臺灣屏東地方法院民事判決 106年度簡上字第18號上 訴 人 潘同永被上 訴 人 台灣糖業股份有限公司法定代理人 黃育徵訴訟代理人 李明益律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於民國105 年12月15日本院潮州簡易庭105 年度潮簡字第160 號第一審判決提起上訴，本院於民國107年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠緣坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土
地（重測前分○○○鄉○○段185-18、185-100 、185-17、185-16地號，下稱系爭623 地號等4 筆土地），均為被上訴人所有，兩造前於民國82年10月間就系爭623 地號等4 筆土地簽訂建地租賃契約書（契約書雖未載明185-100 地號土地，惟該土地係於82年6 月5 日分割自185-17地號土地，其面積計入185-17地號土地內，由被上訴人一併出租予上訴人，下稱系爭租賃契約），由上訴人承租作為房屋基地使用，租賃期間自82年10月1 日起至86年9 月30日止，租額依繳租當期申報地價年息7 ％計算。嗣租期屆滿後，被上訴人未反對上訴人繼續使用土地，而視為不定期限繼續契約。又上訴人承租之系爭623 地號等4 筆土地，嗣經重測、合併、分割、新增等（詳如附件所示），且上訴人於另案本院101 年度訴字第363 號、臺灣高等法院高雄分院102 年度上字第379 號請求排除侵害等事件（下稱另案訴訟）審理中，寄發存證信函要求被上訴人應依其實際使用面積辦理出租，上訴人遂依被上訴人實際使用面積將上揭土地辦理分割、合併（詳如附件所示），並依上訴人實際使用面積測量結果，上訴人實際使用之土地為中林段623 之2 、649 、649 之1 、651 、65
1 之1 、651 之5 、651 之6 、651 之7 地號等8 筆土地（以下合稱系爭土地），使用面積合計為240.67平方公尺。
㈡而上訴人承租之系爭土地位於屏東縣○○鄉○○○○○段，
面臨大馬路、交通便利、生活機能良好，又系爭623 地號等
4 筆土地均自96年起課徵地價稅，其中623 、651 、652 地號土地稅率為5.5 ％、649 地號土地稅率為0.6 ％，被上訴人就623 、651 、652 地號土地收取租金僅為申報地價年息
3 ％；就649 地號土地則為申報地價年息3 ％之8 折即2.4％，被上訴人收取之租金已顯然不足以繳納地價稅，如不調高租金，對被上訴人顯失公平，又系爭土地之價值亦有增加，是被上訴人爰依據民法第442 條規定請求調高租金，即以系爭土地於105 年1 月之申報地價年息10％為計算標準等語，並聲明：上訴人承租系爭土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年新台幣（下同）31,412元。
二、上訴人則以：伊承租使用之土地面積有減少，且系爭土地並未漲價，伊認為租金應以申報地價年息3 ％計算較為合理等語置辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判決上訴人承租系爭土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日（即105 年2 月26日）起，調整為每年25,130元，其餘請求則予駁回。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回（被上訴人就原審駁回其請求調整租金逾25,130 元部分，未據其提起上訴，此部分業已確定）。
四、本院之判斷：㈠按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」，民法第442 條定有明文。次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。」，土地法第97條第1 項定有明文，且該法條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105 條亦定有明文。又基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。故倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442 條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號判決意旨參照）。
㈡本件被上訴人主張兩造前就被上訴人所有之系爭623 地號等
4 筆土地簽訂系爭租賃契約，由上訴人承租作為房屋基地使用，租賃期間自82年10月1 日起至86年9 月30日止，租額依繳租當期申報地價年息7 ％計算，嗣租期屆滿後，被上訴人未反對上訴人繼續使用土地，而視為不定期限繼續契約等情，業據被上訴人提出系爭623 地號等4 筆土地之土地登記謄本及系爭租賃契約在卷可參（原審卷第5 至10頁），上訴人對此亦未表示爭執，應堪認屬實。
㈢被上訴人另主張上訴人承租之系爭623 地號等4 筆土地，嗣
經重測、合併、分割、新增等（詳如附件所示），且上訴人於另案訴訟審理中，寄發存證信函要求被上訴人應依其實際使用面積辦理出租，被上訴人遂依上訴人實際使用面積將上揭土地辦理分割、合併（詳如附件所示），並依上訴人實際使用面積測量結果，上訴人實際使用之土地為系爭土地，使用面積合計為240.67平方公尺等語，上訴人則陳稱：伊承租使用之土地面積有減少等語。經查，被上訴人主張系爭623地號等4 筆土地有如附件所示經重測、合併、分割、新增等情，有屏東縣潮州地政事務所函文暨所附系爭土地之土地登記謄本及異動索引內容等資料附卷可參（原審卷第131 至15
0 頁），且經本院核閱無誤，應堪信屬實。又上訴人確有寄發存證信函要求被上訴人應依其實際使用面積辦理出租一節，亦有被上訴人提出之內埔龍泉郵局第10號存證信函1 份在卷可憑（原審卷第197 頁），而被上訴人就上訴人實際使用土地之面積測量結果，上訴人係使用系爭土地且面積合計為
240.67平方公尺之事實，亦有被上訴人提出之潘同永承租明細1 份為證（原審卷第168 頁），又參以上訴人於另案訴訟自承其占有使用如另案訴訟第一審判決附圖（下稱附圖）所示編號A 、B 、B3、B4、C 、D 、E 、F 、G 、H 、H2、I、J 、J1、K 部分（原審卷第196 頁），而上揭編號A 至K部分，與系爭土地即8 筆土地之坐落位置大致相符，有附圖及地籍圖等在卷可參（見另案訴訟一審卷一第214 頁、原審卷第96頁），是本院參酌上揭事證，認為被上訴人主張上訴人實際使用之土地為系爭土地且其使用面積合計為240.67平方公尺等語，應可採信，被上訴人辯稱其承租使用之土地面積有減少云云，並不足採。況被上訴人係就上訴人實際使用面積240.67平方公尺請求調整租金，並非依據系爭租賃契約之295 平方公尺，則被上訴人依上訴人之要求而測量其實際使用面積後，主張上訴人承租面積應係240.67平方公尺並依此面積為基準請求調整租金，對上訴人並無不利之處，一併敘明。
㈣本件被上訴人提出上揭理由，主張其得依據民法第442 條規
定請求調高租金等語，上訴人則辯稱系爭土地並未漲價，伊認為租金應以申報地價年息3 ％計算較為合理等語。經查，系爭623地號等4筆土地均自96年起課徵地價稅，其中623 、
651 、652 地號土地稅率為5.5 ％、649 地號土地稅率為0.
6 ％等情，有屏東縣政府稅務局潮州分局函文暨所附地價稅課稅明細表等資料在卷可參（原審卷第151 至156 頁背面），而依上揭地價稅課稅明細表所載內容，系爭623 地號等4筆土地之地價稅，自96年起至104 年止，分別為37,004.94元、37,016.14 元、37,109.81 元、20,542.15 元、20,559.3元、20,562.87 元、20,552.73 元、20,566.12 元、20,5
85.87 元，又依另案訴訟第二審確定判決附表所列上訴人自96年起至100 年止，就系爭623 地號等4 筆土地應繳租金分別為13,337元、20,809元、17,247元、9,399 元、9,399 元（原審卷第35至36頁），是足認被上訴人以上揭標準收取之租金（即623 、651 、652 地號土地收取租金為申報地價年息3 ％；就649 地號土地為申報地價年息3 ％之8 折即2.4％），尚不足以繳納地價稅，如不准許被上訴人調整租金，對被上訴人自顯失公平。又系爭土地位於屏東縣○○鄉○○○○○段，面臨大馬路、交通便利、生活機能良好等情，亦有被上訴人提出之照片4 張在卷可參（原審卷第97、98頁），上訴人於原審亦自承系爭土地面臨15米馬路，附近確有數間超商、龍泉派出所等語（原審卷第185 頁背面），是足認被上訴人主張系爭土地其交通便利，生活機能良好等語，並非無據。再參以系爭土地自96年起至106 年間之公告土地現值（詳如附表所示，見本院卷第107 至114 頁），其中649、651 地號土地自98年起即逐年遞增，其餘6 筆土地均係與
649 、651 地號相毗鄰，衡諸常情，其公告土地現值亦應係逐年遞增，是系爭土地之客觀價值確有逐年上漲之情形，則上訴人辯稱系爭土地並未漲價云云，並不足採。從而，本院綜合參酌上揭系爭土地需繳納地價稅、交通便利、生活機能良好且土地價值逐年上昇等情狀，認為被上訴人依據民法第
442 條規定請求調高租金，於法洵屬有據，應予准許。而原審於審酌系爭土地週遭環境等情狀後，認為應以系爭土地面積（即240.67平方公尺）乘以105 年度之申報地價之年息8％，作為調整後之每年租金即25,130元（計算式詳如原審判決第8 、9 頁所示），本院認為應屬適當，上訴人辯稱租金應以申報地價年息3 ％計算較為合理云云，不足為採。
五、綜上所述，被上訴人所有系爭土地為上訴人承租使用（面積
240.67平方公尺），而系爭土地需繳納地價稅，且其交通便利，生活機能良好，土地價值亦有逐年上漲之情形，被上訴人依據民法第442 條規定請求調高租金，為有理由，應予准許。原審因而判決上訴人承租系爭土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日（即105 年2 月26日）起，調整為每年25,130元，本院經核並無違法或不當之處，上訴人上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 23 日
民事第一庭審判長 法 官 潘 快
法 官 王碩禧法 官 呂憲雄正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 23 日
書記官 鄭珮瑩附表：
┌─────┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┐│ │96年 │97年 │98年 │99年 │100年 │101年 │102年 │103年 │104年 │105年 │106年 │├──┬──┼───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┼───┼───┤│中林│公告│於105年5月6日由同段623地號土地分割新增，故96年至104年間無記載 │11,800│11,800││段 │現值│ │元/㎡ │元/㎡ ││623 │ │ │ │ ││之2 │ │ │ │ ││地號│ │ │ │ ││土地│ │ │ │ │├──┼──┼───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┼───┼───┤│中林│公告│11,000│11,000│5,000 │5,000 │5,000 │5,000 │5,400 │5,600 │5,700 │5,700 │5,700 ││段 │現值│元/㎡ │ /㎡ │元/㎡ │元/㎡ │元/㎡ │元/㎡ │元/㎡ │元/㎡ │元/㎡ │元/㎡ │元/㎡ ││649 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ││地號│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ││土地│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├──┼──┼───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┼───┼───┤│中林│公告│於105年2月5日由649地號土地分割新增，故96年至104年間無記載 │5,700 │5,700 ││段 │現值│ │元/㎡ │元/㎡ ││649 │ │ │ │ ││之1 │ │ │ │ ││地號│ │ │ │ ││土地│ │ │ │ │├──┼──┼───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┼───┼───┤│中林│公告│11,000│11,000│5,000 │5,000 │5,000 │5,000 │5,400 │5,600 │5,700 │5,700 │5,700 ││段 │現值│元/㎡ │元/㎡ │元/㎡ │元/㎡ │元/㎡ │元/㎡ │元/㎡ │元/㎡ │元/㎡ │元/㎡ │元/㎡ ││651 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ││地號│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ││土地│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├──┼──┼───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┼───┼───┤│中林│公告│於105年2月5日由同段651地號土地分割新增，故96年至104年間無記載 │5,700 │5,700 ││段 │現值│ │元/㎡ │元/㎡ ││651 │ │ │ │ ││之1 │ │ │ │ ││地號│ │ │ │ ││土地│ │ │ │ │├──┼──┼───────────────────────────────────┼───┼───┤│中林│公告│於105年2月5日由同段651地號土地分割新增，故96年至104年間無記載 │5,700 │5,700 ││段 │現值│ │元/㎡ │元/㎡ ││651 │ │ │ │ ││之5 │ │ │ │ ││地號│ │ │ │ ││土地│ │ │ │ │├──┼──┼───────────────────────────────────┼───┼───┤│中林│公告│於105年2月5日由同段651地號土地分割新增，故96年至104年間無記載 │5,700 │5,700 ││段 │現值│ │元/㎡ │元/㎡ ││651 │ │ │ │ ││之6 │ │ │ │ ││地號│ │ │ │ ││土地│ │ │ │ │├──┼──┼───────────────────────────────────┼───┼───┤│中林│公告│於105年2月5日由同段651地號土地分割新增，故96年至104年間無記載 │5,700 │5,700 ││段 │現值│ │元/㎡ │元/㎡ ││651 │ │ │ │ ││之7 │ │ │ │ ││地號│ │ │ │ ││土地│ │ │ │ │└──┴──┴───────────────────────────────────┴───┴───┘