臺灣屏東地方法院民事判決 108年度簡上字第108號上 訴 人 許瑋珈訴訟代理人 許素眞
許祖榮律師被 上訴 人 黃 經訴訟代理人 陳世明律師
梁家豪律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國108 年8月8 日本院潮州簡易庭107 年度潮簡字第655 號第一審判決提起上訴，本院於民國109 年2 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審提起客觀預備合併之訴，主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○○○○○○ ○號土地（下稱系爭233 、235-2地號土地），均為上訴人所有，被上訴人所有之門牌號○○鄉○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋），未經辦理保存登記，即無從適用民法第425 條之1 規定，則其占用上開土地如附圖所示編號233 ⑴部分面積3.36平方公尺及編號235-2 ⑴部分面積9.27平方公尺，並無合法權源，上訴人得本於所有權人之地位，請求被上訴人將上開地上物除去，並返還土地。又被上訴人占用上開土地，受有相當於租金之利益，並無法律上之原因，致上訴人受有損害，以每平方公尺每月租金新台幣（下同）55元計算，上訴人得依不當得利法律關係，請求被上訴人自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付上訴人695 元。縱認上訴人不得請求被上訴人拆屋還地，惟被上訴人占用上開土地受有利益，仍屬無法律上之原因，上訴人得依不當得利法律關係，請求被上訴人加計法定遲延利息償還自民國102 年10月9 日起至107 年10月
8 日止之不當得利價額41,700元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付上訴人695 元等語，於原審先位聲明：㈠被上訴人應將如附圖所示編號233 ⑴面積
3.36平方公尺及編號235-2 ⑴面積9.27平方尺土地上之地上物除去，將土地返還上訴人，㈡被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日止，按月給付上訴人695 元，㈢上訴人願供擔保請准宣告假執行；備位聲明：㈠被上訴人應給付上訴人41,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還先位聲明第一項所示土地之日止，按月給付上訴人695 元（上訴人已於本院更正其訴之聲明，詳下述）。
二、被上訴人則以：系爭233 、235-2 地號及同段235 地號土地，與上開土地上之系爭房屋，原均屬訴外人劉青所有，嗣同段235 地號土地及系爭房屋分別於89年8 月25日、90年12月21日由被上訴人買受，系爭233 、235-2 地號土地由上訴人拍定取得，則本件應適用民法第425 條之1 規定，推定兩造於系爭房屋使用期限內，就系爭房屋所占用系爭233 、235-2地號土地部分有租賃關係存在，上訴人請求被上訴人拆屋還地，即屬無據。又被上訴人基於上開租賃關係使用土地，並非無法律上之原因，則上訴人請求被上訴人償還不當得利，亦屬無據。縱認被上訴人得請求償還之不當得利，其主張之價額亦屬過高，應以申報地價年息百分之5 為限等語，資為抗辯，於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並因其於原審之先位及備位之請求，並非無法併存，而與預備之訴之性質相違背，而更正其於原審所為訴之聲明，於本院聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應將系爭233 地號土地如附圖編號233 ⑴部分面積3.36平方公尺及系爭235-2 地號土地如附圖編號235-2 ⑴部分面積9.27平方公尺上之地上物除去，將土地返還上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人41,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並應自起訴狀繕本送達翌日起，至返還前項土地之日止，按月給付上訴人695 元。被上訴人則補充以：本件應適用或類推適用民法第425 條之1 規定，認兩造間有租賃關係存在等語置辯，於本院聲明：上訴駁回。
四、下列事項，為兩造所不爭執（見本院卷第45至46頁），並有土地登記謄本、異動索引、土地登記申請文件、房屋稅籍紀錄表附卷可稽（見原審卷第31至37、51至65頁、本院卷第69至72、85至93頁），復經調取本院106 年度潮小字第143 號及107 年度潮簡字第403 號卷宗查閱無訛，堪認為真實：
㈠系爭233 、235-2 地號及同段235 地號土地原均為劉青所有
（235-2 地號土地係於89年4 月18日自235 地號土地分割新增），如附圖所示編號233 ⑴部分面積3.36平方公尺、編號
235 ⑴部分面積85.04 平方公尺、235-2 ⑴部分面積9.27平方公尺及同段238 地號土地如附圖所示編號238 ⑴部分面積
30.2平方公尺上之門牌號○○鄉○○路○○○ 號房屋（即系爭房屋），未經辦理保存登記，為劉青出資建造。
㈡被上訴人向劉青買受同段235 地號土地，於89年8 月25日辦
畢所有權移轉登記，又於90年12月21日向劉青買受系爭房屋。
㈢系爭233 、235-2 地號土地均於94年間因拍賣而移轉登記為
許素眞所有，又於103 年6 月24日因買賣而移轉登記為上訴人所有；系爭233 地號土地再於107 年9 月14日因信託而移轉登記為訴外人許甄庭所有。
㈣兩造前此就系爭房屋簽訂租賃契約書，約定租期自104 年9
月24日至109 年9 月23日止，租金為每月7,000 元，惟上訴人未依約給付租金，經被上訴人於106 年11月17日向上訴人寄發存證信函終止上開租賃契約。
五、本件爭點為：㈠上訴人是否得以系爭233 地號土地之所有權人或管理人之地
位，對被上訴人行使權利？㈡未辦保存登記建物之讓與，能否適用或類推適用民法第425
條之1 規定？㈢上訴人請求償還之不當得利價額，以若干為相當？
六、本院判斷如下：㈠按稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託
人依信託本旨，為受益人之利益或為特定目的，管理或處分信託財產之關係，信託法第1 條定有明文。受託人在信託關係成立後，即成為信託財產之名義所有人，而在實質上享有信託財產管理權，於該信託關係消滅前，關於信託財產之管理或處分，即應由受託人為之，委託人尚無從行使管理或處分信託財產之權利。又行使物上請求權請求排除侵害，或依不當得利法律關係請求返還占有之利益，均屬於管理該物之行為。經查：上訴人與許甄庭於107 年8 月20日就系爭233地號土地簽訂信託契約書，約定以上訴人為委託人、許甄庭為受託人，信託目的為管理或處分信託財產，而將系爭233地號土地以信託為原因移轉登記為許甄庭所有，則關於該土地之管理，自應由許甄庭為之，上訴人就該土地無從行使物上請求權請求排除侵害，亦無從依不當得利法律關係請求返還占有之利益。是以，上訴人請求被上訴人除去系爭233 地號土地如附圖編號233 ⑴部分面積3.36平方公尺之地上物、返還土地，並請求被上訴人返還占有該部分土地之不當得利，自屬無據。
㈡⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425 條之1 定有明文。其立法理由為土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃；又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受20年之限制。觀諸其規範目的，在於調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原同屬一人所有之土地及房屋，不因土地或房屋讓與他人，或土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，房屋成為無權占有土地，即側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因房屋、土地所有權之嗣後變動而受影響。又法院之拍賣，性質上亦屬買賣，與一般買賣之情形應作同一之解釋；而未辦所有權第一次登記（即保存登記）之建物，因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，且與前開側重房屋所有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律狀態，並無不同，自得類推適用民法第425 條之1 第1 項規定，認土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋之事實上處分權讓與他人，或將土地及房屋之事實上處分權同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係（最高法院99年度台上字第1723號、100 年度台上字第2103號、102 年度台上字第58
0 號、102 年度台上字第2204號、106 年度台上字第709號民事判決意旨參照）。
⒉本件系爭233 、235-2 地號及同段235 地號土地原均為劉
青所有，其地上之系爭房屋亦為劉青出資建造，惟未經辦理保存登記，劉青將系爭房屋出售予被上訴人（亦即將系爭房屋之事實上處分權讓與被上訴人），嗣系爭233 、235-2 地號土地由許素眞因拍賣而取得，即屬「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而將土地及房屋之事實上處分權先後讓與相異之人」之情形，揆諸前揭說明，應類推適用民法第425 條之1 第1 項規定，推定系爭233 、235-2地號之受讓人與系爭房屋之受讓人間，在系爭房屋得使用期限內，就系爭233 地號土地如附圖編號233 ⑴、面積3.36平方公尺部分及系爭235-2 地號土地如附圖編號235 -2
⑴、面積9.27平方公尺部分，有租賃關係存在。從而，被上訴人基於該租賃關係，以系爭房屋占有使用如附圖編號235-2 ⑴部分面積9.27平方公尺土地，為有合法權源，並非無法律上之原因而受有利益，上訴人請求被上訴人除去地上物返還土地，並返還占有之不當得利，洵屬無據。
㈢被上訴人占有使用如附圖編號235-2 ⑴面積9.27平方尺土地
，有法律上之原因，業據前述，則關於上訴人請求償還之不當得利價額是否相當之爭點，即無審酌之必要。
七、綜上所述，本件上訴人本於物上請求權及不當得利法律關係，請求：㈠被上訴人應將系爭233 地號土地如附圖編號233⑴部分面積3.36平方公尺及系爭235-2 地號土地如附圖編號235-2 ⑴部分面積9.27平方公尺上之地上物除去，將土地返還上訴人。㈡被上訴人應給付上訴人41,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並應自起訴狀繕本送達翌日起，至返還前項土地之日止，按月給付上訴人695 元。為無理由，應予駁回。原審駁回上訴人之請求，理由雖略有不同，惟結論並無異致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 2 月 26 日
民事第二庭 審判長法 官 凃春生
法 官 林昶燁法 官 李珮妤正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 2 月 26 日
書記官 徐錦純