無理由？原告得請求拆屋還地之範圍為何？⒉ 原告請求葉坤榮給付上開占用部分相當於租金之不當得利，
有無理由？若有，其金額為何？
四、本院得心證之理由：
㈠、原告請求葉坤榮將系爭地上物拆除並返還系爭土地及請求洪錦良從附圖編號D 、F 建物遷出，有無理由？原告得請求拆屋還地之範圍為何？⒈ 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。原告主張葉坤榮占用系爭土地，占用範圍為系爭土地上如附圖所示編號A 、B 、C 、D 、F 、G 、H 、I 、J 、K 、L 部分（編號B 、C 、D 、F 部分葉坤榮借給洪錦良使用）之事實，除據其提出系爭土地登記謄本及現場照片為證外（見本院卷一第6 至10、卷二第48至50頁），且為被告所不爭執，並經本院會同原告、葉坤榮及屏東縣屏東地政事務所測量員到場勘測屬實，製有本院勘驗測量筆錄及附圖在卷可憑（見本院卷一第46至50頁、第54至55頁），自堪信為真實，故本件爭點在於被告是否為無權占有系爭土地。
⒉ 按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條定有明文。惟基於法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，於89年5 月5 日民法債編修正前成立之租賃契約，即無適用修正後民法第425 條第2 項規定之餘地（最高法院98年度第2 次民事庭會議決議參照）。葉坤榮抗辯葉來枝與鄭寬於38年起就系爭土地即有不定期租賃關係存在等語，除據其提出收款筆記、提存書為證外（見本院卷一第28至35頁、第71至78頁），並經證人鄭崇彬於本院審理時證稱：我祖父鄭寬應該有租給被告家，當時租金都是算斗的，我父親繼承後有繼續跟被告收租金，之後我繼承後，因為被告不簽新約，我就沒收租金，被告就自己去提存，我沒有終止與被告之租賃契約（見本院卷一第125 至126 頁）；證人柯順義即系爭土地承租人之一於本院審理時證稱：我於40幾或50幾年就開始承租系爭土地，葉坤榮是我鄰居，從他父親時就開始租系爭土地了，他們住在那已經超過60年了，他們的房子在我的前面兩側等語明確（見本院卷二第18頁），上開證人之證述核與葉坤榮前揭辯詞相符，足見葉坤榮之父親應於至少60年前與鄭寬就系爭土地存有不定期租賃關係。原告雖主張鄭寬於38年3 月24日寄發予葉來枝之通知書，其上內容載明：「查鄙人所有之末記土地，茲因空地以台端全無受鄙人之承諾，亦無貸借關係，此回台端獨占如自己之所有地一樣，該地上壹部分故意新築家屋。鄙人對官廳申請既經實測之結果，確認有侵害該地，所以本書到達後拾日間以內（但星期六、七兩日以外恐有不在家裡），須要來商議解決。」，足證於38年間葉來枝係無權占用系爭土地，並無租賃之情等語，並提出前揭通知書為證（見本院卷一第152 至153 頁），然若鄭寬已於38年間發現葉來枝有無權占用系爭土地之情，理應不會繼續容忍葉來枝繼續無權占用系爭土地長達60多年之久，衡情應為葉來枝一開始確實無權占用系爭土地，38年間鄭寬發現後寄發前揭通知書要求葉來枝商議解決，之後鄭寬與葉來枝遂就系爭土地成立不定期租賃契約，此亦與葉坤榮抗辯葉來枝於38年開始承租系爭土地之情相符，是系爭土地前地主鄭崇彬等13人之祖父鄭寬曾於38年至50年間出租系爭土地給葉坤榮之父親葉來枝，且未定期限，依前揭實務見解，於89年5 月5 日民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正後民法第425 條第2 項規定之餘地，則依修正前民法第425 條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，是系爭土地嗣後雖分別陸續由鄭崇彬等13人繼承取得所有權、又於
104 年間由原告因買賣取得所有權，依上開規定，系爭土地之不定期租賃契約仍繼續存在於原告與葉坤榮（繼承自葉來枝）之間，應堪認定。
⒊ 又關於系爭土地前揭不定期租賃契約之租賃範圍，證人鄭崇
彬於本院審理時證稱：葉坤榮承租部分有一棟三合院，系爭土地分成4 份，葉坤榮交的租金是2 份，本來旁邊是豬舍，之後葉坤榮拆除要蓋房屋，我們請拆除大隊去拆，葉坤榮承租範圍在我們這代沒有限定，上一代也沒有告訴我們葉坤榮承租範圍，應該是以房屋為基準，中間空地部分沒有單獨算，都混在一起（見本院卷一第126 頁正反面）；證人柯順義於本院審理時證稱：葉坤榮說中間空地是他們租的，不給我們用，但地主說我們可以用，有房子的都可以用，系爭土地最早最早是租給兩個人，一個是中藥房的父親，一個是葉來枝，最早就分成某人租到這裡，另一邊就另一個人的，後來才有其他人來等語明確（見本院卷二第18至19頁反面），依前揭證人證述，系爭不定期租賃關係之租賃範圍當初並未明定，目的應係為了使承租人在系爭土地上之房屋得以有效利用，故系爭不定期租賃關係之租賃範圍應以房屋、其從物、附屬建物及使用房屋必要之出入及活動空間為主，查附圖編號D 、F 、J 之部分為建物，編號B 、C 之廁所、水塔係編號D 、F 建物使用上所需要，用以供應水及日常生活所必需，屬於前揭建物之從物及附屬建物，此經洪錦良於本院審理時證述：因為編號D 、F 建物沒有廁所跟水，才另外蓋廁所水塔輔助使用，是葉坤榮出錢的等語明確（見本院卷二第25至26頁）。另附圖編號L 之空地為上訴人使用前揭建物必要之出入及活動空間，若無編號L 之空地，前揭建物將無法通往道路，足見L 部分應為前揭建物之必要使用空間。編號K部分之鴨舍其實屬於編號L 空地之部分，僅係現在被葉坤榮挪用一部份作為鴨舍使用，此有勘驗筆錄、附圖及現場照片在卷可稽（見本卷一第46至50頁、第54至55頁、卷二第50頁），自與編號L 空地同為前揭建物之必要使用空間。原告雖主張依葉坤榮占用之面積，其所提存之租金與系爭土地其餘承租戶之租金相較顯不相當，足見即便兩造有租賃關係，亦應以房屋面積為限云云，並提出其餘租戶之土地租賃契約書、複丈成果圖為證（見本院卷一第154 至164 頁），然證人鄭崇彬於本院審理時證述：除葉坤榮外之其餘租戶於86年左右有簽新的租約等語（見本院卷一第125 頁）；證人柯順義於本院審理時證述：租金以前比較少，現在有調漲，之前租金是大塊的1,000 多元，小塊的400 多元，葉坤榮不讓鄭崇彬漲價等語明確（見本院卷二第18頁正反面），且原告提出之前揭其餘租戶土地租賃契約書之日期亦為102 年間，參酌前揭證人證述及相關事證，足見系爭土地除葉坤榮外之其餘租戶皆有與鄭崇彬等13人重訂租約並調漲租金，自不能以其等重新訂立之租約來推斷一開始葉來枝與鄭寬約定之租賃範圍，原告此部分主張，實不足採。至於編號H 之雞舍、編號
G 之鐵架及編號A 、I 之空地並非前揭建物之從物及附屬建物或必要使用空間，且依前揭證人鄭崇彬之證述，葉坤榮曾於編號H 之雞舍處興建房子被其請拆除大隊拆除，衡情若此部分係租賃範圍，鄭崇彬應不會請人拆除建物，葉坤榮復未能另行舉證系爭不定期租賃契約之範圍包含附圖編號H 之雞舍、編號G 之鐵架及編號A 、I 之空地，葉坤榮既未得系爭土地所有人同意使用系爭土地前開範圍，難認其對系爭土地如附圖編號H 、G 、A 、I 之部分有合法占有權源。
⒋ 基上，葉坤榮抗辯其就系爭土地如附圖編號B 、C 、D 、F
、J 、K 、L 部分有不定期租賃關係，依民法第425 條第1項規定，此部分之土地租賃關係仍為存在，葉坤榮之占有為合法，原告請求其拆除並返還土地，即屬無據；附圖編號H、G 、A 、I 之部分，葉坤榮則無合法占用權源，則原告主張葉坤榮占有系爭土地前開範圍，並無正當法律權源，堪可採信。從而，原告依上開規定，請求被告除去系爭土地上之如附圖編號G 之鐵架及編號H 之雞舍，並返還系爭土地編號
H 、G 、A 、I 之部分予原告，洵屬有據，應予准許。⒌ 原告另請求洪錦良從附圖所示編號D 及F 之建物遷出之部分
，因附圖編號D 、F 建物為系爭不定期租賃關係之租賃範圍，葉坤榮就此部分有租賃關係，有合法占用權源，洪錦良占用編號D 、F 建物經過葉坤榮之同意，此為葉坤榮所不爭執，故洪錦良基於葉坤榮之授權使用系爭土地，因系爭租賃關係存在，洪錦良亦有合法占用權源，原告對洪錦良之前開請求，為無理由，應予駁回。
㈡、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條及第181 條定有明文。葉坤榮無法律上之原因，占有系爭土地如附圖編號H 、G 、A、I 之部分，受有使用收益之利益，致原告受損害，且葉坤榮所受利益依其性質不能返還，則原告依不當得利之規定，請求葉坤榮償還其價額，於法自無不合（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查系爭108 、111 土地申報地價自102 年1 月起分別為每平方公尺2,769 元及4,150 元，且系爭土地周圍○住○區○位於巷道內，鄰近萬壽路二段，萬壽路二段上商業林立，臨台27線，可通往潮州等情，有土地登記謄本附卷可稽（見本院卷一第6 至9 頁），並經本院到場勘驗屬實，製有勘驗測量筆錄在卷足憑（見本院卷一第46至50頁）。原告請求被告按申報地價年息10％償還不當得利之價額，葉坤榮則表示無意見（見本案卷二第54頁反面），本院斟酌系爭土地之使用現況及其繁榮程度，認其請求數額尚屬合理。依此，葉坤榮占用系爭108 土地如附圖所示編號A 部分面積26.54 平方公尺、系爭111 土地如附圖所示編號I 部分面積6.61平方公尺、編號G 部分面積11.68 平方公尺、編號H 部分面積11.96 平方公尺（合計30.25 平方公尺），其應按月償還原告之不當得利價額即為1,658 元【計算式：（系爭108 土地申報地價每平方公尺2,769 元×26.54平方公尺×10% ÷12月）＋（系爭111 土地申報地價每平方公尺4,150 元×30.25 平方公尺×10% ÷12月）＝1,658 元，小數點以下四捨五入】。
五、綜上所述，本件原告依民法第767 條第1 項及不當得利之規定，請求葉坤榮應將系爭111 土地，如附圖編號G 之鐵架、編號H 之雞舍均拆除，並將上開土地連同系爭108 土地上如附圖所示A 部分面積26.54 平方公尺、系爭111 土地上如附圖所示I 部分面積6.61平方公尺之空地返還原告，及應自10
4 年4 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告1,65
8 元，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分，兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均對本判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
民事第一庭 審判長法 官 潘 快
法 官 李珮妤法 官 張瑞德正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
書記官 張彩霞