臺灣屏東地方法院民事判決 107年度簡上字第151號上 訴 人即 原 告 蔡水明訴訟代理人 林幸郎律師被 上訴 人即 被 告 張東瑞訴訟代理人 陳豐裕律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國107 年8月23日本院潮州簡易庭107 年度潮簡字第274 號第一審判決提起上訴，本院於109 年2 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項按在簡易程序第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，此觀民事訴訟法第436 條之1 第3項準用同法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款、第3款規定自明。本件上訴人於原審起訴主張被上訴人應將坐落於屏東縣○○鄉○○○段○○○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上之同段988 建號建物（下稱系爭建物）拆除，並將土地返還上訴人，原判決駁回上訴人之請求，上訴人聲明不服，提起上訴後，於民國108 年11月19日準備程序中另追加「或被上訴人應返還系爭建物」之聲明（見本院卷第135 頁、第
141 頁），核屬追加應受判決事項。此與原請求之基礎事實均係關於被上訴人占有上開土地一事，核屬請求之基礎事實同一，則揆諸前揭法條，上訴人所為訴之變更，雖未經被上訴人同意，於法仍無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項
一、上訴人於原審起訴主張：緣系爭土地為訴外人台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）所有，上訴人自95年起即向台糖公司承租（續租至115 年1 月22日），並於96年間向屏東縣政府申請於系爭土地興建農業設施容許使用同意書後，即向屏東縣政府申請建築執照，而於97年8 月27日竣工取得使用執照，再於98年10月21日為建物第一次登記建號為屏東縣○○鄉○○○段○○○ ○號即系爭建物。嗣因上訴人積欠訴外人台北農特產貿易股份有限公司債務，系爭建物經法院拍賣後，由被上訴人拍定取得所有權，於105 年2 月5 日完成所有權移轉登記。被上訴人雖為系爭建物所有權人，然卻無權占用上訴人承租之系爭土地，已對上訴人因租賃而取得系爭土地占有使用權利造成妨礙，為此本於民法第962 條提起本件訴訟等語。於原審聲明：⑴被上訴人應將坐落於系爭土地上之系爭建物拆除，並將土地返還上訴人。⑵上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人與台糖公司間確認土地租賃關係存在事件，經臺灣臺南地方法院106 年度訴字第418 號判決確定（下稱台南地院418 號確定判決），認被上訴人與台糖公司間就系爭土地，有租賃關係存在，故被上訴人占有系爭土地並非無權占有，況自被上訴人於105 年2 月2 日取得權利移轉證書時起算，至上訴人起訴時（即107 年2 月23日）止，已逾民法第963 條規定1 年時效，故上訴人之請求，即無理由等語置辯。並於原審聲明：⑴上訴人之訴駁回；⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為執行。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人聲明不服，提起上訴，除引用原審之陳述外，另以：系爭建物係經法院拍賣而由被上訴人拍定取得所有權，固然強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，然究非本於上訴人之本意出售系爭建物，與普通一般買賣不同，系爭建物之拍賣公告上明示系爭建物不點交、系爭建物坐落之基地承租權不在拍賣範圍等，則被上訴人以拍賣取得系爭建物後所應承擔之風險，被上訴人自應審慎評估，自行承擔，殊不得僅以拍賣所得之價金係用以清償上訴人之債務，即謂上訴人行使土地承租權或占有之權利時應受限制。且上訴人對於系爭建物所坐落之基地，仍有基地承租權及占有權利，仍需支付租金，若上訴人不能取回系爭建物所坐落之基地，則上訴人之基地承租權及占有權利，豈非無端遭剝奪？又系爭建物為合法建物，被上訴人應返還予上訴人始為合理。另系爭建物於108 年2 月18日始完全點交完畢，故不生罹於時效問題。為維護基地承租權及占有權利之正當行使，上訴人爰依民法第962 條前段之規定，提起本訴，並無違反誠實信用之原則等語。並聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應將坐落於系爭土地上之系爭建物拆除，並將土地返還上訴人；或被上訴人應返還系爭建物予上訴人。
四、被上訴人所為陳述與其在原審所陳相同予以援用，並聲明：上訴駁回。
五、本院得心證之理由：
㈠、上訴人主張系爭土地為台糖公司所有，台糖公司於95年1 月23日將系爭土地出租予上訴人，先後訂定租賃契約，約定租賃期間分別自95年1 月23日起至105 年1 月22日止，及自10
5 年1 月23日起至115 年1 月22日止。上訴人於96年間，經台糖公司同意後，興建系爭建物並為建物第一次登記。系爭建物原為上訴人所有，因上訴人積欠台北農特產貿易股份有限公司債務，系爭建物經本院以100 年度司執字第9937號強制執行事件查封拍賣，由被上訴人於101 年12月20日拍定取得，本院於105 年2 月2 日發給被上訴人不動產權利移轉證書，並於105 年2 月5 日辦畢所有權移轉登記等情，有公證書、土地租賃契約書、屏東縣政府函、容許作農業設施使用同意書、使用執照、土地登記第二類謄本、建物登記第一類謄本為證（見原審卷第9 至26頁、第37頁），且為兩造所不爭執，堪予認定。
㈡、按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426 條之1定有明文。觀其立法說明略謂：租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在（最高法院43年台上字第479 號、48年台上字第227 號及52年台上字第2047號等判決意旨參照）。爰參酌上開判決意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛爭。
㈢、上訴人固主張拍賣公告已註明不點交、拍賣標的不包括承租權，被上訴人可預知拍得系爭建物後將因無權占用遭拆除之風險，為維護基地承租權，自得被上訴人返還系爭建物云云。惟查：上訴人與台糖公司就系爭土地有租賃關係存在，業經台南地院第418 號確定判決，認定被上訴人因拍賣取得系爭建物之所有權與占有，復基於房屋與土地之使用不可分之原則，應認為基地租賃權隨同房屋所有權一併讓與，故本件被上訴人買受系爭建物後，即繼受上訴人就系爭土地與台糖公司於上開租約之承租人身分，不因系爭建物係因強制執行程序拍賣取得而有所不同。換言之，被上訴人於上訴人移轉系爭建物所有權時，此部分與台糖公司之基地租賃契約，對於被上訴人繼續存在甚明。是上訴人主張被上訴所有系爭建物無權占用系爭土地，自非可採。另因被上訴人雖僅拍得之系爭建物僅1,647 平方公尺，惟關於系爭建物所坐落之基地、法定空地及聯外必要道路部分為使用系爭建物所必需，是上開部分之租賃權亦應認對於被上訴人仍存在，始符合前揭民法第426 條之1 之立法意旨，併予敘明。是以，本件系爭土地雖為上訴人承租，並於承租後興建系爭建物，然系爭建物因拍賣後，由被上訴人取得所有權，原租賃契約就對於受讓系爭建物之被上訴人仍繼續存在，是上訴人基於其與台糖公司間之承租權請求被上訴人返還系爭建物，顯屬無據，不應准許。
㈣、次按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害，民法第962 條定有明文。又以占有被侵奪為原因請求返還占有物，惟占有人始得為之，所謂占有人，係指對於物有事實上管領之力者而言。本件上訴人主張為維護占有權利之正當行使，依民法第962 條前段規定提起本訴云云。經查，被上訴人因受讓系爭建物而對台糖公司取得租賃權，故被上訴人所有系爭建物占有使用系爭土地，係屬有權占有，業如上述。又被上訴人前因訴外人保證責任屏東縣高屏椰子運銷合作社（下稱椰子運銷合作社）無權占有系爭建物，提起請求遷讓房屋等之訴，經本院以10
5 年度重訴字第100 號判決勝訴，椰子運銷合作社不服提起上訴，並經台灣高等法院高雄分院以106 年度重上字第61號判決確定，其中不爭執事項為椰子運銷合作社、訴外人蔡惠如自97年9 月26日起占有使用系爭建物，則上訴人前既未占有系爭建物，提起本件訴訟時亦未占有系爭建物，而無占用使用系爭土地之事實，自非民法第962 條所指之占有人，而不得本於占有請求返還之，是上訴人主張依民法第962 條規定請求被上訴人拆除系爭建物返還土地、或返還系爭建物，亦均乏所據，無從許可。
六、綜上所述，上訴人依民法第962 條前段之規定，請求被上訴人拆除系爭建物返還系爭土地，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄，即無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 潘 快
法 官 陳威宏法 官 陳怡先正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 2 月 26 日
書記官 張孝妃