臺灣屏東地方法院民事判決 107年度訴字第793號原 告 尤俊德
尤俊龍上 列一 人訴訟代理人 尤月秀原 告 尤芳村被 告 瑞荃汽車車體有限公司兼上列一人法定代理人 尤柏菖上 列二 人訴訟代理人 陳水聰律師
簡汶珊律師廖柏豪律師被 告 蘇栩鋐上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國108年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告瑞荃汽車車體有限公司應給付原告尤俊德、尤俊龍各新台幣壹拾柒萬肆仟參佰元，應給付原告尤芳村新台幣參拾肆萬捌仟陸佰元。
被告蘇栩鋐應給付原告尤俊德、尤俊龍各新台幣貳萬壹仟肆佰伍拾元，應給付原告尤芳村新台幣肆萬貳仟玖佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蘇栩鋐負擔百分之十一，餘由被告瑞荃汽車車體有限公司負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴時，係請求被告瑞荃汽車車體有限公司（原名合鴻汽車車體有限公司，於民國 102 年間更名，下稱瑞荃公司）、尤柏菖（原名尤炳琴，於102 年間更名）自民國10
3 年8 月4 日起至107 年3 月22日止，按月給付原告新台幣（下同）18,000元；於訴狀送達後，原告追加蘇栩鋐為被告，訴之聲明變更為：㈠被告瑞荃公司、尤柏菖應連帶給付原告尤俊德、尤俊龍各174,300 元，應連帶給付原告尤芳村348,600 元。㈡被告蘇栩鋐應給付原告尤俊德、尤俊龍各21,900元，應給付原告尤芳村43,800元。被告對於上開訴之變更、追加無異議，並為本案之言詞辯論，則原告所為訴之變更、追加，合於民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 項規定，應予准許。
二、原告主張：坐落屏東縣○○市○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），為原告與被告尤柏菖共有，原告尤俊德、尤俊龍之應有部分各為1/6 ，原告尤芳村與被告尤柏菖之應有部分各為1/3 。被告瑞荃公司、尤柏菖於89年間擅自占用系爭土地，在其上建造門牌號碼同市○○路○○○ 號建物（下稱系爭地上物），作為被告瑞荃公司之營業場所，原告前起訴請求被告瑞荃公司、尤柏菖拆屋還地，經本院以92年度訴字第74
6 號於93年8 月4 日成立和解（下稱系爭和解），由原告同意於93年8 月4 日至103 年8 月4 日之期間內由被告瑞荃公司、尤柏菖繼續占用系爭土地之全部，期滿後被告瑞荃公司、尤柏菖應無條件拆除系爭地上物，被告瑞荃公司、尤柏菖則同意自93年9 月10日起至103 年8 月4 日止按月給付原告18,000元。惟被告瑞荃公司、尤柏菖於期滿後並未拆除系爭地上物，並繼續占用系爭土地，經原告以系爭和解筆錄為執行名義，聲請本院以106 年度司執字第21005 號為強制執行，被告瑞荃公司仍於106 年10月27日將系爭地上物出售並移轉所有權予被告蘇栩鋐，由被告蘇栩鋐占用系爭土地，迄系爭地上物於107 年3 月22日因強制執行拆除完畢為止。被告自103 年8 月5 日起至107 年3 月22日止占用系爭土地，並無合法權源，其等受有相當於租金之利益，而無法律上之原因，致原告受有損害，原告得依民法第179 條規定，請求被告依其等占用之期間及每月18,000元之基準償還不當得利，並由原告按應有部分之比例分受之等語，並聲明：㈠被告瑞荃公司、尤柏菖應連帶給付原告尤俊德、尤俊龍各174,300元，應連帶給付原告尤芳村348,600 元。㈡被告蘇栩鋐應給付原告尤俊德、尤俊龍各21,900元，應給付原告尤芳村43,800元。
三、被告瑞荃公司、尤柏菖則以：被告瑞荃公司並未於103 年8月5 日至107 年3 月22日之全部期間內占用系爭土地之全部，亦非作為廠房使用，被告尤柏菖則無占用系爭土地之情事。又系爭土地之租金數額，應受土地法第105 條、第97條規定之限制，且其坐落位置並非繁榮市區，原告以每月18,000元計算不當得利價額，顯屬過高，應以申報地價年息百分之
5 計算，始為相當等語置辯。被告蘇栩鋐則以：伊無買受系爭地上物之真意，僅係出借名義供被告瑞荃公司登記為系爭地上物之所有權人，並未實際占用系爭土地，則原告請求伊償還不當得利，即屬無據等語置辯。被告均聲明：原告之訴駁回。
四、下列事項，為兩造所不爭執（見本院卷第118 、282 、283頁），並有土地及建物登記謄本、房屋稅籍紀錄表、建物測量及標示變更登記申請文件、使用執照、經濟部102 年5 月
8 日經授中字第10233474400 號函、契稅申報文件附卷可稽（見本院卷第153 、157 至189 、207 、209 、215 至217、233 、265 至273 頁），復經本院調取本院92年度訴字第
746 號、106 年度司執字第21005 號卷宗查明無訛，堪認為真實：
㈠系爭土地為原告與被告尤柏菖共有，原告尤俊德、尤俊龍之
應有部分各為1/6 ，原告尤芳村與被告尤柏菖之應有部分各為1/3 。
㈡被告瑞荃公司於89年間在系爭土地上建造門牌號碼屏東縣○○市○○路○○○ 號之鋼骨造建物（即系爭地上物）。
㈢原告與被告瑞荃公司、尤柏菖間請求拆物還地事件，經本院
以92年度訴字第746 號於93年8 月4 日成立和解，其內容略為：⒈原告同意被告瑞荃公司、尤柏菖繼續占有使用系爭土地全部，期間自93年8 月4 日起至103 年8 月4 日止，期間屆滿後，雙方同意分割系爭土地，被告瑞荃公司、尤柏菖應無條件拆除地上物。⒉被告瑞荃公司、尤柏菖願於93年9 月10日起至103 年8 月4 日止，於每月10日給付原告18,000元，…如有1 期未給付，被告瑞荃公司、尤柏菖應無條件拆除系爭土地之地上物，並同意分割系爭土地。
㈣原告以系爭和解筆錄為執行名義，聲請本院以106 年度司執
字第21005 號民事強制執行事件拆除系爭地上物，被告瑞荃公司則於106 年10月27日將系爭地上物出售並移轉所有權予被告蘇栩鈜，系爭地上物於106 年12月20日辦畢建物所有權第一次登記（屏東縣○○市○○段○○○ ○號建物），並於10
7 年3 月22日經強制執行拆除完畢。
五、本件爭點為：㈠被告自103 年8 月5 日起有無占用系爭土地？占用面積、期
間分別為何？㈡原告請求償還之不當得利價額，以若干為相當？
六、本院判斷如下：㈠⒈關於占用面積部分：
按建物性質上不能與土地分離而存在，使用建物必須使用其基地。經查：系爭地上物坐落於系爭土地上，且系爭土地全為系爭地上物本身所占地面、法定空地及退縮地所用之事實，有建物登記謄本、測量成果圖、使用執照及配置圖存卷可參（見本院卷第161 、167 、169 、223 頁），堪認系爭土地除系爭地上物本身所占面積外，其餘均為與系爭地上物之合法使用有不可分離關係之附屬地。從而，占用系爭地上物之人，即占用系爭土地之全部面積，合先認定。
⒉關於占用期間部分：
⑴按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處
分其所有物，並排除他人之干涉。對於物有事實上管領之力者，為占有人。地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。民法第765 條、第940 條、第941 條分別定有明文。建物之所有人，既得於法令限制範圍內，對建物加以自由之使用、收益、處分，即為對建物有事實上管理之力之人，而為建物之占有人，縱其基於民法第941 條所列之法律關係，將建物交予第三人占有，建物之所有人，仍為建物之間接占有人。
⑵經查：
①被告瑞荃公司於89年3 月2 日設立，同年申請在系爭土
地上建造系爭地上物，同年6 月16日獲發使用執照，並成為系爭地上物之房屋稅納稅義務人，即以系爭地上物為其營業場所，迄106 年10月27日始將系爭地上物出售並移轉所有權予被告蘇栩鈜等事實，有公司基本資料查詢、使用執照、房屋稅籍紀錄表、經濟部107 年4 月23日經授中字第10733226180 號函、公司變更登記資料、契稅申報文件附卷可稽（見本院卷第17、153 、167 、
253 、265 至273 、315 至328 頁）。則被告瑞荃公司因興建系爭地上物，而原始取得其所有權，迄106 年10月27日因讓與而喪失系爭地上物所有權時止，均為系爭地上物之所有權人及占有人，洵無疑義。又占用系爭地上物之人，即占用系爭土地之全部面積，業據前述，則自103 年8 月5 日起至106 年10月27日止（依民法第12
0 條第2 項規定，其始日不算入，下同），系爭土地係由被告瑞荃公司占用之事實，應堪認定。
②系爭地上物之所有權於106 年10月27日讓與被告蘇栩鈜
後，於107 年3 月22日因強制執行拆除完畢而消滅，有如前述，則自106 年10月27日起，至107 年3 月22日止，系爭地上物之所有權人為被告蘇栩鈜，至為明確。被告蘇栩鈜固抗辯其無買受系爭地上物之真意，僅係出借名義供被告瑞荃公司登記為系爭地上物之所有權人，並未實際占用系爭土地云云，惟不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人（最高法院106 年度第3 次民事庭會議決議參照）。是以，縱認被告蘇栩鈜、瑞荃公司間係通謀而為虛偽之買賣及所有權移轉契約，實為就系爭地上物成立借名登記之法律關係，然該借名登記之效力僅存在於被告蘇栩鈜、瑞荃公司之間，對於主張土地遭系爭地上物占用之原告而言，被告蘇栩鈜為系爭地上物之所有權人，即為系爭地上物及系爭土地之占用人。至於被告蘇栩鈜取得系爭地上物之所有權後，系爭地上物仍由被告瑞荃公司繼續使用一節，固為兩造所不爭執（見本院卷第407 至408 頁），惟應認被告蘇栩鈜係基於民法第941 條所列之法律關係，將系爭地上物交予被告瑞荃公司占有，被告蘇栩鈜仍為系爭地上物之間接占有人。從而，自106 年10月27日起，至107 年3 月22日止，系爭土地係由被告蘇栩鈜占用之事實，亦堪認定。
⒊至於原告主張系爭土地係被告尤柏菖與被告瑞荃公司共同
占用一節，經查：被告瑞荃公司係依公司法向主管機關登記之有限公司，有獨立之法人格，被告尤柏菖則為被告瑞荃公司之負責人，為另一自然人，與被告瑞荃公司並不具有人格上之同一性。系爭地上物既為被告瑞荃公司單獨所有，即非被告尤柏菖所有，被告瑞荃公司占有系爭地上物（或系爭土地）之行為，固須藉助自然人為之，該自然人仍非系爭地上物（或系爭土地）之占有人。從而，原告主張被告尤柏菖亦為系爭土地之占用人一節，尚無可採，其請求被告尤柏菖與被告瑞荃公司連帶償還因無權占用系爭土地所獲之不當得利，為無理由，不應准許。
㈡⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179 條、第181 條分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。而依土地法第105 條、第97條規定，城市地方房屋建築基地之租金，固應以土地申報地價年息百分之10為限，惟土地法第97條之立法意旨，為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策，係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意。復就土地法第3 編第3 章房屋及基地租用之法律體系觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋，均指住宅而言。從而，土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，並契合其立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨參照）。
⒉本件被告瑞荃公司、蘇栩鈜先後以系爭地上物占用原告共
有之系爭土地，並未主張並舉證證明其等有占用之合法權源，即屬無權占用，且其等使用系爭土地所受之利益，依其性質不能返還，自應償還相當於租金之價額。而系爭地上物之用途為廠房、辦公室、員工餐廳，且被告瑞荃公司向來以系爭地上物為其營業場所，迄107 年4 月間始遷往屏東縣○○市○○路○ 段○○○○號繼續營業之事實，有使用執照、建物登記謄本、公司基本資料查詢、經濟部107 年
4 月23日經授中字第10733226180 號函、公司變更登記資料附卷可稽（見本院卷第17、167 、223 、253 、315 至
328 頁），被告尤柏菖亦於本院106 年度司執字第00000號民事強制執行程序中，於106 年7 月5 日具狀陳報：「現由本人與係爭土地（應為『於系爭土地』）上開設汽車保養場維生」等語（見該卷宗第64頁），則系爭地上物係供營業使用，至為明確。揆諸前揭說明，系爭地上物既用於營業獲取利潤，而非供居住安身之住宅，則系爭地上物之基地租金，即不受土地法第105 條、第97條規定之限制。
⒊又原告與被告瑞荃公司、尤柏菖成立系爭和解時，關於系
爭地上物占用系爭土地之對價為何，應係雙方已就基地之位置、工商業繁榮之程度、利用基地之經濟價值及所受利益、鄰地租金，並按原告於系爭土地之所有權應有部分等條件加以斟酌後，而合意決定於93年9 月10日至103 年8月4 日之近10年期間內，均為每月18,000元；再觀之系爭和解成立時之93年間，系爭土地之申報地價為每平方公尺2,480 元，而系爭土地遭無權占用之期間（103 年8 月5日至107 年3 月22日），系爭土地之申報地價為每平方公尺2,480 元（103 年8 月5 日至104 年12月31日）或2,56
0 元（105 年1 月1 日至107 年3 月22日），有申報地價查詢結果附卷可稽（見本院卷第381 頁），亦即申報地價並無下跌之情事。是以，系爭土地之租金條件，於103 年
8 月5 日至104 年12月31日之期間，與93年9 月10日至10
3 年8 月4 日之期間相較，尚無明顯差異，則原告主張被告瑞荃公司、蘇栩鈜所應給付原告相當於租金之利益，亦以每月18,000元計算，核屬相當。又原告間之應有部分比例，為原告尤俊德、尤俊龍各1/4 ，原告尤芳村1/2 ，依此，被告瑞荃公司、蘇栩鈜所應償還各原告相當於租金之利益，即如附表所示。從而，原告請求被告瑞荃公司、蘇栩鈜償還之不當得利，於如附表欄所示數額內，為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由，不應准許。
七、綜上所述，本件原告依民法第179 條規定，請求判決如其聲明所示，於如主文第1 、2 項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項後段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 26 日
民事第二庭 法 官 李珮妤正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 25 日
書記官 黃晴維附表：（金額單位：新台幣）┌────┬────────┬───────────────┬────────────┬───────────────┐│ 被告 │不當得利價額基準│ 占用期間 │ 不當得利價額合計 │ ││ │ │（依民法第120 條第2 項規定，其│ │ 原告各得受領之價額 ││ │ │始日不算入） │ │ （依系爭土地應有部分比例） │├────┼────────┼───────────────┼────────────┼─────────┬─────┤│瑞荃公司│ 18,000 元/月│103 年8 月5 日至106 年10月27日│ 697,200 元│原告尤俊德（1/4） │174,300 元││ │ │，共38月又22日 │【計算式：18000 ×( 38＋├─────────┼─────┤│ │ │ │22/30)＝697200 】 │原告尤俊龍（1/4） │174,300 元││ │ │ │ ├─────────┼─────┤│ │ │ │ │原告尤芳村（1/2） │348,600 元│├────┼────────┼───────────────┼────────────┼─────────┼─────┤│蘇栩鈜 │ 18,000 元/月│106 年10月27日至107 年3 月22日│ 85,800 元│原告尤俊德（1/4） │ 21,450 元││ │ │，共4 月又23日 │【計算式：18000 ×( 4＋ ├─────────┼─────┤│ │ │ │23/30)＝85800】 │原告尤俊龍（1/4） │ 21,450 元││ │ │ │ ├─────────┼─────┤│ │ │ │ │原告尤芳村（1/2） │ 42,900 元│└────┴────────┴───────────────┴────────────┴─────────┴─────┘