臺灣屏東地方法院民事判決 106年度訴字第285號原 告 謝觀芳訴訟代理人 陳純青律師被 告 陳木生訴訟代理人 李榮唐律師被 告 陳木全上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國108 年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
㈠、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但被告同意者，或訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第6 款分別定有明文。本件原告起訴時僅以出賣人陳木生（下稱陳木生）為被告，聲明請求：⑴被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），面積779.70平方公尺所有權移轉登記予原告。⑵被告於原告給付新臺幣（下同）3 萬6 千元後，應將第一項土地交付原告（見本院卷一第15頁）。嗣於民國106 年9 月12日主張因陳木生抗辯系爭土地於98年間即出租陳木全（下稱陳木全），陳木全行使土地法第104 條承租人優先承買權，致其無法履行與原告間之買賣契約。然實則其2 人間無租賃關係存在，是原告對陳木生之訴訟應以陳木生、陳木全間就系爭土地有無租賃關係存在而陳木全有無優先承買權為據，故追加陳木全為被告，暨追加聲明請求：⑴確認被告間就系爭土地面積779.70平方公尺所有權全部租賃關係不存在，且陳木全就系爭土地優先承買權不存在。⑵陳木生應將系爭土地所有權移轉登記予原告，並於原告給付3 萬6,000 元後，將土地交付原告（見本院卷一第257 頁）。原告對陳木生之請求是否有理，應以被告間就系爭土地有無租賃關係存在為據，而其追加且並經被告同意（見本院卷一第317 至318 頁）。故本件原告所為訴之追加，於法並無不合，應予准許。
㈡、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者不得提起，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。經查，原告主張陳木生應依買賣契約，辦理系爭土地所有權移轉登記，然被告則抗辯其2 人間就系爭土地有租賃關係，且陳木全已行使優先購買權，陳木生依法不得將系爭土地登記予原告等語。則陳木全就系爭土地有無租賃關係、優先購買權等節，實攸關原告得否取得系爭土地所有權，是兩造法律上之地位即有不安之狀態，且此種不安之狀態，得以確認判決除去，故原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠、緣陳木生前欲出售系爭土地予訴外人陳木祥（下稱陳木祥）未果，嗣於106 年間詢問伊配偶即訴外人魏德昌（下稱魏德昌）有無購買意願，伊遂於106 年2 月20日與陳木生訂立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣價金為263 萬6,000元，以作為通行道路使用，並於當日給付頭期款130 萬元。
又依系爭買賣契約第3 條約定，陳木生應於106 年3 月19日前辦妥所有權移轉登記，伊則於所有權移轉登記完畢翌日付清尾款。伊與陳木生於簽約當日已將辦理系爭土地所有權移轉登記所需資料及文件交付代書陳秋風（下稱陳秋風），由其代辦所有權移轉登記相關事宜。詎數日後，陳木生先透過陳秋風向伊表示因以系爭土地為其祖產，欲改售其弟陳木全，並以陳木生與陳木全間已於98年間簽立耕地租賃契約（下稱系爭耕地租賃契約），陳木全有優先承買權為由，拒絕履行系爭買賣契約。
㈡、惟被告間就系爭土地實際上無租賃關係存在，陳木全自無優先承買權可資行使。因系爭耕地租賃契約上陳木全簽名與98年分割土地時，陳木全親自到代書辦理時之簽名，明顯不同，故系爭租賃契約書非真正，且系爭耕地租賃契約所載內容亦不真實。另系爭土地上之果樹及椰子樹，係被告之父母於系爭土地分割前所栽種，並由被告母親及陳木祥收取作物，非陳木全種植；另陳木全係以向他人收購椰子轉賣為業，迨106年3月12日因伊向陳木生買賣系爭土地後，始在系爭土地上翻土種植蔬菜，並鋸斷果樹，足見陳木生並未將系爭土地出租陳木全，被告所辯，應係違約所編造欲脫免移轉登記義務之不實說詞。又陳木生以陳木全行使優先承買權，拒絕履行系爭買賣契約，對其權利有所侵害，伊自得確認被告間之就系爭土地租賃關係、陳木全之優先承買權不存在。
㈢、陳木全無優先承買權可行使，陳木生卻拒絕履行系爭買賣契約，故依系爭買賣契約第7 條第5 款約定：「本件買賣倘發生違約之時其違約損害賠償金以本契約第3 條暨交付之價款額為賠償額之標準由過失者負賠償與對方之責。」，則陳木生不履行系爭買賣契約顯係有可歸責之事由，應給付伊之損害賠償金為130 萬元，經與伊依約應付陳木生之價金尾款13
3 萬6 千元為抵銷，伊應給付陳木生之價金尾款餘額為3 萬
6 千元。為此，爰依系爭買賣契約之約定，提起本訴等語。並聲明：⑴確認被告間就坐落系爭土地面積779.70平方公尺所有權全部租賃關係不存在，且被告陳木全就系爭土地優先承買權不存在。⑵被告陳木生應將系爭土地所有權移轉登記予原告，並於原告給付3 萬6,000 元後，將土地交付原告。
二、被告答辯：
㈠、陳木生則以：⒈緣同段392 地號土地原為伊、陳木全及原告所共有，陳木全
及其妻鄭美慧長期於其上種植椰子樹、芭樂樹、芒果樹等，嗣於98年間共有人就同段392 地號土地協議分割，伊分得系爭土地，陳木全分得同段392-1 地號土地。隨即陳木全於98年9 月起向伊承租系爭土地，並簽訂系爭耕地租賃契約，約定每年租金3,000 元，耕種椰子樹及蔬菜等作物迄今。伊因不諳法令故不知陳木全享有優先購買權，在未告知陳木全之情況下，而將系爭土地出賣予原告，陳木全得知伊與原告間之買賣後，向伊主張土地法第107 條之優先購買權，致伊無法履行系爭買賣契約。是伊無法移轉系爭土地所有權，乃非可歸責於伊之事由，原告請求給付違約金130 萬元，並自剩餘買賣價款中扣除，實屬無據。
⒉土地法第107 條之優先購買權為物權之先買權，先買權人於
該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，為形成權之一種。當權利人行使優先購買權時，承租人與土地所有權人之契約即取代前一買賣合約。陳木全於106 年3 月7 日以存證信函行使優先購買權，此一效力具有物權效力及形成權效力，且取代系爭買賣契約，故系爭買賣契約既已被優先購買權人創設之買賣契約取代而不存在，原告不得再以系爭買賣契約請求伊移轉土地所有權。
⒊陳木全承租系爭土地並於其上耕作多年，以種植農作物維持
經濟收入，為原告及周遭鄰居所明知，且陳木全夫妻需照顧其行動不便之女兒，所以更無法外出從事其他工作。原告主張系爭土地由伊母親陳蔡玉蘭及陳木祥耕作等語，惟伊母親分別於83年12月6日因脊椎旁肌膜炎就醫，於91年4月30日因右膝退化性膝關節炎就醫，於94年間進行右腳人工膝蓋置換手術，於95年進行左腳人工膝蓋置換手術，陳蔡玉蘭早已無法負擔果樹種植等高度勞動力之工作。而陳木祥長年來均從事土水泥做及木做之工作，故原告之主張，顯與事實不符。又原告主張陳木全夫妻違背假處分查封效力，實屬無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡、陳木全則以：伊退伍後即在系爭土地及同段392-1 地號種植農作物，曾經種植過芒果樹、芭樂樹、椰子樹等，椰子由批發商販售，其他水果則直接賣給攤商，於十幾年前有幫忙證人曾丁謨採收椰子樹，直至女兒生重病後，為了照顧女兒，主要經濟來源為自種農作物。系爭租賃契約係由伊親自簽名，陳木生誤以為伊沒有錢購買系爭土地，在未告知伊之情形下，與原告訂立系爭買賣契約。伊為利農作，有購買系爭土地之必要，故而向陳木生行使優先承買權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第311頁）
㈠、陳木生欲出售坐落系爭土地予陳木祥未果，於106 年間詢問原告配偶魏德昌有無購買意願，原告遂於106 年2 月20日與陳木生訂立系爭買賣契約，買賣價金為263 萬6,000 元，購入系爭土地以作為將來通行道路使用。原告依約於當日給付頭款130 萬元，且依系爭買賣契約第3條約定，被告應於106年3 月19日前辦妥所有權移轉登記，原告則於所有權移轉登記完畢翌日付清尾款。兩造並於簽約當日將辦理系爭土地所有權移轉登記所需資料及文件交付代書而共同委任代書陳秋風辦理所有權移轉登記相關事宜。
㈡、簽完系爭買賣契約數日後，陳木生以其與陳木全間有系爭耕地租賃契約存在，陳木全有優先承買權為由，拒絕履行系爭買賣契約。
㈢、陳木全有於106 年3 月7 日寄發存證信函予原告，表示欲依土地法第107 條第1 項規定行使優先承買權。
㈣、原告於106 年3 月8 日當日向屏東地方法院聲請假處分，並經本院同年3月16日發函地政事務所為假處分登記。
四、得心證之理由原告主張被告間就系爭土地無租賃關係存在，陳木全無土地法第107 條優先承買權可資行使。然此情為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠被告間就系爭土地有無租賃關係存在？陳木全得否就原告與陳木生系爭買賣契約行使優先承買權？㈡、原告請求被告移轉系爭土地所有權移轉登記，並於原告給付3 萬6,000 元後交付系爭土地？茲分敘如下：
㈠、陳木全已於98年10月1 日向陳木生承租系爭土地，故陳木全得依土地法第107條規定行使優先承買權。
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。又出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第一百零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之。土地法第104 條、第10
7 條分別定有明文。故關於耕地承租人之優先承買權，須以其耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在。但若為消極確認之訴，則應由被告負立證責任，故於確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任。（最高法院44年台上字第700 號判例、42年台上字第170 號判例意旨參照）。本件陳木全主張其向陳木生承租系爭土地等情，既為原告所否認，則依前揭說明，即應先由被告就其對系爭土地有租賃關係之事實負舉證之責任。
⒉被告辯稱陳木全自98年10月1 日起即向陳木生承租系爭土地
種植椰子樹、果樹，租賃期間自98年10月1 日起至108 年10月1 日止，租金每年3,000 元，並簽立系爭耕地租賃契約等情，業據提出系爭土地系爭耕地租賃契約（見本院卷一第13
1 頁）、給付租金之存摺（見本院卷二第31至83頁）、內政部警政署刑事警察局（下稱刑事警察局）鑑定書（下稱系爭筆跡鑑定書）（見本院卷二第243 至245 頁），並舉證人周信利（下稱周信利）之證述為證。經查：
⑴陳木全自98年10月1 日起即向陳木生承租系爭土地種植椰子
樹、果樹，租賃期間自98年10月1 日起至108 年10月1 日止，租金每年3,000 元，並簽立系爭耕地租賃契約等情，有系爭耕地租賃契約在卷可憑（見本院卷一第131 頁）。而系爭耕地租賃契約上「陳木全」之簽名確為陳木全之筆跡一節，亦經刑事警察局依特徵比對法鑑定結果略以：「貴院107 年
4 月3 日屏院進民平106 訴285 字第1070010098號函送鑑附件一文件上承租人欄「陳木全」字跡，與107 年4 月3 日屏院進民平106 訴285 字第1070010098號函送鑑附件二、107年12月25日屏院進民平106 訴285 字第1070037795號函送鑑
107 年4 月12日陳木全當庭手寫姓名、當事人結文及陳木全永生中醫醫院病歷表等文件上陳木全簽名字跡相符（如字跡鑑定說明）。鑑定結果：甲、乙相符。備考：甲、乙字跡上之佈局、連筆及運筆方式相符（按甲字跡為系爭耕地租賃契約承租人陳木全字跡、乙字跡為107 年10月12日當事人證人結文、當庭書寫字跡、100 年9 月19日永生中醫醫院病歷表字跡、98年9 月11日共有土地所有權分割契約書字跡」。此有刑事警察局出具之系爭筆跡鑑定書附卷可稽（見本院卷二第243至245頁），是被告此部分主張足堪信採。
⑵佐以，陳木生、陳木全於本院審理均陳述：陳木全從年輕就
在系爭土地種植、管理，未分割前是其2 人父母耕作、及陳陳木全使用，分割後因陳木全種植的椰子樹在陳木生分得土地上，所以向陳木生承租，分割前是祖產，沒有收租金，分割後陳木全才說要租，租約是陳木全的配偶打的，在陳木全家簽的，租金是陳木全說多少錢向陳木生租，陳木生即答應，因為是兄弟，陳木全持續均有繳納租金，系爭耕地租賃契約為其2 人親自簽署等語（見本院卷一第364 至365 頁、第
376 頁至378 頁）。核與陳木全之配偶鄭美慧證述：系爭耕地租賃契約是我叫女兒從網路下載，由陳木生、陳木全親自簽名的，陳木生回來時就會拿租金給他，一年給一次，每年都有按時繳納，系爭耕地租賃契約的內容是簽之前就講好，在我家中簽的，簽約時我有在場，租金都是拿現金的等語。（見本院卷一第211 至213 頁）；及周信利證述：系爭土地應為陳木全承租種植，約在7 、8 年前閒談中陳木全有提到財產分割後，陳木生土地由他承租，這土地上的椰子都是陳木全種植、採收，沒看過陳木祥採收過，種植短期作物大約是兩年前等語（見本院卷二第32頁）大致相符。益徵被告所辯就系爭土地自98年10月起即有租賃關係一節，堪予憑採。
⑶原告固以被告及鄭美慧間為二親等親屬、配偶關係，且明顯
介入本件訴訟有偏頗被告之情，且其等就簽訂租約及租約內容等事實前後供述不一且互有扞格，故所為證言或陳述自難採信云云。然系爭耕地租賃契約之簽約人確為被告2 人，在場見聞之人亦僅被告及鄭美慧3 人，其3 人所述內容與周信利證述大致相符，而得採信，已如上述。而被告簽立系爭耕地租賃契約事項前由鄭美慧經手處理，且本件訴訟陳木生因學歷不高而將相關資料交鄭美慧，委由鄭美慧接洽律師一節，業經本院隔離訊問陳木生、陳木全、鄭美慧3 人，其等證述一致（見本院卷一第351 、366 頁、379 頁，本院卷二第
208 頁、210 頁）。原告逕以其等間有親屬、配偶關係，介入訴訟甚深質疑其等陳述虛偽，尚無可取。
⑷原告復以下列理由，否認系爭耕地租賃契約實質內容之真正
：①刑事警察局鑑定書所附字跡鑑定說明固有在107 年4 月、100 年間乙類字跡之「陳木全」標示虛線或箭頭表示與系爭耕地租賃契約上「陳木全」簽名特徵相符者，然而在98年
9 月11日分割契約書上簽名則無一處獲標示虛線或箭頭。②另被告於本件訴訟前至寄發存證信函時均未能提出系爭耕地租賃契約，甚至陳木生於000 年0 月00日具狀對假處分裁定抗告時亦未提出，遲至於106 年6 月9 日始由鄭美慧將系爭耕地租賃契約傳真予陳木生律師而於106 年6 月16日答辯狀提出。③陳木生自承出賣僅知會陳木祥，且於簽訂系爭土地買賣契約時未表示土地有出租陳木全並表示連同地上作物一起出賣，如陳木生果有將系爭土地出租陳木全供陳木全耕作維生，復未屆出租期限，於出賣時尚有告知陳木祥，斷無不告知「承租人」陳木全之理。④陳木生先稱系爭耕地租賃契約書所載租金是陳木全說一年3,000 元承租、沒有約定租期；嗣改稱內容知道，陳木全租約多久就叫我簽，但是詳細內容我不是那麼確定知道瞭解。且陳木全除未能提出其留存份租約外，其稱系爭耕地租賃契約書內容是其與陳木生逐條討論後由其妻即鄭美慧準備書面供簽署。而鄭美慧卻稱系爭耕地租賃契約乃其叫女兒網路下載格式後由陳木生及陳木全簽名、其家中無印表機、租賃內容包含租金金額、租期是之前就在其家中講好、租約書面是簽約之前就準備好、內容不是陳木生、陳木全逐條討論而來云云。經再次訊問陳木生，其又改稱：「是我與陳木全討論後，要鄭美慧去找資料來給我們簽。（問：是當天討論前鄭美慧找出來給你們簽的，還是討論後？）簽的那天還有討論，是討論後才簽的。（問：鄭美慧找的內容與你和陳木全討論的內容是否有一樣？）一樣。」鄭美慧所述系爭耕地租賃契約內容由來顯與被告陳木生及陳木全先前所述有所不符，亦與陳木生事後改口所稱當天與陳木全討論後始由鄭美慧去找書面資料予其二人簽署云云有所出入，其二人就系爭耕地租賃契約簽訂經過所述均不一致而具瑕疵。又98年10月1 日為星期四，陳木全之女兒須上課，且鄭美慧業稱家中無印表機，自無可能係由陳木全女兒按陳木全及陳木生討論結果下載列印租約格式供陳木全及陳木生簽署。⑤陳木全歷往以為人採收椰子及銷售椰子中盤為業，並未在系爭土地耕作，僅因其具特別技術有採收系爭土地上椰子，系爭土地上果樹則由其母及弟陳木祥採收。陳木全係在獲悉陳木生將系爭土地出賣原告後始於106 年3 月10日在系爭土地翻土種植蔬菜，此有104 年8 月系爭土地之goog1e街景圖及106 年2 月28日現場相片可證。系爭土地上椰子及果樹，乃被告父母生存時即有種植，陳木全因具特殊技術有收取椰子，尚不足認其有承租系爭土地。證人林姿秀所稱有看到陳木全夫妻種菜乃十幾年前陳木全母親仍生存之情形，且林姿秀與周信利證陳木全在系爭土地有種高麗菜等短期作物有二年多，亦與104 年8 月系爭土地之google街景圖及106 年2 月28日現場相片不符，自難憑以認定陳木全有於98年10月1 日後於系爭土地上種植。陳木全歷往均未於系爭土地種植陳木全對系爭土地上椰子樹數目均不清楚，僅9 棵竟謂有20幾棵，獲悉陳木生出賣後始於其上種植觀之，益見陳木全並未向陳木生承租系爭土地，系爭耕地租賃契約內容非真正。⑥系爭耕地租賃契約約定租金於每年10月1 日支付全年租金，陳木生卻稱：（你每年收租金的日期是否固定？）「沒有。因為我回去的時間沒有固定」，已與其所述系爭耕地租賃契約內容矛盾。陳木全雖稱每年10月皆有以現金付給陳木生租金，並舉鄭美慧崁頂鄉農會存摺明細為憑，然經詰問鄭美慧既稱陳木生回來時間不固定、則如何自多筆提領記錄中確定標示者即係提領交付租金，鄭美慧亦稱「是大概劃一下」、「這個存摺是我提供給律師的，我有跟律師說我10月份有領錢，那個線是律師劃的」，顯見陳木全未給付租金。
⑸惟查：①刑事警察局出具系爭鑑定書鑑定結果已確認系爭耕
地租賃契約出租人「陳木全」之字跡，為陳木全本人之字跡，業如上述。刑事警察局固未在98年9 月11日分割契約書上簽名標示虛線或箭頭，而本院亦再度函詢原告此部分質疑，刑事警察局於108 年5 月16日函覆本院略以：函詢98年9 月11日土地分割契約書部分，本局已併同貴庭107 年12月25日以屏院進民平106 訴285 號字第1070037795號函送鑑陳木全書寫字跡予以分析，經比對與98年10月1 日耕地租賃契約書上「陳木全」字跡相同，並將相關說明載示於本局108 年2月18日刑鑑字第1078029032號鑑定書所附字跡鑑定說明之備考欄。」此有刑事警察局刑鑑字第108 年5 月16日刑鑑字第1080040897號函附卷可憑（見本院卷二第303 頁）。由此可知，系爭耕地租賃契約「陳木全」確為陳木全本人之字跡無誤。原告雖認系爭耕地租賃契約陳木全字跡與107 年間字跡相近，與98年9 月之土地分割契約書相去甚遠，應係臨訟杜撰云云。然人之字跡本因簽名場所、使用工具、姿勢等，而有大同小異之差別，更會因書寫筆法正楷、或草書而有不同形態亦屬常情，系爭筆跡鑑定書既已詳細說明上開筆跡俱為陳木全筆跡，又系爭耕地租賃契約經本院當庭勘驗，客觀上紙質有泛黃斑點存在，兩造亦不爭執（見本院卷二第310 頁）。故原告片面猜測系爭耕地租賃契約臨訟杜撰云云，尚非可採。關於原告質疑之②③點部分，原告與陳木生在極短數日內簽立系爭買賣契約一情，為兩造所不否認，而陳木生從事泥工，學歷不高，無從期待其具備法律常識，故其未於簽約前通知陳木全優先承買權相關權利詢問陳木全是否購買，及寄發存證信函時一併提出系爭耕地租賃契約，及出租之地上物僅種植果樹，價值非鉅一併出售，至訴訟中委任專業訴訟代理人始行提出系爭耕地租賃契約等節，核與常情相符，亦難執此認被告間無租賃關係存在。至於系爭耕地租賃契約原本係由陳木生交由鄭美慧後，再由陳木生代理人提出，之所以如此係因陳木全那一份遺失，而本件訴訟一開始陳木生委由鄭美慧處理，故將系爭耕地租賃契約原本交給鄭美慧，所以由鄭美慧與律師討論等情，亦經鄭美慧、陳木生證述明確（見本院卷二第216 至217 頁）。倘其二人若欲以掩蓋、欺暪，大可隱匿上開過程即可，何須於本院證述時誠實以告？況若被告欲偽造租賃契約，則逕行偽造2 份，由被告2 人各執1 份，分別提出於本院即可，豈需大費如此週折提出，是此部分亦難為原告有利之認定。而原告所述上開④⑥部分，均關於系爭耕地租賃契約簽約之細部過程，系爭耕地租賃契約簽立於98年10月1 日迄今約9 年，實難苛求被告、鄭美慧對於簽約過程鉅細靡遺、滴水不漏回答一致，況且被告2人為兄弟，對於租金金額、交付期間，應較一般租賃關係之成立過程、履約情形均較為輕鬆，故雖約定每年10月交付，但若稍微遲誤、提早，僅須有交即可，陳木生所為之陳述，尚無違兄弟之情。且3000元之租金，金額不大以現金交付，亦無不可，至於鄭美慧提供存摺，分別於10月有3,000 元提款紀錄，估不論係陳木生訴訟代理人或鄭美慧標示，然系爭耕地租賃契約既約定10月交付租金，則陳木全、鄭美慧於該月預先提領3,000 元準備，亦屬合理，不因陳木生回家時間不固定，即認陳木全於該月準備租金之情不合理，逕予推論其未給付租金。而原告上開⑤部分認為陳木全未曾於該系爭土地耕作云云，然魏德昌於本院審理時已證述：我知道陳木全、陳木祥都有在系爭土地種植，上面的果樹種類很多，有椰子、芭樂、芒果、還有其他的，有看到陳木全爬椰子樹採椰子等語（見本院卷二第22頁），且魏德旺亦證述：椰子樹是陳木全在收成，陳木全是以採收椰子為經濟來源，除了系爭土地上採收，也有幫別人採收（見本院卷二第27頁），足認陳木全確有在系爭土地上耕作、收成。另陳木全雖有特殊採收椰子之技術，其於土地分割後，為避免因權利不清，而向陳木生承租系爭土地，管理、收成椰子，本合情理，自不得因陳木全有特殊技術，與陳木生為兄弟關係，逕認其間當然無租賃關係存在。至於原告雖104 年8 月系爭土地之goog1e街景圖及106 年2 月28日現場相片相互對照，認為陳木全係提起本件訴訟後始行耕作，惟上開104 年街景圖、及106年2 月照片，均顯示系爭土地上有椰子樹，而陳木全確係有管理、照顧、採收椰子，業經認定如上，原告提上開街景圖亦顯示系爭土地有搭有棚架、地面上種植農作物，而系爭土地既為陳木全所承租，偶有家人採摘亦屬正常，且104 年街景圖僅為當時刻之影象，並非全年度、全時攝影，未拍得陳木全耕作情況，實為正常，仍不得以此認為陳木全全然未在系爭土地種植、管理。
⒊基上，系爭耕地租賃契約為陳木全親自簽署，在系爭土地上
耕作，且其亦依約繳納租金予陳木生，是其2 人間就系爭土地有租賃關係存在。陳木全自得依土地法第107 條之規定主張優先承買權。原告主張陳木全無優先承買權可資行使，自非可採
㈡、原告請求被告移轉系爭土地所有權移轉登記，並於原告給付
3 萬6,000 元後交付系爭土地，為無理由。⒈按「土地法第104 條所定之優先講買權，為物權之先買權。
先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種。此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件，而一經行使，該買賣契約即由先買權人與所有人間所成立之買賣契約所取代」最高法院97年度台抗字第822 號民事裁定意旨參照。次按「土地法第104 所定之優先購買權，具有相對之物權效力，且為形成權之一種，優先購買權人一旦行使該優先權，得請求出賣人按其與第三人所定同樣條件與己補訂書面契約，因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及命塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記。」、「優先購買權為物權之先買權，先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，為形成權之一種，此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件。」、「耕地出賣與承租人以外第三人，若經承租人表示優先承買，無待於土地所有權人為承諾意思表示，承租人與土地所有權人間，即成立與第三人所訂同樣條件之買賣契約，土地所有權人因而負有將土地所有權移轉於承租人義務。因此，土地法第107 條規定承租人優先承買權，已使法律關係發生創設效果，乃為形成權甚明。」此分別有最高法院104 年度台上字第1410號民事判決、105 年度台上字第1819號民事判決、臺灣高等法院高雄分院96年度上字第196 號民事判決可資參照。
⒉由上可知，土地法第104 條所定之優先講買權，為物權之先
買權。先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種。此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件，而一經行使，該買賣契約即由先買權人與所有人間所成立之買賣契約所取代優先權人與土地所有權人間成立同樣條件之買賣契約，並取代土地所有權人與買受人之原買賣契約，土地所有權人負有移轉所有權予承租人之義務。本件陳木全於106 年3 月7 日以存證信函行使優先購買權一節，此有存證信函在卷可憑（見本院卷一第31至38頁），復兩造所不爭執，而此優先承買權具有物權效力及形成權效力業如前述。是以，陳木全、陳木生就系爭土地有租賃關係存在，陳木全得依土地法第107 條準用第104 條之規定行使優先承買權，揆諸前揭判決意旨，陳木全即應將系爭土地移轉登記予陳木全，並交付系爭土地始為合法，且原告與陳木生之系爭買賣契約已因陳木全行使優先承買權創設之買賣契約取代而不存在，故原告執系爭系爭買賣契約第
4 條、第7 條請求陳木生移轉系爭土地所有權，及於原告給付3 萬6,000 元後（陳木生應賠償違約金130 萬元與原告尚未給付之買賣價金133 萬6,000 元互為抵銷後剩餘之金額），交付系爭土地，均乏所據。
五、綜上所述，依土地法第107 條之規定，陳木全對於系爭土地有租賃關係存在，得主張優先承買權，且陳木全已向陳木生、原告為優先承買權之通知，則原告與陳木生間之系爭買賣契約即因而被取代，是原告請求確認陳木全就系爭土地租賃關係及優先承買權不存在，陳木生應移轉系爭土地所有權，及於陳木生應將系爭土地所有權移轉登記予原告，並於原告給付3 萬6,000 元後，將土地交付原告，均為無理由，不應准許。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後認與本件判決結果均不生任何影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 12 日
民事第一庭 法 官 陳怡先正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 13 日
書記官 張孝妃