臺灣屏東地方法院民事判決 106年度訴字第497號原 告 徐朝川
徐緯纓張明存張玉蘭魏凡凱林王阿欵劉唐豪劉唐憲共 同訴訟代理人 王伊忱律師
王恒正律師被 告 莫梅玉
莫碧娟辛研莫添發莫依嘉兼上列一人訴訟代理人 莫振溢被 告 蘇佑儒
蘇佑綾 同上住莫智旋上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國107 年8 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告辛研承租原告共有坐落屏東縣○○市○街段○○段○○○地號土地如附圖所示編號C 部分面積四十九平方公尺，自民國一０六年八月三十日起調整租金為每年新臺幣壹萬零玖拾元。
被告莫碧娟、莫梅玉承租原告徐緯櫻、張明存、張玉蘭、魏凡凱、林王阿欵、劉唐豪、劉唐憲共有坐落屏東縣○○市○街段○○段○○○○○○○號土地如附圖所示編號D 部分面積七十九平方公尺，自民國一０六年九月十一日起調整租金為每年新臺幣參萬貳仟捌佰陸拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告辛研負擔百分之五，被告莫碧娟、莫梅玉負擔百分之二，餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告於訴訟繫屬中，追加蘇佑儒、蘇佑綾、莫智旋為被告，原告所為訴之追加與原訴均係以其等與蘇佑儒、蘇佑綾之被繼承人莫月、莫智旋之被繼承人莫添來間有租賃關係存在，蘇佑儒、蘇佑綾、莫智旋依法承受該租賃關係，其等得請求被告調整租金為基礎事實，前後所為請求之主張在社會生活上可認為有關連性，而原訴之訴訟及證據資料在審理時復得加以利用，俾求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，統一解決紛爭，核屬民事訴訟法第255 條第1 項第2款所謂請求之基礎事實同一，則原告所為訴之追加，核無不合，應予准許。又被告辛研、莫添發、莫依嘉、莫振溢、蘇佑儒、蘇佑綾、莫智旋均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告主張：坐落屏東縣○○市○街段○ ○段○○○ ○號土地（下稱系爭580 地號土地）為其等共有、同小段580-11地號土地為其等（除徐朝川外）共有。其等與被告莫振溢、莫月、莫添來、莫添發、莫依嘉間就系爭580 地號土地如附圖所示編號B 部分面積23平方公尺有不定期租賃關係；其等與被告辛研間就系爭580 地號土地如附圖所示編號C 部分面積49平方公尺有不定期租賃關係；其等（除徐朝川外）與被告莫梅玉、莫碧娟間就坐落屏東縣○○市○街段○ ○段○○○○○○○號土地（下稱系爭580-11地號土地）如附圖所示編號D 部分面積79平方公尺有不定期租賃關係。然而系爭580 、580 -11地號土地均位於屏東市繁榮熱鬧地區，其公告現值已逐年調升，被告繳納之租金亦應調昇，為此依民法第442 條規定，請求將租金分別調整為依被告承租面積乘以申報地價，按年息10％計算之金額等情，並聲明：㈠被告莫振溢、蘇佑儒、蘇佑綾、莫添發、莫智旋、莫依嘉承租原告共有系爭580 地號土地如附圖所示編號B 部分面積23平方公尺，自起訴狀繕本最後送達被告翌日起，每年租金應調整為新台幣（下同）9,472 元。㈡被告辛研承租原告共有系爭580 地號土地如附圖所示編號C 部分面積49平方公尺，自起訴狀繕本送達翌日起，每年租金應調整為20,181元。㈢被告莫碧娟、莫梅玉承租原告徐緯櫻、張明存、張玉蘭、魏凡凱、林王阿欵、劉唐豪、劉唐憲共有系爭580-11地號土地如附圖所示編號D 部分面積79平方公尺，自起訴狀繕本最後送達被告翌日起，每年租金應調整為32,864元。
三、被告方面：
㈠、被告莫碧娟、莫梅玉則以：其等承租之位置，自前次調整租金後並無發展，且其等亦未曾改變使用承租土地之方式，原告不應該調漲租金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告莫振溢、莫月、莫添來、莫添發、莫依嘉未於最後言詞辯論期日到場，其等前此到場陳述及具狀陳稱：其等與原告已合意終止不定期租賃關係，且地上物亦約定由原告自行處理，則原告請求調整租金，並無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈢、被告辛研未於最後言詞辯論期日到場，其等前此具狀陳稱：伊承租之位置，僅有寬約1.2 至1.5 公尺之聯外道路，徒步進出亦有困難，交通甚為不便，且該地區並無發展之跡象，近年景氣及經濟又不佳，調整之租金應以按年息3 ％計算較為合理等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、到場當事人經本院整理不爭執事項並協議簡化爭點，兩造不爭執之事項如下：
㈠、被告莫振溢、蘇佑儒、蘇佑綾、莫添發、莫智旋、莫依嘉與原告間，就系爭580 地號土地如附圖所示編號B 部分面積23平方公尺，有不定期租賃關係。
㈡、被告辛研與原告間，就系爭580 地號土地如附圖所示編號C部分面積49平方公尺，有不定期租賃關係。
㈢、被告莫梅玉、莫碧娟與原告徐緯櫻、張明存、張玉蘭、魏凡凱、林王阿欵、劉唐豪、劉唐憲間，就系爭580-11地號土地如附圖所示編號D 部分面積79平方公尺，有不定期租賃關係。
五、本件爭點為：兩造間之租賃關係，其每年之租金以申報地價多少比例計算為相當？茲分述如下：
㈠、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條前段定有明文。經查，系爭580、580-11地號土地均為都市計畫住宅區土地，被告承租之土地上均蓋有房屋，前經本院以101 年度訴字第376 條判決，依其等承租系爭580 、580-11土地如附圖所示編號C 、D 部分土地，每年租金分別調整為9,408 元及30,336元，經本院調閱上開卷宗查明無訛。又上開判決係以系爭580 地號土地99年之土地申報地價，即每平方公尺3840元為其計算基礎而調整租金，然而系爭580 、580-11地號土地105 年之申報地價已分別調整為4118.4元及4,160 元，調漲幅度約百分之7，則被告辛研與被告莫梅玉、莫碧娟過去繳納之租金堪認有偏低之情事，且兩造間上開租賃關係均屬於不定期租賃，故原告主張關於租金之合理金額有重新審酌之必要，其等依民法第442 條規定請求調整租金，即屬有據。另原告與被告莫振溢、蘇佑儒、蘇佑綾、莫添發、莫智旋、莫依嘉間，就系爭580 地號土地如附圖所示編號B 部分面積23平方公尺，已合意終止不定期租賃關係，為其等所不爭執，準此，原告請求該部分租金調整，自屬無理由。
㈡、按土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10％為限，所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。又所謂年息10％為限，乃指基地租金最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之。依民法第442 條規定調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整租金數額是否平衡（最高法院81年台上字第3062號判決參照）。經查，系爭580 、580-11地號土地南接光復路，往東鄰近屏東火車站，往西可接和平路，被告莫梅玉、莫碧娟承租附圖所示編號D 部分，直接面臨光復路，被告辛研承租之位置，僅能經由寬約2.3 公尺之巷道聯外銜接公路等情，業經本院履勘屬實，製有勘驗測量筆錄在卷可稽（見本院卷一第135 頁），並有照片可參（見本院卷二第12至16頁），可見被告辛研所承租土地之位置，對外出入較之被告莫梅玉、莫碧娟承租之土地更為不方便。次查，原告亦曾訴請調整租金，經本院以101 年度訴字第376 條確定判決酌定臨光復路之承租人即被告莫梅玉、莫碧娟，應以申報地價年息10％計算，至於位處巷內，對外通路狹小者，則以申報地價年息5 ％計算，此有該判決在卷可參。爰審酌系爭580 、580-11地號土地位於屏東市○○路，鄰近屏東火車站，位處商業繁榮地帶，生活機能便利，而被告莫梅玉、莫碧娟承租之位置面臨光復路，交通較為便捷，被告辛研則有出入不便利之情形，認為本件調整租金，關於被告莫梅玉、莫碧娟承租部分，以申報地價年息10％計算為相當，被告辛研承租部分，以申報地價年息5 ％計算為相當。末查，系爭
580 、580-11地號土地105 年之申報地價分別為每平方公尺4,118.4 元及4,160 元，有土地登記謄本可稽（見本院卷一第20、23頁），據此計算，被告莫梅玉、莫碧娟承租之土地，每年租金應調整為32,864元（79×4,160 ×10％＝32,864）；被告辛研承租之土地，每年租金應調整為10,090元（49×4,118.4 ×5 ％＝10,090，元以下四捨五入）。
六、綜上所述，本件原告依民法第442 條規定，請求：㈠被告莫振溢、蘇佑儒、蘇佑綾、莫添發、莫智旋、莫依嘉承租原告共有系爭580 地號土地如附圖所示編號B 部分面積23平方公尺，自起訴狀繕本最後送達被告翌日起，每年租金應調整為9,472 元。㈡被告辛研承租原告共有系爭580 地號土地如附圖所示編號C 部分面積49平方公尺，自起訴狀繕本送達翌日（即106 年8 月30日）起，每年租金應調整為20,181元。㈢被告莫碧娟、莫梅玉承租原告徐緯櫻、張明存、張玉蘭、魏凡凱、林王阿欵、劉唐豪、劉唐憲共有系爭580-11地號土地如附圖所示編號D 部分面積79平方公尺，自起訴狀繕本最後送達被告翌日（即106 年9 月11日）起，每年租金應調整為32,864元，於如主文第1 、2 項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 107 年 9 月 7 日
民事第二庭 法 官 程耀樑正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第 466 條之 1第 1 項但書或第 2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 10 日
書記官 邱淑婷