臺灣屏東地方法院民事判決 107年度原簡上字第5號上 訴 人 蔡明秀被 上訴 人 方金花上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人自民國一○六年二月一日起至遷讓房屋之日止，按月給付被上訴人新台幣伍仟元部分，及該部分假執行之宣告，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴及請求被上訴人給付之聲明均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國105 年1 月20日簽訂房屋租賃契約書，由上訴人向伊承租門牌號碼屏東縣○○○鄉○○村○○巷00○0 號房屋（下稱系爭房屋），約定租期自105年2 月1 日起至106 年1 月31日止，租金為每月新台幣（下同）5,000 元，上訴人得以系爭房屋之修繕費用折抵租金，折抵金額以每月2,000 元為限。惟上訴人自105 年6 月起即未給付租金，迄106 年1 月31日止，共積欠8 個月之租金即
4 萬元，扣除押租金5,000 元及上訴人支出之系爭房屋修繕費用5,688 元，上訴人尚積欠伊租金2 萬9,312 元（計算式：00000 －0000－0000＝29312 ）。又系爭房屋之租期已於
106 年1 月31日屆滿，惟上訴人仍占用使用系爭房屋，迄未返還。從而，伊得依兩造間之租賃契約，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還予伊，並加計法定遲延利息給付伊租金2 萬9,
312 元。又上訴人於租期屆滿後占用系爭房屋，受有相當於租金之利益，並無法律上之原因，伊得依不當得利法律關係，請求上訴人於遷讓返還系爭房屋前，按月償還伊5,000 元等語，於原審聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人2 萬9,312 元，及自107 年
3 月10日起至清償日，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自106 年2 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000 元。
二、上訴人則以：被上訴人於簽約前未告知系爭房屋有嚴重漏水之情事，顯屬詐騙；且系爭房屋有壁癌、紗門破損、門鎖、熱水器及水龍頭故障、水塔未加蓋等諸多缺失，屋前空地復遭堆置雜物，伊已為系爭房屋支出5 萬3,066 元之修繕、清潔費用，均應自租金中折抵，於折抵後被上訴人已無餘額可向伊請求給付。又系爭房屋有前述缺失，租金原應予調降，並延長租期，使租金足敷伊所支出之修繕費用，則被上訴人請求伊遷讓返還系爭房屋、給付租金及不當得利，均屬無據等語，資為抗辯，於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，被上訴人即以原審假執行判決為執行名義，聲請本院以107 年度司執字第21016 號對上訴人為強制執行，並經執行完畢。上訴人聲明不服，提起上訴，上訴意旨除如前所述外，另補充以：系爭房屋有嚴重瑕疵，已影響伊之健康，自有修繕之必要，且修繕義務應由被上訴人負擔，惟被上訴人經伊催告仍不為修繕，伊得自行修繕後請求被上訴人於租金中扣除，於扣除後被上訴人尚積欠伊修繕費用，自無從請求伊支付租金。
又伊於租期屆滿後至遭強制執行遷讓前，均繼續居住於系爭房屋，並予以整理，應認伊有支付使用系爭房屋之對價，則兩造於租期屆滿後，視為以不定期限繼續租賃契約，且未經被上訴人合法終止，被上訴人亦無從請求伊遷讓返還系爭房屋及給付不當得利。再被上訴人以原審假執行判決為執行名義，拍賣伊遺留於系爭房屋之冰箱、晶洞、電視、電腦、原木桌等物品，致伊受有30萬元之損害，伊得依民事訴訟法第
395 條第2 項規定，聲明法院於廢棄或變更宣告假執行之本案判決時，應命被上訴人如數賠償等語，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。㈢被上訴人應給付上訴人30萬元。被上訴人則以：兩造於訂約時已約定系爭房屋由上訴人自行修繕，且得以修繕費用折抵每月租金2,00
0 元，伊並未負有修繕義務，上訴人亦未曾催告伊修繕，其所得折抵租金之修繕費用，僅為5,688 元。又上訴人自105年6 月起即未給付租金，伊亦於租期屆滿後對上訴人寄發存證信函通知收回系爭房屋，本件當無視為以不定期限繼續租賃契約之情事，上訴人占用系爭房屋，確無合法權源。再伊對上訴人有債權存在，原得依法對上訴人聲請假執行以受清償，上訴人向伊請求損害賠償，洵屬無據等語，資為抗辯，於本院聲明：上訴及上訴人請求被上訴人給付之聲明均駁回。
四、下列事項，為兩造所不爭執（見本院卷第179 至180 頁），並有房屋租賃契約書附卷可稽（見原審卷第10至13頁），復經本院調取本院107 年度司執字第21016 號遷讓房屋執行事件卷宗查明無訛，堪認為真實：
㈠兩造於105 年1 月20日就系爭房屋及屋前空地訂定租賃契約
，約定租期自105 年2 月1 日起至106 年1 月31日止，每月租金5,000 元，上訴人就系爭房屋支出之修繕費用，每月得自租金中扣除2,000 元。
㈡上訴人於105 年2 月6 日支付租金3,000 元及押租保證金5,
000 元予被上訴人，並於3 月6 日、4 月6 日、5 月6 日各支付租金3,000 元予被上訴人，其後未再支付租金。
㈢被上訴人以原審假執行判決為執行名義，聲請本院以107 年
度司執字第21016 號對上訴人為強制執行，系爭房屋已於10
7 年7 月6 日點交予被上訴人，另因執行金額不足清償被上訴人之債權，本院於107 年8 月29日發給被上訴人債權憑證。
五、本件爭點為：㈠上訴人有無占用系爭房屋之合法權源？㈡被上訴人請求上訴人支付105 年6 月至106 年1 月之租金，
是否有理由？其金額為何？㈢被上訴人請求上訴人償還不當得利，是否有理由？其數額是
否相當？㈣上訴人請求被上訴人賠償其因假執行所受損害，是否有理由
？其數額為何？
六、本院判斷如下：㈠上訴人並無占用系爭房屋之合法權源：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租
賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第450 條第1項、第451 條、第455 條分別定有明文。又民法第451 條規定出租人反對續租之意思，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院42年台上第410 號判例意旨參照）。
⒉經查：兩造就系爭房屋之租期至106 年1 月31日屆滿，有
如前述，上訴人縱有請求被上訴人延長租期之情事，惟既未獲被上訴人同意，則兩造就系爭房屋之租賃關係，原應於106 年1 月31日終止。又上訴人自105 年6 月起即未再給付租金之事實，亦如前述，關於被上訴人有無於租期屆滿前後向上訴人為反對續租之意思一節，則經上訴人自承：「（法官問：在原定租賃期間屆滿前，被上訴人有無要你搬走？）沒有，被上訴人只是找了她先生和她弟弟，在系爭房屋外打門要我開門，我說這種態度我不敢開門，當時我很害怕，我有向口社派出所報警，警察到場後，我跟警察說，對方這樣我不敢開門，被上訴人他們到警局就說，叫我明天就搬走」等語（見本院卷第185 頁），足證兩造於租期屆滿前已因上訴人未依約給付租金一事發生爭執，被上訴人亦已表明不願繼續出租之意思，且該意思確已到達上訴人。是以，本件並無民法第451 條規定視為以不定期限繼續租賃契約之情事，上訴人於106 年1 月31日後，即無占用系爭房屋之合法權源，應堪認定。從而，被上訴人依租賃物返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。
㈡被上訴人得請求上訴人支付105 年6 月至106 年1 月之租金共29,312元：
⒈按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租
人負擔。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第429 條第1 項、第430 條分別定有明文。是以，承租人得依民法第430 條規定，於租金中扣除其自行修繕之費用者，以：①租賃關係存續中，②租賃物有修繕之必要，③該修繕義務係由出租人負擔，④承租人已定相當期限催告出租人修繕，⑤出租人逾期不為修繕，為其要件；且就上開要件存在之事實，應由承租人負舉證之責任。
⒉經查：兩造訂約時，已約定上訴人就系爭房屋支出之修繕
費用，每月得自租金中扣除2,000 元，有如前述，堪認兩造合意上訴人得自行修繕系爭房屋，並按月自租金中扣抵修繕費用，則系爭房屋之修繕義務仍由被上訴人獨力負擔，原非無疑。縱認系爭房屋於租期中有修繕之必要，且應由被上訴人負責修繕，惟關於上訴人有無定期催告被上訴人修繕一節，經上訴人自承：「我有告訴被上訴人為何我付租金只付到105 年5 月，讓被上訴人進系爭房屋查看，跟她說這樣我沒有廚房可以用，問她怎麼辦，我是在105年5 月間跟被上訴人講，但我沒有說要她在什麼時候之前修好，我只有問被上訴人是否要延長租約期間，不然我支出的修繕費用會超過租金」等語（見本院第179 頁），則上訴人並未定相當期限催告被上訴人修繕之事實，應堪認定。從而，上訴人抗辯應於租金中扣除其自行修繕之費用云云，並不符民法第430 條之要件，除被上訴人同意扣除之修繕費用5,688 元外，就其餘租金仍負有依約給付之義務。而上訴人自105 年6 月起迄106 年1 月31日止，共積欠8 個月之租金，合計為4 萬元（計算式：5000×8 ＝40
000 ），扣除押租金5,000 元，及上開修繕費用5,688 元後，尚餘2 萬9,312 元（計算式：00000 －0000－0000＝29312 ），則被上訴人依租金請求權，請求上訴人給付其
2 萬9,312 元，即屬有據。㈢被上訴人不得請求上訴人償還不當得利：
⒈按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全
部為公同共有。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。民法第1151條、第828 條第3 項分別定有明文。又依民法第828 條第2 項規定，民法第821 條規定，固於公同共有準用之，惟民法第821 條規定，各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，係指民法第767 條所規定之物權請求權而言，並不及於共有人基於債之法律關係對於第三人為給付之請求。
⒉經查：系爭房屋及其坐落之屏東縣○○○鄉○○段000 地
號土地，均係被上訴人所繼承之財產，而為被上訴人與他人公同共有之事實，有土地及建物登記謄本附卷可稽（見原審卷第14、15頁），則系爭房屋遭他人無權占有時，欲請求該他人償還相當於租金之不當得利，依民法第828 條第3 項規定及前揭說明，應得系爭房屋公同共有人全體之同意，始為適法。本件被上訴人起訴請求上訴人償還不當得利，並未據其舉證證明其已得系爭房屋其他公同共有人之同意，且應繼分係各繼承人對於遺產之一切權利義務，所得繼承之比例，並非對於個別遺產之權利比例，則被上訴人對系爭房屋亦無應有部分可言，亦不得按其應繼分之比例對上訴人行使權利。從而，被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人償還占用系爭房屋之利益，即屬無據。
㈣上訴人不得請求被上訴人賠償其因假執行所受損害：
按法院廢棄或變更宣告假執行之本案判決者，應依被告之聲明，將其因假執行或因免假執行所為給付及所受損害，於判決內命原告返還及賠償，被告未聲明者，應告以得為聲明。
民事訴訟法第395 條第2 項定有明文。本件被上訴人得請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並對上訴人有2 萬9,312 元之租金債權存在，有如前述，則原審判決於上開部分所為准予被上訴人假執行之判決，核無不合，被上訴人於上開部分以原審假執行判決為執行名義聲請假執行，對上訴人即無損害可言。又被上訴人於本院107 年度司執字第21016 號強制執行程序所受領之給付，為系爭房屋之交付，及上訴人動產經拍賣所得價金共1 萬9,500 元，有執行筆錄、動產拍賣筆錄附於上開執行事件卷宗可稽，則被上訴人所受領之給付，並未逾越其因本案判決所得請求給付之範圍，自難謂上訴人受有何等損害。從而，上訴人請求被上訴人賠償其因假執行所受損害，洵屬無據。
七、綜上所述，本件被上訴人依租賃契約及不當得利法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及給付租金29,312元本息，暨按月給付不當得利5,000 元，於請求：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人2 萬9,
312 元，及自107 年3 月10日起至清償日，按週年利率百分之5 計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此部分為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，容有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決關此部分廢棄，並改判如主文第2 項所示。至其他部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另上訴人依民事訴訟法第395 條第2 項規定，聲明請求被上訴人賠償因假執行所受損害30萬元，為無理由，亦應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之32第1 項、第2 項、第436 條之19第1 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 14 日
民事第二庭 審判長法 官 凃春生
法 官 林昶燁法 官 李珮妤正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 14 日
書記官 劉毓如