臺灣屏東地方法院民事判決 106年度訴字第582號原 告 張博男訴訟代理人 蕭永宏律師被 告 鍾蓮珠訴訟代理人 林品萱被 告 鍾秋琴被 告 鍾徐停蘭上三人共同訴訟代理人 陳樹村律師
戴煦律師被 告 鍾訓嘉
鍾秋香上五人共同訴訟代理人 陳瑩紋律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國108 年12月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、
3 款及同條第2 項定有明文。原告主張其所有屏東縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地（下稱系爭413 、419 、
414 土地，合稱系爭3 筆土地），有被告張育臺、鍾秋琴、鍾日清、鍾日榮所有門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ 號房屋（下稱系爭142 、144 、
146 、176 、180 號房屋）坐落其上且為無權占有，訴請被告拆屋還地，嗣於訴訟進行中，因張育臺、鍾日清、鍾日榮非房屋所有人，故撤回對張育臺等人之起訴，追加鍾蓮珠、鍾徐停蘭、張景雲為被告（見本院卷一第117 頁），復因張景雲已於民國56年間死亡，乃撤回對張景雲之起訴，追加其繼承人黃盛政、黃錦榮、張錦海、張辰貞為被告（見本院卷一第129 頁），嗣又撤回對黃盛政等4 人之起訴，而追加事實上處分權人鍾訓嘉、鍾秋香為被告（見本院卷二第25、27頁），被告等人對上開撤回、追加無異議而為本案言詞辯論，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告之祖父張添傳於日治時期大正9年（即民國9年）間向訴外人張春官購買港西下里新北勢庄968 番地（下稱原968 番地）及其上建物，該筆土地當時錯誤登記於祭祀公業張桂爹（下稱系爭祭祀公業）名下，且依日治時期法令，管理人並無處分公地之權限，故立有杜賣書1 份（下稱系爭杜賣書）記明緣由。原968 番地於光復後經總登記、分割、重編地號，即系爭3 筆土地。原告於100 年間發現系爭杜賣書等文件，向本院提起104 年重訴字第111 號（下稱系爭
104 重訴111 號）所有權移轉登記訴訟獲勝訴判決確定，故取得系爭3 筆土地所有權，惟被告鍾蓮珠所有如附圖編號A所示之系爭142 、144 號房屋、被告鍾徐停蘭所有如附圖編號B 所示之系爭146 號房屋、被告鍾秋琴、鍾訓嘉、鍾秋香所有如附圖編號C 所示之系爭176 、180 號房屋，均為無權占用系爭3 筆土地而興建，並無合法權源。又上開房屋雖經系爭祭祀公業派下員出具使用同意書而得申請使用執照，惟系爭祭祀公業原管理人張富粦於15年間死亡後迄今均未辦理管理人變更登記，張富粦之直系子孫張增坤60年間曾將系爭土地所有權狀正本交予原告之妻，顯見張富粦一房（依序為張富粦－張登雲－張癸昌－張增坤）均知系爭3 筆土地非系爭祭祀公業所有，卻出賣土地及出具使用同意書予他人在系爭土地上興建房屋，顯為無權處分，被告所有上開房屋確無使用系爭3 筆土地之合法權源，為此，爰依民法第767 條第
1 項規定，請求被告拆除各自所有房屋，將土地交還原告等語，並聲明：（一）被告鍾蓮珠應將如屏東縣潮州地政事務所複丈成果圖所示編號A 部分中系爭413 土地面積16.07 平方公尺、系爭419 土地面積41.70 平方公尺地上物拆除，並將土地返還予原告。（二）被告鍾徐停蘭應將上開複丈成果圖所示編號B 部分面積73.47 平方公尺地上物拆除，並將土地返還予原告。（三）被告鍾秋琴、鍾訓嘉、鍾秋香應將上開複丈成果圖所示編號C 部分中系爭414 土地面積219.74平方公尺、系爭419 土地面積288.15平方公尺地上物拆除，並將土地返還予原告。
二、被告則以：
（一）被告鍾徐停蘭抗辯：被告所有系爭146 號房屋係原告於66年間興建（舊門牌為新中路34號），坐落於系爭419 土地上，並領有使用執照，嗣後出售予訴外人黃松藤，黃松藤再於74年間出售予被告，被告自75年2 月間使用迄今，而系爭146 號房屋業經本院106 年簡上字第121 號確定判決確認於系爭419 土地有租賃關係存在，基於前案判決之既判力，原告請求拆屋還地，應無理由。
（二）被告鍾蓮珠抗辯：系爭142 、144 號房屋為被告鍾蓮珠之配偶張金男於74年9 月間經系爭祭祀公業同意而興建，並領有使用執照，張金男當時向系爭祭祀公業派下員張顯昌等7 人買受系爭房屋之基地使用權，並登報公告通知其他派下員，其法律性質應屬未定期限之租賃，是張金男於74年興建系爭房屋時即與系爭祭祀公業成立租地建屋之法律關係，且其訂約之目的，係以居住為目的，又未定期限，自應以系爭房屋已達不堪使用為止，原告既因繼受其祖父張添傳之買賣關係，經判決取得系爭3 筆土地所有權，自應承受前手之租地建屋法律關係，即本於民法第425 條、第426 條之1 規定，首開基地租賃關係應及於原告，原告與張金男之繼承人即被告鍾蓮珠既成立租賃契約，故應容許被告繼續使用系爭土地。又若認無租賃契約存在，則張金男係經系爭祭祀公業派下員同意使用系爭413 、419 土地，且系爭土地既登記於系爭祭祀公業名下，依民法第
759 條之1 規定，推定其擁有系爭土地所有權，張金男與系爭祭祀公業間應得成立未定期限之使用借貸關係。再者，原告自幼即居住於系爭土地，亦於66年8 月間經系爭祭祀公業同意在系爭419 土地上興建房屋，難認原告對於系爭祭祀公業與張金男俊間未定期限之使用借貸關係亳不知情，故系爭142 、144 號房屋得以坐落於系爭413 、419土地上，係因有未定期限之使用借貸關係存在，系爭祭祀公業提供系爭413 、419 土地之目的，在供人建造房屋居住使用，又未約定使用期限，且得自由轉讓他人，是使用系爭土地之目的完畢時，自應以系爭房屋不堪使用時，返還期限始為屆至，原告請求拆屋還地，顯無理由。
（三）被告鍾秋琴、鍾訓嘉、鍾秋香部分：被告鍾秋琴、鍾訓嘉、鍾秋香所有之系爭176 、180 號房屋，為被告鍾秋琴之父鍾國俊分別於66年及73年間所興建，坐落於系爭414 、
419 土地，並經系爭祭祀公業派下員同意將系爭房屋所占用之土地及使用權出賣供鍾國俊建屋使用，亦領有使用執照，是鍾國俊與系爭祭祀公業派下員間成立未定期限之使用借貸關係，嗣後被告鍾秋琴、鍾訓嘉、鍾秋香繼承取得系爭176 、180 號房屋，該法律關係自應繼續存續。又原告自幼即居住於系爭土地，亦於66年8 月間經系爭祭祀公業同意在系爭419 土地上興建房屋，難認原告對於系爭祭祀公業與鍾國俊間未定期限之使用借貸關係亳不知情，故系爭176 、180 號房屋得以坐落於系爭414 、419 土地上，係因有未定期限之使用借貸關係存在，系爭祭祀公業提供系爭413 、419 土地之目的，在供人建造房屋居住使用，又未約定使用期限，且得自由轉讓他人，是使用系爭土地之目的完畢時，自應以系爭房屋不堪使用時，返還期限始為屆至，原告請求拆屋還地，顯無理由。
（四）被告共同答辯：
1、原968 番地自日治時期起，經光復後辦理總登記、分割登記後迄今，均登記為系爭祭祀公業所有，若土地登記簿及建物登記簿登記錯誤，原告之祖父張添傳、父親張松雲在世時卻未曾向地政申請辦理變更登記或提起所有權移轉登記訴訟，系爭3 筆土地是否為原告所有，已非無疑。再者，系爭杜賣書其上記載：「…張春官承祖父遺下有建物敷地壹所座落新北勢九六八番內祖堂左片橫屋第壹間東至福傳墻壁為界西至壬傳墻壁為界南至涂屋港路為界北至伙房內禾坪為界又帶大門邊廊仔右片壹間東至伙房內禾坪為界西至庄坪為界南至大門廊仔通路墻壁為界北至成官墻壁水瀝為界…」等語，佐以系爭杜賣書之附圖，可知張春官當時出賣土地範圍應為坐落原968 番地上四幢建物之占用土地，而非整筆土地，原告既未完整取得系爭3 筆土地，其訴請被告等人拆屋還地，洵無理由。
2、再者，系爭3 筆土地上之房屋係自66年起陸續興建，原告自陳系爭祭祀公業之管理人張增坤曾於60年左右將土地所有權狀正本交予原告持有，證明原告確知自己為土地所有權人，惟原告未曾以土地所有權人之地位阻止系爭祭祀公業出具使用同意書，或阻止鍾國俊、張金男興建房屋，原告及其祖父張添傳、父親張松雲亦未曾向系爭祭祀公業請求移轉系爭土地所有權，待系爭房屋取得使用執照後，且事隔30年，相關當事人均已亡故，始提出所有權移轉登記訴訟，再對建物所有人提起拆屋還地訴訟，顯有違誠信原則及權利濫用之情，並有權利失效原則之適用等語。綜上，原告之訴應屬無理由等語。並均聲明：駁回原告之訴。
三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：
（一）系爭3 筆土地在日治時期尚未分割，地號為港西下里新北勢庄九百六拾八番地，登記所有權人為系爭祭祀公業，光復後辦理土地總登記時，重編為新北勢段968 地號，76年間逕分割出同段968-1 、968-2 地號，91年間重測後分別改編為系爭414 、419 、413 土地，所有權人仍登記為系爭祭祀公業。
（二）原告前以分割前系爭3 筆土地之實際所有權人為張春官，但錯誤登記在系爭祭祀公業名下，原告祖父張添傳於日治時期大正9 年12月11日向張春官購買系爭3 筆土地、建物，建物部分已於日治時期昭和4 年辦理移轉登記，但土地部分漏未辦理。嗣張添傳（日治時期昭和17年10月13日死亡）、原告父親張松雲（78年1 月11日死亡）均已死亡，原告經其餘繼承人同意單獨繼承，起訴請求系爭3 筆土地應先由張春官之繼承人黃財富、溫黃永妹、沈黃菊英、黃菊梅辦理繼承登記，再由系爭祭祀公業辦理土地移轉登記予原告，經本院以系爭104 重訴111 號判決原告勝訴確定，原告於106 年5 月11日辦理所有權移轉登記完竣。
（三）被告鍾徐停蘭所占有使用之未保存登記房屋（門牌新中路
146、148 號），係原告於66年間在系爭419 土地上出資興建，於74年2 月4 日將該房屋之事實上處分權售讓訴外人黃松藤，黃松藤再於74年12月22日將該房屋事實上處分權，以130 萬元售予被告鍾徐停蘭，被告鍾徐停蘭自75年
2 月16日占有使用迄今。
（四）被告鍾徐停蘭就所占有使用房屋起訴請求確認與原告所有系爭419 土地間有法定租賃關係存在，經本院以106 年度簡上字第121號判決被告鍾徐停蘭勝訴確定在案。
（五）被告鍾秋琴、鍾訓嘉、鍾秋香所占有使用之未辦保存登記房屋（門牌新中路176 、178 、180 號）係其等被繼承人鍾國俊於66年間所出資興建，當時有合法申請建造執照，但房屋完工後並未辦理保存登記。
（六）被告鍾蓮珠所占有使用之已辦保存登記房屋（門牌新中路
142 、144 號，於106 年7 月7 日辦理所有權登記）係其夫張金男於74年9 月間出資興建，張金男並曾於74年9 月18日在新聞紙上刊登：依土地法第34-1條公告，張金男欲使用系爭土地面積73平方公尺建屋，已獲張桂爹派下員張顯昌等7人同意，如有異議應於7日內提出等內容之公告。
四、本件爭點在於：本件原告請求被告應拆屋還地，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）本件原968 番地於日治時期實屬張春官所有，惟錯誤登記於系爭祭祀公業名下，張春官於大正9 年（即民國9 年）12月11日將原968 番地及其上建物出售予原告祖父張添傳，並簽訂系爭杜賣書載明其旨，並有當時尚生存之系爭祭祀公業管理人張富粦立會簽名為證。張添傳於昭和4 年（即民國18年）持系爭杜賣書向台南地方法院申請所有權保存登記，經完成登記為建物所有權人，惟系爭土地漏未辦理移轉登記。臺灣光復後，原968 番地於36年5 月6 日土地總登記時經編定地號、分割後，為系爭3 筆土地，並仍由系爭祭祀公業登記為所有權人。嗣原告持系爭杜賣書為據，認系爭3 筆土地均為其所有，故起訴請求系爭3 筆土地應先由張春官之繼承人黃財富、溫黃永妹、沈黃菊英、黃菊梅辦理繼承登記後，再將土地所有權移轉予原告，案經本院104 重訴111 號判決原告勝訴確定，經於106 年5月9 日登記為上開張春官繼承人所有，於106 年5 月11日登記為原告所有。而被告鍾徐停蘭所有系爭146 、148 號房屋占用系爭419 土地如附圖所示編號B 部分面積73.47平方公尺；被告鍾秋琴、鍾訓嘉、鍾秋香所有系爭176 、
178 、180 號房屋占用系爭414 、419 土地如附圖所示編號C 部分，其中系爭414 土地面積219.74平方公尺，系爭
419 土地面積288.15平方公尺；被告鍾蓮珠所有系爭142、144 號房屋占用系爭413 、419 土地如附圖所示編號A部分，其中系爭413 土地面積16.07 平方公尺，系爭419土地面積41.70 平方公尺等情，為兩造所不爭執，並有地籍圖謄本、土地登記謄本、照片、本院104 年度重訴字第
111 號判決書、房屋稅籍證明書、網路圖資附卷可稽（見本院卷一第25、29至33、35至37、39至42、51至71、199至203 、285 頁），並依職權調得本院104 重訴111 號民事卷宗為憑，且經會同屏東縣潮州地政事務所測量員到場履勘為實，有勘驗測量筆錄、複丈成果圖（即附圖）在卷可查（見本院卷一第277 至283 、289 頁），可信為真實。至被告雖抗辯稱：原告之祖父、父親均未向系爭祭祀公業請求辦理土地所有權移轉登記，且依系爭杜賣書所載，原告祖父向張春官所購買者，僅為四幢房屋及其所坐落之土地，並非系爭3 筆土地，故原告主張系爭3 筆土地均為其所有，請求被告拆屋還地，並無理由云云，惟查，系爭
3 筆土地既經本院104 重訴111 號民事事件審認明白，認為屬原告因繼承而取得所有權且經判決確定在案，原告並已辦竣所有權登記，被告上開抗辯之詞，尚不可採。
（二）被告鍾徐停蘭部分：
1、查被告鍾徐停蘭所有系爭146 、148 號房屋，原係原告於66年間出資興建，嗣於74年2 月4 日將系爭146 、148 號房屋之事實上處分權轉售黃松藤，黃松藤再於74年12月22日將系爭房屋事實上處分權以130 萬元出售予上訴人，於75年2 月16日由被告鍾徐停蘭占有使用迄今之事實，為兩造所不爭執，並據提出使用執照、建築改良物買賣所有權移轉契約書、不動產買賣契約憑證、土地使用權讓度証、公證書等件為證（見本院卷一第243 至256 頁），自得認為真實。
2、又被告鍾徐停蘭前以本件原告為被告，起訴請求確認系爭
146 、148 號房屋就所占用之土地間存在法定租賃關係，此經本院以106 年度簡上字第121 號民事事件判決被告鍾徐停蘭勝訴確定在案，此亦為兩造所不爭執，則兩造自應受該確定判決之拘束，不得為相反之主張，從而，被告鍾徐停蘭占用系爭419 土地如附圖所示編號編號B 部分之土地，應認有合法之法律權源，則原告請求被告鍾徐停蘭拆屋還地，尚有未合，不能准許。
（二）被告鍾秋琴、鍾訓嘉、鍾秋香及被告鍾蓮珠部分：
1、查本件被告鍾秋琴、鍾訓嘉、鍾秋香所有系爭176 、178、180 號房屋係其等被繼承人鍾國俊於66年間向部分系爭祭祀公業派下員購得其等所有房屋之土地使用權，又再徵得祭祀公業同意後，經合法申請建築執照後興建。而被告鍾蓮珠所有系爭142 、144 號房屋係其夫張金男經依土地法規定在新聞紙上公告欲使用系爭3 筆土地建築房屋乙事，因未有派下員提出異議而視為取得系爭祭祀公業同意後，於74年9 月間申請合法建築執照後出資興建之事實，為原告所不否認，且有新聞紙、使用執照、不動產買賣契約憑證及不動產買賣契約書、土地使用同意書、屏東縣內埔鄉公所108 年10月25日屏內鄉建字第10832557600 號函附之建築案件申請審核資料附卷為憑（見本院卷一第235 頁，卷二第257 、259 、263 至289 頁，卷三第7 至172 頁）。次查原告祖父張添傳於日治時期昭和17年（即民國31年）10月13日死亡，原告父親張松雲為張添傳長子，生於民國00 年0 月00日，於78年1 月11日死亡；系爭祭祀公業原管理人張富粦係張桂爹之子，已於日治時期大正15年（即民國15年）8 月13日死亡，其子張登雲、其孫張癸昌亦皆已死亡，曾孫張增坤等人尚生存等情，為兩造所不爭執，並有日治時期戶籍謄本、繼承系統表在卷可稽（見系爭104 重訴111 號卷一第35、66、119 至120 、141 至
149 頁），上揭事實均得採認為真。
2、依上事證，原告祖父張添傳於9 年間向張春官購得原968番地及其上建物，就建物部分於18年間（昭和4 年）辦理建物移轉登記，原968 番地則未經申辦，張添傳隨於31年間死亡，台灣光復後，政府為釐清地籍關係辦理土地總登記期間，因張富粦早已死亡，由後嗣子孫申報原968 番地為系爭祭祀公業所有，原告父親張松雲其時年近40歲，為通曉事理之成年人，未見其對該筆土地有任何權利主張或提出異議，政府乃依前開申報辦理登記，其後原968 番地並經重編地號、分割、重測為系爭3 筆土地，然迄至78年間張松雲死亡前，其仍未曾要求系爭祭祀公業移轉土地所有權，反而僅以土地代納稅人自居，此有黃松藤出售系爭
146 、148 號房屋，出具給被告鍾徐停蘭之土地使用權讓度証在卷可考（見本院卷一第251 頁），而原告於66年間欲興建房屋時，仍請張富粦曾孫張增坤出具土地使用同意書，此為原告所自承（見本院卷二第355 至356 頁），迄至104 年間始依系爭杜賣書為據，起訴請求系爭祭祀公業應辦理所有權移轉登記，換言之，系爭3 筆土地之實際所有權人，自購得土地始，歷經三代、近百年時間，對於自己所有之土地全然未有維護權利之舉措，反觀系爭祭祀公業既為系爭3 筆土地之登記名義人，其派下員因張富粦早亡，對於系爭3 筆土地之權利更迭未必明悉，故善意同意將土地出借予同屬善意之鍾國俊、張金男興建房屋，再考量房屋經濟價值甚高及促進物之有效利用目的，以使房屋得繼續使用較為妥適，另並斟酌法律秩序安定性及公共利益之維護，本院因認本件系爭3 筆土地之真正權利人既未即時行使或保全其權利，而登記名義人及第三人間基於善意所為之法律行為及所成立之使用借貸法律關係，對於真正權利人應仍繼續存在，從而，被告鍾秋琴、鍾訓嘉、鍾秋香及被告鍾蓮珠此部分關於：其等因繼承鍾國俊、張金男與系爭祭祀公業間之使用借貸契約，對於原告仍應繼續存在之抗辯，即屬可採。
3、又被告上揭抗辯既有理由，其餘抗辯之主張即無庸再行論述，附此敘明。
六、據上所述，本件原告基於物上請求權法律關係，請求被告鍾徐停蘭、鍾秋琴、鍾訓嘉、鍾秋香、鍾蓮珠應分別將所有如附圖所示之房屋拆除及將占用之土地返還原告，為無理由，應予駁回。又本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不再一一論列。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 23 日
民事第三庭 法 官 楊境碩正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 23 日
書記官 洪敏芳