臺灣屏東地方法院民事判決 104年度重訴字第31號原 告 吳漢川訴訟代理人 李慶榮律師
孫守濂律師涂榮廷律師被 告 張宗和訴訟代理人 史雙全律師被 告 張明來當事人間拆屋還地事件，本院於民國104 年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號、面積六一一八點七二平方公尺土地上之地上物全部移除，將土地返還原告。
被告應自民國一０四年二月一日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零壹佰玖拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸佰柒拾叁萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳仟零壹拾玖萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項就已到期部分得假執行。但被告如以已到期部分之總金額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告所有坐落屏東縣○○鄉○○段○000 地號、地目田、面積6118.72 平方公尺之土地（以下簡稱為系爭土地，重測前地號○○○鄉巷○○段第254 之5 地號），原本由訴外人張天球依耕地三七五減租條例之規定，向原告承租為耕地，嗣經主管機關通知原告變更承租人為被告二人。惟原告發現被告竟於系爭土地靠○○○鄉○○路（即屏鵝公路）之位置，搭建鐵皮屋設立「生和檳榔」之店面，經營販賣檳榔及卡拉OK之生意牟利，顯已違反耕地承租限於自任耕作使用之立法目的，故於民國103 年10月9 日向主管機關南州鄉公所耕地租佃委員會申請認定租約無效。經主管機關屏東縣南州鄉公所調查結果，認為被告使用系爭土地之情形，有違反耕地三七五減租條例第16條承租人應自任耕作之規定，准為租約無效登記，報經屏東縣政府於103 年12月29日同意備查在案，並通知東港地政事務所將「有三七五租約」之註記辦理塗銷，南州鄉公所並於104 年1 月19日註銷系爭耕地租約。故自被告違法使用致租約無效時起，被告就系爭土地之使用已屬無權占有。本件被告既在系爭土地上搭建房屋，經營檳榔店及卡拉OK店生意牟利之事實，自屬不自任耕作，依法足致兩造間之耕地租約全部無效，被告自應負回復原狀之責，將系爭土地上之地上物即檳榔樹全部移除。又系爭耕地租約既屬無效，被告仍持續占用系爭土地，屬無權占有，原告依民法第767 條規定，請求被告移除檳榔樹等全部地上物後，將土地返還原告。系爭土地為原告所有，被告於租約無效後，被告持續以檳榔樹之地上物占有使用系爭土地，即屬無法律上之原因，致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求按使用土地客觀上可獲得之利益，為被告每月應返還之不當得利損害金。茲按系爭土地申報總價年息百分之10計算相當於租金之損害賠償，請求被告應自104 年2 月1日至其返還系爭土地之日止，按月給付新台幣（以下同）2萬396 元（計算式：6118.72 平方公尺×400 元×10% ÷12＝20396 元）。並聲明：㈠被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○ ○號土地之地上物全部移除，將土地返還予原告。
㈡被告應自104 年2 月1 日起至返還前項土地之日止，按月給付原告2 萬零396 元㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠、被告張宗和則以：系爭土地為原告所有，依耕地三七五減租條例於98年1 月20日出租於被告張宗和及張明來，租約至
104 年1 月20日到期，被告二人前往屏東縣南州鄉公所辦理續租時遭拒，始知租約無效之事。屏東縣南州鄉公所並未查明系爭土地邊緣○○○鄉○○路不到1.5 坪之田埂是否適宜耕作，加上2 坪公路用地推測被告張明來獨自搭建之「生和檳榔店」是否合於三七五減租條例16條之不自任耕作轉租他人之規定，南州鄉公所豈可遽以認定租約無效? 又屏東縣南州鄉公所依據台灣省耕地租約登記辦法第2 條發出通知書，限被告於20日內表示意見云云，被告並未收到該通知書，事後查詢該通知書是郵差交給被告之未滿6 歲孫女張綺晏，該送達顯然無效。又台灣省耕地租約登記辦法第2 條明定耕定租約之訂立、變更、終止或換訂登記，…，鄉公所應通知他方…，20日內提出書面意見，該辦法第2 條未列明耕地租約無效在內，南州鄉公所顯然違法。系爭土地之租約是否無效，應由法院判決為之。系爭土地邊緣○○○鄉○○路不到
1.5 坪之田埂不適宜耕作，佔用土地約4.95平方公尺，與系爭土地面積6118.72 平方公尺相比，約1/1300，依比例原則若認定不自任耕作，十分不公平，系爭土地之租約仍屬有效。縱使推測被告張明來獨自搭建之「生和檳榔店」，合於三七五減租條例第16條之不自任耕作轉租他人之規定，亦不應歸責於被告張宗和，況系爭土地被告張宗和有二分之一耕作權，參諸分戶分耕，緃認租約無效，被告張宗和部分仍有二分之一耕作權，否則顯失公平。系爭租約既非無效，被告張宗和即非無權占有，原告請求被告移除檳榔樹等地上物及請求不當得利之損害賠償，亦屬無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡、被告張明來則以：檳榔店和鐵皮屋是伊所興建，因為當時沒有工作，所以搭一個鐵皮屋賣檳榔，除了檳榔店外，其他土地都是種植檳榔。檳榔攤已經拆除約三、四年，系爭土地之地上物均是檳榔等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地為原告所有，起初由被告之父親張天球與原告就系爭土地訂定耕地三七五租約，於96年5 月22日變更承租人為被告二人，又於98年1 月20日辦理租約變更登記，該三七五租約應於103 年12月31日租期屆滿，兩造間就系爭土地訂有耕地三七五租約並登記在案。
㈡、系爭土地之地目為「田」，使用分區為「一般農業區」，使用類別為農牧用地；系爭租約載明耕地之正產物為「稻谷」。
㈢、原告於103 年10月9 日向南州鄉公所耕地租佃委員會以被告於系爭土地上靠近大同路之位置搭建鐵皮屋設立「生和檳榔」之店面，經營販賣檳榔及卡拉OK生意牟利，違反耕地三七五減租條例第16條承租人應自任耕作之規定，系爭租約無效為理由聲請調解，經南州鄉公所派員於103 年10月14日下午
2 時30分許至現場勘查，發現數個鐵桶內混有水泥塊及磚塊砌的小圍牆，至大同路上明顯有建物拆除跡象，經通知被告於收受通知之日起20日內表示有無不同意見，因被告未於20日內表示不同意見，經南州鄉公所認定租約無效，准予租約無效登記，並報請屏東縣政府，經屏東縣政府於103 年12月29日以屏府地權字第00000000000 號函准予備查，南州鄉公所於104 年1 月19日於系爭土地之耕地租約上為租約無效之登記，並通知兩造。
四、得心證之理由：
㈠、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部出租或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項、民法第767 條第1 項前段、中段分別定有明文。所謂不自任耕作，兼指轉租或將耕地借予他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途者而言，原訂租約無待於另為終止之意思表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在（最高法院56年台上字第1520號、80年台再字第15號等判例要旨參照）。次按耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張；而耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，其「全部」租約均歸於無效，且「耕地三七五減租條例16條第2 項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言」（最高法院79年台上字第2256號、99年台上字第339 號判決意旨參照）。
㈡、經查，系爭土地之地目為「田」、使用分區為「一般農業區」，使用類別為農牧用地，有土地登記謄本在卷可稽（本院卷第46頁），而兩造就系爭土地訂立耕地三七五租約，租約載明耕地之正產物為「稻谷」，此有系爭租約附卷可憑，亦為兩造所不爭，足認兩造就系爭土地所成立之耕地三七五租約，原係成立約定栽種「農作物」之耕地租佃契約。
㈢、原告主張被告擅自將系爭土地○○○鄉○○路之部分耕地，搭建鐵皮屋及設立「生和檳榔」之店面，經營販賣檳榔及卡拉OK生意牟利之事實，業據原告提出照片五張為證，堪信為真實。雖事後被告已將上開檳榔攤、鐵皮屋拆除，並抗辯該檳榔攤及鐵皮屋係搭建在道路用地上，非搭建在系爭土地上云云。經查，系爭土地上所搭建之鐵皮屋及檳榔店業已拆除，系爭土地○○○鄉○○路之土地上有殘存磚造牆、廢棄馬桶、鐵桶水泥柱等物，該廢棄之馬桶係占用屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，磚造及圓筒混泥土柱分別占用上開488地號及系爭土地，占用系爭土地之面積為67.15 平方公尺之事實，業據本院履勘現場屬實，有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽，並經本院囑託屏東縣東港地政事務所地政人員勘測該殘存磚造牆及鐵桶水泥柱（如附圖所示A 部分）、廢棄馬桶（如附圖所示B 部分），製有複丈成果圖在卷足憑（本院卷第128 頁），此部分之事實，堪以認定。又附圖所示B 部分之廢棄馬桶先前係搭建於檳榔店旁之廁所，有原告提出之照片5 張為證（本院卷第20-24 頁），復為被告所不爭執，該廢棄之馬桶固係占用道路用地，但面積甚少，且緊臨系爭土地，另由上開5 張照片觀之，上開檳榔店面及鐵皮屋之面積遠大於廁所之面積，且係向系爭土地之方向搭建，並非往道路方向搭建，面臨馬路之檳榔店僅有極小部分占用上開○○段000 地號土地，鐵皮屋之前門更遠在檳榔店之後方，顯不可占用○○段000 地號之道路用地。再參以附圖所示A 部分之殘存之磚造圍牆、鐵桶水泥柱占○○○鄉○○段○○○ ○號土地之面積甚少，大部分仍占用系爭土地，且面積達67.15平方公尺，經比對附圖及上開檳榔店及鐵皮屋拆除前之五張照片，附圖所示A 部分與系爭檳榔店、鐵皮屋拆除前之位置、面積、地形均大致相符，且系爭土地較大同路之路面低漥，殘存之磚造圍牆、鐵桶水泥柱顯係原來用來墊高、支撐鐵皮屋之地基，堪認拆除前之檳榔店及鐵皮屋主要部分均係搭建在系爭土地上，並非占用道路用地，是被告上開抗辯，顯不可採信。又該鐵皮屋頂上架設之招牌，其上記載：「生和檳榔附設卡拉OK」，是原告主張被告在系爭土地上經營販賣檳榔及卡拉OK生意牟利，亦堪信為真實。
㈣、被告雖抗辯該鐵皮屋係農務用之工寮云云，惟查，該鐵皮屋上架設之招牌為「生和檳榔附設卡拉OK」，堪認被告在系爭土地上經營販賣檳榔及卡拉OK生意牟利，並非工寮。且果若被告所稱係工寮，則被告無須於南州鄉公所於103 年10月14日派員前往現場勘查前，將該檳榔店及鐵皮屋拆除，益徵該鐵皮屋非工寮或農務工具室甚明。被告張宗和另抗辯：生和檳榔店及鐵皮屋係被告張明來搭建，縱認租約無效，應是被告張明來部分無效，被告張宗和部分仍有二分之一耕作權云云。系爭土地原係由原告與張天球訂定私有耕地租賃契約，於96年5 月22日由被告張明來申請租約變更登記，經南州鄉公所核准，當時之承租人已係被告二人，於98年1 月20日變更登記後之之耕地租賃契約承租人亦係被告二人，且租約上並無分戶耕作之記載，有原告提出之屏東縣南州鄉公所私有耕地租賃契約變更登記通知書影本二份、原始之耕地租約本一份在卷可按（本院卷第16-19 頁），況被告張宗和於104年1 月28日向南州鄉公所、屏東縣政府陳情時，在陳情書內陳明：張明來在五年多前因需要而蓋一鐵皮屋要做農務工作室等語，有屏東縣南州鄉公所104 年7 月9 日屏南鄉民字第00000000000 號函附之「南州鄉壽字第150 號」耕地三七五租約，租約無效登記之所有資料附卷可按（本院卷第70-102頁，該陳情書在第98頁），則被告張明來興建該鐵皮屋時，被告張宗和亦知情，張宗和若確有在系爭土地耕作，依檳榔店、鐵皮屋及招牌之外觀，就該檳榔店及鐵皮屋係販賣檳榔及經營卡拉OK牟利，實難諉為不知。系爭耕地既有一部分未自任耕作，用以興建檳榔店及鐵皮屋經營卡拉OK牟利，依前揭最高法院判決要旨，全部租約均歸於無效。是被告張宗和之抗辯，亦不可採取。
五、綜上所述，被告有不自任耕作之情形，原告依耕地三七五減租條例第16條第2 項及民法第767 條規定，主張租約無效（係指該繼續性之租賃契約無待終止，向後失其效力，租賃關係自此歸於消滅而言），被告繼續占有使用系爭土地，即屬無權占有，而請求被告將系爭土地上之地上物（即檳榔樹）全部移除，並將系爭土地返還原告，為有理由，應予准許。
六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。又依不當得利法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例可資參照。查，被告就系爭土地之一部分擅自變更用途，作為販賣檳榔及經營卡拉OK牟利，原訂租約無待於另為終止之意思表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅，被告於系爭耕地租約歸於消滅後，仍繼續對於系爭土地使用、收益，其無權占用系爭土地，自屬無法律上原因而受利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，其依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當於租金之利益，自屬有據。是原告請求被告給付自104 年2 月1 日起至返還系爭土地之日止，相當於租金之不當得利，核屬有據。次按耕地租用之地租不得超過地價百分之8 ；前項地價指法定地價，土地法第110 條第1 項前段、第2 項分別定有明文。又土地所有權人申報之地價，為法定地價，土地法第148 條亦有明定。而系爭土地之申報地價為每平方公尺400 元，此有系爭土地登記謄本在卷可稽（本院卷第46頁）。本院審酌系爭土地地目為田，為一般農業區農牧用地，目前由被告種植檳榔樹，位於○○鄉○○路即台一線省道旁，車流量大，附近有加油站等情，此有原告提出之現場照片17張在卷可稽（本院卷第140-148 頁），斟酌系爭土地坐落位置、交通便利性、工商繁榮程度等一切情狀，認以土地申報總價年息5 ％計算相當於租金之不當得利，應屬合理。則原告請求被告給付自
104 年2 月1 日起，至返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利為10,198元（6118.72平方公尺×400元×5 ％÷12＝101981元，元以下4 捨5 入），為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
七、綜合前述，原告依民法第767 條規定，主張被告無權占有系爭土地，而請求被告將系爭土地上之地上物（即檳榔樹）全部移除，並將系爭土地返還原告，為有理由，應予准許。另原告本於不當得利法律關係，請求被告自104 年2 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付10,198元部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就本判決主文第一項，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，准許之；本判決主文第二項命被告給付之金額，已到期部分未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告得為假執行，並依被告之聲請酌定免為假執行之擔保金額。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第
392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 12 月 16 日
民事第一庭 法 官 涂裕洪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 16 日
書記官 林鴻仁