臺灣屏東地方法院民事判決 107年度訴字第769號原 告 洪健家訴訟代理人 陳清朗律師被 告 洪順典訴訟代理人 洪達耀
洪國珍被 告 洪聰輝
洪坤銘陳月雲洪天立洪辰諭許世忠上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110 年4 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○號土地、面積四八○平方公尺、使用地類別國家公園區鄉村建築用地，應依下列方法分割：㈠如附圖所示編號甲部分、面積九三平方公尺分歸原告洪健家取得。㈡如附圖所示編號乙部分、面積一八六平方公尺分歸被告洪聰輝取得。㈢如附圖所示編號丙部分、面積四九平方公尺分歸被告洪辰諭取得。㈣如附圖所示編號丁部分、面積四○平方公尺分歸被告陳月雲取得。㈤如附圖所示編號戊部分、面積五九平方公尺分歸被告洪順典取得。㈥如附圖所示編號己部分、面積五三平方公尺，分歸被告洪天立取得。
二、被告洪順典、洪聰輝、洪辰諭應依附表三應受找補金額欄所示金額補償予原告洪健家、被告洪坤銘、洪天立、許世忠。
三、訴訟費用由兩造按如附表一所示之應有部分比例分擔。事實及理由
壹、程序事項
一、本件被告洪順典、陳月雲、洪辰諭，經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○號土地、面積480 平方公尺（下稱系爭土地），為兩造共有，應有部分如附表一所示，依其使用目的無不能分割之情事，惟其分割方法迄不能協議決定，爰提起本件分割共有物之訴，依民法第823 條第1 項規定，請求裁判分割系爭土地。分割方案如附圖所示即甲方案，找補金額願以每平方公尺新臺幣（下同）2 萬元計算等情，並聲明：請准予分割系爭土地。
二、被告則以：
㈠、洪順典陳稱：同意分割，但不同意原告之甲方案，希望與陳月雲交換土地。對找補金額以每平方公尺2 萬元計算，沒有意見等語。
㈡、洪聰輝陳稱：同意分割，且對原告主張之甲方案，無意見，找補金額願以每平方公尺2 萬元或2 萬5,000 元計算，用以補償洪坤銘、許世忠等語。嗣改稱不同意依原告主張之甲方案之位置及面積。
㈢、洪坤銘、許世忠陳稱：同意分割，惟分割方法應由伊等與陳月雲等3 人維持共有分得如甲方案編號丁位置，或由伊2 人分得甲方案編號丁位置，並維持共有，而由其他人補償被告陳月雲之分割方案（下稱乙方案）。因為若採原告主張之甲方案，將損及伊等之權益，況系爭土地臨近萬里桐潛水區（觀光地點），可建美麗海景第一排景透天厝之優點，屬稀有觀光休憩熱點土地，有不少投資客正在尋覓此類建地，故找補金額依內政部不動產交易實價查詢結果，應以每坪15萬4,000 元計算等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈣、被告陳月雲陳稱：同意分割，因伊無建物坐落系爭土地上，但相鄰土地有應有部分，故無意願出售應有部分，且希望單獨取得土地，不願意與他人維持共有等語。
㈤、被告洪天立、洪辰諭陳稱：同意分割，且對原告主張之甲方案，及找補金額以每平方公尺2 萬元計算（本院卷二第88頁），均無意見。
三、本院得心證之理由：系爭土地面積480 平方公尺、使用地類別國家公園區鄉村建築用地、為兩造共有，應有部分如附表一所示。系爭土地並無因法令限制不能分割或依使用目的不能分割之情事，共有人間亦無不分割之協議，此有地籍圖謄本、土地登記謄本等件為證，復為兩造所不爭執，原告此部分主張屬實。故本件須審酌者為：㈠、系爭土地應如何分割始符合兩造利益？㈡、分割後之金錢補償應如何計算始符合兩造利益？茲分敘如下？
㈠、系爭土地應採如附圖所示之分割方案。⒈按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌
各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。又分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有物土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院82年度台上字第1990號、96年度台上字第108 號分別著有判決要旨可資參照）。以原物分配於各共有人時，除應顧及均衡之原則外，並須就各共有人應行分得之範圍，例如面積多寡、交通、位置及占有形勢等，予以確定（最高法院55年臺上字第1982號判例意旨參照）。
⒉系爭土地上有如附表二所示數棟地上物等情，業經本院至現
場勘驗明確，並囑託屏東縣恆春地政事務所派員實施測量，復為到場之兩造所不爭執，有勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖在卷可稽（見本院卷一第116 至128 頁、卷二第97頁）。系爭土地上有原告洪健家、被告洪順典、洪聰輝、洪天立所有之建物，而各該建物雖均為未辦理保存登記建物，惟現仍居住使用，有其使用上相當之價值，本院認系爭土地上如附表所示之房屋，具有使用之經濟利益，及共有人間長期使用之位置，土地整體性規劃，自應盡量維持現有建物，並使其分割後與土地所有權人合一，較符合共有人整體利益。故如附圖所示甲方案分割方式，兩造分得土地均臨道路，有利對外通行，並經原告與被告洪聰輝、洪天立、洪辰諭所同意（見本院卷二第196 頁），尚堪認為較為妥適之方案。嗣被告洪聰輝於最後言詞辯論期日反對分得如附圖所示編號己後方小部分土地，應另行畫出由其他共有人取得云云。然舉此勢必造成畸零地，且無法對外通行成為袋地，顯未達土地充分使用之目的，倘若為此小面積土地開設巷道以利通行，亦將使共有人因該畸零地需分擔道路面積，致實際分得土地面積減少，對全體共有人更屬不利。尤以被告洪坤銘、許世忠就系爭土地應有部分面積分別僅13.33 平方公尺、26.67 平方公尺，於分擔道路面積後，將變成畸零地，無法建築使用，故以金錢補償，始較符合被告洪坤銘、許世忠之最佳利益。故本院斟酌甲方案即如附圖所示之分割方法，兩造分得附圖土地地形尚屬完整，分得位置與使用現況相符，各共有人所有建物皆可坐落在分得之土地上，而各共有人間對外通行無虞，系爭土地可做有效、完全之利用，發揮最大價值，足認應屬妥當之分割方法。
⒊至於洪坤銘、許世忠雖主張伊等與陳月雲維持共有，或如附
圖所示編號丁部分由伊等取得，維持共有之採乙方案，無意願以金錢找補云云。惟查，被告陳月雲就系爭土地應有部分面積為40平方公尺，其於審理中表示不願維持共有，要單獨取得等語（見本院卷二第196 頁），故其等主張維持3 人共有如附圖所示編號丁位置之方案，已與法有違，而不可採。另按系爭土地係建築用地，其分割方法自應使各共有人分得之土地均得以建築，始能地盡其利，發揮其經濟效用（最高法院93年度台上字第1260號民事裁判參照），是以原物分配時，受分配人因分得之土地過小，變成畸零地而不能利用者，對該受配人或社會言，均係損害，即難謂該分割方法為適當。本件被告洪坤銘、許世忠就系爭土地應有部分面積甚微已如上所述，倘以原物分配，將變成畸零地；縱洪坤銘、許世忠願意合併面積（即40平方公尺），維持共有，但面積亦不大，復考量洪聰輝取得如附圖所示編號乙部分，得以臨道路，而若洪坤銘、許世忠取得位置即位於編號己後方之畸零地，勢將形成袋地，須留設私設通路，則可分配面積勢必更少，難以使用收益，不符合經濟目的，業如前述，故不宜採取原物分割方式甚明。至洪聰輝於本院110 年4 月20日言詞辯論程序中雖稱不要分得被告洪天立編號己後面那小塊面積，只要分得建物坐落位置即可云云。惟基於被告洪聰輝對外通行無虞，及洪聰輝於另次審理期日及109 年6 月23日本院審理中陳稱「如果我有增減，我意願補償給許世忠、洪坤銘」等語（見本院卷二第196 頁），及被告許世忠歷認書狀主張變價分割按應有部分比例分得價金之方案（見本院卷一第
165 至170 頁、卷二第25頁、第73至75頁）。足徵，分配面積增加及以金錢補償許世忠、洪坤銘，並未違反被告洪聰輝、許世忠最初意願，且更能發揮土地經濟價值。
㈡、就分割後之金錢補償部分：按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824 條第3 項定有明文。故以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償均應以其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷。且補償金額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準。又共有物原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院77年度台上字第65號、90年度台上字第2214號判決意旨參照）。本院就系爭土地依如附圖所示方法分割，兩造間應互相補償之金額，原告及被告洪順典、洪天立、洪辰諭均認找補金額應按每平方公尺2 萬元計算，被告洪聰輝於本院審理中則稱「每平方公尺2 萬或2 萬5,000 元以內我都可以接受。」（見本院卷二第88至89頁、第196 頁），及被告許世忠亦表示：若有共有人願意出賣持分，願以2萬元購入等語（見本院卷二第99頁）。而土地共有人就其所有土地交易價格較為知悉，故其等之主張應有相當參考值。。嗣被告洪坤銘、許世忠辯稱應依內政部不動產交易實價登錄108 年1 月至109 年6 月間之同段61-90 地號土地交易價每坪15萬4,000 元（換算後即每平方公尺4 萬6,585 元）計算云云。本院審酌系爭土地共有人提出之合理價值，及被告洪坤銘、許世忠當庭均不同意耗費鑑定費用囑託鑑定機關鑑定（見本院卷二第297 頁），佐以，如附件內政部不動產交易實價登錄交易資料所示，同段土地於109 年1 月至110 年
4 月之不動產交易實價登錄單價分別記載有每平方公尺1,00
0 元、1 萬元、1 萬5,000 元、2 萬5,000 元、4 萬7,000元、4 萬9,000 元不等，而該23筆交易平均單價為每平方公尺9,609 元，110 年之公告土地現值為每平方公尺1 萬元，及洪坤銘、許世忠所舉例之同段61-90 地號土地於109 年10月有3 筆交易，其交易單價分別為每平方公尺4 萬9,000 元、9,000 元、9,000 元之情，認被告洪坤銘、許世忠係主張其中最高之單價，顯與該地段公告土地現值及實際交易價不符。復參酌，系爭土地坐落如附表二所示數筆地上物，而非素地，且被告洪坤銘、許世忠所持有應有部分面積甚小，於市場上交易價值較低，其他共有人原告及被告洪順典、洪天立、洪辰諭、洪聰輝之意願，尤以洪聰輝增加土地面積為26平方公尺，故認系爭土地之找補價格，以每平方公尺2 萬元計算，應屬適當，被告洪坤銘、許世忠上開主張以每平方公尺4 萬6585元計算顯有過高之虞，難以憑採。是本件系爭土地依附圖分割後，其應補償人、應受補償人及金額應如附表三應受/ 找補金額所示。
四、綜上所述，原告依民法第823 條第1 項前段請求分割系爭土地，係屬有據。本院斟酌兩造分割意願、土地現況、對外通行利益、整體土地經濟效用及全體共有人利益等具體情狀，認系爭土地依原告主張如附圖之分割方案而為分割，實為妥適，爰判決如主文第一、二、三項所示。
五、末按分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌情形決定適當之分割方法，不因何共有人起訴而有不同，判決結果實質上亦無何者勝訴或敗訴之問題，各共有人均因系爭土地分割而同受分割之利益，爰依民事訴訟法第80條之1 規定，由兩造按應有部分比例負擔訴訟費用。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第80條之1 、第85條第1 項、第86條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 7 日
民事第一庭 法 官 陳怡先正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 10 日
書記官 張孝妃附表一┌──┬─────┬─────┬────┬────────────────┬─────┐│編號│共有人 │ 應有部分 │分 割 前│ 分割後 │ 備註 ││ │ │ │面 積├────┬────┬──────┼─────┤│ │ │ │ （㎡） │分配位置│面積差額│應受/ 找補 │ ││ │ │ │ │及面積 │ （㎡） │ 金額 │ ││ │ │ │ │（㎡） │ │（新臺幣） │ │├──┼─────┼─────┼────┼────┼────┼──────┼─────┤│ 1 │洪健家 │108分之21 │93.34 │ 甲 │-0.34 │受補償 │ ││ │ │ │ │93.00 │ │6,800元 │ │├──┼─────┼─────┼────┼────┼────┼──────┼─────┤│ 2 │洪順典 │9分之1 │53.33 │ 戊 │+5.67 │應補償 │ ││ │ │ │ │59.00 │ │11萬3,400 元│ │├──┼─────┼─────┼────┼────┼────┼──────┼─────┤│ 3 │洪聰輝 │3分之1 │160.00 │ 乙 │+26.00 │應補償 │ ││ │ │ │ │186.00 │ │52萬元 │ │├──┼─────┼─────┼────┼────┼────┼──────┼─────┤│ 4 │洪坤銘 │36分之1 │13.33 │ 0 │-13.33 │受補償 │ ││ │ │ │ │ │ │26萬6,600 元│ │├──┼─────┼─────┼────┼────┼────┼──────┼─────┤│ 5 │陳月雲 │12分之1 │40.00 │ 丁 │ 0 │ 0元 │ ││ │ │ │ │40.00 │ │ │ │├──┼─────┼─────┼────┼────┼────┼──────┼─────┤│ 6 │洪天立 │9分之1 │53.33 │ 己 │-0.33 │受補償 │ ││ │ │ │ │53.00 │ │6,600 元 │ │├──┼─────┼─────┼────┼────┼────┼──────┼─────┤│ 7 │洪辰諭 │12分之1 │40.00 │ 丙 │+9.00 │應補償 │ ││ │ │ │ │49.00 │ │18萬元 │ │├──┼─────┼─────┼────┼────┼────┼──────┼─────┤│ 8 │許世忠 │18分之1 │26.67 │ 0 │-26.67 │受補償 │ ││ │ │ │ │ │ │53萬3,400 元│ │├──┼─────┼─────┼────┼────┼────┼──────┼─────┤│合計│ │ │480.00 │480.00 │ 0 │ 0 │ │└──┴─────┴─────┴────┴────┴────┴──────┴─────┘附表二（地上物一覽表）┌────┬─────────────────┬─────┐│附圖二（│ 使用現況 │占用土地面││本院卷二│ │積（㎡） ││第97頁）│ │ ││ │ │ ││編 號 │ │ │├────┼─────────────────┼─────┤│ A │2 層建物（門牌萬里路17號） │96.85 ││ │（被告洪聰輝所有） │ │├────┼─────────────────┼─────┤│ B │2 層建物（門牌萬里路18號） │47.07 ││ │（被告洪天立所有） │ │├────┼─────────────────┼─────┤│ C │白色磚造平房（被告洪天立所有） │2.65 │├────┼─────────────────┼─────┤│ D │2 層建物（原告洪健家所有） │21.81 │├────┼─────────────────┼─────┤│ E │2 層建物（門牌萬里路18-1號） │56.89 ││ │（嚴重毀損，無人居住） │ │├────┼─────────────────┼─────┤│ F │平房 │5.75 │├────┼─────────────────┼─────┤│ G │2 層建物 │38.27 │├────┼─────────────────┼─────┤│ H │3 層建物 │36.49 │└────┴─────────────────┴─────┘附表三（應受/ 找補金額- 新臺幣）┌──┬─────┬────────────────────────┬───────┐│ │ │ 應 受 補 償 人 │ ││ │ ├────┬──────┬─────┬──────┼───────┤│ │ │洪健家 │ 洪坤銘 │ 洪天立 │ 許世忠 │應補金額 │├──┼─────┼────┼──────┼─────┼──────┼───────┤│ 應 │洪順典 │948 元 │3 萬7,168元 │920 元 │7 萬4,364元 │11萬3,400 元 ││ 補 │ │（註1） │ │ │ │ ││ 償 ├─────┼────┼──────┼─────┼──────┼───────┤│ 人 │洪聰輝 │4,347元 │17萬0,435 元│4,219 元 │34萬0,999元 │52萬元 ││ ├─────┼────┼──────┼─────┼──────┼───────┤│ │洪辰諭 │1,505元 │5 萬8,997元 │1,461元 │11萬8,037元 │18萬元 │├──┼─────┼────┼──────┼─────┼──────┼───────┤│ │找補金額 │6,800元 │26萬6,600 元│6,600 元 │53萬3,400 元│合計 ││ │ │ │ │ │ │81萬3,400 元 │├──┴─────┴────┴──────┴─────┴──────┴───────┤│計算式：應補金額×減少面積比例 ││（減少面積比例：洪健家4067分之34、洪坤銘4067分之1333、洪天立4067分之33、 ││ 許世忠4067分之2667） ││註1：11萬3,400 元×4067分之34＝948元 │└─────────────────────────────────────────┘