臺灣屏東地方法院民事判決 104年度重訴字第80號原 告 龍虎宮法定代理人 林鴻雄訴訟代理人 林志峰
錢政銘律師上 一 人複 代理人 孫大昕律師被 告 文士誠訴訟代理人 文榮標被 告 甘欽夫
李世崢呂秀美上 二 人訴訟代理人 梁智豪律師
陳沛羲律師被 告 何建舉
唐 明上 二 人訴訟代理人 高金印律師上列當事人間返還土地等事件，本院於民國105 年9 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告唐明承租原告所有坐落屏東縣屏東市街○段○○段○○○地號土地如附圖所示編號10-9部分面積一六七平方公尺土地，自民國一○五年一月五日起調整租金為每年新臺幣玖萬柒仟伍佰貳拾捌元。
被告李世崢承租原告所有坐落屏東縣屏東市街○段○○段○○○○○號土地如附圖所示編號10-11 部分面積五十九平方公尺土地、同段十之六地號土地如附圖所示編號10-6部分面積十平方公尺土地、同段十之三地號土地如附圖所示編號10-3部分面積五平方公尺土地，自民國一○四年九月二十五日起調整租金為每年新臺幣肆萬參仟貳佰伍拾陸元。
被告呂秀美承租原告所有坐落屏東縣屏東市街○段○○段○○○○○號土地如附圖所示編號8-23（A ）部分面積六十平方公尺土地、同段八之二六地號土地如附圖所示編號8-26（A ）部分面積十三平方公尺土地，自民國一○四年九月十一日起調整租金為每年新臺幣肆萬貳仟陸佰參拾貳元。
被告文士誠於原告所有坐落屏東縣屏東市街○段○○段○○○○○號土地如附圖所示編號8-12部分面積三平方公尺土地地上權之地租應自民國一○五年四月七日起調整為每年新臺幣伍仟貳佰伍拾陸元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告唐明、李世崢、呂秀美、文士誠各負擔百分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者之情形不在此限。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第
255 條第1 項第2 、3 款、第262 條第1 項分別定有明文。。查本件原告起訴時係以被告何建舉、李世崢、許銀花、呂秀美（下各稱何建舉、李世崢、許銀花、呂秀美）為被告，嗣因何建舉係受被告唐明（下稱唐明）委託管理門牌號碼屏東市○○街○ 號房屋（下稱開封街3 號房屋），被告甘欽夫（下稱甘欽夫）承租門牌號碼屏東市○○路○ 號房屋（下稱北平路6 號房屋），北平路6 號房屋所有權人非許銀花，而係被告文士誠（下稱文士誠），原告乃分別於民國104 年12月11日、105 年6 月2 日本院審理中撤回對何建舉、許銀花之起訴，並經何建舉當庭表示同意（見本院卷二第116 頁反面、本院卷三第16頁），原告並於104 年12月11日具狀追加被告唐明、甘欽夫（見本院卷二第120 頁），於105 年6 月
2 日本院審理中追加被告文士誠（見本院卷三第16頁），復因原告查證坐落屏東縣○○市街○段○○段○○○○○號土地（下稱10-9土地）仍為何建舉無權占用中，再於104 年12月17日具狀追加被告何建舉（見本院卷二第131 頁），則參諸上揭法條規定，原告所為訴之撤回及追加，於法並無不合，合先敘明。
二、又原告起訴時主張先位聲明為：㈠、何建舉應將10-9土地如附圖編號A 面積167 平方公尺所示之地上建物拆除並將所占用之土地返還予原告。㈡、李世崢應將坐落屏東縣屏東市街○段○○段○○○○○○○○○○ ○號土地（下稱10-6、10-11 土地）如附圖編號B 面積113 平方公尺所示之地上建物拆除並將所占用之土地返還予原告及其他共有人。㈢、呂秀美應將坐落屏東縣○○市街○段○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱8-23 、8-26土地）如附圖編號D 面積188 平方公尺所示之地上建物拆除並將所占用之土地返還予原告。㈣、許銀花應將坐落屏東縣○○市街○段○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱
8 -12 、8-13土地）如附圖編號C 面積9 平方公尺所示之地上建物拆除並將所占用之土地返還予原告。㈤、願供擔保請准宣告假執行。備位聲明為：㈠、何建舉應與原告簽定租賃標的10-9土地（面積167 平方公尺）之不動產租賃契約書，租賃期限5 年並會同辦理租約公證。土地應付之租金，自起訴狀繕本送達之日起調整為每月新臺幣（下同）16,000元。
㈡、李世崢應與原告簽定租賃標的10-6、10-11 土地（面積
113 平方公尺）之不動產租賃契約書，租賃期限5 年並會同辨理租約公證。土地應付之租金，自起訴狀繕本送達之日起調整為每月16,000元。㈢、呂秀美應與原告簽定租賃標的8-23 、8-26土地（合計面積188 平方公尺）之不動產租賃契約書，租賃期限5 年並會同辦理租約公證。土地應付之租金，自起訴狀繕本送達之日起調整為每月16,000元。㈣、許銀花應與原告簽定租賃標的8-12、8-13土地（合計面積9 平方公尺）之不動產租賃契約書，租賃期限5 年並會同辦理租約公證。土地應付之租金，自起訴狀繕本送達之日起調整為每年5,256 元。嗣原告於104 年12月11日具狀陳明關於備位聲明請求被告訂定租賃契約並公證之部分予以撤回（見本院卷二第120 頁），並於105 年6 月2 日具狀陳明將備位聲明之租金調整時點改為起訴狀繕本送達翌日（見本院卷三第22頁）。再於105 年9 月7 日言詞辯論期日當庭變更先位聲明為：㈠、唐明應將10-9土地如屏東縣屏東地政事務所105 年5月16日屏所地二字第10530603500 號函覆複丈成果圖（下稱附圖）所示編號10-9面積167 平方公尺之A 一層樓鐵皮屋拆除，唐明與何建舉並應將所占用之土地返還予原告。㈡、李世崢應將10-11 土地如附圖所示編號10-11 面積59平方公尺、10-6土地如附圖編號10-6面積10平方公尺、屏東縣屏東市街○段○○段0000地號土地（下稱10-3土地）如附圖編號10-3面積5 平方公尺之B 二層樓碑造建物拆除並將所占用之土地返還予原告及其他共有人。㈢、呂秀美應將8-23土地如附圖所示編號8-23（A ）面積60平方公尺、8-26土地如附圖編號8 -26 （A ）面積13平方公尺之D 二層樓磚造建物拆除並將所占用之土地返還予原告。㈣、文士誠、甘欽夫應將8-12土地如附圖所示編號8-12面積3 平方公尺、8-13土地如附圖編號8-13面積6 平方公尺之C 一層樓鐵皮屋拆除並將所占用之土地返還予原告。㈤、願供擔保請准宣告假執行。原告請求面積、金額之變更，係基於同一基礎事實，且未變更原訴訟標的，揆諸前揭說明，均屬合法，自應准許。
三、本件被告文士誠、甘欽夫未於言詞辯論期日到場，文士誠訴訟代理人文榮標雖曾以105 年8 月11日補充理由狀表明欲北上開會無法出庭，然此非不到場之正當理由，且此為前次準備程序當庭與文榮標約定之庭期，本院亦於105 年8 月16日發函請文士誠親自出庭或委任他人出庭（見本院卷四第17頁），核其等均無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、緣10-3、10-6、10-9、10-11 、8-12、8-13、8-23、8-26土地（下稱系爭土地）為原告所有，林鴻雄於103 年12月5 日接任原告之法定代理人後，發現被告等人無權占用系爭土地，唐明所有之開封街3 號房屋占用10-9土地如附圖所示編號10-9部分面積167 平方公尺，並交由何建舉管理，當成倉庫使用；李世崢於10-3、10-6、10-11 土地上建有鐵皮屋（未保存登記建物，門牌號碼屏東市○○路○○○ 號，下稱中華路
131 號房屋），占用範圍如附圖所示編號10-11 面積59平方公尺、編號10-6面積10平方公尺、編號10-3面積5 平方公尺，並出租他人供營業之用；文士誠所有之北平路6 號房屋占用8-12、8-13土地如附圖所示編號8-12面積3 平方公尺、編號8-13面積6 平方公尺，並出租予甘欽夫使用；呂秀美於8-
23、8-26土地上建有磚造建物（屏東市街○段○○段○○○ ○號，門牌號碼屏東市○○路○○○ 號，下稱中華路117 號房屋），占用範圍如附圖所示編號8-23（A ）面積60平方公尺、編號8-26（A ）面積13平方公尺。原告與被告間並無任何土地利用約定關係，被告之行為均為無權占有。又唐明、何建舉、呂秀美、李世崢提出之收據上雖記載地租字句，然於10
1 年間開始變更為補償金，實則於101 年後繳交之金錢性質為類似不當得利之補償金，且被告等人繳納都無意見，故兩造間實際上並無租賃關係。原告與文士誠並無任何租賃關係，8-12土地上地上權人為訴外人陳嘉安（下稱陳嘉安），亦非文士誠，可見文士誠並無合法占有權源。
㈡、若認為兩造間就系爭土地有類似土地不定期租賃之法律關係或地上權存在，則開封街3 號房屋為日據時代木造建物，迄今已破舊不堪使用，且唐明早於59年間搬離系爭開封街3 號房屋，縱使有租賃關係亦因此消滅，且何建舉未經原告同意翻修系爭開封街3 號房屋及增建鐵皮屋，當作倉庫使用，明顯違背系爭土地供居住使用之目的；文士誠則未經原告同意將北平路6 號房屋出租予甘欽夫並收取租金；呂秀美未經原告同意將中華路117 號房屋騎樓出租，從事商業使用；李世崢亦將中華路131 號房屋出租他人做營利使用。被告上開違反使用目的之行為，原告以起訴狀繕本送達為終止不定期租約之意思表示，租賃契約既經終止，被告之占有即為無權占有。文士誠部分，原告亦於準備程序中當庭表示終止地上權，故其亦為無權占有。
㈢、退步言之，若認兩造間租約係屬不定期租賃關係或有不定期地上權存在，系爭土地之申報地價自99年起迄今均為每平方公尺5,840 元，且系爭土地位於屏東市精華商業區內，四周工商繁榮、交通便利，原訂租金以申報地價年息之10％計算，較目前租金行情低落，顯不公平，應依民法第227 條之2、第442 條規定，每月租金應調整為：唐明、李世崢、呂秀美各應給付16,000元；文士誠部分因原先未定租金，依民法第835 之1 條第2 項請求法院酌定租金，因其占用面積較小，仍依申報地價年息之10％計算，即每年應給付租金5,256元。
㈣、為此，先位聲明爰依民法第455 條、第767 條第1 項前段規定請求被告拆除上開建物並返還系爭土地，備位聲明則爰依民法第442 條、情事變更及土地法之規定，請求調整系爭土地之月租金。並聲明：1.先位聲明：⑴唐明應將10-9土地如如附圖所示編號10-9面積167 平方公尺之A 一層樓鐵皮屋拆除，唐明與何建舉並應將所占用之土地返還予原告。⑵李世崢應將10-11 土地如附圖所示編號10-11 面積59平方公尺、10-6土地如附圖編號10-6面積10平方公尺、10-3土地如附圖編號10-3面積5 平方公尺之B 二層樓碑造建物拆除並將所占用之土地返還予原告及其他共有人。⑶呂秀美應將8-23土地如附圖所示編號8-23（A ）面積60平方公尺、8-26土地如附圖編號8-26（A ）面積13平方公尺之D 二層樓磚造建物拆除並將所占用之土地返還予原告。⑷文士誠、甘欽夫應將8-12土地如附圖所示編號8-12面積3 平方公尺、8-13土地如附圖編號8-13面積6 平方公尺之C 一層樓鐵皮屋拆除並將所占用之土地返還予原告。⑸願供擔保請准宣告假執行。2.備位聲明：⑴唐明承租原告所有10-9土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日即105 年1 月5 日起調整為每月16,000元。⑵李世崢承租原告所有10-1 1、10-6、10-3地號土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日即104 年9 月25日起調整為每月16,000元。
⑶呂秀美承租原告所有8-23、8-26土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日即104 年9 月11日起調整為每月16,000元。⑷文士誠承租原告所有8-12、8-13地號土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日即105 年4 月7 日起調整為每年5,256 元（按：
因文士誠訴訟代理人文榮標於105 年4 月7 日準備程序期日自行到庭表明為北平路6 號房屋所有權人，故以此日作為起算基準）。
二、被告則以：
㈠、何建舉、唐明陳稱：⒈原告於104 年12月11日既然已撤回對何建舉部份之訴，依民
事訴訟法第263 條規定，視同未起訴，原告復於104 年12月17日具狀要求對何建舉無權占用土地繼續審理，於法不合。
又本件非為必要共同訴訟事件，原告追加唐明為被告，何建舉不同意原告所為變更訴之聲明。
⒉開封街3 號房屋為日產建築物，訴外人劉阿其於42年3 月向
台灣省公產管理處購買，再於43年1 月20日賣給訴外人陳修德，陳修德於75年4 月15日贈與訴外人唐山（下稱唐山），唐山因調職關係，委託何建舉管理房屋，唐山於94年1 月15日死亡，由唐明繼承取得所有權，唐明仍委託何建舉管理房屋。唐山於76年以其配偶鄭文卿名義向原告繳納土地租金，兩造間有租地建屋之租賃契約關係，至99年2 月1 日，原告未經唐明同意擅自將土地租金收據改載為土地使用補償金，並將租金付款人改為何建舉，唐明既因使用租賃物而支付對價，即為租金，其約定之名稱如何原非所問，原告變更租金名稱企圖混淆視聽，應不可取。
⒊又何建舉僅受唐明委託管理房屋，並無轉租基地，且系爭開
封街3 號房屋於90年間因漏水問題整修屋頂，係經原告同意，原告主張違反使用目的而終止租賃，要難謂當。
⒋10-9土地於102 年申報地價為每平方公尺5,840 元，依土地
法第94條，土地租金應以每月8,127 元為限，且應視當地繁榮程度，原告備位聲明請求調整租金為每月16,000元，於法不合等語置辯。並聲明：⑴原告之訴與假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡、李世崢陳稱：⒈兩造間存有不定期之土地租賃關係。不爭執系爭土地為原告
所有，惟中華路131 號房屋係訴外人郭進於56年間興建，訴外人即伊之母親李尤碧滿（下稱李尤碧滿) 於57年11月29日購買，李尤碧滿於92年9 月1 日死亡，由伊繼承取得所有權，改以伊為納稅義務人。依尋獲之相關資料顯示，自59年起，原告向李尤碧滿及伊收取租金至103 年年底，伊每年均繳交土地使用補償金即租金18,600元，於102 年2 月20日原告更出具證明書載明「茲因法院需要，龍虎宮管理委員會向土地承租戶李世崢商借100 年度地租收據憑證正本」等語，足證兩造間存有不定期之土地租賃關係。原告既為教化人心應誠實向善之宮廟，竟於先位聲明罔稱伊係無權占有系爭土地，顯與事實不符。嗣至104 年年初，伊欲向原告繳納104 年度之租金時，因原告拒收受，伊因而向本院提存所辦理提存。
⒉又原告片面請求伊給付每月租金16,000元，亦完全與土地法
第148 條、97條、105 條規定相違，應以申報地價為主，並視當地繁榮程度，原告之主張洵無可採等語置辯。並聲明：⑴原告之訴與假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢、文士誠未於言詞辯論期日到場，於準備程序中陳述：⒈北平路6 號房屋係陳嘉安贈與給訴外人陳素雀，陳素雀賣給
訴外人林春杏，林春杏再贈與給伊。原告就8-12土地於43年
2 月21日設定地上權給陳嘉安，權利範圍為全部，惟陳嘉安未移轉地上權登記予伊，原告曾於99年間起訴請求陳嘉安之繼承人塗銷地上權登記，經本院以99年度屏簡字第36號受理，復經原告撤回起訴。伊亦曾對陳嘉安之繼承人請求移轉地上權，經本院105 年度屏簡字第98號受理，經勸諭和解，業經伊撤回。伊對8-12土地之3 平方公尺有地上權存在，8-13土地亦為北平路6 號房屋之坐落基地，無法分開，故伊非無權占有系爭土地。
⒉又原告未曾向伊請求給付租金，伊願意購買系爭土地。原告
備位請求調整租金，應以申報地價為主，並視當地繁榮程度計算等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈣、甘欽夫未於準備程序及言詞辯論期日到場，提出104 年12月18日書狀陳稱：伊非北平路6 號房屋之所有權人及房東，亦非系爭土地之所有權人，原告以伊為被告，顯有不適格等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈤、呂秀美陳稱：⒈兩造間為租用基地建築房屋之租賃關係，非無權占用。蓋伊
之配偶鄧清仁（下稱鄧清仁）於59年間向原告之前身即「大道公」承租8-23、8-26地號土地，興建中華路117 號房屋，並由原告出具土地使用同意書，供鄧清仁請領中華路117 號房屋使用執照。鄧清仁自承租上開土地後，每隔半年或1 年均有依約繳納租金，原告亦同時出具以大道公或原告名義開立之租金收據，迨99年7 月份起，原告擅自於收據上改記載為「土地使用權利金」。又鄧清仁於100 年間死亡，伊繼承中華路117 號房屋，100 年間起即改由伊繳納系爭土地租金，目前每年租金30,240元。嗣至104 年7 月初，伊欲再向原告繳納104 年下半年度之租金時，原告拒收，伊因而向本院提存所辦理提存。
⒉又原告片面請求伊給付每月租金16,000元，亦完全與土地法
第148 條、97條、105 條規定相違，原告之主張洵無可採，應以申報地價為主，並視當地繁榮程度，原告之主張洵無可採等語置辯。並聲明：⑴原告之訴與假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項及爭點：
㈠、不爭執事項：（見本院卷三第17頁反面至18頁反面）⒈原告之前身為大道公，77年9 月9 日前管理人為蔡烏紘，77
年9 月9 日至95年6 月24日間管理人為王茂己、95年6 月24日至100 年7 月18日間管理人為陳太平、100 年7 月18日至
103 年1 月26日間管理人為呂芳雄、103 年6 月24日後管理人為林鴻雄。（本院卷一第116 頁）⒉10-9土地為原告所有，目前有開封街3 號房屋坐落其上（如
附圖編號10-9部分面積167 平方公尺），該建物原係日據時代日人山越菊太郎所有，後由臺灣省公產管理處於42年3 月出賣給劉阿其，劉阿其再於43年1 月間出賣給陳修德，陳修德於75年4 月15日將上開建物所有權贈與長子唐山，唐山將上開建物委由何建舉管理，唐明為唐山之女，於94年1 月15日因繼承取得上開建物。（本院卷一第153-158 頁、246 頁、卷三第2 、3 頁）⒊10-6土地為原告與曾陳淑惠共有、10-11 、10-3土地為原告
所有，目前有中華路131 號房屋（整編前門牌號碼為175 號）坐落其上（如附圖編號10-6、10-11 、10-3部分，占用上開土地面積合計74平方公尺），該建物原係郭進於56年間搭建，嗣郭進於57年11月29日將該建屋出售予李尤碧滿，李尤碧滿於92年9 月1 日死亡，該建物由其子即李世崢繼承取得。（見本院卷二第39至48頁、卷三第5 頁）⒋8-23、8-26土地為原告所有，目前有中華路117 號房屋坐落
其上，如附圖編號8-23（A ）、8-26（A ）部分面積合計73平方公尺），該建物原係鄧清仁經原告同意，於59年間所興建，後鄧清仁於100 年間死亡，由其配偶即呂秀美繼承取得該建物所有權。（見本院卷一第193 至195 頁）⒌8-12、8-13土地為原告所有，目前有北平路6 號房屋坐落其
上（如附圖編號8-12、8-13部分，面積合計9 平方公尺），原告就上開8-12土地於43年2 月21日有設定地上權給陳嘉安，權利範圍為全部，陳嘉安於60年間將上開建物贈與給陳素雀，陳素雀再於74年間將該物出賣給林春杏，林春杏再於10
1 年6 月4 日贈與給文士誠，然地上權並未移轉登記。原告曾於99年間起訴請求陳嘉安之繼承人塗銷地上權登記，經本院以99年屏簡字第36號受理，後原告撤回起訴。（見本院卷三第9 頁、99年屏簡字第36號卷第51至72頁）⒍鄭文卿（唐山配偶）、何建舉、鄧清仁、李尤碧滿、李世崢
於60年迄今皆有向原告繳納租金或補償金之收據紀錄、收據上均未載是繳納哪筆土地或建物之租金、補償金，且自101年後收據用語均改為補償金。嗣因原告拒絕受領被告支付之金錢，何建舉有於104 年1 月及7 月、105 年1 月分別提存25,050元至本院提存所（104 存字第19號、第460 號），呂秀美有於104 年7 月、105 年1 月至本院提存所各提存15,
120 元（104 年存字第444 號），李世崢有於104 年7 月至本院提存所提存18,600元（104 年存字第469 號）。（見本院卷一第163 、164 、244 頁，卷二第98頁）
㈡、本件爭點為：⒈原告與唐明、李世崢、呂秀美間就系爭土地是否有不定期
租賃關係存在？⒉文士誠就8-12地號、8-13地號土地是否有合法占有權源？⒊如原告與被告間有不定期租賃關係或地上權利用關係存在
，原告主張終止，是否有理？⒋承上，原告請求被告拆屋還地，是否有理？⒌若原告與被告間有不定期租賃關係或地上權利用關係存在
，原告請求調整租金，是否有理？合理之租金應為多少？
四、本院得心證的理由：
㈠、原告與唐明、李世崢、呂秀美間就系爭土地有不定期租賃關係存在：
⒈按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就
其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年台上字第1552號裁判意旨參照）。本件被告唐明、李世崢、呂秀美對於系爭土地為原告所有均無爭執，僅辯稱其等與原告間有不定期租賃關係存在，自應由被告就此部分事實負舉證責任。
⒉經查，唐明辯稱伊之父親唐山與原告間就10-9土地有不定期
租賃關係存在，伊因繼承繼受此租賃關係，且伊之母親鄭文卿、伊委託之管理人何建舉亦有給付租金給原告等語，業據何建舉提出臺灣省日產清理處日產房屋產權移轉證明書、杜賣盡根憑證、提存書、租金、補償金收據在卷可證（見本院卷一第153 至189 頁），查開封街3 號房屋之所有權變動過程，如前開不爭執事項第2 點所示，為兩造所不爭執，鄭文卿、何建舉從60年迄今皆有向原告繳納租金或補償金等情，亦如前開不爭執事項第6 點所示，為兩造所不爭執，自堪信為真實，可見原告先前與唐山間就有不定期租賃關係存在，並由唐明於94年1 月15日因繼承取得系爭不定期租賃關係。
⒊李世崢辯稱伊之母親李尤碧滿與原告就10-3、10-6、10-11
土地有不定期租賃關係存在，伊於92年9 月1 日因繼承繼受系爭租賃關係，且李尤碧滿與伊亦有給付租金給原告等語，業據其提出屏東縣政府建設局函、屏東縣政府建築物使用執照、公證書、買賣契約書、屏東縣稅捐稽徵處通知、除戶戶籍謄本、屏東縣政府稅務局房屋稅籍證明書、租金、補償金收據、證明書、提存書在卷可證（見本院卷二第39至98頁），查中華路131 房屋之所有權變動過程，如前開不爭執事項第3 點所示，為兩造所不爭執，李尤碧滿、李世崢從60年迄今皆有向原告繳納租金或補償金等情，亦如前開不爭執事項第6 點所示，為兩造所不爭執，自堪信為真實，可見原告先前與李尤碧滿間就有不定期租賃關係存在，並由李世崢於92年9 月1 日因繼承取得系爭不定期租賃關係。
⒋呂秀美辯稱伊之配偶鄧清仁與原告就8-23、8-26土地有不定
期租賃關係存在，鄧清仁並得原告同意在上開土地上興建中華路117 號房屋，伊於100 年間因繼承繼受系爭租賃關係，且鄧清仁先前有給付租金給原告，鄧清仁過世後，改由伊用鄧清仁名義繳納等語，業據其提出土地使用權同意書、屏東縣政府建築物使用執照、租金、補償金收據、提存書、建物登記謄本在卷可證（見本院卷一第193 至245 頁），查中華路117 號房屋之所有權變動過程如前開不爭執事項第4 點所示，為兩造所不爭執，鄧清仁（100 年後係呂秀美以鄧清仁名義繳納）從60年迄今皆有向原告繳納租金或補償金等情，亦如前開不爭執事項第6 點所示，為兩造所不爭執，自堪信為真實，可見原告先前與鄧清仁間就有不定期租賃關係存在，且同意鄧清仁於上開土地上興建中華路117 號房屋，並由呂秀美於100 年間因繼承取得系爭不定期租賃關係。
⒌原告雖主張唐明、李世崢、呂秀美提出之收據皆未載明是繳
納何筆土地租金，且自101 年開始，收據用語皆以改為補償金，可見至少從101 年起原告與唐明、李世崢、呂秀美已無租賃關係存在云云，然查上開收據為原告填寫開具給唐明、李世崢、呂秀美收執，既然為原告製作開具之文書，原告自不能因自己填寫不完全反而主張與唐明、李世崢、呂秀美間就上開土地無租賃關係存在，且唐明、李世崢、呂秀美若與原告間無租賃關係存在，衡情應不會給付租金給原告，原告復未能舉證其與唐明、李世崢、呂秀美有其他土地承租關係存在，其辯稱收據未載明繳納何筆土地租金，無法證明云云，實不足採。又上開收據雖然自101 年起用語皆變更為補償金，然觀其金額與先前使用租金用語之金額皆相同，有前揭收據在卷可證，且如前所述，收據為原告單方面製作，自不能因為原告擅自將用語改為補償金即認定原告於101 年間已終止其與唐明、李世崢、呂秀美之不定期租賃關係，原告復未能舉證其於101 年間有終止其與唐明、李世崢、呂秀美就上開土地之不定期租賃關係，其主張自屬無理由。
㈡、文士誠就8-12地號、8-13地號土地有合法占有權源：⒈按稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物或工作物為目的
而使用其土地之權。地上權之社會作用，係在調和土地與地上物間之使用關係，建築物或其他工作物通常不能脫離土地而存在，兩者必須相互結合，方能發揮其經濟作用。故地上權與其建築物或其他工作物之讓與或設定其他權利，應同時為之，以免地上物失其存在之權源，有違地上權設置之目的，此為九十九年二月三日增訂（同年八月三日施行）民法第八百三十八條第三項關於地上權與其建築物不得分離而為讓與之所由設，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因房屋物權之嗣後變動而受影響。又同法第四百二十六條之一亦於八十八年四月二十一日（翌年五月五日施行）參酌本院四十三年台上字第四七九號、四十八年台上字第二二七號、五十二年台上字第二○四七號判例之意旨，增列「租用基地建築房屋，其租賃契約對於房屋受讓人仍繼續存在」之規定。故在他人土地上有建築物而設定地上權時，如無相反之約定，地上權人本得將其地上權隨同建築物而讓與他人，該地上權人縱於上開民法增訂前僅將建築物及地上權為讓與，而未辦理地上權移轉登記，惟參照上開規定及判例意旨，亦仍應解為受讓人經原地上權人授予行使地上權，而得對土地所有權人主張其所受讓建築物對於占用基地之合法使用權源，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求（最高法院103 年度台上字第1117號判決意旨參照）。
⒉文士誠抗辯北平路6 號房屋是陳嘉安贈與給陳素雀、陳素雀
出賣給林春杏、林春杏再贈與給伊，其於8-12土地上有地上權等語，並提出土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書、贈與契約書為證，且有原告提出之地籍謄本、本院依職權調取之北平路6 號房屋課稅明細資料在卷可稽（見本院卷一第
108 頁，卷三第8 至9 頁、第31至51頁），原告則主張地上權人為陳嘉安，非文士誠云云。經查，原告就8-12地號土地於43年2 月21日有設定地上權給陳嘉安，8-12、8-13土地上之北平路6 號房屋所有權變動過程等情皆如前開不爭執事項第5 點所載，自堪信為真實。則依前揭最高法院見解，陳嘉安於贈與北平路6 號房屋給陳素雀時，雖未辦理地上權移轉登記，惟參照上開規定及判例意旨，亦仍應解為受讓人經原地上權人授予行使地上權，而得對土地所有權人主張其所受讓建築物對於占用基地之合法使用權源，藉以調和土地與建物之利用關係。故北平路6 號房屋之後續受讓人陳素雀、林春杏、文士誠於各自取得房屋所有權時，皆應解為經原地上權人陳嘉安授予行使地上權，文士誠辯稱其對原告就8-12土地有地上權存在，並非無權占有，自屬有據。
⒊次按「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者
，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。」、「第七百七十四條至前條規定，於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之。」，民法第796 條第1 項、第800 之1 條定有明文。原告主張文士誠就8-13土地並無地上權存在，為無權占有等語，文士誠則辯稱8-13為北平路
6 號房屋之坐落基地之一（騎樓部分），房屋與騎樓是不可分割的，若被告認為伊無權占有早就向伊請求返還等語。經查，8-13土地上方是北平路6 號建物之騎樓部分，此有陳嘉安與陳素雀之贈與契約書附圖在卷可稽（見本院卷三第38頁），可見北平路6 號房屋興建時已同時興建此騎樓部分，此亦為北平路6 號房屋出口通路之處，而原告既於43年2 月21日有針對8-12土地設定地上權給陳嘉安，顯見原告應早已知悉北平路6 號房屋之存在，原告應早已知悉北平路6 號房屋有占用到8-13土地，其未為異議反而讓陳嘉安就鄰地8-12土地設定地上權，顯然是同意陳嘉安越界建築，難認陳嘉安有何故意或重大過失情形，且8-13土地為8-12土地通往北平路所必經土地，此有附圖可證，則原告既同意陳嘉安就8-12土地設定地上權興建北平路6 號房屋，理應也有同意陳嘉安使用8-13土地之意思，否則北平路6 號房屋將無法通路，無法合理使用。故依民法第800 之1 條準用同法第796 條第1 項規定，原告不得請求鄰地地上權人文士誠移去北平路6 號房屋，其主張文士誠為無權占有，洵屬無據。
㈢、原告與被告間有不定期租賃關係或地上權利用關係存在，原告並無終止事由，其主張終止無理：
⒈唐明、李世崢、呂秀美部分：
⑴按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得
收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」，土地法第103 條定有明文。次按「房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。」、「房屋與基地為各別獨立之不動產，其所有權人各得行使其權利。而房屋所有人與基地所有人就基地有租賃關係，如其訂立租約當初並無特別反對之約定，房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別，自難構成終止基地租約之原因。」，有最高法院79年台上字第2678號判例、89年度台上字第1654號判決要旨可資參照。
⑵原告主張若其與唐明、李世崢、呂秀美有不定期租賃關係存
在，因3 人皆有營利行為，違反當初使用目的，唐明更將開封街3 號房屋轉租給何建舉，且開封街3 號房屋早已破舊不堪使用，何建舉未經原告同意擅自翻修，已構成終止租約事由，原告以起訴狀繕本送達作為終止不定期租約之意思表示云云，唐明、李世崢、呂秀美則皆否認有營利行為。查原告主張唐明、李世崢、呂秀美就系爭土地上之房屋有營利行為，並提出照片為證（見本院卷一第19至22頁），然原告並未舉證其當初與被告之不定期租賃契約有約定不得作為營利使用，尚難認唐明、李世崢、呂秀美有何違反使用目的行為。又唐明雖將開封街3 號房屋出租給何建舉，並由何建舉代為向原告繳納租金以作為對價，然此僅為單純出租房屋，揆諸前揭實務見解，與土地法第103 條第3 款之基地轉租有別，自難構成終止基地租約之原因。原告復主張何建舉擅自修繕開封街3 號房屋，何建舉則辯稱其於90年間因為鐵皮屋頂漏雨，有經原告同意而修繕加裝鐵皮，並提出照片為證（見本院卷一第159 至162 頁），查開封街3 號房屋目前仍為可避風雨之建物，何建舉仍作為倉庫及住家使用等情，此除經本院會同兩造及屏東縣屏東地政事務所測量員到場勘測屬實，製有本院勘驗測量筆錄在卷可證（見本院卷二第108 至109頁），並有照片在卷可證（見本院卷一第19頁），故開封街
3 號建物目前仍為堪用之建物，原告雖主張係何建舉擅自修繕，然何建舉辯稱其僅是針對屋頂漏水部分為整修，原告復未能舉證開封街3 號房屋曾經達到滅失不堪用程度，其空言主張開封街3 號房屋已經不堪使用云云，自屬無據。
⑶基上，原告並不符合土地法第103 條收回租用建築房屋之基
地之事由，原告復未能舉證其有何合法終止系爭不定期租賃契約之事由，其主張以起訴狀繕本送達作為終止其與唐明、李世崢、呂秀美不定期租約之意思表示等情，自不可採。
⒉文士誠部分：
按地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。民法第833 之1 條定有明文。原告主張文士誠將北平路6 號房屋出租給甘欽夫擺攤，有營利行為，已經違反設定地上權之使用目的，故其於準備程序中當庭表示終止地上權云云，文士誠對於其將北平路6 號房屋出租給甘欽夫做豬肉攤等情並不爭執，然查，原告未能舉證其當初設定地上權之目的及約定之使用方法有包含不能為營業使用此節，則即便文士誠有出租他人營利使用之行為，亦難謂有何終止地上權之事由，且系爭地上權之成立目的應在於使北平路6 號房屋對土地有合法占用權源，而北平路
6 號房屋現仍為可避風雨之建物等情，此除經本院會同兩造及屏東縣屏東地政事務所測量員到場勘測屬實，製有本院勘驗測量筆錄在卷可證（見本院卷二第108 至109 頁），並有照片在卷可證（見本院卷一第21頁），故北平路6 號房屋仍有利用價值，本院審酌地上權設立目的及北平路6 號房屋之現況，認為使建物有合法使用土地權源，系爭地上權仍有存續必要，原告主張終止地上權，實屬無理。
㈢、原告請求被告拆屋還地，並無理由：綜上，唐明、李世崢、呂秀美與原告間就上開其各自利用之土地有不定期租賃關係存在，文士誠則為8-12土地地上權人，8-13土地則依民法第800 之1 條準用同法第796 條規定，亦有正當占有權源。且原告並無任何得終止不定期租賃關係及地上權之事由，則其主張被告均屬無權占有系爭土地，請求被告拆屋還地，並無理由，應予駁回。而何建舉、甘欽夫既分別為唐明所有房屋之管理人、文士誠所有房屋之承租人，而前開二人所有房屋之占用均屬合法而不須拆除，則原告併請求何建舉、甘欽夫併同為交還占用土地一節亦屬無據，應予駁回。
㈣、原告請求調整租金為有理由，合理之租金如下所述：⒈按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。」「未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。」，民法第442 條前段及第835之1條第2項分別定有明文。
⒉經查，系爭土地地目均為「建」，此有地籍謄本在卷可證（
見本院卷一第108 至114 頁，卷三第30頁），被告於系爭土地上均蓋有房屋，依唐明、李世崢、呂秀美自述承租系爭土地如附圖所示編號10-9、10-3、10-6、10-11 、8-23（A ）、8-26（A）部分土地於本件調漲租金前，每年租金分別為50,100元、18,600元及30,240元，此有其等提出之租金收據及提存書在卷可稽（見本院卷一第163 至189 頁、第196 至
244 頁及卷二第49至98頁），文士誠於8-12土地上之地上權則未約定地租，其亦自承未繳納過租金（見本院卷二第173頁），換言之，租賃土地每月租金最多僅4,000 多元，衡諸常情，應甚難以相同條件尋覓可供居住之都市建築基地，被告過去繳納之租金應有偏低之情事，而且，兩造間之上開租賃關係均屬於不定期租賃，地上權亦未定有期限，故原告主張關於唐明、李世崢、呂秀美部分租金之合理金額有重新審酌之必要，其得依民法第442 條規定請求調整租金，關於文士誠部分，其得依民法第835 之1 條第2 項規定請求法院酌定租金，即屬有據。
⒊按土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定，城市地方土
地之租金，以不超過土地申報總價額年息10％為限，所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。又所謂年息10％為限，乃指基地租金最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之。依民法第442 條規定調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整租金數額是否平衡（最高法院81年台上字第3062號判決參照）。經查，系爭土地各位於開封街、中華路、北平路上，附近商家眾多、鄰近太平洋百貨及中山公園，業經本院會同兩造及屏東縣屏東地政事務所測量員履勘現場屬實，製有勘驗測量筆錄在卷可稽（見本院卷二第108至109 頁），並有現況照片、地籍圖謄本可參（見本院卷一第19至22頁、卷二第100 頁、第106 頁正反面），可見系爭土地位於屏東市鬧區，附近交通便利，原告雖主張因唐明、李世崢、呂秀美有營業行為，租金審核應不受土地法第105條、第97條第1 項規定之10％限制，而應參考附近行情約為16,000元等語，並提出照片、房屋租賃契約書、購愛屋網頁資料在卷可稽（見本院卷一第19至22頁、第41至56頁、卷三第28頁），然觀諸原告提出之照片，何建舉之開封街3 號房屋前方係作為倉庫使用，李世崢之中華路131 號房屋前方則有菜販在賣菜、呂秀美之中華路117 號房屋則是騎樓有擺攤賣蝦餃，然皆係於門口或騎樓擺攤做生意，並非直接利用上開房屋開店為營業行為，且李世崢部分，菜販係於門口之馬路擺攤，究竟是否有占用到原告土地做生意尚有疑慮，故被告之行為與直接利用房屋開店之營業行為尚有區隔，僅係將騎樓或門口租借他人擺攤，應仍有土地法第105 條、第97條第1 項規定之適用。爰審酌系爭土地位於屏東市○○街、中華路、北平路，鄰近太平洋百貨及中山公園，位處商業繁榮地帶，生活機能便利，交通亦便捷，認為本件調整及酌定租金關於唐明、李世崢、呂秀美承租及文士誠地上權之部分應以申報地價年息10％計算為相當。末查，系爭土地除10-3土地以外之申報地價均為每平方公尺5,840 元，10-3土地之申報地價則為5,920 元，此有土地登記謄本可證（見本院卷一第108 至114 頁、卷三第30頁），據此計算，唐明承租之土地，每年租金應調整為97,528元（167 ×5,840 ×10％＝97,528）。李世崢承租之土地，每年租金應調整為43,256元【69×5,840+5 ×5,920 ）×10％＝43,256】。呂秀美承租之土地，每年租金應調整為42,632元（73×5,840 ×10％＝42,632）。文士誠享有地上權之土地（按:8-13 土地依民法第
800 之1 條準用796 條規定，應視為8-12土地地上權之延伸一併酌定租金），每年租金應調整為5,256 元（9 ×5,840×10％＝5,256 ）。
五、綜上所述，原告先位聲明依民法第767 條規定請求被告拆除地上物並返還土地，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。原告備位聲明依民法第227 之2 條、
442 條、第835 之1 條第2 項規定，請求：⑴唐明承租原告所有10-9土地之租金，自105 年1 月5 日起調整為每年97,528元。⑵李世崢承租原告所有10-1 1、10-6、10-3地號土地之租金，自104 年9 月25日起調整為每年43,256元。⑶呂秀美承租原告所有8-23、8-26土地之租金，自104 年9 月11日起調整為每年42,632元。⑷文士誠承租原告所有8-12、8-13 地號土地之租金，自105 年4 月7 日起調整為每年5,25
6 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均對本判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第385條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 29 日
民事第三庭 審判長 法 官 潘 快
法 官 藍家慶法 官 張瑞德以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 29 日
書記官 張彩霞