臺灣屏東地方法院民事判決 107年度簡上字第35號上 訴 人 蔡添福訴訟代理人 張名賢律師複 代理 人 陳意青律師被 上訴 人 尊皇房屋仲介有限公司法定代理人 楊信華被 上訴 人 楊昭尚上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國107 年1月16日本院106 年度屏簡字第293 號第一審判決提起上訴，本院於民國107 年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：緣伊有意購買屏東縣○○鄉○○○段331-
5 、331-21、331-22、331-23、331-24、331-32、331 -33地號土地（下稱系爭土地），遂與被上訴人尊皇房屋仲介有限公司（下稱尊皇房仲公司）簽訂買賣議價委託書，委託尊皇房仲公司向地主以新台幣（下同）1,650 萬元購地，委託期間為民國106 年3 月30日至106 年4 月10日止，並交付面額50萬元之支票以為斡旋金，惟屆期後後尊皇房仲公司未能完成委託事項，僅於同年4 月11日通知上訴人系爭土地地主即被上訴人楊昭尚、第三人楊貴菊同意以1,700 萬元價格出售，並另行與上訴人約定同年月4 月17日與被上訴人楊昭尚進行買賣磋商，惟此與原約定價格不同，且被上訴人楊昭尚亦隱瞞系爭土地上有第三人所有墳墓之事實，嗣後雖表明其願將遷那墳後始交付土地，卻無確切期限，上訴人幾經思量，認已無購地意願，遂於同年月15日終止委任契約，並請求尊皇房仲公司返還斡旋金，孰料，尊皇房仲公司明知無權代理上訴人，仍將系爭50萬元交付被上訴人楊昭尚作為購地定金，然系爭土地買賣契約就「何時交付系爭土地」等必要之點均尚未達成意思表示合致，自難認契約已成立，伊自得依不當得利之法律關係，請求被上訴人楊昭尚返還系爭50萬元，退步言之，縱認買賣契約已成立，系爭土地上既有墳墓未移除之重大瑕疵，伊自得依此為由，請求解除契約，並要求被上訴人楊昭尚返還定金，至尊皇房仲公司無權代理伊交付系爭50萬元定金，致伊受有損害，伊另得依無權代理及委任之法律關係，請求尊皇房仲公司賠償伊50萬元等語，於原審聲明：㈠尊皇房仲公司應給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡被上訴人楊昭尚應給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈢如任一被上訴人為給付，其他被上訴人於給付範圍內，免除給付責任。
二、被上訴人則以：
㈠、尊皇房仲公司部分：伊公司與上訴人簽訂買賣議價委託書後，伊公司隨即依約履行，惟因接洽系爭土地所有權人之一即被上訴人楊昭尚後，其隨即表示出價1,650 萬元購地價格過低，經伊公司轉知上訴人，上訴人並於106 年4 月5 日回覆同意加價至1,700 萬元，伊公司再進行洽商後，被上訴人楊昭尚始於同年月4 月10日同意以此價格出售系爭土地，惟因系爭土地另一所有權人楊貴菊尚無法立即聯繫，故於同日伊公司員工即證人黃宸誼遂先與上訴人接洽，詢問上訴人是否同意延長委託購地期限延至同年月12日，經徵得同意後，伊公司始依約與楊貴菊接洽，獲其承諾後，伊公司並於同年月11日將系爭50萬元斡旋金交付被上訴人楊昭尚，以為購地定金，依此觀之，伊公司所為全係依約履行，並無上訴人所指謫無權代理之情事。至上訴人另指謫伊公司與被上訴人楊昭尚故意隱瞞系爭土地有墳墓一事，亦非屬實，上訴人之員工早於106 年4 月10日前，即透過巡視土地發現上情，並轉知伊公司，要求地主需負責移除上開墳墓，故於106 年4 月10日與地主接洽購地事宜時，伊公司不僅請求被上訴人楊昭尚出售系爭土地予上訴人，並要求其簽立「出售同意書」載明：甲方（即出賣人）需負責移除系爭土地上之墳墓，嗣後伊公司並通知上訴人，獲其同意，始約定於同年4 月17日簽訂書面契約，豈料，上訴人竟毀約，除於同年月15日要求終止委任契約、返還系爭50萬元外，另指謫伊公司違反委任契約、無權代理交付系爭50萬元定金云云，惟上訴人此部分主張顯然違反前揭約定，實屬無據等語，資為抗辯，於原審聲明：上訴人之訴駁回。
㈡、被上訴人楊昭尚部分：伊委託尊皇房仲公司出售系爭土地後，並未參與議價過程，亦未曾與上訴人接觸，又因伊長居國外，故繼承取得系爭土地後，多年來均未使用，而係委託伊之兄長出租予第三人耕作，伊與另一地主楊貴菊於出售系爭土地前就其上有祖墳一事，均不知情，並無故意隱匿上訴人之情事，上訴人指謫伊故意隱匿上情，實屬無稽，況上訴人於交付系爭50萬元定金前即查知祖墳存在乙事，並透過尊皇房仲公司要求伊移除，伊亦依其所請另案訴請第三人移除系爭墳墓，伊並於106 年4 月10日簽立出售同意書，載明由伊負責移除系爭墳墓後，始於翌日收受系爭50萬元定金，於伊收受定金後，系爭買賣契約已告成立，伊收受系爭50萬元自屬於法有據，豈料，上訴人不僅事後毀約更反指伊無法律上原因收受系爭50萬元，上訴人此部分主張，洵屬無據。再者，伊依約訴請第三人移墳後，於另案判決前之同年月5 月8日即與第三人達成和解，並已自行移除系爭墳墓，並隨即通知上訴人，上訴人明知系爭土地已無上訴人所指謫之重大瑕疵，上訴人仍以此為由，主張因可歸責於伊之事由依法解除契約，於法自有未合，準此，上訴人不論係主張依不當得利之法律關係或可歸責於伊之事由而解約，請求伊返還系爭50萬元云云，均屬無據等語，資為抗辯，於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴意旨除如前述外，並補充以：縱認系爭土地買賣契約已成立，然尊皇房仲公司未提前告知伊系爭土地上有墳墓一事，即將系爭50萬元交付被上訴人楊昭尚，亦屬處理委任事務有過失，應賠償伊50萬元等語，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡尊皇房仲公司應給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈢被上訴人楊昭尚應給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈣如任一被上訴人為給付，其他被上訴人於給付範圍內，免除給付責任。被上訴人楊昭尚則以：伊於同意移除系爭墳墓後，始收受系爭50萬元定金，於斯時買賣契約已告成立，嗣後亦已依約移除系爭墳墓，上訴人單方違約已與誠信原則有違，自無權向伊請求返還系爭50萬元等語，被上訴人尊皇房仲公司則以：本件交易原進行順利，伊公司亦無任何違反委任契約之行為，僅因上訴人取得系爭土地用以裝設太陽能設備之申請未過，上訴人遂因此毀約，自屬可歸責於上訴人之事由，上訴人反向伊公司要求賠償，於法自有未合等語，被上訴人楊昭尚、尊皇房仲公司於本院均答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項，為兩造所不爭執（見本院卷第111 頁），並有買賣議價委託書附卷可稽（見原審卷第9 頁），堪認為真實：
㈠、上訴人與尊皇房仲公司於106 年3 月30日，就系爭土地簽訂買賣議價委託書，委託尊皇房仲公司以1,650 萬元之價金，代為向被上訴人楊昭尚、第三人楊貴菊買受系爭土地。而該買賣議價委託書載明議價期間為106 年3 月30日起至同年4月10日止，上訴人並交付票載金額50萬元之斡旋金支票予尊皇房仲公司。
㈡、被上訴人楊昭尚除於同年4 月10日書立出售同意書外，並自尊皇房仲公司處受領前揭斡旋金支票，已兌現。
㈢、系爭土地上原有第三人王瑞進等人所有之墳墓，同年月4 月10日後被上訴人楊昭尚對其等提出起訴請求，移除墳墓並返還土地，經本院以106 年度屏簡字第194 號繫屬後，嗣因被上訴人楊昭尚出資完成墳墓之遷移，隨即撤回其訴等情。
五、本件之爭點為：㈠、本件上訴人與尊皇房仲公司間之仲介契約屆期為106 年4 月10日或106 年4 月12日？倘前揭契約係
106 年4 月12日屆期，尊皇房仲公司於同年月11日將系爭50萬元斡旋金交付被上訴人楊昭尚，是否於法有據？㈡、承前，倘尊皇房仲公司交付系爭50萬元，於法無據，上訴人依委任或無權代理之法律關係，請求尊皇房仲公司賠償50萬元，是否有據？㈢、上訴人依民法第179 條規定或民法第226 條、第259 條第1 款、第2 款規定，請求被上訴人楊昭尚返還50萬元，是否於法有據？
㈠、上訴人固主張：其與尊皇房仲公司間之仲介契約於106 年4月10日已因屆期而終止，約滿後尊皇房仲公司所為交付定金之行為，均屬無權代理云云，惟為尊皇房仲公司所否認，並辯稱：前揭契約已延期至同月12日，其於同年月11日交付定金予賣方即被上訴人楊昭尚，實屬依約履行，並非無權代理等語，經查：關於系爭土地買賣之仲介、斡旋過程，業經證人黃宸誼於原審證稱：系爭仲介契約原約定為上訴人願以1,
650 萬元購買系爭土地，倘賣方同意出售，則斡旋金即轉為購地定金之一部，經伊說明，上訴人表示同意，並交付斡旋金50萬元予伊，嗣後上訴人同意將購地款提高為1,700 萬元，賣方即被上訴人楊昭尚亦於106 年4 月10日同意以此價格售出，但因另一地主楊貴菊人在國外，無法立即聯繫上，因此於同日伊遂先徵得上訴人同意延長仲介契約之期限至同年月12日。嗣後再與另一地主楊貴菊取得聯繫，因其亦同意以上開價格出售土地，故伊遂於同年月11日即將50萬元斡旋金交付予被上訴人楊昭尚，以為購地定金，為求慎重，伊並致電上訴人告知上情等語（見原審卷第131 頁、第132 頁）。
證人黃宸誼之前揭證詞，核與尊皇房仲公司所提出之證人黃宸誼與上訴人間之106 年4 月10日、11日電話錄音譯文內容大致吻合，有錄音譯文在卷可稽（見原審卷第72頁至第74頁），且上訴人並表明不爭執系爭譯文之真正。另參以，於前揭譯文中，上訴人不僅同意延長1 至2 日讓地主考慮，並於證人黃宸誼表明會再努力說服地主時，回覆：「好，麻煩你、辛苦啦」等語，甚至於證人黃宸誼於翌日告知系爭土地買賣以1,700 萬元成交時，亦表示：「OK。」（應為同意之意），又當證人黃宸誼告知上訴人地主同意移除墳墓時，上訴人回覆：「沒關係剩下的就一般買賣的條件，那你約一個時間簽約。」等語，有前揭錄音譯文在卷可稽（見原審卷第72頁至第74頁），參互以觀，上訴人確已同意延長仲介契約期限延至106 年4 月12日，且於同年月11日受證人黃宸誼通知地主同意以1,700 萬元出售系爭土地，並同意移除墳墓後，不僅未要求返還系爭50萬元斡旋金，反係要求證人黃宸誼洽商簽約日期等情，益見，尊皇房仲公司於同年月11日交付系爭50萬元斡旋金予被上訴人楊昭尚作為購地定金，係履行已延期至106 年4 月12日之仲介契約。則上訴人主張：仲介契約於106 年4 月10日已因屆期而終止，約滿後尊皇房仲公司所為交付定金之行為，均屬無權代理云云，洵屬無據，並無可採。
㈡、承前所述，尊皇房仲公司交付系爭50萬元予被上訴人楊昭尚係履行仲介契約，且於交付系爭50萬元定金前上訴人即已知悉系爭土地上有墳墓存在，僅要求墳墓需由地主移除，尊皇房仲公司亦已依約要求被上訴人楊昭尚負責移除墳墓，則其履行仲介契約，並無過失，準此，上訴人另依委任或無權代理之法律關係，請求尊皇房仲公司賠償50萬元，於法自有未合。
㈢、尊皇房仲公司依仲介契約，於106 年4 月11日交付系爭50萬元予被上訴人黃昭尚，以為購地定金，已如前述，則於被上訴人黃昭尚於106 年4 月11日收受系爭50萬元時，上訴人與被上訴人楊昭尚間之系爭土地買賣契約已告成立，被上訴人楊昭尚取得系爭50萬元定金係依系爭土地買賣契約，自非無法律上之原因，上訴人仍主張依民法第179 條規定，請求被上訴人楊昭尚返還50萬元，於法自有未合。又上訴人另主張：系爭土地有墳墓一事，屬重大瑕疵，被上訴人楊昭尚故意隱匿，自屬可歸責，其自得依民法第226 條、民法第259 條第1 款、第2 款規定，請求被上訴人楊昭尚返還50萬元云云，惟查：依前揭錄音譯文內容：證人黃宸誼於106 年4 月11日曾告知上訴人；「那個你講的墳墓，他（即指被上訴人楊昭尚）會負責把他移除」等語，上訴人則回覆：「沒關係剩下的就一般買賣條件，那你約一個時間簽約。」有系爭錄音譯文在卷可稽（見原審卷第73頁），足見於系爭土地買賣契約於106 年4 月11日成立前，上訴人已知悉系爭墳墓存在一事，被上訴人楊昭尚並無隱瞞，且上訴人僅要求被上訴人楊昭尚移除系爭墳墓，並未要求移除之期限，足見契約成立時，上訴人並未主張系爭土地上有墳墓存在屬重大瑕疵，另參以系爭土地合計面積達2 甲多，而墳墓僅佔約1 坪大小之事實，復為兩造所不爭執（見本院卷第195 頁），自難認已構成重大瑕疵，準此，上訴人於締約前既已知悉系爭墳墓存在，卻又主張被上訴人楊昭尚故意隱匿系爭墳墓存在，自無可採，且系爭墳墓之存在，尚難認為屬重大瑕疵或可歸責於被上訴人楊昭尚之事由，亦如前述，則上訴人依民法第226 條、第259 條第1 款、第2 款規定，請求被上訴人楊昭尚返還50萬元，即屬無據。
六、綜上所述，本件上訴人請求：㈠尊皇房仲公司應給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡被上訴人楊昭尚應給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈢如任一被上訴人為給付，其他被上訴人於給付範圍內，免除給付責任。均為無理由，應予駁回。原審判決駁回上訴人之訴，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 14 日
民事第三庭 審判長法 官 藍家慶
法 官 薛侑倫法 官 林綉君正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 14 日
書記官 黃佳惠