臺灣屏東地方法院民事判決 105年度訴字第382號原 告 五群建設股份有限公司法定代理人 葉慶忠訴訟代理人 蔡耀德
陳瑩紋律師被 告 永晉興業股份有限公司法定代理人 楊榮一訴訟代理人 楊正洵上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國105 年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前欲向被告購買坐落屏東巿歸義段536 、53
7 、538 、539 、540 、541 地號等6 筆土地（下稱系爭土地），於民國104 年4 月22日就買賣事宜約定：「價金每坪新臺幣（下同）35,000元計算；一般買賣，素地點交；配合電號保留變小；廠內租約解除至104 年6 月30日前；須附全區土壤檢驗合格證明書」等簽訂買賣契約之附帶條件，並於同日給付斡旋金200 萬元、票號HN0000000 之支票（下稱系爭支票）予代書莊素卿代收，原告於給付斡旋金前，即向被告表明倘未能履行上開附帶條件，即無從就系爭土地簽立買賣契約。惟被告收受斡旋金後，未依約拆除系爭土地上之地上物及排除系爭土地上之廠房租約，且系爭土地上尚有數筆抵押權，甚或已遭聲請假扣押查封中，被告竟於104 年5 月
8 日寄發存證信函，要求原告於7 日內辦理土地買賣簽約事宜，否則將解除契約沒收訂金，原告因而於104 年5 月15日寄發存證信函告知被告須履行附帶條件，且銀行貸款可配合原告需求，並解除系爭土地之查封及塗銷抵押權，始行簽約事宜，復於104 年6 月13日寄發存證信函通知被告因附帶條件無法達成，無法繼續簽約事宜，故放棄購地行為，請求被告返還斡旋金200 萬元，被告均置之不理、拒不返還。又該
200 萬元僅為預約簽立契約性質之斡旋金，並非簽立買賣契約後價金預付性質之定金，系爭土地既因可歸責於被告之事由，未能簽訂買賣契約，被告收受斡旋金200 萬元即無法律上原因，原告因此受有200 萬元之損害，爰依民法第179 條規定，請求被告返還200 萬元。另被告所提出之系爭土地買賣契約書，僅係為向銀行申辦融資，提出給銀行估價之用，其上趙聰前之簽名、印文均為代書莊素卿代簽、代刻，並非真正之買賣契約書。為此，提起本件訴訟。並聲明：⑴被告應給付原告200 萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭支票係由訴外人趙聰前所簽發，被告實則於
104 年5 月21日與趙聰前簽訂系爭土地之買賣契約（下稱系爭契約書），記載買賣總價金為1 億7,653 萬2,000 元，於本契約成立同時由乙方（即趙聰前）即付200 萬元整予甲方（即被告）作為訂金等語，是被告所收之200 萬元，係由趙聰前個人所交付，性質為訂金，故原告請求被告返還不當得利200 萬元，應屬無據。再依系爭契約書第2 條約定，中款應於104 年6 月21日給付6,800 萬元，而趙聰前未依約給付，自屬違約，依系爭契約書第13條約定，乙方違反本契約各條之一者，甲方得沒收乙方即付之全部金額，故被告沒收該
200 萬元定金，應為適法，原告若認其有200 萬元之損失，應向擅自與被告簽約之趙聰前請求賠償。至於系爭契約書，係經趙聰前同意授權給莊素卿代書兼仲介人簽訂、蓋印之正式不動產買賣契約書，並無填寫任何文字於版面上，「銀行專用」之字句，係莊代書受原告指導逼迫所偽造之不實記載，對原告為有利之偏袒行為等語置辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張於104 年間因欲向被告購買系爭6 筆土地，而交付票號HN0000000 、面額200 萬之支票乙紙予仲介人莊素卿代書，做為系爭買賣之斡旋金，再轉交予被告收受，詎被告未能履行簽訂買賣契約前應達成之特約條件，系爭買賣契約不成立，被告應返還上開斡旋金等語，為被告所否認，並以前詞置辯，則本件所應審究之爭點為：系爭買賣契約是否成立？系爭200 萬元，是定金抑或斡旋金？茲分述如下：
（一）按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345 條第2 項定有明文。解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，有最高法院19年台上字第28號判例要旨可資參照。次按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約；契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立；預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約（最高法院61年台上字第964 號、64年台上字第1567號判例參照）。足見買賣標的物與價金之約定，固非不得作為認定契約是否成立之重要依據，然當事人之真意究係依所訂立之契約履行而無須另訂立本約，抑或當事人訂立契約之目的乃在約定將來訂立一定契約者，自仍有再為審究之必要，非謂一有標的物及價金之合致，必已成立本約。是當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院85年度台上字第2396號判決參照）。
（二）經查，原告將其公司董事趙聰前開立票號HN0000000 、面額200 萬之支票交予所委託之代書莊素卿，莊素卿並將系爭支票交予被告公司負責人楊榮一，經楊榮一於莊素卿之代收領據上簽名，此為兩造所不爭執之事實。依其訂金（或斡旋金）代收領據記載：「代收訂金，每坪35,000計算，一般買賣…」及被告於104 年5 月8 日寄發予原告之存證信函亦載明：「貴公司於民國104 年4 月23日以每坪新台幣35,000元價格，向本公司購買坐落於屏東巿歸義段53
6 、537 、538 、539 、540 、541 等6 筆土地及建號…」（見卷第8 、9 頁），並經證人莊素卿於105 年8 月29日本院審理時證述：在寫斡旋金之前，兩造事先已交涉過很多次，我先跟五群建設的趙董，帶去看土地，之後商量價錢，因為楊先生這邊不願意賣，所以趙董經過公司開會後，有提高價錢，之後是說一坪三萬五，我帶五群的趙董跟潘總經理去看土地，最後談妥價錢時，我有帶楊榮一去五群建設洽談細節，雙方是公司跟公司間洽談等語（見卷第71頁），顯見兩造就系爭6 筆土地買賣價金以每坪35,000元為計算基準，意思已達一致。兩造雖就買賣之標的物即系爭土地及買賣價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、系爭土地之交付等事項，均未為約定，單憑系爭訂金（或斡旋金）代收領據之內容，尚不能據以履行而達成訂約之目的，且被告復於收據中記載「約定4 月28日下午6 點前簽訂買賣契約」，顯見系爭「訂金（或斡旋金）代收領據」僅屬買賣預約，而非買賣本約。準此，原告所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂「立約定金」。
（三）關於簽訂系爭契約書之原因及過程，證人莊素卿亦於105年8 月29日本院審理時證述：這份契約書是因為我們要送銀行估價，銀行估價時要有一份合約書才可以估，因為五群要向銀行申請貸款，所以才找銀行估價，所以我才寫這份合約書，是經過五群跟楊榮一先生同意，我才寫的。這份僅供銀行貸款，並不是兩造針對系爭土地買賣契約已成立。買賣價是一坪三萬五（見卷第71頁）。當初五群授權給趙先生去談土地的事情，有給我看公司的授權書。契約上出賣人永晉興跟劉淼鏡是楊先生簽的，承買人趙先生部分，我打電話叫他來簽名，但是他說即然是給銀行看的，他叫我幫他簽一簽就好等語。（見卷第72頁正背面、第73頁），參以原告於104 年5 月15日回覆被告之存證信函已表明「銀行貸款若能配合本公司需求時再行簽約事宜」，系爭買賣契約亦有「尾款於所有權移轉連件銀行設定貸款支付新臺幣壹億零陸佰伍拾叁萬貳仟元正」之記載，而本件系爭6 筆土地以每坪35,000元計算，其總價金即高達108,385,000 元，衡諸一般社會常情及經驗法則，若無銀行予以融資貸款，買賣契約應難以履行，另依此計算之買賣總價金與系爭買賣契約所載貸款應支付之尾款106,532,00
0 元金額相近，則原告主張簽立系爭買賣契約之目的係用於銀行估價貸款，非正式之書面契約，尚非無據。
（四）末按定金除當事人另有訂定外，契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。民法第
249 條第2 款定有明文。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249 條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定（最高法院93年度台上字第441 號判決意旨參照）。查兩造既已就系爭6 筆土地達成買賣合意，則原告交付系爭支票應係作為立約定金使用，原告嗣於104 年8 月6 日以存證信函向被告表示「本公司言明附帶條件為需有銀行承作本甲建及丁建之土地、建築融資達一定成數，現因銀行不願承作，無法繼續後續簽約事宜，特此函告放棄購地行為」（見本院卷第35頁），並非可歸責於被告之事由，而係屬可歸責於原告之事由，致不能履行，應類推適用民法第24
9 條規定，其定金不得請求返還。從而，原告請求返還系爭支票面額之200 萬元，於法無據，不應准許。
四、綜上所述，原告依不當得利法律關係，請求被告給付200 萬元，及自起訴狀送達翌日起起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，併此指明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 29 日
民事第一庭 法 官 陳嘉瑜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
書記官 林靜慧