臺灣屏東地方法院民事判決 106年度訴字第661號原 告 環宇不動產經紀有限公司法定代理人 周麗玉訴訟代理人 林朋助律師被 告 祭祀公業鍾仕江兼上列一人法定代理人 鍾義共 同訴訟代理人 曾子嘉律師上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國107 年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴時，係以鍾義為被告，並請求鍾義給付原告新台幣（下同）99萬4,200 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即民國106 年11月4 日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。於訴狀送達後，原告追加以祭祀公業鍾仕江為備位被告，備位訴之聲明為：被告祭祀公業鍾仕江應給付原告99萬4,200 元，及自民事追加起訴暨準備㈤狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。原告追加之訴與原訴，均係基於同一委託銷售契約所衍生之紛爭，主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為有所關連，原請求之訴訟及證據資料亦得於後請求之審理予以利用，堪認其請求之基礎事實同一，且備位訴訟之被告祭祀公業鍾仕江並未拒卻而應訴，則原告所為訴之追加，合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定及最高法院94年度台抗字第980 號裁定意旨，應予准許。
二、原告主張：㈠被告鍾義於106 年（下同）2 月24日與原告簽訂土地一般委
託銷售契約書及委託銷售/ 出租契約內容變更同意書（下稱系爭一般契約及契約內容變更同意書），由其委託原告以總價4,900 萬元銷售被告祭祀公業鍾仕江所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭1152、1154、1155、1162地號土地），委託銷售期間自同日起至12月31日止，其契約第9 條第2 款約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6 計算之服務報酬（指違約金）：㈡買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者」，其契約內容變更同意書並約定底價為每坪7 萬4,000 元，服務費（即報酬）以成交價百分之1 計算。被告鍾義又於4 月13日就系爭1154、1162地號土地與原告簽訂簽訂土地專任委託銷售契約書及委託銷售/ 出租契約內容變更同意書（下稱系爭專任契約及契約內容變更同意書），委託銷售期間自同日起至6 月12日止，其契約第10條第1 項第4 款約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6 計算之服務報酬（指違約金），並應全額一次付予受託人：㈣買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者」，其契約內容變更同意書並約定委託銷售總價為2,312 萬元，底價為每坪7 萬6,000 元，服務費（即報酬）以成交價百分之4 計算。
㈡嗣訴外人陳唯珍於4 月13日就系爭1155地號土地與原告簽訂
買賣議價委託書，委託原告以640 萬元向被告鍾義議價，被告鍾義於同日簽認該買賣議價委託書，同意以上開金額出售系爭1155地號土地予陳唯珍，其雖附加「如系爭1162地號土地分割後如附圖所示之A 地（即如本院卷一第205 頁標示A部分，下稱A 地）無法成交，系爭1155地號土地之買賣亦不成立」之停止條件，惟原告已為A 地覓得買主，被告鍾義則於簽認買賣議價委託書後，反悔將A 地出售他人，並因而賠償原告違約金，則上開停止條件係因被告鍾義之不正當行為而無法成就，依民法第101 條第1 項規定，應視為已成就。
訴外人彭富標則於4 月22日就系爭1154地號土地與原告簽訂買賣議價委託書，委託原告以1,017 萬元向被告鍾義議價，被告鍾義於5 月9 日日簽認該買賣議價委託書，而同意以上開金額出售系爭1154地號土地予彭富標。上開買賣契約均已成立，詎被告鍾義竟拒不辦理買賣及移轉所有權事宜，復將系爭1154、1155地號土地另行出售他人，並辦畢所有權移轉登記。被告鍾義違反上開買賣契約，陳唯珍、彭富標均怠於對被告鍾義行使解除權，原告已代位陳唯珍、彭富標對被告鍾義解除上開買賣契約，則上開買賣契約因可歸責於被告鍾義之事由而解除，依系爭一般契約第9 條第2 款、系爭專任契約第10條第1 項第4 款之約定，原告原得請求被告鍾義賠償按委託銷售總價百分之6 計算之違約金，即110 萬2,453元，惟僅請求被告鍾義賠償99萬4,200 元。
㈢退而言之，縱認被告鍾義與陳唯珍、彭富標間並未成立買賣
契約，或原告不得代位陳唯珍、彭富標解除買賣契約，惟系爭一般契約、系爭專任契約第4 條第1 項後段均規定：「委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」，則應認被告鍾義與陳唯珍、彭富標間之買賣契約視為成立，原告得依系爭一般契約及契約內容變更同意書約定，請求被告鍾義給付按系爭1155地號土地之成交價640 萬元百分之1 計算之報酬，即6 萬4,000元，另依系爭專任契約及契約內容變更同意書約定，請求被告鍾義給付按系爭1154地號土地之成交價1,017 萬元百分之
4 計算之報酬，即40萬6,800 元，合計47萬800 元。㈣倘認被告鍾義僅係代理被告祭祀公業鍾仕江與原告簽訂委託
銷售契約，並非契約當事人，則原告仍得依前揭契約約定，請求被告祭祀公業鍾仕江賠償違約金99萬4,200 元或給付報酬47萬800 元等語，先位聲明：⒈被告鍾義給付原告99萬4,
200 元，及自106 年11月4 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，⒉原告願供擔保請准宣告假執行；備位聲明：⒈被告祭祀公業鍾仕江應給付原告99萬4,200 元，及自民事追加起訴暨準備㈤狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告鍾義、祭祀公業鍾仕江則以：被告鍾義為被告祭祀公業鍾仕江之管理人，其隱名代理被告祭祀公業鍾仕江與被告簽訂委託銷售契約及契約內容變更同意書之情事，為原告所明知，則原告以被告鍾義為契約當事人，向其請求給付報酬，原屬無據。又被告並無就系爭1154、1162地號土地另與原告簽訂系爭專任契約之情事，該2 筆土地如經成交，原告僅得依系爭一般契約及契約內容變更同意書，以成交價百分之1請求被告給付報酬。再者，原告於被告簽訂系爭一般契約及系爭專任契約前，並未給予被告合理之審閱期間，復以定型化契約條款使被告拋棄合理審閱期間之權利，則依消費者保護法第11條之1 第3 項規定，系爭一般契約、系爭專任契約第4 條第1 項後段之約定，及系爭一般契約第9 條第2 款、系爭專任契約第10條第1 項第4 款之約定，均不構成契約之內容；且上開約定均有民法第247 條之1 第1 、2 、4 款及消費者保護法第12條第2 項第1 、2 、3 款規定之情形，則上開約定均屬無效，原告自無從據以請求賠償違約金或給付報酬。縱認上開約定為有效，惟被告否認陳唯珍、彭富標有委託原告議價之事實，該二人恐僅係原告虛捏之買方；縱認陳唯珍、彭富標有委託原告議價，惟系爭一般契約及契約內容變更同意書約定系爭1154、1155、1162地號土地須一併出售，況被告於買賣議價委託書簽名及勾選，僅係表示同意辦理價金履約保證及同意將買方定金轉為價金，並非同意以買方之出價與其等訂定買賣契約，則原告主張系爭1154、1155地號土地已經成交云云，並非事實。縱認系爭1154、1155地號土地之買賣契約已經成立，惟買方並未於議價期間內完成簽約，應認上開買賣契約均已失其效力，被告於議價期間後將土地另行出售他人，並未違約。上開買賣契約並非因可歸責於被告之事由或買賣雙方合意解除，原告亦無從代位陳唯珍、彭富標解除上開買賣契約，則原告自無從依系爭一般契約第9 條第2 款、系爭專任契約第10條第1 項第4 款之約定請求被告賠償違約金等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告均願供擔保請准宣告免為假執行。
四、下列事項，為兩造所不爭執（見本院卷一第278 至280 頁），並有系爭一般契約及契約內容變更同意書、系爭專任契約及契約內容變更同意書、買賣議價委託書、土地登記謄本、異動索引附卷可稽（見本院卷一第27至31、33至35、37至39、59至117、133 、165 至173 頁），堪認為真實：
㈠兩造於106 年2 月24日簽訂系爭一般契約及契約內容變更同
意書，由被告委託原告銷售被告祭祀公業鍾仕江所有之系爭1152、1154、1155、1162地號土地，委託銷售總價為4,900萬元，委託銷售期間自同日起至12月31日止，其契約第9 條第2 款約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬（指違約金）：㈡買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者」，其契約內容變更同意書並約定底價為每坪7 萬4,000元，服務費（即報酬）以成交價百分之1 計算。
㈡兩造又於106 年4 月13日就系爭1154、1162地號土地簽訂系
爭專任契約及契約內容變更同意書，委託銷售期間自同日起至6 月12日止，其契約第10條第1 項第4 款約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬（指違約金），並應全額一次付予受託人：㈣買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者」，其契約內容變更同意書並約定委託銷售總價為2,
312 萬元，底價為每坪7 萬6,000 元，服務費（即報酬）以成交價百分之4 計算。
㈢陳唯珍於106 年4 月13日就系爭1155地號土地與原告簽訂買
賣議價委託書，由陳唯珍委託原告以640 萬元向被告議價，議價期間至同月30日止，預定於該日下午7 時簽訂不動產買賣契約書。被告於同年月13日於該買賣議價委託書上勾選「賣方同意依上開內容出售」、「保證金（定金）因辦理買賣價金履約保證制度或賣方原貸款金額或其他債務過高，同意由受託人代為保管」，並於同年月14日表明：如系爭1164地號土地分割後之A 地，陳唯珍因故無法成交，系爭1155地號土地之買賣亦不成立等語。
㈣彭富標於106 年4 月22日就系爭1154地號土地與原告簽訂買
賣議價委託書，由彭富標委託原告以1,017 萬元向被告議價，議價期間至同年5 月15日止。被告於同年月9 日於該買賣議價委託書上勾選「賣方同意依上開內容出售」、「保證金（定金）因辦理買賣價金履約保證制度或賣方原貸款金額或其他債務過高，同意由受託人代為保管」。
㈤系爭1154、1155地號土地於106 年6 月28日以買賣為原因移轉登記予訴外人李坤得、賴惠珍共有。
五、本件爭點為：㈠系爭一般及專任契約之委託人，究為被告鍾義，或為被告祭
祀公業鍾仕江？㈡被告有無就系爭1155地號土地與陳唯珍成立買賣契約？有無
就系爭1154地號土地與彭富標成立買賣契約？㈢系爭一般契約第4 條第1 項、第9 條第1 項第2 款、系爭專
任契約第4 條第1 項、第10條第1 項第4 款之約定，有無民法第247 條之1 第1 、2 、4 款或消費者保護法第12條第2項第1 、2 、3 款規定之情形，而為無效？㈣原告依系爭一般契約第9 條第2 款及系爭專任契約第10條第
1 項第4 款之約定請求被告賠償違約金，是否有理由？其數額為何？㈤原告依系爭一般契約及系爭專任契約請求被告給付報酬，是
否有理由？其數額為何？
六、本院判斷如下：㈠系爭一般及專任契約之委託人，為被告祭祀公業鍾仕江：
⒈按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時
或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。民事訴訟法第279 條第1 項、第3 項定有明文。次按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。民法第103 條第1 項定有明文。惟代理人與第三人為法律行為時，雖未以本人名義為之，但有為本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，為隱名代理，仍發生代理之效果（最高法院91年度台上字第2461號判決意旨參照）。
⒉原告主張系爭一般及專任契約之委託人為被告鍾義一節，
被告鍾義先於答辯狀中載明：「被告確實有於105 年（應為106 年）2 月期間有委託原告代為銷售鍾仕江祭祀公業之土地，因被告是其公業管理者，受託其處理不動產之事，並要求被告迅速處理土地出售事宜，被告也身負巨大壓力及與（應為輿）論壓力…」等語（見本院卷一第119 至
121 頁），並於106 年11月28日言詞辯論時陳稱：「（法官問：系爭1152、1154、1155、1162地號土地為祭祀公業鍾仕江所有，被告係以本人之身分或係以祭祀公業鍾仕江管理人之身分與原告簽訂系爭契約？）係以被告本人身份簽訂」等語（見本院卷一第128 頁），則被告鍾義曾自認其為系爭一般及專任契約之委託人一事，至為明確。嗣被告鍾義予以否認，抗辯其係隱名代理被告祭祀公業鍾仕江與原告簽訂系爭一般及專任契約，應認其係撤銷上開自認。經查：證人黃煒勛到場證稱：伊具有不動產經紀營業員資格，先前受僱於原告公司，已於107 年1 月間離職；伊於因緣際會下得知鍾義有地要出售，遂主動與鍾義聯絡，鍾義簽訂委託銷售契約前，伊已知悉鍾義為祭祀公業鍾仕江之管理人，亦知悉祭祀公業鍾仕江有授權鍾義與原告簽訂委託銷售契約，因鍾義有出示類似會議記錄之文件，其上記載祭祀公業鍾仕江開會選任鍾義為管理人，且鍾義有權出售祭祀公業鍾仕江之土地；鍾義並表示其係以祭祀公業鍾仕江管理人之身分跟原告簽約，及以該身分出售土地，惟因其已獲祭祀公業鍾仕江之授權，故簽訂委託銷售契約時逕簽署其姓名即可等語（見本院卷二第231 至233 、
242 頁）。基此，堪認被告鍾義與原告簽訂委託銷售契約，係為被告祭祀公業鍾仕江而為，且於訂約前已向原告之承辦營業員表明其係為被告祭祀公業鍾仕江而訂約；復足以證明被告鍾義上開自認與事實不符，則被告鍾義撤銷上開自認，於法尚無不合。是以，系爭一般及專任契約雖以被告鍾義之名義簽訂，惟實為隱名代理，而應直接對被告祭祀公業鍾仕江發生效力，被告鍾義並非契約之當事人。從而，原告主張系爭一般及專任契約之委託人為被告鍾義云云，尚無可採，則其先位之訴依上開契約請求被告鍾義賠償違約金或給付報酬，即乏所據。
㈡被告祭祀公業鍾仕江並未就系爭1155地號土地與陳唯珍成立
買賣契約，亦未就系爭1154地號土地與彭富標成立買賣契約：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153 條第1 項、第2 項定有明文。又契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行；買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964 號、64年台上字第1567號判例意旨參照）。故買賣標的物與價金之約定，固非不得作為認定契約是否成立之重要依據，然當事人之真意究係依所訂立之契約履行而無須另訂本約，抑或當事人訂立契約之目的乃在約定將來訂立一定之契約，自有再為審究之必要，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。⒉原告主張被告祭祀公業鍾仕江與陳唯珍、彭富標就買賣標
的及價金之意思表示已達合致，雙方已分別成立買賣契約一節，經查：被告鍾義隱名代理被告祭祀公業鍾仕江，於陳唯珍、彭富標之買賣議價委託書上勾選「賣方同意依上開內容出售」之事實，固據前述。惟證人陳唯珍到場證稱：伊與伊夫覓地欲自行建屋，原告提供系爭1155地號土地之資料並帶看，伊於當日或隔日即出價及下斡旋金10萬元，伊不記得地主有無同意該出價，原告嗣後表示地主另將土地出售他人，買賣無法繼續進行，而將斡旋金10萬元退還予伊等語（見本院卷一第412 至417 頁），則被告祭祀公業鍾仕江與陳唯珍有無就系爭1155地號土地之價金數額達成合意，尚非無疑。況依不動產交易常情，有關價金給付方法、稅賦及費用負擔、標的物之移轉登記及交付等事項，本屬當事人特別注重之契約內容，尚難謂不動產買賣契約之必要之點，僅為買賣標的及價金而已。觀諸上開買賣議價委託書關於付款條件之約定（第3 條），均記載為「再議」或「另議」，關於預定簽約之時間、地點之約定（第5 條），均留白未為任何記載，至於土地辦理移轉登記及交付之方式及期限，則無隻字片語提及之（見本院卷一第33、37頁），足證雙方係欲就價金給付、土地移轉登記及交付等事項另行磋商達成共識後，始擇期簽訂買賣契約，則應認雙方合意上開事項屬本件土地交易上之重要事項，且列為買賣契約必要之點，於該等必要之點未經雙方意思表示一致前，自不能謂買賣契約已經成立。而被告祭祀公業鍾仕江於陳唯珍、彭富標之買賣議價委託書上勾選「賣方同意依上開內容出售」後，雙方並未另行磋商價金給付、土地移轉登記及交付等事項，為兩造所不爭執，則買賣雙方並未就上開買賣契約必要之點為一致之意思表示，至為明確，原告主張被告祭祀公業鍾仕江就系爭1155、1154地號土地分別與陳唯珍、彭富標成立買賣契約云云，尚無可採。從而，原告主張上開買賣契約成立後因可歸責於被告祭祀公業鍾仕江之事由，經原告代位陳唯珍、彭富標予以解除，原告得依系爭一般契約第9 條第2 款、系爭專任契約第10條第1 項第4 款之約定，請求被告祭祀公業鍾仕江賠償按委託銷售總價百分之6 計算之違約金云云，自屬無據。
㈢系爭一般契約第4 條第1 項、系爭專任契約第4 條第1 項之
約定，有消費者保護法第12條第2 項第2 款規定之情形，依同條第1 項規定，應屬無效：
⒈⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以
內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。
違反第1 項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消費者保護法第11條之1 第1 、2 、3 項分別定有明文。揆其立法意旨，乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理「審閱期間」之法律效果。惟綜觀定型化契約簽訂當時之客觀情狀，足見消費者確已知悉定型化契約條款之內容，則消費者如為節省時間、爭取交易機會或其他因素，而自願放棄契約審閱權，自非法所不許。
⑵被告抗辯原告於其簽訂系爭一般契約及系爭專任契約前
，並未給予其合理之審閱期間，復以定型化契約條款使其拋棄合理審閱期間之權利，故系爭一般契約第4 條第
1 項及系爭專任契約第4 條第1 項之約定不構成契約內容一節，經查：
①系爭一般契約及系爭專任契約關於契約審閱權部分，
係提供「委託人簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上（含）無誤」、「委託人已詳閱並充分瞭解本契約內容，無須三日以上審閱期，本約簽訂後，確認即生契約效力無誤」之選項，供委託人勾選或不勾選之事實，有上開契約附卷可稽（見本院卷一第30-1、16
5 頁），顯見委託人得按實際情形加以勾選或不作任何勾選，則上開契約審閱權之記載，自不屬消費者保護法第11條之1 第2 項所稱以定型化契約條款使委託人拋棄契約審閱權利之情形。
②被告鍾義於106 年2 月24日隱名代理被告祭祀公業鍾
仕江與原告簽訂系爭一般契約時，並未勾選上開任一選項，而係於其簽名旁親自書寫「無須三日審閱」等語，有系爭一般契約附卷可稽（見本院卷一第30-1頁），並經被告鍾義自承在卷（見本院卷二第206 至20
7 頁）。被告鍾義雖抗辯其不勾選上開任一選項及書寫上開字句，均係依黃煒勛之指示為之云云，惟被告鍾義為51年次，有戶籍資料附卷可稽（見本院卷一第47頁），則其年逾半百，復經被告祭祀公業鍾仕江之派下員推選其為管理人，自非愚騃無知、欠缺社會經驗之人，豈有可能未經思慮，即率爾聽從原告營業員之指示，自願放棄契約審閱權，並親筆載明於書面？觀諸被告鍾義到場陳稱：「（問：你為何要放棄審閱期間？）因為該契約書上他（指黃煒勛，下同）以原子筆填寫欄位，我已經看過了，所以他就說我無須三日審閱期」等語（見本院卷一第207 頁），證人黃煒勛到場證稱：鍾義簽約時，伊有向鍾義解釋以原子筆填載及比較重要之內容，包括系爭一般契約第4 條第
1 項之粗體字部分等語（見本院卷二第234 、243 頁），而系爭一般契約第4 條第1 項之記載，乃以加粗字體為之，並設有手寫填載之欄位供約定報酬之成數，依其情形，難認被告於簽訂系爭一般契約時，就其第4 條第1 項之內容有不及知之情事。
③嗣被告鍾義於相隔近2 月後，再於106 年4 月13日隱
名代理被告祭祀公業鍾仕江與原告簽訂系爭專任契約時，就契約審閱權部分係勾選「委託人已詳閱並充分瞭解本契約內容，無須三日以上審閱期，本約簽訂後，確認即生契約效力無誤」之選項，有系爭專任契約附卷可稽（見本院卷一第165 頁）。又被告鍾義於簽訂系爭一般契約後，有取得一份副本收執之事實，經被告鍾義自承在卷（見本院卷一第207 頁），而系爭專任契約第4 條第1 項之記載，乃與系爭一般契約第
4 條第1 項之記載完全相同，亦難認被告於簽訂系爭專任契約時，就其第4 條第1 項之內容有不及知之情事。
⑶綜上，系爭一般契約及系爭專任契約，均無以定型化契
約條款使被告拋棄契約審閱權利之情事，且依訂約時之客觀情狀，被告已知悉上開契約第4 條第1 項之內容，並自願放棄契約審閱權，則被告抗辯原告違反消費者保護法第11條之1 第1 項規定，上開契約第4 條第1 項之約定不構成契約內容云云，自無可採，合先敘明。
⒉⑴按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公
平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：違反平等互惠原則者。條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。消費者保護法第12條定有明文。次按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第568 條第1 項定有明文。揆其立法意旨，乃居間之報酬俟居間人報告或媒介契約成立後支付，為當然之理，亦最協當事人之意思。從而，倘企業經營者以定型化契約條款，使居間契約之委託人於所媒介之契約尚未成立前，即負有給付全額報酬之義務，應認該條款與民法第568 條第1 項規定之立法意旨顯相矛盾，而有消費者保護法第12條第2 項第2 款規定之情形，依同條第
1 項規定，應屬無效。⑵經查：系爭一般契約及系爭專任契約第4 條第1 項約定
：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為時繼承交價之百分之4 …委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」（見本院卷一第30-1、165 頁）。惟被告鍾義雖隱名代理被告祭祀公業鍾仕江，於陳唯珍、彭富標之買賣議價委託書上勾選「賣方同意依上開內容出售」，雙方就價金給付、土地移轉登記及交付等買賣契約必要之點並未為一致之意思表示，買賣契約尚未成立之事實，業據前述（見上開㈡部分），則系爭一般契約及系爭專任契約第4 條第1 項關於「委託人簽認買方之議價委託書或要約書，視為買賣成交」之約定，不啻於使原告於其所媒介之買賣契約成立前，即得向被告請求給付全額報酬，而與民法第568 條第1 項規定之立法意旨顯相矛盾。從而，系爭一般契約及系爭專任契約第4 條第1 項關於「委託人簽認買方之議價委託書或要約書，視為買賣成交」之約定，有消費者保護法第12條第2 項第2 款規定之情形，依同條第1 項規定，應屬無效，原告自無從依上開無效之約定，請求被告祭祀公業鍾仕江給付報酬。
㈣本件被告祭祀公業鍾仕江與陳唯珍、彭富標間之買賣契約並
未成立，原告無從依系爭一般契約第9 條第2 款、系爭專任契約第10條第1 項第4 款之約定請求賠償違約金，且系爭一般契約及系爭專任契約第4 條第1 項關於「委託人簽認買方之議價委託書或要約書，視為買賣成交」之約定為無效，原告無從據以請求給付報酬等節，均有如前述（見上開㈡、㈢部分），則原告備位之訴請求被告祭祀公業鍾仕江賠償違約金或給付報酬，洵屬乏據。本件其餘爭點，即無再予以審究之必要。
七、綜上所述，本件原告依系爭一般契約及系爭專任契約之約定，於先位之訴部分請求被告鍾義給付其99萬4,200 元，及自
106 年11月4 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；於備位之訴部分請求被告祭祀公業鍾仕江給付其99萬4,200 元，及自民事追加起訴暨準備㈤狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既均經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 26 日
民事第二庭 法 官 李珮妤正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 107 年 10 月 26 日
書記官 劉毓如