臺灣屏東地方法院民事判決 107年度訴字第582號原 告即反訴被告 陳翠娟訴訟代理人 蔡將葳律師被 告即反訴原告 林玉城訴訟代理人 林靜如律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國108 年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落屏東縣○○市○○段○○○○○○○號土地所有權應有部分萬分之三十六、同段一二六一建號建物所有權全部及同段一四八九建號建物所有權應有部分萬分之十五，移轉登記予原告。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔；反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。民事訴訟法第260 條第1 項所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言（最高法院98年度台抗字第1005號裁定意旨參照）。本件原告主張被告拒絕受領坐落屏東縣○○市○○段○○○○○○○號土地所有權應有部分36/10000及其地上1261建號建物、1489建號建物所有權應有部分15/10000（下稱系爭房地），依約解除兩造間買賣契約，並請求被告移轉登記系爭房地予原告，被告則抗辯其拒絕受領係因原告違反契約約定，並以此為由提起反訴請求原告加倍返還已付之價金及賠償被告之損害，核其反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係，兩者關係密切，審判資料有其共通性，而相互牽連，則被告提起反訴，於法並無不合，應予准許。
貳、本訴部分：
一、原告主張：兩造於民國107 年3 月21日就系爭房地簽訂買賣契約，約定價金為新台幣（下同）410 萬元，被告已給付簽約金40萬元及備証、用印款42萬元，伊亦依約移轉系爭房地所有權予被告，並於107 年5 月3 日辦畢登記。被告依約應於107 年5 月15日左右受領系爭房地並給付尾款，詎被告未依約履行，經伊於107 年5 月23日發函催告後，仍未履行，伊業已定期催告後解除契約，依民法第259 條第1 項第1 款及系爭買賣契約第12條約定，伊得請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告。倘認伊解除契約為不合法，系爭買賣契約仍存在，則伊亦得依買賣契約，請求被告加計法定遲延利息給付尾款328 萬元，並按日給付違約金2,050 元等情，先位部分聲明：被告應將系爭房地移轉登記予原告。備位部分聲明：㈠被告應給付原告328 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡被告應自107 年8 月10日起至前項金額給付完畢之日止，按日給付原告2,050 元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭買賣契約之標的物包括系爭房地，及原告在其向緯城金座大廈管理委員會（下稱緯城管委會）承租之隙地上所蓋鐵皮增建物（下稱系爭增建物），兩造就此約定伊得依原告與緯城管委會之租賃契約內容（每月租金2,500 元），無限期續租系爭增建物之基地。惟緯城管委會與原告間之租賃契約，已約定不得轉租或讓與，伊顯然不能按原告與緯城管委會間之租賃契約繼續承租上開隙地，且原告未告知伊系爭增建物業經屏東縣政府通知拆除，違反系爭買賣契約第2 條第2 項及第17條第2 項之約定，伊自得拒絕受領系爭房地及交付尾款，原告不得以此為由解除契約。又原告既有上開違約之情事，伊已以民事答辯狀繕本之送達為解除契約之意思表示，原告依系爭買賣契約，請求伊給付尾款，並按日給付違約金，亦無理由。其次，倘認原告解除契約為有理由，伊得為同時履行抗辯，原告應返還伊已付之價金82萬元後，方得請求伊回復原狀等語，資為抗辯，先位部分答辯聲明：原告先位之訴駁回。備位部分答辯聲明：㈠原告備位之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查兩造於107 年3 月21日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，被告已給付簽約款40萬元及備證、用印款42萬元，原告亦已於
107 年5 月3 日將系爭房地所有權移轉登記予被告。又原告於107 年5 月23日發函催告被告受領系爭房地並給付尾款32
8 萬元，被告迄今猶未受領系爭房地並給付尾款等情，為兩造所不爭執，並有買賣契約、土地登記謄本、存證信函及收件回執在卷可稽（見本院卷第23-43 、45-53 、55-69 頁），堪信為實在。
四、本件之爭點為：㈠被告拒絕受領系爭房地及給付尾款，是否於法有據？㈡原告解除系爭買賣契約是否合法？㈢被告所為同時履行抗辯，是否於法有據？茲分別論述如下：
㈠按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務
，民法第367 條定有明文。本件原告主張被告不得拒絕受領系爭房地及給付尾款等語，為被告所否認，並辯稱：兩造約定被告得以每月租金2,500 元，無限期向緯城管委會繼續承租系爭增建物之基地，惟原告與緯城管委會之租賃契約約定不得轉租或讓與，且系爭增建物因屬違建，而遭屏東縣政府通知拆除，其拒絕受領及給付尾款，為有正當理由云云。經查：
⒈依系爭買賣契約第17條第2 項約定：「買方知悉面向本房屋
左側（按即系爭增建物）為原賣方向本棟大樓管委會承租，買方同意承受原權利義務」等語，其內容係被告得承受原告之權利義務，並非無限期得向緯城管委會續租，則本件有無被告所謂得依原告與緯城管委會之租賃契約無限期續租一節，已非無疑。又證人即系爭買賣契約之代書陳美洲到場證稱：「簽立買賣契約時，有無提及買方得無條件向管委會續租？）是賣方告知買方，取得所有權之後，再跟管委會續租」、「（買賣契約第17條第2 項所稱買方同意承受原權利義務是指何意思？）就是賣方與管委會所訂立租約內容之權利及義務，買方都要承受，此部分我有告知買方」、「（與管委會續租，有無約定由何人辦理或會同辦理？）沒有特別約定」、「（特約事項記載同意承受租約權利義務，是依照妳的理解寫下，還是買方或賣方要求妳如此記載？）我依照自己的理解寫下來的，有再跟雙方說明一次，當時賣方是說有租約但找不到」；證人即系爭買賣契約之仲介黃綉娟到場證稱：「（當時有無告知買方增建部分為違章建築？）我有說這是增建的，要跟管委會承租，含管理費每月2500元」、「（有無跟買方說，此部分如何與管委會續約？）有說交屋之後要跟管委會續約」各等語，並無被告所謂以每月租金2,500元無限期續租之情事，此外，被告亦未提出其他證據證明兩造間確有此約定，則被告辯稱兩造約定其得依每月租金2,50
0 元，向緯城管委會無限期續租系爭增建物之基地云云，尚無足採。
⒉原告與緯城管委會間租期自104 年5 月14日起至105 年4 月
14日止之租賃契約第6 條雖約定：「乙方（按即原告）不得讓渡根據本合約取得之租賃權或轉租」等語（見本院卷第20
9 頁），惟證人黃綉娟到場證稱：「（此部分有無跟買方說，一定可以續約？）沒有，但管委會為了這件事情曾經開過會，決議是願意租給買方」、「（剛剛有提到管委會有意思要出租給買方，是如何得知？）我有去參加，也有請買方一起去參加，當時是因為要銜接租賃契約，但買方沒有去」、「（有無將開會結果跟買方說？）有」、「（管委會是在何時開的會？）107 年5 月2 日或3 日，因為我有特別要求被告出席，被告也說他要去，但最後爽約」、「（有無討論向管委會承租土地的問題？）簽約當時屋主有說，他一向都是向管委會承租，買方沒有特別反應」、「（那為何會在特約事項記載同意承受租約權利義務？）當時原告有說，增建部分是跟管委會承租，到時候被告還是要跟管委會承租，當時就是這樣說，不知道為什麼會寫這個樣子」各等語，且緯城管委會與原告所簽訂之107 年度租賃契約第6 條約定：「乙方不得讓渡或轉租依合約取得之租賃標的。倘本標的物出售，應由新區分所有權人與管理委員會重新簽訂契約」等語（見本院卷第203 頁），足見緯城管委會並無拒絕與被告續訂租約之意，則自難謂原告違反系爭買賣契約第17條第2 項之約定。
⒊被告辯稱：屏東縣政府於96年間通知將拆除系爭增建物，原
告未將此事告知伊，依系爭買賣契約第2 條第2 項約定，伊得解除契約並請求損害賠償云云。惟查，證人陳美洲到場證稱：「（是否知悉兩造買賣之主建物及附屬建物面積各為何？）另外蓋出來的部分沒有寫在契約內容，買賣標的是以地政事務所登記面積為準，至於增建部分是附贈」、「（為何認為增建部分是附贈）系爭契約書特別約定事項是我所書寫，房屋左側加蓋部分，賣方原本就有跟管委會承租，此部分買方買受後地上物是附贈的，至於有無土地使用權我就不知道」、「（系爭房地的買賣，有無特別對增建部分議定價格？）沒有」、「（妳剛剛說增建部分是附贈，為何沒有在買賣契約書上寫附贈？）當時沒有想到，而且因為我們認為不在買賣標的內，所以在契約第一、二條都沒有提及本件的增建部分，兩造也沒有叫我把此部分寫進去，所以我的認知是附贈，而且不在買賣標的內；證人黃綉娟到場證稱：「（本件買賣標的為何？）為1 、2 樓店面及所坐落土地，沒有鈞院卷第39頁之大樓租地範圍」、「（當時有無向買方說明，買賣範圍沒有包含此一部分？）有」、「（所以買賣價金沒有包含該增建部分？）沒有」、「（提示本院卷第41頁，為何在建物是否有租賃情形下，勾選沒有？）就買賣標的部分，確實沒有出租」、「（現況說明書右下角是否為被告親簽？）是，我看著他簽的」、「（項次18「是否有增建部分」、項次39「是否有占用他人土地之情形」都是勾選「否」，有無跟買方討論這些問題？）沒有」、「（現況房屋實際有增建，為何現況說明書是勾選沒有增建？）因為標的沒有包含增建部分」、「（有無跟被告說，買賣標的不包含增建部分？）有，我有跟他講不包含增建部分，我還有比給他看」各等語屬實。且系爭買賣契約第2 條第1 項關於增建或占用部分，並未勾選或記載有增建物，第17條第1 項亦約定：「本買賣不動產含屋內生財器具詳如後附照片為準。如有損壞由買方承受，概與賣方無涉」，與證人所述一致，足見系爭買賣契約之標的物，並不包含系爭增建物，則縱使原告未將屏東縣政府曾通知拆除系爭增建物一事告知被告，亦難謂有何違約可言。
⒋被告雖提出其與證人黃綉娟間之對話錄音內容（見本院卷第
249-257 頁），據以爭執證人黃綉娟所為上開證言之憑信性，惟該錄音內容為被告與證人黃琇娟於法庭外之陳述，未經具結，亦未經兩造就該內容詢問證人，且上開對話內容係於
107 年5 月3 日所為，證人黃琇娟係於108 年5 月9 日到場作證，被告於詢問證人時，並未提出上開錄音內容質問證人，則證人黃琇娟所為上開對話內容之真意為何，尚非無疑。又細繹上開對話內容，證人黃琇娟對於被告詢問原告有租約為何不提出，其回答：「我也不知道」等語；對於被告友人詢問生財器具之價值，其回答：「其實他那時候，他是說20
0 萬，整個裝潢、外觀然後裡面這些器具碗盤」等語，與其於本院證稱：「（在買賣過程中，賣方有無給你看過與管委會間的租賃契約）我是負責尋找買方，跟賣方接洽的不是我……」「（是否知悉賣方跟管委會間有無租賃？）我只知道有承租，但是沒有看過租賃契約」、「（價金提到410 萬元是因為談及的標的是擴張到生財器具？）一開始360 萬元不包含生財器具，後來包含生財器具，沒有講到增建部分就提高到410 萬元」等語，並無矛盾之處，則被告以此主張證人黃琇娟所為之證詞不可採，尚無足取。
⒌依上所述，原告並無被告所指違約情事，則被告拒絕受領系爭房地並給付尾款，於法即屬無據。
㈡查系爭買賣契約第4 條第1 項及第12條第1 項約定：「……
交屋日期訂於民國107 年5 月15日左右，甲方（按即被告）應依約付清尾款……」、「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除契約」。本件原告於107年5 月3 日將系爭房地所有權移轉登記於被告名下，並於同年月23日發函催告被告交屋並給付尾款，被告於同年月24日收受後，仍拒絕受領系爭房地並給付尾款，依上開約定，已屬違約，原告復於108 年7 月25日準備程序期日訂7 日之期限催告被告履約，倘未依期限履行則逕行解除契約，惟被告迄今仍未受領系爭房地並給付尾款，則原告解除系爭買賣契約，於法即屬有據。
㈢被告辯稱：倘原告之解約為合法，則兩造互負回復原狀義務
，伊得主張同時履行抗辯云云，惟查系爭買賣契約第12條第
2 項約定：「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（按即原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方」等語，此即為民法第259 條第1 項所定契約另有訂定之例外，本件被告未依約受領系爭房地並給付尾款，業經原告合法解除契約，有如上述，依系爭買賣契約上開約定，原告自得沒收被告所已給付之款項，則被告為同時履行抗辯，於法洵屬無據。
五、綜上所述，本件原告依民法第259 條規定及系爭契約第12條約定，請求被告將系爭房地移轉登記予原告，為有理由，應予准許。又本件先位之訴部分，原告之請求既為有理由，則備位之訴部分，即無庸裁判，併此敘明。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告違反系爭買賣契約第2 條第2 項及第17條第2 項之約定，經伊解除契約，依系爭買賣契約第12條第3 項之約定，伊得請求反訴被告加計法定遲延利息加倍返還伊已給付之價金82萬元（即返還164 萬元）。又備位部分，反訴被告明知系爭增建物將被拆除，竟故意隱瞞，並向伊訛稱伊得以每月租金2,500 元無限期向緯城管委會續租，致伊陷於錯誤，而與反訴被告簽訂系爭買賣契約，伊亦得撤銷伊遭反訴被告詐欺而為之意思表示，依民法不當得利、侵權行為及不完全給付之規定，伊得請求反訴被告加計法定遲延利息返還伊已給付之82萬元，並賠償仲介費8 萬2,000 元、代書等費用5 萬元及慰撫金10萬元，合計105 萬2,000 元等情，先位部分聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告164 萬元，及自107 年9 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。備位部分聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告105 萬2,000 元，及其中82萬元自107 年4 月28日起，暨其中23萬2,000 元自民事反訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：伊並無違約之情事，且伊已以反訴原告違約為由合法解除契約，反訴原告請求伊加倍返還已給付之價金，為無理由。又伊並無詐欺反訴原告之行為，反訴原告以伊詐欺為由，依不當得利及侵權行為等法律關係，請求伊返還價金82萬元及賠償23萬2,000 元，亦無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，反訴被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，本件反訴被告並無違約情事，業據前述，則反訴原告以反訴被告違約為由解除契約，並依系爭買賣契約請求反訴被告加倍返還已給付之價金共164 萬元，或主張反訴被告不完全給付，請求反訴被告負損害賠償責任，於法自屬無據。又反訴原告並未舉證證明反訴被告向其表示得依每月租金2,
500 元無限期向緯城管委會續租之事實，且其未續約係因其未出席緯城管委會之會議，緯城管委會並未拒絕與反訴原告續約等情，業據上述，則反訴原告主張反訴被告向其訛稱得依每月租金2,500 元向緯城管委會續租云云，尚不足採。其次，系爭增建物並非系爭買賣契約之標的，有如上述，且證人陳美洲到場證稱：「（兩造於簽約時，是否清楚知悉該加蓋部分是違章建築？）被告知道，因為一看就知道之增建部分，至於原告有無被告說明，我已經忘了」；證人黃琇娟到場證稱：「（簽約前，有無調取土地及建物謄本給買方看？）有」、「（當時也有跟被告確認買賣標的就是土地及建物謄本所載內容？）是」各等語，依系爭增建物之照片所示，其突出於該大樓之外面，且係以鐵皮所搭建，與大樓材質不同，由其外觀顯可知悉為未辦保存登記之建物，而未辦保存登記之建物隨時有遭查報拆除之危險，乃眾所皆知之事實，反訴被告自無庸再告知反訴原告，反訴原告亦無因此陷於錯誤可言，則反訴原告主張反訴被告隱瞞此一事實未為告知，致其陷於錯誤，而與反訴被告簽訂系爭買賣契約云云，亦無足取。從而，反訴原告主張其已撤銷遭反訴被告詐欺而為之意思表示，請求反訴被告返還已給付之價金，並請求損害賠償云云，於法亦屬無據。
四、綜上所述，本件反訴原告先位部分依系爭買賣契約，請求反訴被告給付其164 萬元，及自107 年9 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；備位部分依民法不當得利、侵權行為及不完全給付規定，請求反訴被告給付其105萬2,000 元，及其中82萬元自107 年4 月28日起，暨其中23萬2,000 元自民事反訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，均為無理由，應予駁回。
又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
肆、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 2 日
民事第二庭 審判長法 官 凃春生
法 官 林婕妤法 官 林昶燁正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 2 日
書記官 蔡進吉