臺灣屏東地方法院民事判決 105年度簡上字第9號上 訴 人 上和房屋仲介有限公司法定代理人 莊永和被上訴人 林青蓉上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國104 年11月13日本院104 年度屏簡字第330 號第一審簡易判決提起上訴，本院於105 年4 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國103 年5 月1 日與伊簽訂房屋銷售委託書（下稱系爭合約），委託伊居間仲介其所有門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○ 段○○○ 號之建物（下稱該房屋），期間至103 年10月31日止，經伊之全體員工積極投入行銷，而於103 年5 月10日攜客戶王宣淇及同行之配偶李建成前往看該房屋，相談甚歡。豈料，被上訴人與王宣淇於10
3 年9 月間，竟先私下約定出售該房屋，為規避較伊高服務報酬費用之給付，乃延後在104 年3 月18日將該房屋移轉登記予王宣淇之配偶李建成，則依系爭合約之精神及誠信原則，伊之居間工作已告完成，被上訴人即應給付伊居間服務報酬費用。爰依系爭合約第4 條之約定，訴請被上訴人給付約定委託總價金新臺幣（下同）605 萬元之4%即24萬2000元之報酬費用。聲明：被上訴人應給付上訴人24萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊是於系爭合約屆滿後之翌年3 月間，經所委託永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）之介紹，始與客戶李建成完成該房屋之出售手續，並無私下早已出售予上訴人所帶來客戶王宣淇之情等語置辯。聲明：上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。
三、原審審理結果，判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：原判決廢棄；被上訴人應給付上訴人24萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、不爭執事實：㈠兩造於103 年5 月1 日就被上訴人所有本件房屋訂有系爭合
約（原審卷3 頁），為一般（非專任）銷售委託契約，委託期間至同年10月31日為止，如成交被上訴人應按約定委託出售總價金605 萬之4%給付仲介服務費用。期間上訴人曾於同年5 月10日帶客戶王宣淇與其配偶李建成同行前往看該房屋，結果未成交。
㈡上揭委託期間屆滿後，被上訴人再委託永慶房屋銷售（原審
卷117-120 頁專任委託銷售契約書），委託期間從104 年2月1 日起至同年6 月30日止，終於104 年3 月18日以575 萬元價金將本件房屋買賣移轉登記（原審卷52頁登記謄本）予李建成，並依約支付服務報酬費用10萬元予永慶房屋。
五、本件爭點：本件上訴人執被上訴人於系爭合約屆滿之後，再與永慶房屋訂立銷售委託契約，而將本件房屋買賣移轉登記予前其所介紹客戶王宣淇之同行配偶李建成，是意在規避系爭合約約定之較高仲介報酬服務費用，有違誠信原則為由，認依系爭合約之精神，其仲介工作已依約完成，被上訴人仍應給付其仲介報酬費用，是否有理？
六、本院判斷：㈠系爭合約僅規範被上訴人不得「自行出售」於上訴人曾介紹之客戶：
依系爭合約（原審卷3 頁）之約定，受限制者，在於被上訴人不得於期滿前或後，「自行銷售」於上訴人曾介紹之客戶，此觀系爭合約後之註明：「甲方（被上訴人）可自行出售，但若售於乙方（上訴人）介紹之客戶，仍應依約定給付仲介服務費。」以及第8 條約定：「若於合約到期後，甲方將房屋售於乙方介紹之客戶，甲方仍應付總價百分之肆仲介服務費。」自明。因此，解釋上本件房屋是否於系爭合約期滿後，經被上訴人自行出售於上訴人前所介紹之客戶，即為本件問題所在；如是，則被上訴人應依約給付上訴人委託總價4%之服務費用，自屬當然。
㈡被上訴人若以委託銷售方式出售，不論期滿前或後，均不在系爭合約規範限制之列：
按系爭合約之性質為一般銷售合約，於期間內或期滿後，均不能限制被上訴人委託同類之他仲介公司代為銷售，上訴人從未否認。準此，本件被上訴人於系爭合約屆滿後，又委託與上訴人同類業務之永慶房屋銷售，顯與被上訴人私下自行出售行為不同，自不在兩造系爭合約規範之列，被上訴人得自由為之，解釋上與民法第148 條第2 項：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」之規定意旨無違。
㈢被上訴人再以委託銷售方式出售於上訴人前所介紹之客戶，
是否違反系爭合約精神，有違誠信原則？按解釋契約，應探求當事人立約時之真意（民法第98條規定參照），而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。本件依系爭合約約定意旨，本允許被上訴人於期間屆滿前或後得委託同類業務之在後他仲介公司代為售銷，而交易習慣上及約定上，仲介實務向來未見限制他仲介公司所介紹之買家客戶，有不能與前仲介公司所介紹客戶相同之慣例，無從認與誠信原則有違。基此以論，本件被上訴人於系爭合約期滿後，既得再委託他仲介公司即永慶房屋代為銷售本件房屋，則永慶房屋所介紹之客戶縱使與上訴人前所介紹者相同，經被上訴人同意而與之完成該房屋買賣手續，自難認在系爭合約規範之列。故上訴人依系爭合約規定，認其已完成仲介服務工作同視，要被上訴人給付約定之服務報酬，並非的論。
㈣要之，系爭合約既不能規範限制被上訴人另委託永慶房屋代
為銷售該房屋，則基於意思自主之契約自由原則，縱永慶房屋代銷結果促使被上訴人及該相同客戶完成交易，確是基於比較前後仲介公司約定服務費多寡（本件出售總價金亦較系爭合約之約定為低）之私利考量而來屬實，亦是契約當事人權益考量後之決定結果，與被上訴人自行出售行為迥然不同，並無上訴人所謂違反系爭合約精神及誠信原則可言。上訴人以被上訴人於系爭合約期間內，實際上早已自行與該相同客戶私下完成該房屋之交易，認被上訴人之後另找來永慶房屋代為銷售，是為與被上訴人合謀掩飾而已（已經永慶房屋之銷售人員蔣秀萍到院結證否認，本卷25頁筆錄起），被上訴人實意在規避給付較高報酬費用，故依約仍應給付其仲介服務報酬費用等語，不但無故限制被上訴人、永慶房屋及該相同客戶等三方之契約自由權益，明顯與系爭合約規範不符，且亦始終無從確切證實該三方有合謀意思，難免於推測，不足採認。
㈤本件事證已臻明確，上訴人其餘陳述，及證人施秀如與楊寶
月之證詞，經核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、綜上所述，上訴人於系爭合約屆滿後，以被上訴人再委託永慶房屋所完成交易之客戶，與其前所介紹者相同為由，訴請被上訴人給付按約定總價金4%計算之仲介服務費24萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由。故原判決駁回上訴人本件起訴，理由雖有不同，但結論並無異致，應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，自無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第2項、第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 20 日
民事第一庭 審判長法 官 涂裕洪
法 官 鍾佩真法 官 藍家慶右正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 4 月 20 日
書記官 蔡進吉