臺灣屏東地方法院民事判決 108年度簡上字第43號上 訴 人 吳木林即吳泰君訴訟代理人 葉玟岑律師被 上訴 人 陳尤秀蓮訴訟代理人 林福容律師
廖威斯律師上列當事人間債務人異議之訴事件，上訴人對於民國108 年3 月
5 日本院潮州簡易庭106 年度潮簡字第624 號第一審判決，提起上訴，本院於民國109 年2 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊為經營六畊綠景民宿及自住，於民國103 年10月向被上訴人陳尤秀蓮承租屏東縣○○鄉○○村○○路○○○ 號南北側房屋兩間及其附屬該房屋之設備（下稱系爭租賃物），兩造於104 年10月14日換約，並且簽訂租約公證（下稱系爭租約），約定租期自104 年10月14日起至112 年9月30日止，第1 年至第6 年每年租金新臺幣（下同）50萬元，第7 年至第8 年每年租金60萬元，承租人自第2 年（即10
5 年）起於每年10月7 日前1 次給付租金50萬元。被上訴人雖於106 年11月13日持租約公證書為執行名義聲請本院以10
6 年度司執字第49959 號強制執行第2 年的租金50萬元，惟系爭租賃物於105 年9 月間因莫蘭蒂颱風及梅姬颱風來襲，致招牌掉落，鐵皮屋頂毀損，水電設備受損，圍牆樹木倒塌，水溝淤積不通，經伊雇工修繕花費15萬3,300 元，此等因颱風受損之修繕費用，依系爭租約第5 條規定，由被上訴人負擔，伊即得對所負之租金債務，相互抵銷。其次，系爭租約雖約定由伊負責魚池之安全管理，但不包括支出費用，伊為維護房客安全，搭建安全圍籬、看台並設置燈光共花費30萬2,807 元，並且支付魚池電費1 萬8,352 元，工作物皆附合成為系爭租賃物之一部，並有利於被上訴人，伊即得依無因管理或不當得利之法律關係請求被上訴人償還費用，並據以抵銷租金債務。另外，被上訴人於107 年2 月起租賃存續期間，竟以拆除電錶、水錶，將民宿房客趕走等方式，嚴重妨害民宿經營，伊受有損害16萬4,042 元，依侵權行為或債務不履行之法律關係，亦得請求被上訴人賠償損害，並據以抵銷租金債務。此外，伊經營民宿，增建餐廳、接待區、烤肉區，內部重新裝潢，支出有益費用281 萬6,359 元，預計可使用10年，系爭租約於107 年10月13日終止，有益費用殘值餘168 萬9,815 元，伊並得依民法第431 條第1 項規定，請求被上訴人償還，據以抵銷。因此，被上訴人聲請強制執行租金50萬元，相互抵銷之後，已毋須給付租金，為此依強制執行法第14條第1 項規定，提起債務人異議之訴，請求撤銷強制執行程序等語，於原審聲明：本院106 年度司執字第49959 號強制執行程序，應予撤銷。【未繫屬本院部分，不予載述】
二、被上訴人則以：系爭租約第7 條第1 項已經約定租賃物之修繕（含水電維修）由上訴人負擔，伊無庸負擔修繕費用15萬3,300 元。系爭租約並且規定魚池安全管理由上訴人負責，有關維護魚池安全相關支出即應由上訴人負擔，何況上訴人整修魚池，是方便民宿經營，讓房客釣魚，為經營民宿所應支出之成本，豈有將整修魚池之安全花費30萬2,807 元以及電費1 萬8,352 元等經營成本轉嫁出租人負擔之理？此外，上訴人拖欠租金兩期以上（即105 年10月以後的租金），系爭租約業於107 年1 月16日終止，伊已無忍受上訴人繼續使用租賃物之義務，上訴人負返還租賃物之責，其支付房客退房費等成本，乃可歸責於上訴人，伊不負賠償之責。系爭租賃物亦約定租賃期滿承租人不得請求任何費用，改裝或增建部分歸屬出租人，上訴人即不得依民法第431 條第1 項規定，請求償還有益費用，上訴人並無足資抵銷之債權存在，強制執行程序毋須撤銷等語，資為抗辯，於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審判決：⑴本院106 年度司執字第49959 號清償債務強制執行事件對上訴人所為之強制執行程序，於超過38萬9,354元及自107 年1 月17日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息部分，應予撤銷。⑵上訴人其餘之訴駁回。上訴人聲明不服，提起上訴，於本院聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。⑵上開廢棄部分，本院106 年度司執字第49959 號強制執行程序，應予撤銷。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。【被上訴人就其敗訴部分（即抵銷代墊水費2 萬1,858 元以及押租金12萬元）未據聲明不服，已告確定】
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人向被上訴人承租系爭租賃物，租期自104 年10月14日
起至112 年9 月30日止。第1 年至第6 年年租金50萬元，第
1 年之租金50萬元應於104 年10月、11月、12月及105 年1月、2 月每月繳納10萬元；第2 年50萬元租金應於105 年10月7 日前1 次繳納；第7 年至第8 年年租金為60萬元，上訴人已繳納第1 年之租金50萬元。
㈡系爭租賃物之西側房屋係由被上訴人居住使用。
㈢上訴人於系爭租賃物南側、北側房屋間之魚池興建看台、圍
籬及燈光，並予以維護，總計支出30萬2,807 元。㈣上訴人自103 年11月起至106 年3 月止繳納魚池電費共計1萬8,352 元。
㈤上訴人自103 年10月2 日起至106 年9 月20日共繳納4 萬3,
716 元之水費（含系爭租賃物北側房屋及被上訴人自住之西側房屋前半段）。
㈥被上訴人於106 年11月13日以本院104 年度屏院公字第0010
00987 號公證書為執行名義，以上訴人未繳納第2 年50萬元租金（即105 年10月14日起至106 年10月13日止）為由，向本院聲請強制執行，經本院以106 年度司執字第49959 號清償債務強制執行事件受理在案。
五、本件爭點所在：上訴人有無足資抵銷之債權存在？數額若干？茲分述如下：
㈠修繕費用15萬3,300元部分：
本件上訴人雖主張颱風來襲，租賃物受損，經其雇工修繕花費15萬3,300 元，依系爭租約第5 條規定，由被上訴人負擔云云，惟為被上訴人所否認，並以租約第7 條約定由上訴人自行負擔等語置辯，經查，系爭租約第7 條其他特約事項第
1 項規定：「1.甲方（即被上訴人）負擔房屋之稅捐、地價稅，乙方（即上訴人）負擔水電費、營業衍生之稅捐、租賃物修繕（含水電維修）」，足見兩造約定承租人自行負擔租賃物修繕，文義明白，出租人有意排除民法第429 條第1 項所定修繕義務之意甚明。上訴人雖稱系爭租約第5 條規定：
「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由乙方負責修理」，依此反面解釋，前後文對照，系爭租賃物只有因自然毀損由其負責修繕，因天災地變等不可抗力之因素所生損壞，出租人須負修繕之責，故租賃物因颱風來襲受損，被上訴人須負責修繕云云，惟租約第5 條前段有關危險負擔，因承租人之過失致房屋毀損，負損害賠償之責，事所當然，本來即無待約定，損害賠償之注意義務與租賃物之修繕義務，分屬二事，第5 條後段約定房屋自然受損由承租人負責修繕，強調即便房屋受損與承租人無關，有修繕必要時仍由承租人負責，依此文義前後對照或反面解釋，均不足以排除第7 條特約之適用。因此，系爭租約既然規定承租人自行負擔租賃物之修繕，上訴人主張其雇工修繕花費15萬3,300 元，應由被上訴人負擔，其得抵銷租金債務云云，並不可採。
㈡設置魚池圍籬、看台、燈光花費30萬2,807 元，以及魚池電費1 萬8,352 元部分：
本件上訴人雖另主張其搭建安全圍籬、看台並設置燈光共花費30萬2,807 元，並支付103 年11月起至106 年3 月止之魚池電費1 萬8,352 元，工作物皆附合成為系爭租賃物之一部，看台及電費尤其與安全維護無關，均有利於被上訴人，其得依無因管理或不當得利之法律關係，請求被上訴人償還費用云云，惟查，租約第7 條其他特約事項第4 項規定：「租賃標的物前方魚池之安全管理由乙方負責」，可見被上訴人住在西側房屋，兩造共用門牌號碼，簽約之前，知道上訴人經營民宿，房客進出頻繁，唯恐房客失足，跌落魚池，特別約定上訴人負責安全管理，避免日後責任歸屬發生糾紛，則兩造既然約明魚池之安全管理由上訴人負責，有關魚池周圍圍籬以及設置燈光，有關安全維護之花費自應由上訴人負擔。而且，上訴人搭設看台位在魚池上方，並且放置座椅，有現場照片可參（見原審卷第22至24頁），目的明顯供房客觀景賞魚，有助民宿吸引客人，皆為上訴人經營民宿之成本花費，則上訴人設置魚池圍籬、看台、燈光以及支付魚池電費，既非為被上訴人管理事務，被上訴人並不因上訴人支付費用經營民宿，總體財產即有所增加，上訴人主張其得依無因管理或不當得利之法律關係，請求被上訴人償還費用云云，自不可採。
㈢損害賠償16萬4,042 元部分：
本件上訴人雖又主張被上訴人自107 年2 月起租約存續期間，以拆除電錶、水錶，將民宿房客趕走等方式，妨害其經營民宿，其得依侵權行為或債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠償損害16萬4,042 元云云，惟查，上訴人以此為由，對於被上訴人提起強制罪之刑事告訴，經臺灣屏東地方檢察署檢察官以107 年度偵字第9385號為不起訴處分，有該不起訴處分書可參（見本院卷第105 至108 頁），已難認被上訴人有以非法手段妨害上訴人行使承租之權利。上訴人固稱其於106 年12月5 日起訴主張抵銷之後，所欠租金債務未達兩期以上，被上訴人於107 年1 月16日催告並終止租約，並不合法，系爭租約於107 年10月13日方告終止云云，然行使抵銷之主、被動債權，各自獨立，系爭租約第6 條規定：「乙方違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩期以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約」，並未規定承租人行使抵銷權，即有延後出租人終止租約之效果，截至10
7 年1 月，上訴人拖欠租金兩年以上，違約情事已達租約所定出租人得提前終止租約程度，被上訴人並於106 年11月24日即另案起訴請求上訴人返還租賃物（本院107 年度潮簡字第144 號返還租賃物事件，該事件因被上訴人收回租賃物撤回而告終結），則被上訴人於107 年1 月16日催告並終止租約，自屬合法，上訴人已無占用租賃物之正當權源，被上訴人未再提供租賃物供上訴人繼續使用，即無侵權行為或債務不履行可言。故上訴人主張被上訴人自107 年2 月起租約存續期間，妨害其經營民宿，其得請求被上訴人賠償損害16萬4,042 元云云，尚不可採。
㈣有益費用168萬9,815元部分：
本件上訴人雖再主張其經營民宿，增建餐廳、接待區、烤肉區，內部重新裝潢，支出有益費用281 萬6,359 元，預計使用10年，租約終止時殘值餘168 萬9,815 元，得依民法第43
1 條第1 項規定，請求被上訴人償還云云，惟按民法第431條第1 項之規定並非強制規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理（最高法院29年渝上字第1542號判決先例）。經查，系爭租約第4 條第2 項規定：「乙方於租賃期滿應即將房屋遷讓交還，不得向甲方請求遷移費或任何費用」、同條第4 項規定：「房屋有改裝設施及增建部分於租賃期滿歸屬甲方，乙方不得惡意損壞」，足知兩造約定承租人歸還租賃物，不得請求任何改裝、增建之費用，改裝、增建之利益歸屬出租人。其次，系爭租約第4 條第2 項、第4 項雖然記載「租賃期滿」，然遍查系爭租約之內容並無「終止租約」後返還租賃物之相關約定，則探求當事人間之真意，應係著眼於租賃關係消滅後交還租賃物之處理。尤其租賃目的在經營民宿，兩造於簽約之前，均知可以改裝或增建，租約未予區分記載「終止租約」後返還租賃物之處理，自是租賃雙方未預料到拖欠租金以致租約提前終止，則系爭租約無論租約期滿，抑或租約終止，承租人交還租賃物之處理，均應適用第4 條第2 項、第4 項之規定。因此，兩造間對於租賃物所為改裝、增建之利益，既約定歸屬出租人，足認兩造對於有益費用之償還，已有相反之特約，排除民法第431 條第
1 項規定之適用，上訴人以此為由，主張其得依民法第431條第1 項規定，請求被告償還有益費用云云，亦無可採。
六、綜上所述，上訴人並無上述足資抵銷之債權存在，即無消滅或妨礙債權人請求之事由發生。兩造對於原審有關抵銷代墊水費2 萬1,858 元以及押租金12萬元之計算方式亦無意見（見本院卷第158 頁）。從而，上訴人依強制執行法第14條第
1 項規定，提起債務人異議之訴，請求撤銷本院106 年度司執字第49959 號強制執行程序逾38萬9,354 元及自107 年1月17日起至清償日止，按年息5 ％計算利息之部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回，原審就此為被上訴人勝訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 潘 快
法 官 王碩禧法 官 陳威宏正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 2 月 26 日
書記官 鄭珮瑩