臺灣屏東地方法院民事判決 108年度建字第15號原 告 鄭家棻訴訟代理人 柯尊仁律師被 告 黃丞隆訴訟代理人 蔡將葳律師複 代理人 宋孟陽律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國108 年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾萬元，及自民國一○八年六月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零玖佰元，由被告負擔新臺幣柒仟陸佰叁拾元，餘新臺幣叁仟貳佰柒拾元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾叁萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣柒拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地上之同段 144
建號建物即門牌號碼為高雄市○○區○○街○○號房屋，以及另間門牌號碼為高雄市○○區○○街○○○○號房屋，均為原告之母鄭楊美麗所有。原告於民國107 年10月11日，與被告簽訂「房屋委建合約書」（下稱系爭契約），約定由被告於上開土地上承攬翻修、興建4 層房屋，且兩造於簽約前，就坐落同段581 地號土地上之同段116 建號建物即門牌號碼為高雄市○○區○○街○○號房屋之所有人之一之第三人王柏欣，亦須同意委由被告興建乙事，已另有約定。詎被告隱瞞尚未取得王柏欣同意之事實，即以鋼筋即將漲價及須先行購買鋼筋為由，向原告收受新臺幣（下同）50萬元之簽約金，原告並已如數完畢。
㈡茲被告除始終未取得王柏欣委由其興建之同意外，關於系爭
契約之約定範圍，亦有未辦理同段582 、582-1 、583 、58
4 、584-1 、585-3 等建築基地之合併，以及未為建築基地建築線之指定、建築房屋之規劃設計、建造執照暨使用執照之取得、房屋之建築、建築基地遭占用之協助排除等可歸責之違約行為，原告甚且獨力完成前開各土地之合併事宜。原告不得已，於108 年4 月15日前，即不斷促請被告履約，並於被告經催告未履約而陷於給付遲延後，於4 月15、16、26日等時間，以通訊軟體Line請求被告退還該50萬元，進而於
108 年5 月2 日，同以通訊軟體Line為終止系爭契約之意思表示。
㈢準此，被告既有前述違約之情形，原告自得依系爭契約第 6
條第2 項後段約定，訴請被告加倍返還受領之款項100 萬元（計算式：50萬元2 ＝100 萬元）。退步言之，倘鈞院審酌後認被告並無違約之情事，原告亦得依民法第511 條規定終止系爭契約，請求被告返還所受領之50萬元等語。為此，爰依系爭契約第6 條第2 項後段約定、民法第511 條規定提起本訴。並聲明：⒈被告應給付原告100 萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告固不否認有與原告簽訂系爭契約及收受上開50萬元款項等事實，然兩造並未另行約定「須王柏欣亦同意委由被告興建」之事，且被告就系爭契約之義務，並不包含上開各建築基地之合併、建築基地遭占用之協助排除等事項。實情係原告因容積率問題，一再要求須與鄰地合併申請建築執照，惟因王柏欣合建意願不高而迄今無法成案，原告乃要求被告返還簽約金。此外，被告於訂約後已積極委請建築師繪製相關建築圖說，惟因原告多次要求修改致未能拍板定案，導致尚未請領建築執照，更無法開工施作，足徵本件並無何可歸責被告之情。總之，倘原告不再堅持與隔鄰土地合建，儘快確認經被告多次修改後之建築圖說，被告隨時可申請建築執照並如期開工，益徵被告並無系爭契約第6 條第 2項後段約定所稱之「不能履約」情事，是原告給付之簽約金50萬元，被告自得充作違約金而沒收之等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠經查，兩造係於107 年10月11日簽立系爭契約，約定由被告
於原告之母鄭楊美麗所有同段582 地號土地上承攬翻修、興建4 層房屋，承攬報酬為975 萬元，原告並已如數支付被告50萬元之簽約金；又第三人王柏欣為鄰地即同段581 地號土地及其上同段116 建號建物即門牌號碼為高雄市○○區○○街○○號房屋之共有人等情。為兩造所不爭執，並有系爭契約、高雄市三民區地政局三民地政事務所108 年6 月19日高市地民登字第10870457800 號函暨108 年8 月14日高市地民登字第10870620000 號函附上開不動產之登記謄本、異動索引、地籍圖及高雄市政府地政局楠梓地政事務所108 年8 月15日高市地楠登字第10870707800 號函、高雄市稅捐稽徵處三民分處108 年8 月20日高市稽三房字第1088617389號函附前開各房屋之課稅明細表各1 份（本院卷第29至38、65至77及121至278頁）附卷可稽，堪認上情屬實。
㈡原告另主張：兩造另有被告須取得鄰地所有人王柏欣亦同意
委由被告興建之約定，惟被告迄未取得王柏欣之同意，且被告至少另有未完成上開各建築基地之合併、未為建築基地建築線之指定、建築房屋之規劃設計、建造執照暨使用執照之取得、房屋之建築、建築基地遭占用之協助排除等可歸責之違約行為，而被告經原告催告猶未履約，已陷於給付遲延，原告並已向被告終止系爭契約，被告自應加倍返還100 萬元等語。然俱為被告所否認，並以前詞為辯。經查：
⒈關於「兩造是否另行約定須王柏欣亦同意委由被告興建」乙
節，證人王柏欣於本院審理時證稱：原告於107 年10月間，有跟我說兩間房子一起翻修合蓋，因為兩間房子緊鄰有共同壁的問題。在兩造簽訂系爭契約前，我有跟兩造討論過，當初說好要一起拆舊屋、一起蓋新屋，就是談好由同一個建築商來承攬，申請建照的部分也是委託同一個建築師，根本沒有考慮到建蔽率的問題，但是因為被告畫的設計圖我不滿意，所以我後來沒有跟被告簽約。總之，我認為被告違約，因為例如土地合併、法定空地等問題，被告都不清楚等語（本院卷第101 至107 頁），核與原告所述相符，並有前揭各不動產之登記謄本、地籍圖以及兩造之通訊軟體Line對話紀錄截圖、被告於107 年9 月23日就證人王柏欣部分之建案繪製圖說（本院卷第21至28、311 至320 及407 至416 頁）等證據可稽。本院審酌證人王柏欣與兩造並無任何親誼關係，且係親身參與本件承攬建屋之經過，非聽聞或經轉述始知此事，並能清楚敘明當時情節，復經具結以擔保證言之真實性，客觀上當無甘冒受偽證罪追訴、處罰而故為迴護原告之虛偽陳述之動機，復與前揭各證據所載情節相符，益徵其所為證言之證明力甚高，得以採信。準此，原告指稱「兩造已另行約定須王柏欣亦同意委由被告興建」之主張，為有理由，應屬可採。被告上開所辯，係屬無據，無足採憑，附此敘明。⒉於契約關係於發展過程中，為達成給付結果或契約目的所必
要，以確保債權人之契約目的或契約利益，得以圓滿實現或滿足，尚可發生契約之附隨義務。申言之，此項屬於契約所未約定之義務，係如有機體般隨債之關係而發展，基於誠信原則或契約漏洞之填補而漸次產生，而附隨義務既為履行給付義務或保護當事人財產上利益，基於誠信原則所衍生，倘債務人未盡此項義務，債權人除得依不完全給付之規定行使其權利外，該附隨義務之違反若足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，而與違反契約主給付義務之結果，在實質上並無差異。亦即，於兩造締約之目的無法達成之場合，為維護契約應有之規範功能與秩序，應認債務人業已違約，而賦與債權人契約解除權或終止權之行使。茲被告就系爭契約之主給付義務係「興建房屋」，而關於兩造就「王柏欣亦須同意委由被告興建之約定」乙節，業經本院調查證據後認定核屬系爭契約之內容，固如前述，然究其實質，包含被告須取得王柏欣同意委由其建屋之約定，以及上開各建築基地之合併、建築基地建築線之指定、建築房屋之規劃設計及建造執照暨使用執照之取得等各事項，承上說明，性質上俱可認核屬系爭契約之附隨義務。換言之，毋寧認兩造僅係就「王柏欣亦須同意委由被告興建」此附隨義務，另行約定為系爭契約之主給付義務矣，至契約之其他附隨義務，亦多由原告自行完成，實難認被告有依約履行等情，經核閱卷附之丁代書事務所各項地政稅費明細單、高雄市三民區地政事務所土地複丈成果圖、高雄市政府工務局 108年1 月30日高市工務建字第10830775900 號函、通訊軟體Line對話紀錄截圖、建築設計圖、聲明函、財政部國有財產署南區分署108 年4 月2 日台財產南管字第10800054430 號函、附圖及申請書（本院卷第291 至310 及425 至430 頁）等證據甚明。
⒊系爭契約第6 條第2 項約定：「如甲方（按：本件原告）簽
約後欲取消合約或中途違約者，除乙方（按：本件被告）得停止施工外，甲方所繳付之簽約金或按期已繳納之款項悉數充作違約金，由乙方沒收。若因可歸責乙方之事由，致不能履行合約時，乙方亦應加倍返還所受領之款項。」；又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。復為民法第229 條第2 項前段所明定。查被告既有前開違反契約主給付義務及未履行前開各契約附隨義務之情形，並導致兩造原訂約之目的難以達成，且原告於108 年4 月15日前即陸續催告促請履約，甚於被告經催告未履約而陷於給付遲延後，於4 月15、
16、26日等時間，以通訊軟體Line請求被告退還該50萬元，進而於108 年5 月2 日，同以通訊軟體Line向被告表示終止系爭契約等情，業據原告供承在卷，並有兩造之通訊軟體Line對話紀錄截圖1 份（本院卷第39至44頁）可佐。是以，原告主張被告有違約之情事，係屬有據，應准許之。
⒋當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定
之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250 、
252 條分別定有明文。又民法第252 條規定之「相當之數額」，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。即以當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。茲關於原告所得請求被告給付之數額，系爭契約第6 條第 2項雖約定被告應加倍返還所受領之款項，惟被告本件所受領之50萬元簽約金，兩造均稱性質上係屬違約金（本院卷第44
6 、447 頁），並經本院核閱該約定後確認無訛。本院審酌兩造簽訂系爭契約後，被告僅為原告及證人王柏欣繪製數張建案設計圖說，並曾有以全藝工程有限公司名義向高雄市政府水利局函詢本建案基地內有無雨、污水地下管線或相關設備，及以原告母親名義向財政部國有財產署南區分署提出申請書等行為，業據被告陳明在卷，並有建案設計圖說、立面圖、平面圖、高雄市政府水利局函文及前開申請書、財政部國有財產署南區分署回函各1 份（本院卷第325 至430 頁）存卷可憑。復自原告提出之兩造間通訊軟體Line對話紀錄截圖等前開各證據可知，被告雖經原告數次催告履約，然被告多未能正面、積極回應原告所問，且前開各建築基地之土地合併等事宜，亦係原告獨力完成，暨系爭契約所約定之總價為975 萬元等各情，因認原告請求被告給付加倍之100 萬元違約金，尚嫌過高，應依上開規定酌減至70萬元為適當。此外，本件民事起訴狀繕本送達被告之翌日為108 年6 月29日，亦有送達證書1 紙（本院卷第61頁）可佐。準此，原告依前開約定，訴請如主文第1 項所示，為有理由，係屬有據。
逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依上揭約定，訴請如主文第1 項所示，為有理由，洵屬有據。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又本院既認原告上開請求為有理由，則原告另所主張民法第
511 條規定之訴訟標的部分，即無審究是否有據之必要，併此說明。
五、兩造各陳明願供擔保，請求准予宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額而准許之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應駁回之，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述。又本件訴訟費用額確定為10,900元，應由兩造依勝、敗訴比例負擔，爰諭知如主文第3項所示，併此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 15 日
民事第一庭 法 官 劉子健正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 15 日
書記官 賀燕花