臺灣屏東地方法院民事判決 106年度重訴字第79號原 告 屏東縣政府法定代理人 潘孟安訴訟代理人 陳世明律師複 代理人 梁家豪律師被 告 李宗鴻訴訟代理人 邱芬凌律師
廖椿堅律師李明顯上 一人複 代理人 李怡燕上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國107 年5 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落屏東縣○○市街○段○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號三部分面積三十平方公尺之磚造蓋鐵皮平房、編號二二部分面積一百四十平方公尺之磚造蓋鐵皮平房拆除，並將該部分土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰貳拾參萬伍仟元為供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸佰柒拾萬參仟陸佰柒拾陸元供擔保，得免假執行。
事實及理由
一、原告主張：屏東縣○○市街○段○○段○ ○○○○號土地（下稱系爭土地）為屏東縣所有，而由原告管理。兩造於民國10
1 年10月24日簽立「屏東縣政府經管縣有基地租賃契約書」（下稱系爭租約），被告向原告承租系爭土地，租期自102年1 月1 日起至106 年12月31日止。又系爭土地上如附圖所示編號3 部份面積30平方公尺之磚造蓋鐵皮平房、編號22部份面積140 平方公尺之磚造蓋鐵皮平房（下稱系爭地上物）為被告所有。惟被告不使用系爭土地後，並未辦理退租，而將系爭土地轉租予「尚豪便當」店營業，違反系爭租約約定，原告乃終止系爭租約，並於106 年5 月8 日以屏府財產字第10615688900 號函通知被告，被告已於106 年5 月10日收受，故系爭租約已於106 年5 月10日終止，此外，系爭租約迄今亦已屆滿，故兩造租賃關係業已消滅，被告無權占有系爭土地，爰依民法第767 條、第455 條規定，擇一請求被告拆除系爭地上物，將占用之土地返還原告等語。並聲明：㈠如主文第1 項所示；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租約並無限制承租人將系爭地上物供他人使用，被告將系爭地上物前面一小部分以木板隔間供與他人使用，而於104 年9 月5 日與訴外人吳宗勳簽訂房屋租賃契約書，租賃標的為地上物，不含基地；又系爭租約係沿續96年兩造所訂之屏東縣政府經管縣有基地租賃契約書而來，前開契約第5 條明定「本約出租之土地限於現狀使用」，而系爭地上物自88年起至101 年間出租予訴外人王進福即佳香快餐使用，則兩造於96年間簽約時，系爭地上物已出租他人經營餐飲店，至101 年2 月佳香快餐結束營業後，伊再出租予吳宗勳經營尚豪便當店，未改變使用現狀；況被告將部份系爭地上物出租他人已10餘年，原告人員多次前來抽查理應發現，然原告從未認被告違約而仍為續租，足認被告將部份系爭地上物出租並未違約；且系爭土地承租申請書上雖記載「用途：住家」，惟此僅係為符合土地分區之使用編定用途（住宅區），被告有無違反現狀使用，仍應以被告是否改變訂約時使用狀況而定；此外，系爭租約尚未屆期，因原告於106年6 月通知被告繳納租金，故兩造已就系爭土地成立不定期租賃契約；最末，因94年被告承租時，原告認被告符合屏東縣縣有財產管理自治條例第37條第1 項第2 款規定而准予承租並限現狀使用，故除被告未依現狀使用或有屏東縣縣有財產管理自治條例第41條情形，原告得終止租約，否則原告應無不予續租之裁量權，以符平等原則，本件被告未有違約，故原告有與被告續立契約之義務，否則有違誠信原則、權利濫用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於94年7 月21日向原告申請承租系爭土地，嗣兩造就系
爭土地簽立租賃契約，租期至96年12月31日止。於96年12月31日上開租期屆至時，兩造再就系爭土地簽立租賃契約，租期為97年1 月1 日至101 年12月31日止。嗣於101 年10月24日兩造再就系爭土地簽立系爭租約，租期為102 年1 月1 日至106 年12月31日止。
㈡被告於94年7 月21日向原告申請承租系爭土地之申請書上用途欄部分記載「住家」。
㈢系爭地上物為被告所有。
㈣系爭地上物於88年起出租予王進福經營「佳香快餐」店，於
101 年2 月「佳香快餐」店結束營業後，再出租予吳宗勳經營「尚豪便當」店迄今。
四、本件爭點：㈠被告將系爭建物出租予他人使用，是否違反系爭租約？原告
終止租約是否合法？㈡系爭土地租賃契約於106 年12月31日屆至後，兩造就系爭土
地是否有不定期限租賃關係？若否，原告是否有與被告就系爭土地成立租賃契約之義務？原告得否請求被告拆屋還地？
五、本院之判斷：㈠系爭租約第7 條、退租約定：「甲方（即被告）對本約基地
全部或一部不使用時，應向乙方（即原告）辦理全部或一部份退租手續，不得轉租／分租及頂替他人使用或將租賃權轉讓他人. . . 」；第10條、終止租約收回土地約定：「本約出租之基地，有下列情行（應為形）之一者，乙方得終止租約，依法處理，甲方不得異議：㈤甲方違反本租約規定者。
」。
㈡查原告於106 年5 月8 日以被告將系爭土地出租予尚豪便當
，違反系爭租約第7 條第約定為由，依系爭租約第10條第5項約定，於106 年5 月8 日以屏府財字第10615688900 號函通知被告終止租約，被告並於106 年5 月10日收受乙節，此有前開函文及其回執各1 份在卷可查（見本院卷第18至20頁），堪以認定，然被告抗辯：系爭租約並無限制承租人將系爭地上物供他人使用，被告與吳宗勳間之租賃標的為地上物，不含基地，並引最高法院79年台上字第2678號判例意旨為據云云，然系爭地上物坐落於系爭土地上，吳宗勳既承租系爭地上物之一部份，則吳宗勳使用系爭地上物時，必已同時使用系爭地上物坐落之基地即系爭土地，而系爭租約約定被告不得將系爭土地轉租他人使用，亦如前述，故被告違約情形明確，應可認定，而前開最高法院79年台上字第2678號判例，亦限於「訂立租約當初無特別反對之約定」時，始認房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別等語，故本件情節，即與最高法院79年台上字第2678號判例案例事實不同，自不得援用。
㈢被告復抗辯：系爭租約第5 條係明定「本約出租之土地限於
現狀使用」，兩造於96年間簽約時，系爭地上物即已出租王進福即佳香快餐，嗣佳香快餐結束營業後，伊再出租予吳宗勳經營尚豪便當店，故未改變使用現狀云云，然系爭租約約定之「現狀使用」，乃指承租人就系爭土地上之地上物，原則上不得重建、改建或修建，並非指承租人就系爭土地使用之用途為何，此觀之系爭租約第5 條、土地使用約定：「本約出租之基地限於現狀使用，但甲方為改善生活，需要重建/ 改建/ 修建其房屋時，承租之基地除屬都市計畫保護區/農業區及公共設施預定地者外，符合下列情形之一者，得向乙方申請發給興建地上物四層以下建物之土地使用權同意書. . . 。」，此有系爭租約1 份在卷可查（見本院卷第61頁
），故被告以其就系爭地上物，自始即租予他人使用，而認其今轉租予吳宗勳非屬違約云云，尚難可採。此外，被告另抗辯：被告將系爭地上物部份出租予他人已10餘年，原告人員多次前來抽查理應發現，然原告從未認為被告違約而仍為續租，故被告將系爭地上物部份出租並未違約云云，然承前所述，被告將系爭地上物一部分租予快餐店使用，確屬違反系爭租約約定，而是否終止租約，乃原告所決定，難謂因原告仍為續約，而反推論被告並未違約，故被告前開抗辯，亦無所據。從而，原告因被告違約，業已合法終止系爭租約，則原告依民法第455 條請求被告拆除系爭地上物，並將占有土地返還原告，為有理由，應予准許。而系爭租約既已終止，原告向被告請求拆除系爭地上物，返還占有土地為有理由，則本院就其餘爭點即無庸審酌，併予敘明。
㈣另系爭租約於106 年12月31日始屆至，業如前述，且被告亦
不爭執該繳款單之租金為106 年1 月至6 月乙節（見本院卷㈡第83頁），故原告於系爭租約屆至前，請求被告繳納系爭租約屆至前之租金，與發生不定期限繼續契約之要件不符，故被告抗辯系爭租約屆至後兩造成立不定期租賃云云，應無可採；另屏東縣縣有財產管理自治條例第37條第1 項第2 款為非公用不動產出租之規定，同條例第41條僅為出租房屋或基地得終止租約之事由，均未明文原告就系爭土地有與被告訂立租約之義務，則基於私法自治及契約自由原則，原告就其管理之系爭土地，可自行決定是否與他人訂立契約，且原告就此決定，乃基於所有權之行使，並非以損害他人為主要目的，亦未有違反誠信原則情事，故被告抗辯：被告未違約，故原告有與被告續立契約之義務，否則有違誠信原則、構成權利濫用云云，亦無可採，附此敘明。
六、綜上所述，本件原告依民法第455 條規定，請求被告將系爭地上物拆除，並將上開占用土地返還原告，為有理由，應予准許。又兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。又原告係在單一聲明下，為同一之目的，依民法第767 條第1 項前段、第455 條規定，請求本院依其單一之聲明而為裁判，此為訴之選擇合併。而本院就原告此部分聲明，既已依民法第455 條之法律關係准許原告之請求，則其依民法第
767 條第1 項前段規定之請求是否有理由，即毋庸再為審究，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 6 月 26 日
民事第三庭 法 官 韓靜宜正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 26 日
書記官 洪雅玲