臺灣屏東地方法院民事判決 105年度訴字第221號原 告 李明哲訴訟代理人 吳建億被 告 林怡禎訴訟代理人 陳清朗律師複代理人 洪繹安上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國105 年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號B 部分面積一四二‧七一平方公尺之地上物除去，將土地返還原告及其他共有人全體。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十八，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號、面積553.01平方公尺土地（下稱系爭土地），係原告與附表所示之人共有。被告明知系爭土地上之老舊建物、即門牌編號屏東縣○○鄉○○村○○路○○號（下稱系爭房屋），對於系爭土地並無占有使用權源，竟於民國102 年6 月間購入系爭房屋後，大肆整修，經土地所有權人制止，均置之不理。又被告之系爭房屋無權占用系爭土地，經營飲食、民宿等事業，侵害原告之所有權，並可認受有相當於租金之不當得利，使原告受有損害，為此，爰依民法第767 條第1 項、第821 條、不當得利及侵權行為之法律關係，提起本件訴訟。聲明：㈠被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地如附圖所示編號
A 部分面積67.39 平方公尺之無頂磚造牆及編號B 部分面積
142.71平方公尺之地上物除去後，並將土地返還予原告及其他共有人全體。㈡被告應自起訴日起至清償日止，按日給付新臺幣（下同）1,000 元。
二、被告則以：系爭土地原由訴外人李順流及李進聰2 人共有，李順流之應有部分9 分之8 、李進聰之應有部分9 分之1 ，原告為李進丁之子，而李進丁為李順流之子，原告繼承系爭土地所有權，自應繼受李進丁之權利義務。系爭土地上有門牌編號屏東縣○○鄉○○村○○路○○○○○○○○○○○○○○號房屋，分別為李順流之5 子李進丁、李進守、李進聰、李進雄及李進福分管使用，其中系爭建物即為李進丁興建。嗣李進丁將系爭房屋出售予訴外人林國藩並同意其增建車庫，其後林國藩贈與林宏洲，林宏洲出售予林淑敏，98年間林淑敏將系爭房屋出賣予蔡明清，蔡明清又於102 年6 月間出售予被告，故被告所有系爭房屋占用系爭土地具有合法權源，並非無權占有，亦無不當得利可言，原告之請求為無理由。又系爭房屋之外觀經整修後，目前出租予曾正鴻經營大吉小吃店，被告使用系爭土地部分，每年均有負擔繳納地價稅5 分之
1 ，向由土地共有人李瑞庭收取，益見被告並非無權占有。聲明：原告之訴駁回。
三、下列事項為兩造所不爭執，並有屏東縣恆春地政事務所103年屏恆字第036930號登記案件（外放）、屏東縣地籍異動索引、勘驗筆錄、屏東縣恆春地政事務所104 年8 月14日恆測法字第073000號複丈成果圖、現況略圖、照片、屏東縣政府稅務局房屋稅籍證明書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、不動產買賣契約憑證、屏東縣政府稅務局恆春分局契稅繳款書、法務部行政執行署屏東分署通知書及繳款證明單等件附卷可考（卷一99-107、44-46 、49-53 、68、84-89 頁），堪信為真實。
㈠系爭坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地原為李順流及李
進聰2 人共有，嗣李順流於38年9 月18日死亡，先由其子李進丁（71年3 月8 日死亡）、李進聰（98年9 月26死亡）、李進雄（102 年4 月23日死亡）、李進守（84年10月16日死亡）、李進福（97年11月17日死亡）、王李金枝（73年8 月21日死亡）、王李武妹（75年11月11日死亡）、葉李玉蓮等人繼承（下稱李進丁等8 人，未辦理繼承登記），其後由原告李明哲等57位繼承人（如附表所示）於103 年9 月9 日辦畢繼承登記，公同共有李順流所遺系爭土地所有權應有部分
9 分之8 。㈡門牌編號屏東縣○○鄉○○村○○路○○號房屋，即如附圖所
示編號B 部分、面積142.71平方公尺，包含2 層樓磚造建物、屋後鐵皮蓋1 層樓建物及屋側附屬增建1 層樓建物，內部可相通，其中前方面臨中山路之2 層樓建物，於整修前為原告之父李進丁所興建。
㈢系爭房屋由李進丁興建後，歷經林國藩、林宏洲、林淑敏、
蔡明清等人幾次易手，最後由被告買受，目前出租予曾正鴻經營大吉小吃店，僅使用如附圖所示編號B 部分、面積142.71平方公尺，亦即前方2 層樓磚造建物、屋後鐵皮蓋1 層樓建物及屋側附屬增建1 層樓建物。
㈣系爭土地地價稅由被告負擔繳納5分之1。
四、本院之判斷：本件原告主張被告所有系爭房屋，無權占用系爭土地，並獲有相當於租金之不當得利，被告則抗辯系爭房屋占用土地具有合法權源，是本件之爭點厥為：㈠被告所有系爭房屋對於系爭土地有無合法占用權源？㈡如否，則被告得否請求償還不當得利及其數額應為若干？茲說明如下。
（一）按民法第425 條之1 規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第
1 項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。又其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。縱房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然除別有約定外，仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」。倘系爭土地及其地上房屋原同屬一人所有，而僅將土地讓與被上訴人之被繼承人，嗣由被上訴人共同繼承取得系爭土地所有權，系爭房屋所有權則由上訴人繼承取得，應認被上訴人默許上訴人繼續使用系爭土地，有租賃關係，其租賃期限係至房屋不堪使用時為止。系爭房屋經鑑定結果，已達不堪使用之程度，租賃關係即歸於消滅，被上訴人得請求返還系爭土地，上訴人嗣後雖將系爭房屋修繕，自不能使既已消滅之租賃關係回復（最高法院99年度台上字第1723號、93年度台上字第1792號、92年度台上字第1052號判決意旨參照）。另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。第820 條、第821 條及第826 條之1規定，於公同共有準用之。此民法第767 條第1 項、第82
1 條、第828 條第2 項亦分別定有明文。準此，於公同共有之場合，各公同共有人對於第三人，得就公同共有物之全部為本於所有權之請求。但回復公同共有物之請求，僅得為公同共有人全體之利益為之。
（二）經查，系爭土地原為李順流與李進聰共有，李順流之應有部分為9 分之8 ，李順流死亡後，由其子李進丁等8 人繼承，雖未辦理繼承登記，然依民法第759 條規定，李進丁等8 人已取得系爭土地所有權。嗣李進丁在系爭土地上起造系爭房屋後，單獨將系爭房屋出售予林國藩，雖系爭房屋因未辦理保存登記，而僅有事實上之處分權，然依民法第425 條之1 規定及上揭說明可知，仍無礙於房屋受讓人林國藩與讓與人李進丁間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。縱土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，但房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，則系爭房屋其後經多次易手，仍可認為系爭土地與系爭房屋間之租賃關係繼續存在，其租賃期限至房屋不堪使用時為止。次查系爭房屋為土磚混合造及磚石造建物（卷一84頁），迄今已有61年之久，遠逾固定資產耐用年數表所訂25年，被告雖否認有何增建之舉，然觀其整修前後照片所示（卷一122 、12
3 頁），顯可認系爭房屋於整修前已達不堪使用之程度，故其租賃關係應歸於消滅，被告嗣後雖將系爭房屋修繕，亦不能使既已消滅之租賃關係回復。從而，原告主張被告所有系爭房屋無權占用系爭土地，而請求將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號B 部分面積14
2.71平方公尺之地上物除去，並將土地返還予原告及其他共有人全體，於法有據，應予准許；至於附圖編號A 部分面積67.39 平方公尺之無頂磚造牆，並非被告所興建，亦未加以占用，則原告請求被告應拆除地上物，將土地返還原告及共有人全體，即屬於法無據，應予駁回。
（三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，依民法第179 條規定，受領人固應返還其利益，而無權占用他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照），則被告所有系爭房屋無權占用原告之土地，已如前述，其使用系爭土地所受之利益（使用本身），依其性質不能返還，自應償還相當於租金之價額。然於公同共有之場合，因公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，此民法第828 條第3 項亦有明定。是被告無權占用如附圖所示編號B 部分，原告雖得本於共有人之地位，準用民法第821 條之規定，單獨向被告為本於所有權之請求，惟就被告無權占用系爭土地，欲請求被告償還無法律上之原因而受有相當於租金之利益，係屬關於公同共有物之處分及其他之權利行使，原告並未舉證證明其已獲得公同共有人全體之同意，則其此部分之請求，顯然於法無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項及不當得利之法律關係，請求被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地如附圖所示編號B 面積142.71平方公尺之地上物除去，將土地返還予原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 29 日
民事第一庭 法 官 陳嘉瑜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
書記官 林靜慧附表：
┌───────────────┬────┬─────┐│共有人 │權利範圍│備註 │├───────────────┼────┼─────┤│李進聰 │9分之1 │ │├───────────────┼────┼─────┤│葉李玉蓮、李明儒、李明哲（原告│9分之8 │原共有人李││）、李明道、李喜久、李美麗、李│ │順流之繼承││展輝、李慧珍、李秋吉、李瑞祥、│ │人 ││李小芬、李小芳、李佳珍、李瑞庭│ │ ││、陳李美秀、李古阿盡、李世仁、│ │ ││李明城、李美香、李美娟、李美靜│ │ ││、李素英、李華唯、張凱傑、李忠│ │ ││謀、李豐良、李美金、黃鈴蘭、王│ │ ││萬紳、王洋騰、王瓊瑛、王家蓁、│ │ ││王佳慈、張英群、王輝煌、王輝聖│ │ ││、王國慶、尤麗美、王及雄、王曉│ │ ││君、王松吉、王春菊、李王春竹、│ │ ││楊王春煤、張正雄、張慧鋒、張慧│ │ ││豪、張慧亞、王寅強、王育蒼、王│ │ ││振榮、王雅芳、王貞純等57人公同│ │ ││共有 │ │ │└───────────────┴────┴─────┘