臺灣屏東地方法院民事判決 105年度訴字第313號原 告 林建廷訴訟代理人 陳建誌律師
王叡齡律師被 告 張逸蓁訴訟代理人 陳怡融律師當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國106 年1 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。查本件原告起訴時之先位聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）3,800,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；備位聲明則為：確認兩造間於民國105 年3 月12日就坐落屏東縣屏東市街○段○○段○○○ ○○○○ ○號土地及其上建物（門牌號碼屏東縣屏東市○○巷0 ○0 號，下就房地合併稱系爭不動產）所訂立之不動產買賣契約（下稱系爭契約），被告之買賣價金債權於超過5,993,300 元以外之部分不存在。嗣於訴狀送達後，因被告於105 年8 月23日匯款1,900,000 元與原告，原告遂變更先位聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）1,900,00
0 元，其中1,900,000 元應自起訴狀繕本送達翌日起至105年8 月22日日止，所餘1,900,000 元應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；備位聲明則同前。核其訴之變更及追加，主張之基礎事實均係基於相同之房屋買賣契約，請求給付違約金及遲延利息，主要爭點有共同性，且證據資料之引用亦無不同，堪認請求之基礎事實同一，則依前揭規定及說明，原告所為訴之變更，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、緣原告於591 房屋交易網站（下稱591 網站）上刊登門牌號碼屏東縣○○市○○巷0 ○0 號建物（下稱系爭房屋）之出售廣告，並於廣告上載明總建坪為90坪。原告遂與訴外人即被告之售屋代理人張靖芬聯絡，並偕同友人於105年3 月6 日前往現場看屋，當日張靖芬即向原告表示，權狀記載之總建坪僅約為70坪左右，其餘20坪皆為增建，增建範圍在系爭房屋之1 樓後方及2 、3 樓部分。
㈡、復原告於105 年3 月12日再次偕同友人前往現場看屋，並談定成交價為9,500,000 元及約定當晚簽約，簽約時張靖芬再次向原告表示總建坪確為90坪，並以地盤圖向原告說明：該圖黃色部分均為增建，原告斯時表示只要總建坪為90坪即可，並當場給付訂金200,000元。
㈢、原告嗣於105 年3 月15日匯款700,000 元與被告，原告並於105 年3 月16日再次向張靖芬詢問系爭房屋增建之詳細位置，張靖芬表示增建範圍在1 樓廚房、浴室、客廳、及該部分向上延伸2 、3 樓部分，雙方並表示同意將該增建部分補寫於買賣契約書上，以杜爭議。
㈣、原告續於105 年3 月29日匯款1,000,000 元與被告，原告當晚將自行繕打之補充契約交付與張靖芬，張靖芬則表示：應將權狀內陽台4 坪多計入，故增建僅為15坪；原告當場表示：只要總坪數為90坪即可，若有減少需減價；張靖芬則稱：總坪數90坪系當初建商所述，若有短少，亦不願減價。至此，雙方已無共識，訴外人即代書黃淑雯乃建議實地測量。
㈤、原告復於105 年3 月30日再次前往現場，斯時張靖芬與黃淑雯已測量完畢，惟未告知原告結果，張靖芬並稱：僅係轉述建商所述坪數，並無過失，不願減價；原告則回應以：將自行測量以求明確。
㈥、嗣張靖芬於105 年3 月31日向原告表示確無增建之20坪，並坦承疏失，且提出方案①按權狀坪數出售且不減價及方案②解約但原告需支付80,000元用以負擔本次交易過程所衍生之部分費用。原告自認無過失，故均予拒絕，並希望被告就短少坪數作出賠償，否則將提出訴訟。
㈦、張靖芬復於105 年4 月4 日表示僅承認買賣契約中載明之內容，未載於契約內部分均不承認，原告遂於105 年4 月11日寄發存證信函與被告為解除契約之意思表示，依民法第259 條、第179 條及兩造買賣契約第9 條第2 項規定請求被告返還已給付之價金及給付違約罰金；或依民法第35
9 條但書請求減少價金等語。並先位聲明：
⑴、被告應給付原告1,900,000 元，其中1,900,000 元應自
起訴狀繕本送達翌日起至105 年8 月22日日止，及所餘1,900,000 元應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；
⑵、願供擔保請准宣告假執行。及備位聲明：
確認兩造間於民國105 年3 月12日就坐落屏東縣屏東市街○段○○段○○○ ○○○○ ○號土地及其上建物（門牌號碼屏東縣屏東市○○巷0 ○0 號）所訂立之不動產買賣契約，被告之買賣價金債權於超過5,993,300 元以外之部分不存在。
二、被告則以：
㈠、被告並無任何詐欺或不完全給付之情形，原告於看屋時，被告之售屋代理人張靖芬即已明確告知買賣標的物即系爭不動產其所有權狀載明為70坪，倘兩造依約履行，則原告自可取得如權狀所載之系爭不動產及其上增建部分，並無坪數短少之問題，被告並無兩造系爭契約中第9 條所稱「不履行契約所定各項義務」之情形，原告主張被告違約並解除契約，顯與事實不符，原告之解除契約並不合法。
㈡、兩造於簽約時，已由黃淑雯地政士向雙方宣讀買賣標的物及範圍（即地號、門牌及面積）後載明於買賣契約，原告自始即知買賣不動產標的與面積為何，被告並無任何債務不履行或施以詐術之行為。
㈢、原告未依兩造系爭契約第4 條規定繳交稅金，原告違反契約義務屬實，是原告主張按系爭契約第9 條第2 項規定解除契約及請求被告給付違約金，自屬無據。
㈣、被告否認張靖芬有向原告表示總坪數為90坪乙事，且兩造於105 年3 月12日簽約時，被告尚且應原告要求提出前與系爭房屋建商簽定之契約書供原告審閱、核對，原告並於簽約前前往看屋數次，足認原告應已於簽訂系爭契約前審慎考慮後始簽名用印。由原告與張靖芬之LINE對話可知，被告並未於簽約前向原告表示總建坪為90坪或增建20坪，原告主張因坪數減少負瑕疵擔保責任，並無所據。
㈤、原告雖稱被告於591 網站刊登之系爭不動產出賣廣告確有表明90坪，惟經本院函查可知被告已於105 年3 月7 日將該廣告下架，被告並無持該廣告向原告保證總建坪為90坪，該廣告更非系爭買賣契約之內容等語資為答辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：被告確有於105 年3 月3 日起在591 網站刊登系爭不動產出賣廣告，該廣告中確載明系爭不動產坪數為90坪，且該廣告並於105 年3 月7 日下架，而原告分別於105 年3 月
6 日及同年月12日前往查看系爭不動產2 次，兩造復於105年3 月12日簽訂系爭契約，原告乃於105 年3 月12日、同年月15日及同年月29日，分別給付被告200,000 元、700,000元及1,000,000 元等事實，為兩造所不爭執，並有原告民事起訴狀（見本院卷第4 至7 頁）、591 網站存檔頁面（見本院卷第11至14頁）、系爭契約（見本院卷第16至19頁）、交款備忘錄（見本院卷第20頁）、系爭不動產之土地與建物謄本（見本院卷第39至41頁）及數字科技股份有限公司105 年
7 月15日數字（法）字第1050715001號函（見本院卷第55頁）等附卷可稽。承上，本件之爭點應為：
㈠、兩造就系爭不動產之買賣，是否確已約定系爭房屋建築坪數含增建為90坪？
㈡、承㈠，如是，原告先位請求解除契約及被告應給付違約金有無理由？且違約金應為若干？
㈢、承㈠㈡，倘原告解除契約無理由，則原告備位請求減少價金有無理由？可得減少之金額為若干？
四、本院之判斷：
㈠、先位請求部分：原告解除契約無理由。⒈被告所刊登之不動產廣告僅為要約之引誘，該廣告所載之「90坪」並不當然構成兩造意思表示合致之內容：
⑴按廣告究屬要約或要約的引誘，應就具體案件加以認定
，通常應認係要約的引誘，因其係向不特定多數人為之，且內容多未包括成立契約必要之點。若將廣告一律解釋為要約，則任何人對廣告內容表示同意，即為承諾，成立契約，刊登廣告者可能無預期地獲得超出其履約能力的訂單，反而使自己負擔債務不履行的損害賠償責任，是一般交易情形，廣告企業主並無意負擔此一不可預見之風險，從而不應將廣告解為要約。惟當事人於訂立契約時，不妨援用廣告之內容為契約之標的，若契約之內容，與廣告所示有所出入，應以契約表示合致之意思為準，有拘束當事人之效力，合先敘明。
⑵經查：本件被告為出賣系爭不動產，確有於591 網站刊
登系爭不動產出售廣告，及廣告內確載明坪數為90坪等情，業經本院認明如前，然依一般情形，不論是紙本或網路之不動產廣告，常僅有該不動產相關資料之介紹及不動產所有權人預售之價格等等，然並未有買受人可得填寫訂單之處，亦無於該廣告網站上有可得點選允諾購買之欄位，從而，閱讀廣告之人既無從為允諾，實不宜將該等不動產廣告視為要約；本院再衡酌被告係於591網站上刊登廣告，此種非由售貨廠商自行架設之廣告網站，而係由廣告廠商建立平台，供不特定賣家申請帳號於其平台上刊登出售物之網站，其網站通常有其固定之格式、選項供賣家填入，惟其格式與選項通常並無法完全符合賣家之需求，而無法對出售物為完全正確之記載，從而買賣雙方仍需於閱讀廣告後，再行就買賣內容詳為磋商之情形下，實不宜將該等廣告內容逕認係賣家之要約，而要求賣家依其履行；加以本件被告所刊登之不動產出售廣告中其售金記載為「1288萬元」（見本院卷第11頁），而兩造嗣後係以9,500,000 元成交，是就契約而言最為重要之價金尚且與廣告中所載不同，益加可見被告所刊登之不動產廣告僅為要約之引誘，並非要約。是縱被告前確於其所刊登之不動產廣告中載明「權狀坪數：90坪（含車位面積）」，仍不宜遽然依此認定被告確有保證系爭房屋坪數為90坪，進而有就此項與原告達成意思表示合致之情，況被告所刊登之系爭不動產廣告中係記載「權狀坪數：90坪（含車位面積）」（見本院卷第11頁），與原告於本件訴訟中所指稱：張靖芬係告知「含增建」90坪等語明顯不同，更加可見兩造並未援用原告於591 網站上所刊登之係爭不動產廣告作為其等契約之標的，故本件仍應視兩造於訂立契約時，意思表示合致之標的為何，始能決定拘束兩造當事人之範圍為何。
⒉原告對於兩造確有就系爭房屋坪數為90坪部分達成合意部分未能舉證以實其說：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917 號、43年台上字第377 號判例意旨參照）。本件原告主張：其於105 年3 月6 日在現場看屋時，被告之售屋代理人張靖芬業向其表示權狀記載為70坪左右，其餘20坪均為增建等語，惟為被告所否認，被告並稱：原告係於簽約後始提出建坪應為90坪等語資為答辯，而此部分係關於原告可否據此解除契約之關鍵，應屬有利於原告之事實，自應由原告舉證，合先敘明。⑵據原告所提出其與被告售屋代理人張靖芬之LINE對話截
圖（見本院卷第23至28頁），可知原告始於105 年3 月
6 日以LINE向張靖芬詢問是否有系爭不動產出賣，復於
105 年3 月12日簽訂系爭契約後，陸續於同年月13日、16日、18日、29日、31日、同年4 月1 日、2 日、3 日、5 日均有與張靖芬以LINE聯絡，並曾於105 年3 月16日有如下之對話（見本院卷第25頁）：
【原告：（上略）建坪20坪是當初建商跟您說的嗎？增
建在哪個區塊？張靖芬：在1 樓廚房、浴室、客廳、也就是測量圖原
本一大片騎樓那邊（下略）原告：那為何知道那邊是20坪？是建商說的嗎？還是
您自己推估計算的張靖芬：（上略）印象中他們有說建坪90幾】自原告起訴之主張可推知，原告乃係認為系爭房屋含增建共90坪（其中20坪為增建），所以才會於105 年3 月16日以LINE向張靖芬詢問增建20坪究竟在何區塊，否則原告實無道理在兩造所簽訂之系爭契約中，已明確載明樓層面積合計為231.60平方公尺（經本院換算後約為70.059坪）之情形下，空穴來風提出「增建20坪」這個數字，然被告既於刊登係爭不動產廣告時已載明「權狀坪數：90坪（含車位面積）」，而原告係因閱讀該廣告進而與張靖芬聯繫購買系爭不動產事宜之情形下，原告能夠得知「90」這個數字自屬當然，尚無從以原告曾經就增建20坪位在系爭房屋何處提出疑問，即當然認為兩造就系爭房屋建坪90坪部分有意思表示合致，是此部分重點仍應回歸到被告或被告之售屋代理人張靖芬，有無於兩造簽訂系爭契約前，即就系爭房屋建坪90坪部分對被告有所保證，兩造並就此部分有意思表示合致。
⑶再觀諸上開105 年3 月16日對話之內容可知，原告向被
告張靖芬提起增建20坪時，張靖芬雖並未回文否認，惟據原告所提出之LINE對話截圖可知，原告與張靖芬於10
5 年3 月6 日接洽後，至105 年3 月12日簽訂系爭契約前之此段時間內，均無以LINE作為聯繫（見本院卷第23頁）；而原告向張靖芬詢問增建20坪位於系爭房屋何處之對話之日期記載則為「3 月16日（週三）」（見本院卷第24頁記載），已是兩造簽訂系爭契約之105 年3 月12日之後，是本院自無從自原告所提出之本院卷第23至28頁LINE對話截圖中，得知被告或其售屋代理人張靖芳有無於兩造簽訂系爭契約之105 年3 月12日「前」，向原告提及系爭房屋含增建共90坪。
⑷同理，就原告所提出105 年3 月29日及105 年3 月31日
之錄音譯文（見本院卷第61至62頁）部分，雖張靖芬雖曾提及「2 、3 樓我之前是講過，那可能是我誤解他的意思，我以為全部都是增建」等語，然該等錄音已是10
5 年3 月12日簽約後超過2 個星期之談話，從而張靖芬所稱「我之前講過」的「之前」，究竟是兩造簽訂系爭契約之「105 年3 月12日之前」，還是兩造簽訂系爭契約後至張靖芬與原告斯時錄音談話之「105 年3 月31日之前」（因原告確有於簽約後之105 年3 月16日詢問增建部分業如前述，是張靖芬亦有可能是於簽約後經原告詢問而提及有關增建位置之事項），從而原告所提出之此部分錄音內容，亦僅能證明兩造於簽訂系爭契約後對於增計面積為若干確起爭執，然原告所提證據尚無從證明至可使本院形成原告或其售屋代理人張靖芬確有於兩造簽訂系爭契約前，即已就系爭房屋建坪90坪部分對被告有所保證之心證，原告至此尚未舉證成功。
⑸另訴外人即承辦兩造系爭不動產買賣之黃淑雯於105 年
8 月31日言詞辯論期日到庭證稱：本件買賣標的物之面積即是以權狀面積為準，原告也知道就是以權狀為主，簽約時伊有向兩造說明以權狀所載面積作為成交範圍，且簽約當天張靖芬有攜帶被告前與建商簽訂之系爭不動產買賣契約書供原告比對，但兩造簽約前的討論過程伊沒有聽見或看見，簽約時兩造也沒有針對增建面積多少來找伊，是錢付到第三期時，原告才提出增建坪數究竟是多少，系爭契約有請兩造看清楚後再簽等語（見本院卷第83頁反面至第86頁），本院審酌證人黃淑雯與兩造均無親屬或僱傭關係，其既經具結證述，尚難認其甘冒犯偽證罪之風險而故為不實之證述，且兩造均未對證人黃淑雯之證言提出證明力之質疑，本院因認證人黃淑雯之證言為可採。而證人黃淑雯既已於兩造簽訂契約時，與兩造說明「以權狀所載面積作為成交範圍」，是從證人黃淑雯之證言中，實難推導出兩造業就超越權狀所載之「含增建共90坪」有意思表示合致之情形。再者，被告於591 網站所刊登之系爭不動產廣告中明確載明「權狀坪數：90坪（含車位面積）」，原告於簽訂系爭契約時，見契約內容所載樓層面積合計為231.60平方公尺（經換算後約為70.059坪，已明顯少於廣告內容），亦未當場表示反對仍與以簽名用印，益加可見證人黃淑雯所證稱：原告也知道就是以權狀為主等語（見本院卷第84頁）確為真實。
⑹加以兩造於簽訂系爭契約時，被告尚且提供其前與建商
購買系爭不動產之買賣契約書供原告核對乙情，業經證人黃淑雯證述如前，原告就此部分於本件言詞辯論終結前亦未有反對之表示，應可認為真，而比對系爭契約與被告前與建商購買系爭不動產所簽之買賣契約書（見本院卷第65至69頁）可知，二者對於系爭房屋之樓層面積完全相同，是兩造係於證人黃淑雯向兩造說明「以權狀所載面積作為成交範圍」，並經「原告比對被告前與建商購買系爭不動產所簽之買賣契約書相符」後始簽訂系爭契約，應可認兩造於簽訂契爭契約時，應係以「系爭契約所載，且與系爭房屋建物謄本記載相符之樓層面積」達成意思表示合致。
⑺原告雖屢主張被告或其售屋代理人張靖芬曾於簽訂系爭
契約前向其稱系爭房屋含增建共90坪，然原告所提出之LINE對話截圖及錄音對話均無法證明其主張業如前述，證人黃淑雯亦證稱：兩造簽約前的討論伊並未參與等語（見本院卷第85頁），是無從依證人黃淑雯之證言為對原告有利之認定，而本院審酌兩造簽訂系爭契約之情境，亦無從得出兩造有就系爭房屋含增建共90坪有意思表示合致之心證。至此，本院因認原告就被告或其售屋代理人張靖芬曾於簽訂系爭契約前向其稱系爭房屋含增建共90坪，兩造並就此達成合意部分未能舉證以實其說。
而兩造既係以「系爭契約所載，且與系爭房屋建物謄本記載相符之樓層面積」達成意思表示合致業如前述，則被告並未有違反系爭契約之情，原告主張解除契約，自屬無據，應予駁回。
⑻至原告稱：被告主張係爭契約載明出售之權利範圍全部
231.60及陽台14.61 平方公尺即無瑕疵；惟若果如此，難道代表上開增建不在出售之範圍嗎，此實違反經驗法則等語（見本院卷第78頁反面及第90頁），然兩造系爭契約中既已載明「本買賣標的物之建物包括未依法申請增建之部分，賣方保證有權處分且同主建物移轉」明確（見本院卷第17頁下方），是亦無原告所稱增建不在出售之範圍內之情，故原告此部分所辯亦無從動搖本院上開認定，附此敘明。
㈡、備位請求部分：原告不得請求減少價金⒈原告並未就兩造係以系爭房屋含增建共90坪有意思表示合
致部分舉證成功，原告並無解除契約之權利等均業如前述，據此，兩造合意之範圍應以系爭契約為準，是被告既已提出如系爭契約所載之系爭不動產，則被告並無違反系爭契約之情形，原告自亦無從請求價少價金至明。再者，依一般透天房屋買賣常情，並非單純以建物坪數作為價格之衡量基準，此與公寓大廈之買賣常以一坪若干元作為計算之情形有間，加以透天房屋之買賣，是房加上地之買賣，買受人對於系爭建物所在之坐落基地通常可有單獨之持分（至多於透天社區之類型，會就通行之道路於社區內與○○○區鄰○○道路部分為共有），亦與購買公寓大廈時對於坐落基地需與全數區分所有權人按其所購建物坪數按比例共有之情形大相逕庭。
⒉至此，於透天房屋之買賣中，其價金之衡量實難屏除土地
之價值，而僅以建物坪數計算，而應同時計算坐落基地與其上建物二者合計之價值，始屬合理。此觀諸被告於其購買系爭不動產時，與建商所簽訂之買賣契約中，明確載明區分土地與建物價值（見本院卷第69頁）即可知；況原告於本院審理中亦自承：鄉下買透天沒有人用一坪的單價去乘以坪數去算等語（見本院卷第48頁），是可見本件原告單純以本件買賣價金9,500,000 元除以90坪，換算每坪10.55 元，再以其乘上原告所認知短少之15.23 坪，而認應減價1,606,700 元實屬不合理至明。復衡以原告曾親自前往賞屋2 次業經認明如前，應可認原告乃係基於其在現場查看系爭不動產後，基於其對系爭不動產整體情況經其判斷下出價，進而與被告就價金數額達成合意，原告以此基礎所為之出價既獲被告允諾，在被告無何違約之情形下，自無原告可得請求減少價金之空間，是原告此部分所求亦無可採。
⒊綜上，本院認原告之備位請求亦無理由；加以原告請求減
少價金之計算方式亦不合理，至少應參考被告原先購買系爭不動產時與原建商議定土地及建物價格比例，或是參酌系爭不動產其中土地部份之公告現值或建物之課稅基準等，衡量出建物占整體買賣價金之比例後，再為衡酌，而非完全屏除土地之價格為計算，附此敘明。
五、綜上所述，原告主張依民法第259 條、第179 條及兩造系爭契約第9 條第2 項之法律關係，先位請求解除系爭契約、返回價金及給付違約金；或依民法第359 條但書，備位請求減少買賣價金，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 6 日
民事第一庭 法 官 薛侑倫正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 6 日
書記官 戴仲敏