臺灣屏東地方法院民事判決 105年度訴字第119號原 告 呂憲宗
呂憲昌呂憲林上三人共同訴訟代理人 陳瑩紋律師複代理人 林怡君律師被 告 梁元增訴訟代理人 梁景城
柳聰賢律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國106 年6 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○號，地目田，使用分區為一般農業區，面積二五○四點七九平方公尺土地內，如附圖所示編號㈠部分面積四五點○六平方公尺上之加強磚造建物及編號㈡部分面積一一三點四九平方公尺上之磚造圍牆、鐵皮屋等地上物拆除，並將上開八○七地號土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零八萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣參佰貳拾伍萬元為原告預供擔保，免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 、2 項定有明文。查本件租佃爭議事件前經屏東縣政府耕地租佃委員會調處，惟原告不服調處結果，經屏東縣政府移送本院處理，有該府民國104 年12月16日屏府地權字第10480454800 號函暨屏東縣政府耕地租佃委員會調處及相關卷證資料等文件可稽，揆諸首揭規定，原告提起本件訴訟，程序上自屬合法，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦有明定。查原告呂憲宗、呂憲昌、呂憲林三人於起訴時，訴之聲明為：「被告應將坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○ ○號、面積2,504.79平方公尺耕地上地上物拆除，並將系爭土地返還原告。」（ 見本院卷第40頁）。嗣於105 年9 月13日具狀更正訴之聲
明第一項為：「被告應將系爭土地內如附圖所示編號⑴部分面積45.06 平方公尺之加強磚造建物及編號⑵部分面積113.49平方公尺上之庭院圍牆予以除去，並將系爭土地返還原告」（見本院卷第82頁）。核原告上開所為變更訴之聲明部分，請求之基礎事實仍屬同一，且不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，均無不合，自應准許。
貳、實體事項
一、原告主張：原告共有坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○ ○號、面積2,504.79平方公尺土地（下稱系爭土地），兩造間於56年間訂有耕地三七五租約、租約字號為長治鄉屏長字第52號（下稱系爭租約），原續約租期至108 年6 月間屆滿。詎被告於系爭租約存續期間，除於81年間擴建原有供居住建物面積後，更於104 年間，未經原告同意，擅自在系爭土地上再興建建物，並增建第二層鐵皮屋供居住使用，顯見被告上開增建、擴建行為，擅自變更耕地用途而不為實際耕作之行為，業已違背系爭租約之本旨，而有不自任耕作之事實，依耕地三七五減租條例第16條規定，系爭租約無待原告另為終止之表示，已當然向後失其效力，惟被告現仍繼續無權占用系爭土地，原告自得請求返還土地。爰依耕地三七五減租條例第16條、民法第767 條第1 項前段等規定，提起本件訴訟，並聲明求為判決：㈠被告應將系爭土地內如附圖所示編號⑴部分面積45.06 平方公尺之加強磚造建物及編號⑵部分面積
113.49平方公尺上之庭院圍牆予以除去，並將系爭土地返還原告。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租約之屏東縣○○鄉○○○段000 00000地號土地面積分別為2504.79 平方公尺、525.36平方公尺，且1008地號土地為建地，被告家族早自37年間即在1008地號建地上建有三合院，世居長治鄉德榮村○○巷22號，建物亦於民國37年間即存在於1008號建地上，上開建物僅小部分在系爭土地上，而系爭租約係被告於56年間才與地主簽約，訂約前巳居住於此，原出租人即訴外人呂鍾麥知悉上述情事，原告繼承系爭土地所有權後，至今才主張被告不自任耕作實不合情理。被告僅增建部分才有占用系爭土地事實，絕非蓄意占用，希望原告繼續讓被告承租。系爭土地租金有按時繳交，交付租金方式，每年約定時間出租人至承租人家中收取租金，直到第二代呂欣伯均是如此，第三代即原告開始由被告以匯款方式繳付，出租人收租多年從未有異議。又系爭土地上除椰子樹外，亦種有蓮霧樹，並非未種植任何農作物，自與「未自任耕種」要件有間。再者被告已92歲年事已高，罹患「腰椎壓迫性骨折」疾病，為耕種方便，擺放農機、農藥肥料等農用資材，節省路途往返，因而搭建簡陋之鐵皮屋，作為農舍資材室，影響權利人利益甚輕，原告請求收回系爭土地，對於被告損害至鉅且不合比例原則，原告行使權利違反誠實信用原則至明等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第12頁、27頁、第176 頁至第
178 頁，依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠原告之祖母呂鍾麥於37年間將系爭土地出租予被告之祖父而
訂立系爭租約，嗣於56年間由被告繼承承受租約迄今。系爭租約曾於102 年5 月29日變更出租人為原告，並於102 年6月17日通知兩造，系爭租約應於108 年6 月間終止，兩造應另立新約。
㈡被告家族於46年至61年間，於屏東縣○○鄉○○○段0000地
號土地上興建未辦保存登記之建物即門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○巷00號，並於81年間增建上開建物後，圍牆、庭院、建物共占用系爭土地158.55平方公尺之面積。
㈢系爭土地除如附圖所示編號⑴及⑵部分面積158.55平方公尺外，其餘土地均由被告種植椰子樹及蓮霧樹。
四、經本院於106 年6 月20日與兩造整理並協議簡化之爭點（依論述先後、妥適性調整順序、內容及文字）：
㈠被告於系爭土地上興建房屋，有無耕地三七五減租條例第16
條第1 項、第2 項不自任耕作情形？若有，系爭租約是否無效？㈡原告依據民法第767 條第1 項前段之規定，收回系爭土地，
並請求被告拆除地上物後，將系爭土地騰空返還給原告，有無理由？㈢原告請求收回出租之土地，有無違反誠信原則或為權利濫用
？
五、本院之判斷：㈠被告有無不自任耕作情事，而致系爭租約向後失效？⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
，否則原訂租約無效，得由出租人收回，耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項定有明文。次按所謂耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例意旨參照）。又耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租時，原訂租約即當然向後失其效力，無待於當事人主張或法院宣告終止，並非自始無租賃關係存在（最高法院79年度臺上字第2422號判決、103 年度臺上字第2580號判決參照）。
⒉查系爭土地之地目為「田」，使用分區為「一般農業區」，
使用地類別為「農牧用地」之事實，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第60頁至第61頁），而兩造就系爭土地訂定系爭租約，載明耕地之正產物為「穀物」，此有系爭租約變更登記通知書附卷可憑（見本院卷第12頁），並為兩造所不爭執，足認兩造就系爭土地所成立之耕地三七五租約，原係成立約定栽種「農作物」之耕地租佃契約，至為明確。
⒊而原告主張被告等現未耕作土地，並擅自在系爭土地上如附
圖所示編號⑴部分面積45.06 平方公尺土地供作居住建物基地使用，編號⑵部分面積113.49平方公尺土地為庭院、倉庫、磚造圍牆，而供作他用等情，有本院分別於105 年6 月2日及同年11月21日會同屏東縣屏東地政事務所測量人員至系爭土地現場勘驗，有勘驗筆錄在卷可佐（見本院卷第63頁至第65頁、第120 頁）。亦有屏東地政105 年11月15日屏複法土字第137500號土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第122頁），自堪信原告上開主張屬實。是被告確有將系爭土地作為耕種以外使用，且未無耕作之事實，亦堪予認定。
⒋被告雖辯稱：被告家族早自37年間即在1008地號建地上建有
三合院，世居門牌號碼長治鄉○○村○○巷22號，建物亦於民國37年間即存在於0000號建地上，上開建物僅小部分在系爭土地上，而系爭租約係被告於56年間才與前地主呂鍾麥簽約，訂約前巳居住於此，呂鍾麥知悉上述情事且未表示反對，伊並無違反耕地三七五減租條例第16條之規定，系爭租約並非無效云云。經查，被告辯稱建物於37年間已興建，且為出租人知悉未表示反對乙節，經本院發函屏東縣政府稅務局調取上開門牌號碼建物稅籍資料，經該局於106 年4 月19日函附建物稅籍資料，該建物於46年間僅為32.7平方公尺，嗣於61年間即擴建增至96.5平方公尺，直至81年間業已增建鐵皮2 層建物，1 樓面積已157.2 平方公尺，2 樓面積為162.
9 平方公尺，有上開建物課稅明細表在卷可參（見本院卷第
176 頁至第178 頁）。足徵被告持續擴建、增建上開建物供作居住之用，已非為供堆置農具、肥料或臨時休息之簡陋農舍可擬（見本院卷第65頁）。意即本院認上開建物為被告解決家人實際居住問題為目的之住房（見本院卷第65頁背面），與「農舍」（或資材室）定義自屬有間，且上開建物擴建、增建時，未通知原告即擴建及增建鐵皮屋，自屬擅自變更系爭土地原約定作為耕作之用途，而不自任耕作甚明，其上開辯解，洵屬無據。
⒌又被告辯稱：原告知悉搭建上開建物、增建2 樓鐵皮屋而不
為反對，並持續收租，顯見其業已同意云云，已據原告否認，況依前開說明，所謂原訂租約無效，係指原訂租約全部無效、無待於當事人主張或法院宣告終止，當然向後失其效力、確定的不生效力，無從因事後之追認或類似行為而更生效力，亦不因時間的經過而補正。從而，不因出租人有繼續收租行為，即使原無效租約轉變為有效，縱使出租人知悉承租人有不自任耕作事實，未即時收回土地，甚至仍有收取租金行為，承租人亦不得解為因出租人知悉承租人不自任耕作，未收回土地因而系爭租約仍繼續有效，參照前揭說明，均無從使已無效之租約恢復效力。是兩造就系爭土地之租約，原約定既係以栽培農作物為耕作，則承租人擅自變更用途而未耕作，即屬不自任耕作，縱經土地所有人同意，該同意亦屬違反強制規定而無效，是被告上開辯解，均屬無據。
㈡原告得否請求被告拆除地上物並返還系爭土地？⒈按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第
767 條第1 項前段定有明文。⒉查被告未經原告同意，違反系爭租約原約定栽培農作物耕作
，擅自在其上擴建原有房屋並增建第2 層鐵皮屋，變更其用途為供居住使用，而不為耕作，自屬違反耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項不自任耕作之規定，兩造間之租約已向後失其效力，業如上述，則原告主張系爭租約已歸於消滅，被告無權繼續占有使用系爭土地，應返還土地予原告，即屬有據。
㈢原告請求收回出租之土地，有無違反誠信原則或為權利濫用
？⒈末按權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠
實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當，最高法院著有100 年度臺上字第463號判決意旨可資參照。
⒉被告辯稱：擴建上開建物占用系爭土地面積45.06 平方公尺
，僅占系爭土地1.8%，比例甚微，且被告按時繳納租金至10
4 年，原告前來收租已知上情，長期沉默，不為行動，數十年之後始主張租約無效，訴請拆屋還地，本件請求顯悖誠信原則，係權利濫用云云。第查，系爭土地歷經出租人呂鍾麥、呂伯欣（呂鍾麥之子、原告之父），直至101 年7 月4 日方以分割繼承為原因，將系爭土地登記為共有，而系爭租約則於102 年5 月29日始變更登記為出租人，此有土地謄本及屏東縣長治鄉公所私有耕地租賃契約變更登記通知書附卷可參（見本院卷第12頁至第13頁）。意即原告對於被告不自任耕作乙情縱知之甚詳，亦無法於上開變更登記期日前以出租人地位指摘被告不自任耕作之事，因而主張系爭租約向後失其效力，而原告於上開變更登記期日後，遂於104 年8 月13日即向屏東縣長治鄉公所耕地租佃委員會申請終止系爭租約之調解（見本院卷第20頁），並無如被告所辯數十年不行使權利而致失權乙節至明。職是，本院認原告並無違反誠信原則或權利濫用情事，被告上開所辯，要無足採。
參、綜上所述，被告確為不自任耕作，原告依耕地三七五減租條例第16條第2 項及民法第767 條第1 項前段之規定，主張兩造間之租約向後失其效力，被告無權繼續占有使用系爭土地，應將系爭土地如附圖所示編號⑴部分面積45.06 平方公尺及編號⑵部分面積113.49平方公尺土地上之加強磚造建物、磚造圍牆、鐵皮屋等地上物拆除，並將系爭土地返還予原告，為有理由，應予准許。
肆、復按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，耕地三七五減租條例第26條第1 項規範明確。本件前經屏東縣長治鄉公所耕地租佃委員會調解不成，兩造亦均不服屏東縣政府所為之調處決議，經移送本院審理，此為兩造所不爭，並有屏東縣政府104 年12月16日屏府地權字第10480454800 號函暨隨函檢附資料在卷可考（見本院卷第3 頁至第31頁），揆諸上揭規定，本件免收裁判費用，惟於審理期間，曾有諸如複丈費用之必要支出，故仍應諭知訴訟費用之分擔如主文第2項所示。
伍、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果均不生影響，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 6 月 23 日
民事第三庭 法 官 丁兆嘉正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 23 日
書記官 紀龍年