臺灣屏東地方法院民事判決 105年度重訴字第101號原 告 洪陳碧蓮訴訟代理人 洪百川
洪耀宗律師被 告 蔡金鐘訴訟代理人 陳樹村律師
陳瑩紋律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國106年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸佰萬元，及自民國一○五年十一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
原告如以新臺幣貳佰萬元為被告供擔保後，得假執行；被告如以新臺幣陸佰萬元為原告供擔保後，得免假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣被告向伊購買坐落屏東縣○○鎮○○○○段○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），使用分區為一般農業區農牧用地，面積4768.58 平方公尺，權利範圍全部。兩造於民國105 年2月2 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定買賣價金新臺幣（下同）3,245 萬6,025 元，價款交付方式為簽約日交付380 萬元，復於105 年3 月23日交付中金完稅款600 萬6,025 元，並以系爭土地提供被告辦理銀行貸款，被告最慢自簽約日起50個工作日內付清尾款2,265 萬元，而伊於收訖尾款（交地款），鑑界無誤，現況移交。簽約後兩造於105 年3 月2 日第一次鑑界時發現約有50坪土地遭訴外人鄭彥峰（下稱鄭彥峰）占用作為魚塭（下稱系爭魚塭）使用，遂於105 年4 月12日簽訂履約保證專用契約（下稱系爭履保契約）第15條特約事項第8 點約定保留價金600 萬元交付「第一商業銀行安和分行第一商業銀行受託信託財產專戶- 僑馥價金履約保證」信託專戶，明確約定「1.本契約未詳盡部分依不動產買賣契約書。2.賣方有部分被比鄰魚塭占用，被侵佔土地款約600 萬元正，雙方同意存放在本信託專戶內，於賣方交地，同意結算撥款給賣方，最慢交地期限為
105 年10月7 日，如未如期交地，雙方同意逾105 年10月7日，每日總價萬分之三之違約金賠償買方損失。」。伊於10
5 年4 月20日將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告，被告亦以之為台灣新光商業銀行股份有限公司設定擔保債權總金額3,600 萬元之最高限額抵押權，而伊已於上述期限前完成排除鄭彥峰就系爭土地之占用，並於105 年9 月22日以潮州南進路存證號碼000109號郵局存證信函通知被告於函到7 日內配合完成點交程序，惟被告拒不履行點交土地及交付尾款事宜。綜上，爰依民法第367 條及買賣契約之法律關係，請求被告給付剩餘之買賣價金600 萬元。並聲明：⑴被告應給付原告600 萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊對兩造間有簽立系爭買賣契約書不爭執，然兩造於105 年3月2日為第一次鑑界時始知悉系爭土地除遭鄭彥峰侵占約400多坪作為系爭魚塭使用外，尚有原告鋪設之道路、小工寮（下稱系爭道路、工寮）及溝渠（下稱系爭溝渠）在系爭土地上，致伊無法有效使用系爭土地，且影響系爭土地之交易價值，應屬物之瑕疵。因上開瑕疵非無法除去，且於鑑界後兩造更另行簽立系爭履保契約約定，原告除需將系爭土地遭鄭彥峰侵占之系爭魚塭除去外，同時負有將系爭道路、工寮、及系爭溝渠排除之義務，待原告除去上開之障礙後，伊始有依約定將600 萬元之價金交付給原告之義務。現原告僅將系爭土地遭鄭彥峰占用之系爭魚塭排除，卻未將系爭土地殘存系爭魚塭用水抽乾排除後，再將系爭魚塭填平後完整無缺交付給伊，亦未將系爭溝渠排除，原告顯有不完全給付之情事，且系爭土地上有上開所述之物之瑕疪，伊自無庸給付600萬元予原告，故於原告未將上開瑕疪補正前，伊自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付。從而，依據契約精神，原告需將系爭溝渠排除、並將系爭魚塭填平後，一併返還給伊，於原告排除前，本於同時履行抗辯，伊拒絕給付價金等語。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第320至321頁）
㈠、被告向原告購買系爭土地，並於105 年2 月2 日簽訂系爭買賣契約書，約定買賣價金3,245 萬6,025 元，價款交付方式為簽約日交付380 萬元，105 年3 月23日交付中金完稅款60
0 萬6,025 元，另以買賣標的物辦理銀行貸款，最慢自簽約日起50個工作日內付清尾款2,265 萬元，及約定買賣標的物於原告收訖尾款（交地款），鑑界無誤，現況移交被告。
㈡、兩造於105 年3 月2 日第一次鑑界，發現約有50坪土地遭鄭彥峰占用作為系爭魚塭使用，遂於105 年4 月12日簽訂系爭履保契約約定保留價金600 萬元交付「第一商業銀行安和分行第一商業銀行受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證」信託專戶，另於第15條特約事項第8 點約定「1.本契約未詳盡部分依不動產買賣契約書。2.賣方有部分被比鄰魚塭占用，被侵佔土地款約600萬元正，雙方同意存放在本信託專戶內，於賣方交地，同意結算撥款給賣方，最慢交地期限為105年10月7日，如未如期交地，雙方同意逾105年10月7日，每日總價萬分之三之違約金賠償買方損失。」
㈢、原告於105 年4 月20日將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告，被告並以系爭土地為台灣新光商業銀行股份有限公司設定擔保債權總金額3,600 萬元之最高限額抵押權。原告已於
105 年7 月間已排除鄭彥峰在系爭土地占用之系爭魚塭，並於105 年9 月22日以潮州南進路存證號碼000109號郵局存證信函通知被告於函到7 日內配合完成點交程序，而被告迄今未交付尾款600 萬元。
四、得心證之理由原告主張已依系爭履保契約排除系爭魚塭，被告應給付600萬元，被告則以前揭情詞置辯，是本件兩造爭點厥為：㈠、原告是否負有將系爭土地上水溝排除之義務及將系爭土地上魚塭填平之義務？若為肯定，則原告是否已履行上開義務？原告履行契約是否有不完全給付之情事？㈡、系爭土地是否存有物之瑕疪？㈢、被告行使同時履行抗辯權是否有據？㈣、原告請求被告給付600萬元有無理由？茲分敘如下：
㈠、原告無義務將坐落系爭土地之系爭溝渠排除，且原告亦無將系爭魚塭填平之責任。
原告主張其已將系爭土地遭系爭魚塭占用之情形排除，此情固為被告所不爭執，然辯稱：原告除應排除系爭魚塭之占用外，尚應將系爭魚塭填平，且亦應將系爭溝渠占用系爭土地之情形排除云云，並舉證人即被告委任代書陳吉德（下稱陳吉德）、證人即為被告仲介系爭土地之李承樺（下稱李承樺）、證人即被告之胞弟蔡金曾（下稱蔡金曾）3 人為證。然查：
⒈按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張
，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院著有99年度臺上字第483 號判決意旨可資參照）。
⒉原告主張兩造於105 年2 月2 日簽訂系爭買賣契約書，系爭
買賣契約書第5 條約定：買賣標的物之移交於乙方（按即原告）收受甲方（按即被告）尾款交地款，鑑界無誤、現況移交甲方。又於105 年3 月2 日第一次鑑界時發現約有50坪土地遭鄭彥峰占用作為系爭魚塭使用，故於105 年4 月12日簽訂系爭履保契約，並於第15條特約事項第8 點約定「1.本契約未詳盡部分依不動產買賣契約書。2.賣方有部分被比鄰魚塭占用，被侵佔土地款約600 萬元正，雙方同意存放在本信託專戶內，於賣方交地，同意結算撥款給賣方，最慢交地期限為105年10月7日，如未如期交地，雙方同意逾105年10月7日，每日總價萬分之三之違約金賠償買方損失。」，及原告已於105 年7 月間已排除鄭彥峰在系爭土地占用之系爭魚塭等情，業據原告提出與其所述相符之系爭買賣契約書、系爭履保契約，復為被告所不爭執（見上開不爭執事項），是原告主張其已完成系爭履保契約第15條特約事項第8 點排除系爭履保契約之占用一情，應非虛妄，而得採信為真實。
⒊被告抗辯依契約精神，原告尚負有填平系爭魚塭及排除系爭
溝渠占用系爭土地一情，揆諸上開判決意旨，自應就此有利於己之事實負舉證之責。惟被告前揭主張，已與兩造至系爭土地現場鑑界後，系爭土地上遭鄭彥峰之系爭魚塭占用，始行簽立之系爭履保契約第15條特約事項第8 點排除系爭魚塭之內容顯然不符，且兩造於鑑界、確認系爭土地現況後，之所以再簽立系爭履保契約無非係為釐清各自履行之義務，即應以系爭履保契約所載內容為依據，自不得再行主張系爭履保契約約定以外之事項，否則即喪失簽定系爭履保契約之意義；況若被告所述原告應負有排除系爭溝渠之情，而兩造又有簽定系爭履保契約，將原告負有排除系爭溝渠、填平系爭魚塭之義務明文寫入系爭履保契約自非難事，然系爭履保契約未有此事項之記載，故被告執此抗辯原告尚未完成系爭履保契約約定義務，顯非無疑。
⒋被告復舉陳吉德、李承樺、蔡金曾等人均得證明原告負有排除系爭溝渠及填平系爭魚塭之義務，然查：
⑴陳吉德於本院審理時固證述：會簽第二次信託履保專用土地
買賣契約書是因為鑑界完發現有魚塭、道路、工寮、水溝侵占的問題，第二次簽約對於水溝部分雙方有爭執，後來結論是大家共同處理水溝問題，就是兩造簽立信託履保專用土地買賣契約書第15條特約事項第8 點就是水溝部分由大家共同處理，工寮及道路賣方說他們比較有把握他們要處理，且信託履保專用土地買賣契約書第15條特約事項第8 點之「漁塭侵占」，是有包括原告應將系爭土地上溝渠、小工寮、道路移除之義務，也有包括原告應將漁塭水抽乾，回填土方，之所以沒有把土地上溝渠、小工寮、道路移除寫上去，是因為伊等認知魚塭就包含了溝渠、小工寮、道路，因為魚塭就會使用到道路及溝渠排水，而約定處理溝渠、小工寮、道路方式就是賣方要確實點交給我們，就是要排除占有（經法官再次向證人確認，證人表示重點在於排除占有）。當天有討論到約定一段時間給賣方去處理，讓魚塭佔用人可以把魚抓起來，把魚塭的土堤移到他們自己的土地上，原告也有承諾被告願將系爭土地上溝渠、小工寮、道路移除，並將漁塭水抽乾，回填土方，所以才會簽系爭履保契約，並同意溝渠的部分是大家一起做，其餘部分是賣方要處理。系爭買賣契約書及系爭履保契約書都是經過伊看過後，才由當事人親自簽名等語（見本院卷第209 至215 頁）。
⑵依陳吉德所述，系爭買賣契約書及系爭履保契約係經其及被
告閱覽後始行簽名，若兩造確有達成排除系爭溝渠及回填土方之合意，自應記載在系爭履保契約，以杜爭議，始為正當；豈會僅寫入「魚塭占用」之文字，且系爭魚塭、系爭溝渠、道路、工寮於一般人而言，均知悉為不同之概念，使用方式亦不同，自無可能包含在魚塭之文字內，況兩造之所以再行簽立系爭履保契約係為了排除系爭土地占用將之行諸於文字，而陳吉德為被告委任之專業土地代書，更明瞭將買賣雙方義務以文字記載之重要性，故系爭履保契約既未載有排除系爭溝渠、回填土方之義務，又陳吉德先證述，系爭溝渠兩造結論為共同處理，其後復證述係由原告負排除義務，相互矛盾，是實難以陳吉德上開證述，逕認被告抗辯為真。
⑶李承樺於本院則證述：系爭土地2次測量鑑界伊都沒有去，
但是在簽約前伊有帶被告去履勘過2次現場，去看現場前，賣方有一個小姐告訴伊等那塊土地現在是荒煙蔓草的情況，都沒有在使用，雜草叢生。在之前還有東港有巢氏的陳仁海先生跟伊等說這塊地大概的區塊位置就是雜草那邊，蔡金曾沒有與伊去看過現場，但事後應該有和被告一起去看過，因為有聽被告說測量的時候叫蔡金曾去現場，測量現場那時伊都沒有去就不知道了發生什麼事情。整個過程，伊參與的部分就是簽約前帶看現場，簽系爭買賣契約有去，現場測量沒有去，簽完買賣契約後伊就沒有參與了。105 年2 月2 日兩造簽系爭買賣契約書時伊在場，也知悉兩造簽立系爭土地買賣契約書第5 條「鑑界無誤、現況移交甲方」之內容，簽約主筆是蘇代書，當時伊等有反應30幾年沒有測量，界址到何處沒有人知道，有無被侵占不知道，屆時交地時不能有被侵占的情況，要完整交地，蘇代書還有說這是用一大筆錢買的，一定會交完整的土地，如果有人占用，完整交給賣方，不會把地被他人佔用或當水路，簽系爭履保契約時，伊沒有在場，也不知道系爭履保契約的內容，伊隱約有聽到魚塭、溝渠。這是先講起來放的，那時候也不確定有沒有，萬一有的話賣方會恢復。工寮沒有（見本院卷第258 至266 頁）。
⑷由李承樺證述，得證明被告訂約前即前往系爭土地2次，而
鑑界時李承樺則未參與，僅在兩造簽立系爭買賣契約書時在場，並有告知系爭土地界址不明，系爭履保契約內容為現況點交，但兩造系爭履保契約時，則未在場，不知悉系爭履保契約內容之事實。是李承樺既證述不知悉系爭履保契約內容，簽系爭履保契約未在場，則兩造最終就系爭溝渠是否排除、應否回填土方至魚塭之結論，自無知悉之可能，故其證述「隱約有聽到魚塭、溝渠。這是先講起來放的，那時候也不確定有沒有，萬一有的話賣方會恢復。」亦是聽聞而來，無從認為係兩造最終合意，故其所述亦難採信。
⑸蔡金曾於本院審理時證述：有一天蔡金鐘跟伊說他喜歡一塊
地，打算買下來，所以他開車帶伊去現場看，當天只有我們兩個，看的時候蔡金鐘跟伊說這塊地四四方方，車子停的地方就在地的旁邊，還要跨過一個水溝，蔡金鐘跟伊說買了之後如果要測量的時候要伊留個時間過來，之後中間的買賣過程我沒有參與，伊在鑑界測量時有過去，賣方跟賣方仲介還有一對原本侵占那塊地的夫妻，結果測量後，跟伊想像的界址差很多，被別人侵占很多，侵占的範圍甚至到魚池裡面，所以第一次測量沒有辦法訂界樁，當時大家都在那裡談，賣方表示會處理好交給伊等，也就是說那塊地有400 平方公尺，會交400 平方公尺給伊等。占用系爭土地的夫妻就過來跟伊等商量是否可以就占用的部分價購，那是第一次測量。第二次測量時侵占的部分已經把水放乾了，因為本來是養魚，然後就可以訂界址，第二次那對夫妻也是跟伊說侵占的部分是否可以價購，伊跟他們說蔡金鐘沒有要賣，因為蔡金鐘認為付多少錢就買多少地，賣方會處理給他。買賣過程伊不知道，沒有介入，只有去履勘。兩次履勘伊都有去現場，兩次履勘曾秋菊都有去，李承樺沒有去。兩造有簽立系爭土地買賣契約後，又簽立信託履保專用土地買賣契約書，系爭買賣契約內容是聽蔡金鐘才知道，簽系爭履保契約書，也是簽完後才知道，簽立過程也不知道，簽完後才看到。簽系爭履保契約之前蔡金鐘有與伊討論，但蔡金鐘不是跟伊討論履保契約的內容，是討論做圍籬的時候水溝及侵占的部分如何做，蔡金鐘說對方會完整交給我們，等對方完整交給伊後時再來討論。最後保留600 萬元，這金額是如何來的，伊都不清楚，伊只負責看現場測量，及後續的執行。但原告當初曾有表示要拿土填回去系爭魚塭，但伊在現場看到原告填的是事業廢棄物，所以才要原告清除，並告訴原告到時候要填土，由伊自己填比較正常的土等語（見本院卷第266 至269 頁）。
⑹依蔡金曾之證述，其從未參與兩造簽立系爭買賣契約書、系
爭履保契約之過程，簽約內容亦不知悉，只負責前往系爭土地現場鑑界，故其證述原告曾將土方回填系爭魚塭內，已非無疑，且此義務未約定於系爭履保契約內，尚難認兩造簽定系爭履保契約原告同意負擔此義務，況依其證述，於簽系爭履保契約前，蔡金鐘未曾與其討論系爭溝渠要原告排除，而係討論做圍籬的時候水溝及侵占的部分如何設置圍籬，足認被告認知系爭溝渠未排除，亦得接受，始會討論如何設置圍籬，是蔡金曾之證述，亦無法證明系爭履保契約第15條特約事項第8 點「魚塭占用」已包含系爭溝渠、回填土方之義務。
⑺基上，被告所舉陳吉德、李承樺、蔡金曾之證述均無從證明其所述為真。
⒌依下列證人證述內容益徵原告未承諾被告將坐落系爭土地之系爭溝渠排除，亦無同意填平系爭魚塭：
⑴證人即為兩造擬定系爭履保契約之代書蘇忠茂（下稱蘇忠茂
）於本院審理時證述：當初兩造簽立系爭履保契約第15條特約事項第8點之經過係因105年2月2日簽訂買賣契約，被告付了訂金380萬，105年3月2日鑑界測量，發現有魚塭侵占系爭土地，而於105 年3 月23日被告付了600 萬6,025元，於105年4 月6 日雙方就還有侵占的一方協商侵占歸還事宜，105年4 月12日伊約雙方簽訂系爭履保契約。一般買賣通常是買方要自備全部價金付給賣方，本案雙方有同意由買方拿這筆承買的土地向銀行借款支付尾款，所以伊會認為有風險，就是買方只付不到1,000 萬，土地價值3,000 萬，故把有爭議的金額即大概約515 萬，即遭魚塭侵占的部分保留，買方即被告第一次要求要保留1,000 多萬，因為他們認為被侵占的面積價值約1,000 多萬，伊有概算給買方的地政士陳吉德，而且為了湊到高一點的保留款，伊只好連道路都算進去，伊認為留600 萬比較恰當，陳吉德也同意，買方也同意，這
600 萬是這樣來的。要簽系爭履保契約是因為還沒有付這筆款之前買方還有2,000 多萬還沒有付，賣方卻必須將土地移轉登記給買方，而且讓買方以系爭土地去向銀行借款3,000多萬並設定抵押權，所以地政士會建議將有爭議的600 萬放在信託專戶。簽這份信託履保專用土地買賣契約書最主要增加的部分就是第15條特約事項第8 點，伊認為第15條特約事項第8 點是保護雙方權益。因為雙方為了魚塭占用的事情沒有辦法馬上點交，賣方有去跟魚塭占用人協商請其返還回復原狀，占用人表示無法立即歸還，希望給他半年的期限，因為半年太久會耽誤到買賣行為，所以就將魚塭佔用部分的款項用信託履保專用土地買賣契約書第15條特約事項第8 點約定，只要這條件達到，就要將600 萬交付給賣方。當時兩造簽立信託履保專用土地買賣契約書第15條特約事項第8 點時，道路部分沒有柏油、水泥及任何設施，這部分沒有什麼需要處理。溝渠在農地上常有，因為低窪的一定要給高的排水，所以會有溝渠，所以在農地不會把水溝認為是需要排除的問題，也不會討論。小工寮在第一次鑑界測量以前占用人就已經排除了，簽系爭履保契約時已經都沒有這些問題，當然也沒有原告應將系爭土地上溝渠、小工寮、道路移除之義務。且當時談都只有談土地被魚塭占用，要排除占用的情形，沒有談到要原告要負回填土方等語（見本院卷第196 至199頁）⑵證人即原告委任之仲介曾秋菊（下稱曾秋菊）亦於本院審理
時證述：105 年2 月2 日兩造簽約時伊在場，知悉兩造簽立系爭土地買賣契約書第5 條「鑑界無誤、現況移交甲方」之內容，當時現場兩造無異議，但是到了105 年9 月13日要交付尾款的時候，通知被告，他才說這兩份契約他沒有認真看，被告說他會請他的代書陳吉德看看，如果確定契約內容沒有提到水溝的問題，就會馬上付款，兩造簽立信託履保專用土地買賣契約書第8 條之經過，是因105 年3 月2 日第一次鑑界才發現有被鄰地佔用魚塭，但因為無法立即排除，所以被告有同意給一段時間，所以才會簽信託履保專用土地買賣契約書第8 條，而簽信託履保專用土地買賣契約書第8 條之「漁塭侵占」時，並沒有提到原告應將系爭土地上溝渠、小工寮、道路移除之義務，只有針對原告要釐清系爭土地的位置，以及魚塭占用的問題。因為105 年3 月2 日第一次鑑界伊有去現場，所以很確定當時沒有提到。105 年4 月12日簽系爭履保契約時被告、陳吉德有在場，被告只要求針對魚塭的問題處理，並沒有提到溝渠、小工寮、道路，還沒有系爭履保契約時，被告雖然有提到溝渠，但最後被告覺得系爭溝渠他自己處理就可以了，系爭履保契約只要針對魚塭，當時因為土地無法完全交付，所以才會押一筆保證金。被告在簽約之後曾經另外要求將魚塭回填土方，原告事後有去填被侵占的魚塭，但剛填土下去，被告方面的人就表示不要填，他們想要自己填更好的土，還要原告將土挖起來，他們想要種樹。保留款600 萬這金額伊知道，是伊聽蘇忠茂說原先買方想要押1,000 多萬，伊嚇了一跳，因為魚塭的面積不大，就覺得不大合理，後來溝通同意用600 萬，伊不知道被告怎麼算出600 萬元，他們就要押這麼多錢等語（見本院卷第204至209 頁）⑶依上開蘇忠茂、曾秋菊之證述，互核相符，且與系爭履保契
約內容相合，且曾秋菊證述原告曾經回填土方至系爭魚塭內，經蔡金曾阻止，並表明將來被告欲自行處理一情，亦與蔡金曾上開證述相符，並無特別偏頗之情事，是蘇忠茂、曾秋菊所述足堪信採為真。
⑷基上，依系爭履保契約第15條特約事項第8 點之約定，原告
未負有回填土方、及排除系爭溝渠占用之義務，是自無需探討原告是否履行完成。
㈡、原告無不完全給付之情事。按買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。本件系爭土地買賣時系爭溝渠、及系爭魚塭未填平且坐落系爭土地上一情，為被告所不否認，則系爭溝渠於買賣契約成立時既已存在，並非於買賣契約成立後始發生，原告就系爭溝渠、系爭魚塭是否填平，僅係是否須依民法第354 條規定負物之瑕疵擔保責任問題，並不構成民法第227 條不完全給付之債務不履行問題，是被告主張原告未排除系爭溝渠、系爭魚塭未填平應負不完全給付之責，並得行使同時履行抗辯權，顯屬有誤。
㈢、原告毋庸負物之瑕疪擔保責任。⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時具有其所保證之品質，固為民法第354條第1項、第2項所明定。又買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條第1項亦定有明文。
⒉兩造簽立系爭買賣契約書前，被告與李承樺前至系爭土地現
場瞭解，而於105年2月2日簽約約定現況點交，至遲於105年
3 月2 日第一次鑑界時，應認被告已知悉系爭土地上坐落系爭溝渠、系爭魚塭，而於同年4 月12日簽立系爭履保契約等情。是被告於簽立系爭買賣契約書即約定現況點交，嗣於簽立系爭履保契約亦只約定魚塭排除後，即給付600 萬元，而系爭土地為農牧用地，其上設有魚塭、水溝是否確為瑕疪，已非無疑；縱認系爭魚塭、系爭溝渠為物之瑕疪，然被告於簽立系爭買賣契約書已同意現況點交，嗣簽立系爭履保契約僅保留原告應排除魚塭占用義務，足認被告除魚塭遭第三人占用之瑕疪外，已免除原告對於系爭土地其他瑕疪擔保責任，而被告就原告已排除第三人系爭魚塭占用系爭土地一節亦不否認，是原告就本件土地買賣並無不告知系爭土地有系爭魚塭、系爭溝渠存在之情形，且兩造約定現況點交，而原告又未保證系爭土地無瑕疪存在，僅對被告負有排除第三人占用之義務，依前揭說明，原告就系爭土地有系爭溝渠、系爭魚塭未填平之情形，不負瑕疪擔保之責，是被告抗辯以系爭土地有系爭溝渠及未填平系爭魚塭之瑕疪，原告應負出賣人瑕疪擔保責任，自無可採。退步言之，縱認原告於簽立系爭履保契約後，口頭承諾填平系爭魚塭或共同處理系爭溝渠，然此非系爭履保契約保留款給付之條件，是被告仍不得執此原因拒絕給付。故原告主張其就系爭土地除排除第三人占用外，不負其他瑕疪擔保責任，洵屬有據。
㈣、被告行使同時履行抗辯權於無法據，請求被告給付600 萬元有理由。
原告就系爭土地之買賣並無不完全給付，且不負瑕疪擔保責任業如上述，是其主張同時履行抗辯權，即乏所據，是原告主張其已排除第三人對系爭土地占有，被告應依系爭買賣契約書、系爭履保契約給付600萬元，當屬可採。
五、綜上所述，原告依兩造間系爭買賣契約書、系爭履保契約之約定，請求被告給付600萬元及自105年11月10日起至清償日止，以週年利率5％ 計算之利息，為有理由，應予准許。本件原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依同法第392條第2項之規定，宣告被告預供擔保，得免為假執行。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻繫防禦方法，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第392條第1、2項，判決如主文中 華 民 國 106 年 8 月 10 日
民事第一庭 法 官 陳怡先正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
書記官 張孝妃