臺灣屏東地方法院民事判決 108年度簡上字第98號上 訴 人 曾愛仁訴訟代理人 陳彥勝律師被 上訴 人 曾菊芳訴訟代理人 林錦芬律師上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，上訴人對於民國
108 年7 月9 日本院潮州簡易庭107 年度潮簡字第520 號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於109 年3 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
核定上訴人之門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路○○○號房屋占用坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地如附圖編號Ａ、
Ｂ、Ｃ部分合計面積一０二平方公尺之地租每月為新臺幣壹佰肆拾壹元。
上訴人應給付被上訴人新臺幣肆仟柒佰柒拾肆元，及自判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一０八年十二月十八日起至上項租賃關係消滅為止，按月給付被上訴人新臺幣壹佰肆拾壹元。
被上訴人其餘追加之訴駁回。
第一審訴訟費用由被上訴人負擔；第二審訴訟費用由兩造平均負擔。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；簡易程序第二審所為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第262 條第1 項、第436 條第2 項、第436 條之1 第3 項、第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款分別定有明文。本件被上訴人於本院撤回原審之備位之訴，業經上訴人當庭表示同意，有準備程序筆錄可證（見本院卷第114 頁），該備位之訴之訴訟繫屬即告消滅。此外，被上訴人於本院為訴之追加，請求核定租金，並且請求上訴人給付其租金及租約終止後相當於租金之不當得利，其追加之訴與原訴均係以兩造間之基地租賃關係有無經合法終止，是否繼續存在為其基礎事實，前後所為請求之主張在社會生活上可認為有關連性，原訴之訴訟及證據資料在審理時復得加以利用，俾求可在同一程序加以解決，以避免重複審理，統一解決紛爭，揆諸上開法條規定，被上訴人所為訴之追加，核無不合，應予准許。
二、被上訴人主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭3356地號土地）為伊所有，上訴人所有門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路○○○ 號未保存登記建物（下稱系爭房屋）則坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭3013地號土地），並且占用系爭3356地號土地如附圖編號Ａ、
Ｂ、Ｃ部分，合計面積102 平方公尺。系爭房屋與系爭3013、3356地號土地原本均為上訴人之父曾能祥所有，伊父曾開祥於民國93年1 月14日向曾能祥買受取得系爭3013地號土地，嗣於93年2 月2 日經由拍賣取得系爭3356地號土地，復於93年2 月6 日向曾能祥買受系爭房屋，曾開祥因為誤認系爭房屋僅只坐落在系爭3013地號土地，而於103 年11月間又將系爭房屋以及系爭3013地號土地贈與上訴人，事後申請測量，發現系爭房屋居然占用系爭3356地號土地如附圖編號Ａ、
Ｂ、Ｃ部分，合計面積102 平方公尺，故起訴請求上訴人拆屋還地，案雖經本院以106 年度簡上字第2 號依據民法第42
5 條之1 規定，推定系爭房屋得使用期限內對於系爭3356地號土地有租賃關係存在，判決伊敗訴確定（被上訴人於該事件聲明承當訴訟，以下稱前案確定判決）。惟系爭土地為農牧用地，僅供農耕，不能蓋屋居住，屏東縣政府發函認為系爭3356地號土地違規使用，違反區域計畫法第15條規定，依該法第21條、第22條之規定，應該拆除地上物恢復原狀，否則依法處罰。因此，上訴人有土地法第103 條第2 款規定：
「承租人以基地供違反法令使用」之情形，伊即得終止租約，依民法第767 條第1 項規定，請求上訴人拆屋還地。此外，兩造對於租金數額不能協議，上訴人推欠租金多年，爰依基地租賃關係，請求核定租金為每月新臺幣（下同）5,000元，並請求上訴人加計法定遲延利息給付5 年來的租金30萬元，及依民法第179 條規定，請求上訴人自107 年8 月（即租約終止後）起按月給付相當於租金之不當得利5,000 元等語。於原審聲明：⑴上訴人應將系爭3356地號土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分，合計面積102 平方公尺之地上物拆除，並將土地交還被上訴人。⑵被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。【備位之訴業經撤回，不予載述】
三、上訴人則以：伊受曾開祥相贈系爭房屋以來，並未有任何增建或改建，亦未將土地供違反法令之使用，即無土地法第10
3 條第2 款所定出租人得收回基地之事由，被上訴人終止租約不合法。況且，被上訴人於前案確定判決敗訴之後，又提起本件訴訟，有違誠信原則，亦不應准其拆屋還地等語，資為抗辯，於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
四、原審判決：上訴人應將系爭3356地號土地如附圖所示編號Ａ部分面積71平方公尺之1 層平房加蓋鐵皮屋、編號Ｂ部分面積21平方公尺之車庫鐵皮屋、編號Ｃ部分面積10平方公尺之車庫鐵皮屋拆除，將土地交還被上訴人，並依職權宣告假執行暨供擔保得免為假執行。上訴人聲明不服，提起上訴，於本院聲明：⑴原判決廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。被上訴人並為訴之追加，於本院聲明：⑴核定上訴人向被上訴人承租系爭3356地號土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ合計面積102 平方公尺之租金每月5,000 元。⑵上訴人應給付被上訴人30萬元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⑶上訴人應自107 年8 月起至返還土地或第1 項所示之租賃關係消滅為止，按月給付被上訴人5,000 元。上訴人則答辯聲明：被上訴人追加之訴駁回。
五、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋坐落系爭3013地號土地，並有占用系爭3356地號土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分，合計面積102 平方公尺。
㈡系爭房屋與系爭3013、3356地號土地原本均為上訴人之父曾
能祥所有，被上訴人之父曾開祥於93年1 月14日向曾能祥買受系爭3013地號土地，並於93年2 月2 日經由拍賣取得系爭3356地號土地，復於93年2 月6 日向曾能祥買受系爭房屋。
㈢曾開祥於103 年11月6 日將系爭房屋贈與上訴人，並於103年11月25日再將系爭3013地號土地贈與上訴人。
㈣被上訴人於106 年2 月23日遺囑繼承取得系爭3356地號土地。
㈤上訴人之系爭房屋經前案確定判決，基於民法第425 條之1
規定，於房屋得使用期限內對於系爭3356地號土地有租賃關係存在。
㈥被上訴人以起訴狀繕本送達上訴人表示終止租約。
六、本件爭點所在：⑴被上訴人基於土地法第103 條第2 款規定終止租約是否合法？⑵上訴人應給付被上訴人租金若干？或給付被上訴人不當得利若干？分述如下：
㈠按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收
回：承租人以基地供違反法令之使用時，土地法第103 條第2 款定有明文。又所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符（最高法院41年台上字第95號判決先例）。本件被上訴人雖主張系爭3356地號土地為農牧用地，僅供農耕，不能蓋屋居住，違規使用，違反區域計畫法相關規定，其得依土地法第103 條第2 款規定終止租約云云，惟租用基地建築房屋未經領得建築執照，僅屬私有建築違反建管許可規定，並非以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，已如前述，而且，系爭房屋占用面積並無增減，業據被上訴人陳明在卷（見原審卷第66頁），足證上訴人稱其受曾開祥相贈系爭房屋，現狀如同以往，未有增建或改建之情節為真。則未經保存登記建物，僅屬私有建築違反建管許可規定，並非以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，上訴人受贈取得房屋，亦未改變現狀，將基地或基地上之房屋供違反法令之使用，被上訴人以農牧用地，不能蓋屋居住，違規使用，違反區域計畫法相關規定為由，主張其得依土地法第103 條第2 款規定終止租約云云，即無可採。因此，被上訴人終止租約不合法，兩造間之基地租賃關係，自然繼續存在。
㈡按就民法第425 條之1 第1 項前段情形，其租金數額當事人
不能協議時，得請求法院定之，民法第425 條之1 第2 項定有明文。又核定租金之訴，性質為形成之訴，固於法院為形成判決，確定租金額後，當事人始得請求給付租金，惟為顧及訴訟經濟，倘當事人於該形成之訴合併提起給付租金之訴，尚非法所不許（最高法院98年度台抗字第384 號裁定意旨參見）。經查，上訴人之系爭房屋經前案確定判決，基於民法第425 條之1 規定，於房屋得使用期限內對於系爭3356地號土地有租賃關係存在，且租賃雙方對於租金數額無法達成協議，此為兩造所不爭，則被上訴人請求核定租金，並基於訴訟經濟考量，於形成之訴合併提起給付租金之訴，依前揭說明，即屬有據。被上訴人雖請求核定地租為每月5,000 元云云，惟按地租不得超過地價8 ％，約定地租或習慣地租超過地價8 ％者，應比照地價8 ％減定之，不及地價8 ％者，依其約定或習慣；前項地價指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近3 年之平均地價，土地法第110 條定有明文。法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依該法所申報之地價。再查，系爭3356地號土地為農牧用地，
105 年起至今申報地價雖均為每平方公尺208 元，然公告現值則為每平方公尺1,600 元，有土地登記謄本、歷年申報地價查詢等件足參（見本院卷第79至81頁），其申報地價與公告現值差距7 倍之多，顯見申報地價已經不符合市場行情，斟酌被上訴人提出之不動產仲介業廣告單（見本院卷第103頁），附近農地百坪出價158 萬元，因認核定地租以農地法定地價之上限（即8 ％），核屬相當。據此計算，本件核定租金為每月141 元【102 ㎡×208 元×8 ％×1/12＝141 ，元以下4 捨5 入】。末查，被上訴人雖請求上訴人加計法定遲延利息給付5 年來的租金云云，惟承前所述，被上訴人係於106 年2 月23日經遺囑繼承取得系爭3356地號土地，其於
108 年12月18日準備程序，提起追加之訴，請求核定租金並合併提起給付租金之訴，距被上訴人取得土地期間僅2 年9月又26日，被上訴人逕請求5 年租金，尚屬無憑。而且，核定地租於判決確定之後，始屆清償期，在本件判決確定前，尚無遲延給付可言，被上訴人請求給付判決確定前之法定遲延利息，亦屬無據，因此，上訴人欠租數額為4,774 元【14
1 元×33.86 月＝4,774 ，元以下4 捨5 入】，並自判決確定起負遲延責任。至於被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人自租約終止後按月給付相當於租金之不當得利部分，已無庸審酌。
七、綜上所述，被上訴人依據土地法第103 條第2 款規定終止租約並不合法，兩造間基地租賃關係繼續存在，業經核定地租每月為141 元，上訴人並應給付被上訴人租金4,774 元。從而，被上訴人依民法第767 條第1 項規定，請求上訴人將系爭3356地號土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分，合計面積102平方公尺之地上物拆除並交還土地，為無理由，不應准許，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第2項所示。又被上訴人提起追加之訴，依據租賃關係及民法第
425 條之1 第2 項規定，請求核定系爭3356地號土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分，合計面積102 平方公尺之租金每月14
1 元，上訴人並應給付被上訴人4,774 元，及自判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自108 年12月18日起至租賃關係消滅為止，按月給付被上訴人141 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為有理由，追加之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 4 月 1 日
民事第一庭 審判長法 官 潘 快
法 官 王碩禧法 官 陳威宏正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 4 月 1 日
書記官 鄭珮瑩