臺灣屏東地方法院民事判決 105年度訴字第294號原 告 陳冠呈訴訟代理人 蔡進清律師被 告 賴林秀琴訴訟代理人 陳益軒律師上 一 人複 代理人 陳志隆律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國106 年4 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾參萬貳仟肆佰捌拾貳元，及自民國一○五年五月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十五，餘由原告負擔。
本判決主文第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬柒仟肆佰玖拾肆元為被告供擔保得假執行；但被告如以新臺幣伍拾參萬貳仟肆佰捌拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請應駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、伊於民國102 年3 月29日出售所有坐落屏東縣○○鄉○○段
684 （面積15740.02平方公尺，權利範圍16130 分之4228）、685 （面積5435.03 平方公尺，權利範圍全部）、728 （面積1817.04 平方公尺，權利範圍全部）、729 （面積1174. 01平方公尺，權利範圍全部）地號土地4 筆（下稱系爭土地）予被告。兩造約定伊應於102 年12月31日移交土地予被告管理使用。被告則應於土地移交時付清買賣價金餘款新臺幣（下同）3,000,000 元予伊（下稱系爭買賣）。嗣因系爭土地為訴外人陳芳枝（下稱陳芳枝）占用，伊先於102 年6月25日經被告同意而書立承諾書，內容為「…於102 年12月31日移交買賣標的予承買人賴林秀琴時應將漁塭水抽乾，其地上農業資材室應拆除後再點交予承買人。目前地上漁塭由陳芳枝占用，承諾人經買方賴林秀琴同意向法院提出排除占有訴訟強制移交歸返土地，所需費用全數由立書人負擔屬實。」等語（下稱系爭承諾書）; 嗣兩造於102 年11月6 日再度協議，內容為：「一、雙方約定原買賣契約海鷗段第728地號土地部分土地為供眾使用道路，出賣人同意於買賣契約總價扣除新台幣肆拾伍萬元正。買賣契約102 年12月31日餘款更正為新台幣貳佰伍拾伍萬元正。本買賣餘款應於所有權全部登記予甲方（即被告）後，甲方應開具商業本票予乙方（即原告），乙方於土地移交日以本票交回領取現款。二、本件買賣雙方原約定102 年12月31日移交買賣標的予甲方，如逾期未能點交時，乙方同意以華南商業銀行農地抵押放款新台幣1000萬元之利率標準計算，補償予甲方至產權全數點交予甲方為止。」等語（下稱系爭協議書）。基於系爭承諾書，被告隨即以自己名義，就系爭684 、728 、729 地號土地對陳芳枝提起民事訴訟排除侵害，經本院102 年度訴字第
464 號判決陳芳枝應返還系爭729 地號土地；臺灣高等法院高雄分院（下稱高分院）103 年度上字第273 號判決陳芳枝應返還系爭728 、684 地號土地，均告確定（下稱系爭排除侵害事件）。被告再聲請強制執行，即本院104 年度司執字第20515 號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件），惟因被告與陳芳枝調解成立，陳芳枝於104 年7 月20日歸還土地予被告，被告則撤回系爭強制執行事件，並同意放棄其餘民事請求權。又系爭685 地號土地因訴外人戴昆財（下稱戴昆財）越界占用，被告隨即與戴昆財於102 年5 月間達成土地交換之協議，被告遂委由伊以原告名義與戴昆財辦理相關土地合併、分割手續。並由代書以伊為辦理系爭買賣簽約、移轉登記等使用而留存於代書處之費用，先行代為支付相關換地費用。嗣於被告登記為系爭土地所有權人之後，即訴請陳芳枝返還土地，陳芳枝於104 年12月9 日返還系爭土地予被告。
㈡、被告因系爭買賣尚應給付1,532,787元：⒈買賣餘款1,350,000元。
基於系爭買賣及協議的法律關係，被告尚應給付價金尾款1,350,000 元。
⒉有關裁判費及強制執行費用共156,472元。
兩造協議關於排除陳芳枝占有系爭土地之訴訟費、執行費先由原告負擔，雖系爭協議書內容未明載被告對上開訴訟費用有返還義務，惟系爭承諾書之約定，應具有勞務給付之契約性質，依民法第529 條規定，應得適用關係委任之規定。參酌最高法院100 年台上字第2 號判決要旨「查契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227 條第1 項不完全給付債務不履行之責任。」。則被告確實應負擔配合向陳芳枝收取裁判費及執行費，交還原告之義務。詎被告未經原告同意逕自拋棄訴訟費及程序費用請求權，致原告受有損失。查，於本院102 年度訴字464 號之裁判費為40,501元，土地複丈費為4,000 元、17,600元；另高分院103 年度上字第273 號之裁判費為70,404元；系爭強制執行事件費用為23,967元，以上共計156,472 元，故被告應賠償原告156,47
2 元之損失。又伊僅同意就以被告名義向法院提出排除侵害之訴訟部分，負擔其訴訟費用及強制執行費用，而不包括其他費用，當然亦不包括被告未經原告同意，擅自以自己名義委任律師之律師費用。
⒊辦理交換土地之相關費用共26,315元。
於系爭買賣並未約定伊負有與鄰地完成土地交換之義務。系爭685 地號土地與戴昆財進行土地交換之時間係於102 年5月間，即係發生在系爭買賣（102 年3 月29日）後，所有權移轉登記前，因土地所有權人仍為伊，被告委由伊逕以原告名義與戴昆財辦理。兩造間即應有委任或類似委任關係存在，則適用或類推適用民法第546 第1 項規定，原告因處理上揭事務，代支出相關手續費用，計有土地增值稅8,259 元、土地分割複丈費800 元、登記費176 元、書狀費80元、分割代書費8,000 元、合併代書費4,000 元、登記代書費5,000元，合計支出26,315元。
㈢、惟，上列金額伊同意扣除563,313元。蓋：⒈依系爭協議書，如逾期未能點交時，原告同意以華南商業銀行農地抵押放款10,000,000元之利率標準計算，補償被告。
系爭買賣原約定點交日期為102 年12月31日，而系爭684 、
728 、729 地號土地於104 年7 月20日點交予被告，系爭68
5 地號土地於104 年12月9 日點交予被告；再按放款金額為10,000,000元，放款年利率以3.2%為計算標準，換算年息即為320,000 元。則就系爭684 、728 、729 地號土地，總計逾期1 年6 月又20日，故原告應補償被告497,534 元【計算式：320,000 ＋（320,000 ÷12×6 ）＋（320,000 ÷36 5×20）＝497,534.25，元以下四捨五入】；於系爭684 地號等3 筆土地點交日即104 年7 月20日之翌日起，系爭685 地號土地，總計逾期4 月又20日，故原告應補償被告53,779元【計算式：（320,000 ×43.30%÷12×4 ）+ （320,000 ×
43.30%÷365 ×20）＝53,778.99 ，元以下四捨五入）。以上合計原告應補償被告551,313 元。
⒉本於系爭承諾書，原告同意就「漁塭水抽乾」部分，貼補被
告6,000 元。就「地上農業資材室拆除」部分，貼補被告6,
000 元。⒊以上合計563,313元。
㈣、綜上，伊自得請求被告給付969,474 元及其遲延利息，爰依買賣關係、系爭協議法律關係、債務不履行及侵權行為、適用或類推適用民法第546 條第1 項、第229 第2 項、第233條第1 項、第203 條等規定，提起本件訴訟等語，並聲明：
⒈被告應給付原告969,474 元，及自起訴狀繕本送達翌日即
105 年5 月10日（見本院卷一第27頁回證）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告於102 年3 月29日原訂以總價款13,599,776元之價格出賣系爭土地予被告，同年11月6 日原告同意就系爭728 地號土地部分減價450,000 元，被告分別於102 年3 月27日交付3,388,216 元、102 年7 月5 日交付7,211,560 元、105 年
3 月9 日交付1,200,000 元予原告，故被告未交付之尾款為1,350,000 元。
㈡、惟上開1,350,000 元尾款經抵銷1,061,478 元後，被告僅應再給付原告288,522 元。蓋：
⒈原告應給付被告違約金687,725元：
依據原告提出之系爭土地買賣另議事項約定，原告應於102年12月31日前將系爭土地點交予被告，如遲延點交應按華南商業銀行10,000,000元農地抵押放款利率標準計算違約金，至原告點交系爭土地時止，是原告未依約於102 年12月31日將系爭土地點交予被告時，被告即得請求原告依遲延之日即
103 年1 月1 日之華南商業銀行10,000,000元農地抵押放款利率標準給付違約金。查，系爭684 、728 、729 地號土地，原告係於104 年7 月20日點交予被告，總計遲延566 日；系爭685 地號土地原告係於同年12月9 日點交與被告，總計遲延708 日，原告起訴前，兩造在屏東縣佳冬鄉調解委員會調解時，曾就華南商業銀行103 年1 月1 日農地抵押貸款利率，共同詢問華南商業銀行，經華南商業銀行覆稱年利率為4%，原告即應按此利率標準計算應給付被告之違約金數額，故原告應給付被告違約金620,336 元【計算式：（10,000,000×4 % ）÷365 日×566 日，註：違約金數額已包含未點交系爭685 地號土地該期間之違約金】；另自104 年7 月20日起至同年12月9 日原告點交系爭685 地號土地止，總計遲延142 日，依原告所主張系爭685 地號土地面積占全部買賣土地面積比例為43.30%計算，原告遲延點交系爭685 地號土地部分，被告得請求原告依上開違約金計算標準給付43.30%之違約金，計67,389元【計算式：⑴（10,000,000×4%）
365 日＝1096；⑵1096×l42 日×43.30%＝67389 ，小數點以下四捨五入】，原告遲延點交系爭土地應給付違約金總額共計687,725 元。
⒉原告應給付被告支出排除系爭排除侵害事件訴訟費用210,40
4 元：系爭土地於買賣前即遭陳芳枝占用，原告承諾負擔所有訴訟費用及強制執行費用。經查，原告以被告名義委任孔福平律師對陳芳枝提出訴訟之律師費共計140,000 元係由被告匯款支付，且高分院103 年度上字第273 號第二審裁判費70,404元，亦係由被告匯款與孔福律師繳納，依系爭承諾書約定，被告支出之排除侵害訴訟費用及委任律師費用共計210,404元，應由原告負擔。
⒊原告應返還被告代墊系爭土地電費37,356元：
系爭土地為魚塭，設有養殖水產電力設備，原告點交系爭土地與被告後，被告辦理電錶過戶時，共計代墊電費37,356元，被告自得依民法179 條不當得利法律關係請求返還。⒋原告應返還被告代履行抽空系爭土地魚塭蓄水及拆除原建於系爭土地上之農業資材室拆除費共計125,993元：
依系爭承諾書時約定，原告點交系爭土地時應將魚塭內之水抽乾，並將土地上之農業資材室拆除後再點交與被告，然原告點交系爭土地與被告時，並未依約抽空魚塭內之水，亦未拆除原建於系爭土地上之農業資財室，故被告支出裝設抽水馬達費用28,085元，抽水馬達電費5,508 元，共計33,593元。另拆除農業資材室之費用，含建築廢棄物清運共計92,400元，故被告代原告履行上述約定事項費用共計125,993 元，原告應返還予被告。
⒌綜上所陳，原告應給付被告之金額為1,061,478 元，被告就
應給付原告尾款135 萬元互為抵銷後，僅應再給付原告288,
522 元。
㈢、又依系爭承諾書約定，排除陳芳枝占用系爭土地侵害之訴訟及強制執行費用應由原告負擔，故原告應負擔排除系爭土地遭占用侵害之訴訟及強制執行費用，乃系爭土地之買賣條件，被告對於原告支出之訴訟及強制執行費用，並無返還之義務，是兩造間就原告支出之訴訟費用及強制執行費用，並未成立債權債務關係下，被告並非應負擔排除侵害訴訟及強制執行費用之債務人，原告即無得依民法第266 條第1 項規定向被告請求損害賠償之權利。再者，原告於法律上並無得請求占用人陳芳枝給付系爭訴訟及強制執行費用之權利，何來受有無法取償損害之結果存在？縱使被告拋棄對陳芳枝請求給付訴訟費用及強制執行費用之權利，尚非屬侵害原告權利之行為，原告主張依民法第184 條第1 項規定，請求被告賠償無法向陳芳枝請求給付訴訟費用及強制執行費用之損害，實屬無據。
㈣、原告主張系爭685 地號土地與戴昆財交換土地行為，係發生在被告買受系爭685 地號土地之前，原告與鄰地完成部分土地交換後，才將系爭685 地號土地出賣予被告，故原告與鄰地交換系爭685 地號部分土地時，系爭685 地號土地所有權人係原告，被告並非系爭685 地號土地所有權人，焉有委任原告以自己名義與鄰地所有權人處理土地交換之權利？況且兩造訂定系爭買賣契約時，並無應由被告負擔該筆費用之約定，故原告主張依民法第546 條第1 項規定，請求被告償還原告支出土地交換費用，亦屬無據。
㈤、綜上，原告請求被告給付訴之聲明所示之金錢及其法定利息，顯無法律上之理由等語置辯，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利益之判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項及爭點：
㈠、兩造不爭執事項（見本院卷二第20頁反面至21頁）⒈原告於102 年3 月29日出售系爭土地給原告，約定總價金為
13,599,776元，並簽訂如本院卷一第43頁被證1 之買賣契約書及本院卷一第9 、10頁之系爭承諾書、系爭協議書。被告目前剩下餘款1,350,000 元未交付。
⒉原告於102 年11月8 日將系爭685 地號土地、102 年7 月3
日將系爭684 （原告應有部分16130 分之4228）、728 、72
9 地號土地所有權移轉登記給被告，並於104 年7 月20日將系爭684 、728 、729 地號土地點交給被告，104 年12月9日將系爭685 地號土地交付給被告。
⒊系爭684 、728 、729 地號土地曾被訴外人陳芳枝無權占用
，原告經被告同意用被告的名義對陳芳枝提出系爭排除侵害訴訟。該案件之訴訟費用分擔情形如下：本院102 年度訴字第464 號訴訟程序中之裁判費40,501元、複丈費用4,000 元、17,600元，本院系爭強制執行事件執行費用23,967元皆由原告支出。高分院103 年度上字第273 號訴訟程序之裁判費70,404元、律師費140,000 元（含民事部分80,000元，及被告對該案一審證人曹有慰向屏東地方法院檢察署（下稱屏東地檢署）提告103 年度偵字第6393號偽證案件部分60,000元）由被告支出。
⒋被告與陳芳枝於本院系爭強制執行事件達成和解，簽訂如本院卷一第12頁之調解書。
⒌系爭685 地號土地曾於102 年5 至9 月間，與同段661 地號土地（所有權人：戴昆財）進行土地交換。
㈡、兩造爭點為：⒈原告主張被告給付之各項目是否合理？⑴系爭排除侵害事件及系爭強制執行事件相關訴訟費用該由誰
負擔？被告拋棄對陳芳枝之此部分請求權，原告可否依民法第226 、184 條向被告求償？⑵原告請求被告給付土地交換費用，是否合理？⒉被告抗辯抵銷部分是否合理？⑴系爭排除侵害事件二審訴訟費用70,404元及律師費140,000
元？⑵逾期罰款之利率該以何標準計算？⑶被告抗辯扣除系爭土地103 年8 月至104 年7 月20日之電費
37,356元，是否合理？⑷被告抗辯應扣除拆除資材室及抽水費用125,993 元，是否合
理？系爭契約對資材室之定義為何？是否包含要拆除所有地上物？
四、本院得心證之理由：
㈠、原告主張被告給付之各項目是否合理？⒈按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務
，民法第367 條定有明文。本件兩造就系爭土地成立系爭買賣契約，被告尚餘餘款1,350,000 元為給付等情，為兩造所不爭執（見前揭不爭執事項第1 點），故原告主張被告應給付之剩餘價金為1,350,000 元等語，為有理由。⒉系爭系爭排除侵害事件及系爭強制執行事件相關訴訟費用部分：
⑴按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義
務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227 條第1 項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償（最高法院100 年度台上字第
2 號判決意旨參照）。本件原告主張被告與陳芳枝於系爭強制執行事件調解中，擅自拋棄對陳芳枝相關訴訟費用請求權，係違反兩造系爭承諾書之附隨義務云云，然查系爭承諾書僅約定「目前地上漁塭由陳芳枝占用，承諾人經買方賴林秀琴同意向法院提出排除占有訴訟強制移交歸返土地，所需費用全數由立書人（即原告）負擔屬實。」等語，此有系爭承諾書在卷可稽（見本院卷一第9 頁），依系爭承諾書文義解釋，僅有約定系爭排除侵害訴訟之相關費用由原告負擔，並未約定原告僅屬代墊性質，亦未約定被告尚有替原告向陳芳枝請求訴訟費用或將此部分債權讓與原告之義務。則依兩造約定之真意，應係將系爭排除侵害訴訟所生相關費用皆歸由原告負擔，而非原告僅為代墊性質，故被告並不因系爭承諾書而負擔任何給付義務，即便之後因被告勝訴而可向陳芳枝請求訴訟費用，被告亦無將此部分訴訟費用返還原告之義務，被告既無須履行給付義務，自然無附隨義務輔助給付義務履行之必要，則既然系爭承諾書已明文約定系爭排除侵害訴訟相關費用由原告負擔，而非僅為代墊性質，且未約定被告有何須配合原告向陳芳枝請求返還訴訟費用之相關義務，則被告與陳芳枝達成和解，拋棄此部分請求權，自無違反任何附隨義務之情，原告此部分主張，實屬無據。
⑵按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184 條第1 項定有明文，原告主張被告擅自拋棄對陳芳枝訴訟費用之請求權，為侵害其債權云云。惟查，依兩造系爭承諾書約定，系爭排除侵害訴訟之相關費用本即應由原告負擔，且被告並無須負擔任何義務，被告是否向陳芳枝收取此部分費用，為被告之自由，尚與原告無涉，已如前述，實難認被告有何不法侵害他之權利或加損害於他人之行為。故原告此部分主張，實不足採。
⑶基上，原告依民法第226 條第1 項及同法第184 條第1 項請
求被告給付系爭排除侵害訴訟相關訴訟費用156,472 元，為無理由，應予駁回。
⒊原告請求被告給付土地交換費用，是否合理？
按受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息，民法第546 條第1 項定有明文。原告主張其受被告委任與戴昆財處理系爭685 地號土地與同段661 地號土地交換事宜，共支出相關費用26,315元等語，並提出土地爭執稅繳款書、地政規費徵收聯單、及證人即代書李蘭香手寫筆記及同意書為證（見本院卷一第17至18頁、第74頁），被告則否認之，並以前詞置辯。經查，原告確實有與戴昆財於102 年5 至9 月間就前揭土地進行土地交換（見前揭不爭執事項第5 點）。然原告提出之同意書內容僅係被告同意土地交換事宜，並無提到相關費用由何人負擔，亦無提到兩造成立委任契約，此有上開同意書在卷可稽（見本院卷一第74頁）。又證人李蘭香雖於本院審理時證述：兩造買賣後發現土地不好，就找我處理土地交換事宜，當時在買賣契約中買賣標的物的最後面註明「不負土地分割責任」，意思就是原告不負擔土地交換費用等語明確（見本院卷一第126 至128 頁反面），並有被告提出之系爭買賣契約在卷可證（見本院卷一第43頁）。查系爭買賣契約於「一、買賣標的物」欄位後面註明「684 地號四‧二五三六台分，其他三筆計八‧六八七二台分及六八五地號上水井一口。但不包含水電及地上物設施，亦不負土地分割責任。」等語，然系爭684 地號土地為共有，兩造買賣應有部分4228/16130，此有地籍謄本在卷可證（見本院卷一第35頁），觀諸系爭買賣契約書上開用語，指的應該是原告不負責系爭684 地號土地分割相關事宜，尚無法推斷出交換土地費用由何人負擔。證人李蘭香雖證述此處之土地分割責任是指土地交換費用，然證人為專業之代書，若兩造真有此約定，證人理應於買賣契約書中約定清楚，寫明「土地交換費用」由何人負擔，應不至於使用較不明確之「土地分割責任」用語，此外，綜觀系爭買賣契約書並無任何與土地交換相關之約定，則證人李蘭香之證言，已非無疑。原告復未能另行舉證說明兩造間確就土地交換事宜有成立委任契約，及約定費用由被告負擔，其此部分主張，於法無據，應予駁回。
⒋綜上，原告得請求被告給付之金額為系爭買賣契約之餘款1,350,000 元。
㈡、被告抗辯抵銷部分是否合理？⒈系爭排除侵害事件二審訴訟費用70,404元及律師費140,000
元？被告抗辯伊於系爭排除侵害訴訟中支出二審訴訟費用70,404元及律師費140,000 元，並提出華南商業銀行（下稱華南銀行）匯款回條聯為證（見本院卷一第44頁），且有本院自行收納款項統一收據在卷可證（見本院卷一第15頁反面），原告亦不爭執被告有此部分支出，僅主張被告擅自拋棄對陳芳枝訴訟費用請求權，已不可向原告請求，且律師費用並非必要費用云云。經查，依兩造系爭承諾書之約定，關於系爭排除侵害訴訟相關訴訟費用已約定由原告負擔，原告並非僅係代墊性質，被告並無讓原告可向陳芳枝請求訴訟費用之義務，已認定如前。則依兩造之約定，系爭排除侵害訴訟所需之費用均應由原告負擔，則被告抗辯其支出之二審訴訟費70,
404 元應依民法第334 條第1 項規定為抵銷，實屬合理。又律師費140,000 部分，其中60,000元為被告對訴外人曹有慰向屏東地檢署提告103 年度偵字第6393號偽證案件所支出之律師費（見前揭不爭執事項第3 點），則此部分與系爭排除侵害訴訟無關，應非原告須負擔部分，被告不得主張抵銷。其餘80,000元部分為系爭排除侵害訴訟第二審之律師費用，原告雖主張律師費用非必要費用，然本院審酌被告僅為不諳法律之一般民眾，且系爭排除侵害訴訟涉及民法第425 條之相關爭議，此經本院職權調取系爭排除侵害訴訟相關卷宗確認無訛。衡情若無法律相關專業人士之協助，一般民眾應難以為正確主張答辯，故此部分應屬被告進行訴訟必要之費用，依兩造系爭承諾書，應由原告負擔。基上，被告就系爭排除侵害訴訟支出費用得請求抵銷之金額為150,404 元（計算式：二審訴訟費70,404元＋律師費80,000元＝150,404 元)。
⒉逾期違約金部分：
⑴按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」，民法第250 條定有明文。次按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，有最高法院79年台上字第1612、1915號判例意旨可資參照。
⑵依兩造系爭協議書第2 項約定：「本件買賣雙方原約定102
年12月31日移交買賣標的予甲方，如逾期未能點交時，乙方同意以華南商業銀行農地抵押放款新台幣1000萬元之利率標準計算，補償予甲方至產權全數點交予甲方為止。」，此有系爭協議書在卷可稽（見本院卷一第10頁），又原告於104年7 月20日將系爭684 、728 、729 地號土地點交給被告，共計遲延567 日，104 年12月9 日將系爭685 地號土地交付給被告，則系爭685 地號土地從104 年7 月20日至同年12月
9 日又多遲延142 日，此為兩造所不爭執（見前揭不爭執事項第2 點）。本件兩造爭執之點在於華南銀行之利率應為多少，查本件原告遲延點交時間約為2 年，依華南銀行函覆之「農地為擔保之抵押貸款最低適用利率」資料，一年內短期放款利率最低為3.3965％（0.61％＋2.7865％），長期擔保放款利率則為4.58％（1.38％＋3.2 ％），中期擔保放款授權最低適用利率為3 個月定儲利率指數1.38％加上2.45％，約為3.83％左右，此有華南銀行函文暨所附資料在卷可稽（見本院卷一第110 至121 頁），故本院審酌以上資料，認本件逾期違約時間約為2 年，應適用中期擔保擔保放款利率，故系爭協議書關於違約金計算之利率應以3.8 ％計算較為相當。原告雖主張其早已移轉登記系爭土地所有權給被告，且被告仍可向陳芳枝請求損害賠償，故應酌減至3.2 ％云云，然原告確實未點交系爭土地，即便移轉登記，被告亦無法使用收益，且被告對陳芳枝之損害賠償請求權應與兩造系爭買賣契約無涉，實不得做為原告酌減違約金之事由，原告此部分主張，實不足採。
⑶綜上，被告依系爭協議書得請求之違約金為654,314 元【計
算式：①系爭土地於102 年12月31日至104 年7 月20日之違約金：（10,000,000元×3.8 ％÷365 日）×567 日＝590,
301 元；②系爭685 地號土地於104 年7 月20日至同年12月
9 日之違約金：10,000,000元×3.8 ％÷365 日）×142 日×43.30 ％＝64,013元；③590,301 元＋64,013元＝654,31
4 元，小數點以下四捨五入】，被告請求就違約金抵銷價金部分在此範圍內尚屬公允，應予准許；超過部分於法無據，應無理由。
⒊被告抗辯扣除系爭土地103 年8 月至104 年7 月20日之電費
37,356元，是否合理？被告抗辯伊於103 年8 月至104 年7 月20日替原告代墊電費37,356元，伊得依不當得利法律關係請求原告返還，應予抵銷云云，並提出台灣電力公司用戶繳費記錄為證（見本院卷一第45頁），然原告早於102 年11月8 日將系爭685 地號土地、102 年7 月3 日將系爭684 、728 、729 地號土地所有權移轉登記給被告，此為兩造所不爭執（見前揭不爭執事項第2 點），則於103 年8 月起，被告已為系爭土地之所有權人，且系爭土地之電號亦為被告設戶，此有臺灣電力公司收據在卷可證（見本院卷一第46頁），由其負擔系爭土地之電費自屬合理，被告雖抗辯系爭土地於上開期間由陳芳枝無權占用中，然此為被告與陳芳枝間不當得利之問題，尚與原告無涉。原告於上開期間並非系爭土地所有權人，亦無占用系爭土地，被告並無替原告代墊電費，則被告抗辯此部分電費可主張抵銷，即屬無據，不應准許。
⒋被告抗辯應扣除拆除資材室及抽水費用125,993 元，是否合
理？⑴兩造系爭承諾書約定「立書人（即原告）承諾於102 年12月
31日移交買賣標的予承買人賴林秀琴時應將漁塭水抽乾，其地上農業資材室應拆除後再點交予承買人。」等語，此有系爭承諾書附卷可稽（見本院卷一第9 頁），則依兩造之約定，系爭土地抽乾魚塭水及拆除農業資材室應為原告應履行之義務，此部分相關費用應由原告負擔。
⑵抽水費用部分：
被告抗辯其支出裝設抽水馬達費用28,085元、抽水馬達電費5,508 元及抽水費用4,900 元云云，業據其提出收據、估價單、臺灣電力公司收據為證（見本院卷一第47至49頁、第53頁），原告則主張合理費用應為6,000 元等語。查系爭承諾書僅約定原告要負責將魚塭水抽乾，故原告應負擔之費用應僅有抽水相關費用（如工資等）。被告裝設抽水馬達部分，抽水馬達為被告所有，且為被告可持續使用，依兩造約定實難認為此部分應由原告支出；又抽水馬達電費部分，此為被告使用抽水馬達支出之電費，實難認為與原告有關。被告雖抗辯此為抽乾魚塭水支出之電費，然依系爭承諾書約定，原告有找人負責抽乾魚塭水之義務，並負責工資等相關費用，似無法推論電費部分亦應由原告負擔，且被告提出之電費單據計費期間長達1 個月，而系爭土地為魚塭，本即會持續使用抽水馬達，實難認為全屬抽乾魚塭水支出之電費，被告此部分抗辯，顯屬無據。再者，就抽水費用部分，證人即至系爭土地負責抽水工作之技師翁志鵬於本院審理時證稱：本院卷一第53頁估價單中「接水龜」是要做抽水用，「接水龜」2,300 元包含工資及水管、接電材料，估價單其餘部分與抽魚塭水無關等語明確（見本院卷一第147 至149 頁），由前述證人證言可知，系爭土地合理之抽水費用為「接水龜」之2,300 元，其餘部分皆與抽乾魚塭水無關，故被告就抽水費用部分得主張抵銷之金額為2,300 元。
⑶拆除資材室部分：
被告抗辯資料室包含系爭土地上所有地上物，即包含本院卷一153 頁照片之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）及本院卷一第16
7 頁照片之安全池（下稱系爭安全池）云云，原告則主張只有系爭鐵皮屋才是資材室等語。查「資材室」之定義依文義解釋應屬於房屋，而系爭安全池依外觀顯示顯非屬於房屋，證人即負責請怪手拆除系爭安全池之工人潘石誠亦於本院審理中證述：敲安全池指的是敲混擬土的堤岸，但上面的柱子有沒有在敲的範圍我不知道，木板之類的我也不知道等語明確（見本院卷一第159 頁反面至160 頁反面），顯見證人潘石誠是請怪手敲碎系爭安全池之堤岸，而非其上之木柱，敲碎堤岸部分與系爭承諾書約定之「其地上農業資財室應拆除」顯然不符，衡情系爭承諾書所約定之資材室應僅係系爭鐵皮屋。而拆除系爭鐵皮屋之相關費用，依證人即負責系爭鐵皮屋拆除鐵皮之工人廖政明於本院審理中證稱：被告先用怪手破壞系爭鐵皮屋，我再去拆除鐵皮，費用就如同本院卷一第52頁估價單4,500 元，請怪手破壞系爭鐵皮屋部分非我負責，依系爭鐵皮屋之情況大概半天即可以，怪手半天約5 、6,000 元等語明確（見本院卷一第161 至162 頁），故依證人證述，拆除系爭鐵皮屋合理之費用為10,500元（計算式：
拆鐵屋及工錢4,500 元＋怪手費用6,000 元＝10,500元），被告所提其餘單據，本院卷一第50至51頁部分為敲碎系爭安全池之費用、本院卷一第53頁下方2 張單據被告未能舉證與拆除系爭鐵皮屋有關，故此部分皆非拆除資材室所支出之費用。被告就拆除資材室部分得請求抵銷之金額應為10,500元，逾此範圍之抗辯，為無理由。
⒌基上，被告得抗辯抵銷之金額為817,518 元（計算式：系爭
排除侵害訴訟相關費用150,404 元＋逾期違約金654,314 元＋抽水費用2,300 元＋拆除資材室費用10,500元＝817,518元）
㈢、綜上，原告得請求被告給付之買賣價金為532,482 元（計算式：買賣價金餘款1,350,000 元－被告得主張抵銷部分817,
518 元＝532,482 元）。
五、綜上所述，原告依兩造買賣契約之法律關係，請求被告給付532,482 元，及自105 年5 月10日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，係有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，被告陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，於原告勝訴部分核其聲請均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行亦失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 潘 快
法 官 丁兆嘉法 官 張瑞德以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日
書記官 張彩霞