臺灣屏東地方法院民事判決 108年度訴字第261號原 告 楊明達訴訟代理人 鍾武雄律師被 告 沈怡然
沈煥然沈冠玉沈錦秀沈楚玉共 同訴訟代理人 林福容律師上 一 人複 代理 人 黃淑芬律師上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國109 年1 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第5 款定有明文。原告原起訴以沈煥然為被告，請求沈煥然拆屋還地，因沈煥然辯稱門牌號碼屏東縣○○鎮○○里○○路○○○ 巷○○號之未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）為其母張春香所有，已由沈怡然繼承，原告遂變更被告為沈怡然（見本院卷第
139 頁），嗣原告主張張春香之繼承人就系爭房屋未協議分割，遂追加張春香之繼承人沈煥然、沈冠玉、沈錦秀、沈楚玉為被告（見本院卷第345 頁），查系爭房屋之原始起造人為張春香，張春香於民國101 年8 月25日死亡，張春香繼承人為沈怡然、沈煥然、沈冠玉、沈錦秀、沈楚玉，有建造執照、張春香之繼承系統表、除戶戶籍謄本、繼承人戶籍謄本附卷可參（見本院卷第237 、347 至363 頁），足見系爭房屋為張春香之遺產，應為全體繼承人公同共有，被告雖辯稱系爭房屋已協議分割由被告沈怡然繼承云云，並提出切結書為證（見本院卷第383 頁），而依被告所提之切結書內容記載系爭房屋先前已經協議由沈怡然繼承，並辦理稅籍資料變更登記完畢等語，惟系爭房屋係由沈怡然於94年11月14日申請房屋設籍課稅，並為原始設籍人至今等情，有屏東縣政府財稅局恆春分局108 年12月16日屏財稅恆分參字第1080814744號函檢送房屋設籍課稅申明書附卷可參（見本院卷第391至393 頁），尚與被告所辯上情不符，被告所提切結書之內容真實性已有可疑，是被告就系爭房屋是否已協議由沈怡然繼承，未能舉證以實其說，自難採信。從而，系爭房屋仍為張春香之繼承人公同共有，則本件訴訟標的對於張春香之繼承人有合一確定之必要，原告追加沈煥然、沈冠玉、沈錦秀、沈楚玉為被告，依前揭規定，即屬有據，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：坐落屏東縣○○鎮○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地，自同段123 地號土地分割出）為伊於69年6 月18日向訴外人楊茂再買受取得，詎被告無占有權源，竟於系爭土地上建有系爭房屋，致伊所有權之行使受有損害，經向被告請求返還，被告拒不返還系爭土地，為此依民法第767 條規定，請求被告拆除系爭房屋，並返還系爭土地。被告之母張春香雖為系爭房屋之原始起造人，惟張春香未依照委託興建房屋契約書（下稱系爭契約）履行，故依張春香所簽訂之切結書所載，系爭房屋應為訴外人三金建設有限公司（下稱三金公司）所有，而三金公司前為於屏東縣○○鎮○○路興建房屋而於69年8 月間向伊借款新臺幣（下同）500 萬元，因屆期無法清償，已將其下房屋過戶予伊，故張春香占有使用系爭房屋無合法權源。至被告稱楊茂再有出具土地使用同意書，就系爭土地為有權占有云云，惟楊茂再之所以出具土地使用同意書係本於與三金公司之合建契約，非楊茂再與張春香間有任何法律關係，故倘認系爭房屋之事實上處分權人為張春香，惟系爭房屋亦無權使用系爭土地等語，並聲明：
（一）被告應將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還原告；（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋為張春香出資委由三金公司建造，張春香為原始起造人，原始取得系爭房屋，且張春香出資興建系爭房屋時，系爭土地之原地主楊茂再有出具土地使用同意書，張春香始能於系爭土地上建造系爭房屋，故張春香就系爭土地有占有使用權源，嗣張春香於101 年8 月25日死亡，伊因繼承而取得系爭房屋及占有使用系爭土地之權利，並非無權占有。又依原告陳述，其早於69年間即知悉系爭房屋以系爭土地為基地，卻遲至108 年間始提起本件訴訟，有違誠信原則及濫用權利等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：
（一）坐落屏東縣○○鎮○○段○○○○○ ○號土地為楊茂再所有，原告於69年8 月6 日以買賣為由登記為所有權人，嗣3-13
6 地號土地分割出同段3-292 地號土地，3-292 地號重測後為城北段123 地號土地，嗣自123 地號土地分割增加123-1 、123-2 、123-3 、123-4 （即系爭土地）、123-5地號土地。
（二）系爭房屋係由被告之母張春香與三金公司簽立系爭契約，於建造執照申請書上記載張春香為原始起造人，嗣張春香於101 年8 月25日死亡，由被告繼承系爭房屋並占有使用。
（三）楊茂再於68年8 月20日出具土地使用同意書，由三金公司於3-136 地號土地上興建房屋6 戶。
（四）三金公司於78年1 月28日經高雄市政府建設局撤銷公司登記。
四、本件爭點：被告是否為無權占有？原告請求被告拆屋還地，有無理由？
（一）所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1項前段及中段定有明文。按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約而猶於該契約成立後惡意受讓該物之所有權者，參照司法院大法官會議釋字第349 號解釋及民法第148 條所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。又以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院90年度台上字第1060號、97年度台上字第1729號民事判決意旨參照）。合建契約與土地使用權同意書均係債之關係，僅於當事人間有其效力。土地買受人並不當然繼受其前手與建物所有人間之債權關係。於具體個案，法院雖得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，倘認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時，非不得駁回其拆屋還地之請求。惟該土地上之建物所有人究與土地所有人間並未存有任何法律關係，其因而獲有利益造成土地所有人無法使用土地受有損害，土地所有人仍得依侵權行為或不當得利法律關係請求賠償損害或返還不當利得（最高法院10
5 年度台上字第389 號判決意旨參照）。
（二）原告主張系爭房屋無權占用系爭土地，應予拆除云云，被告則以前詞置辯。經查，系爭土地重測前為屏東縣○○鎮○○段○○○○○ ○號，係自屏東縣○○鎮○○段○○○○○ ○號土地分割而來，原為楊茂再所有，楊茂再於68年8 月20日出具土地使用同意書，由三金公司於3-136 地號土地上興建房屋6 戶（含系爭房屋），系爭房屋係由被告之母張春香與三金公司簽立系爭契約，於建造執照申請書上記載張春香為原始起造人，原告則於69年8 月6 日以買賣為由登記為3-136 地號土地所有權人等情，為兩造所不爭執，有地籍圖謄本、土地登記謄本、土地登記簿、屏東縣政府財稅局恆春分局108 年4 月16日屏財稅恆分參字第1080811345號函文檢送系爭房屋之房屋稅籍證明書、房屋稅籍紀錄表、課稅明細表及房屋平面圖、府城香榭別墅契約書、屏東縣政府108 年6 月18日屏府城管字第10819046200 號函檢送建築執照卷附卷可參（見本院卷第19至21、51至61、65至73、99至123 頁），此部分之事實，堪信為真。再者，系爭房屋係由張春香與三金公司訂立委託系爭契約，土地部分則由張春香與三金公司訂定預定土地代購契約書，房地總價款為520,000 元，有府城香榭別墅契約書在卷可參（見本院卷第99至123 頁），又系爭土地之原地主楊茂再於68年8 月20日出具土地使用權同意書，同意三金公司在系爭土地上興建房屋，有土地使用權同意書附於建造執照卷內，而張春香與三金公司簽立之系爭契約，及原地主出具之土地使用權同意書，性質於法律上固均屬債權契約，惟系爭契約、土地使用權同意書之目的既在讓三金公司於系爭土地上興建系爭房屋，並允由張春香於系爭土地上使用系爭房屋，以系爭房屋不能與土地分離而存在之事物本質，倘第三人得由此占有之公示外觀認知其擬買受之土地，現實存在永久性房屋，且知悉或可得而知系爭房屋占有系爭土地之原因或權源，而仍予買受，即見其願承受該永久性建物坐落其上之負擔，揆諸所有權社會化之精神，自應認土地之繼受取得人於買受取得土地時，亦默示同意負有與前手相同容忍房屋坐落其上，不容以土地所有權人之更易，逕使原於土地上合法興建之房屋翻異成為不具正當權源，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果。系爭房屋係於68年10月16日取得建造執照，於69年5 月26日取得門牌證明書，張春香及被告於70年2 月14日即設籍於系爭房屋，有屏東縣恆春戶政事務所108 年10月8 日屏恆戶字第10830365500 號函檢附門牌編釘及戶籍資料附卷可參（見本院卷第233 至247 頁），而原告自承三金公司向其借款5,000,000 元作為興建系爭土地上房屋之工程款，若三金公司無法還款，同意將三金公司房屋過戶予原告，並提出借據為證（見本院卷第143 頁），又原告係於69年
8 月6 日取得系爭土地之所有權，並於取得土地時即知悉系爭土地上已有系爭房屋，原告對此情亦不否認（見本院卷第400 頁），則系爭房屋占有原因係來自地主楊茂再同意三金公司興建，系爭房屋占有人張春香再與建商成立委建關係，原告於買受系爭土地時即已知悉系爭房屋占有系爭土地之原因，卻仍繼受取得系爭土地所有權，依上開說明，原告應受原地主楊茂再與三金公司、三金公司與張春香間之法律關係之拘束，被告繼承而接續以系爭房屋占用系爭土地，難謂無法律上權源。
（三）原告又主張張春香未清償房地價金，系爭房屋應為三金公司所有，張春香並未自三金公司合法交屋而取得占有，不符合占有之連鎖，不得對三金公司主張占有之正當權源云云，被告則辯稱款項均已交付三金公司，系爭房屋已興建40年，若有積欠款項，三金公司應早已向被告請求清償等語。經查，系爭房地總價款520,000 元，張春香已給付245,000 元，有現金繳納價款表附卷可佐（見本院卷第103頁），其餘價款雖未記載張春香是否已給付完畢，然三金公司於70年3 月4 日仍取得同時期興建之其他房屋之使用執照，直至78年1 月28日經高雄市政府建設局撤銷公司登記，有建築物使用執照卷宗、三金公司變更登記事項卡在卷可參（見本院卷第225 頁），足認三金公司於70年間仍有正常營運，參以張春香係70年2 月14日即設籍於系爭房屋，應認三金公司已將系爭房屋交付予張春香，張春香已取得合法占有，亦可得知張春香理應給付價款完畢，否則三金公司應不會讓張春香及其家人入住系爭房屋，況原告與三金公司之清算人於105 年6 月14日在臺灣高雄地方法院調解成立，三金公司願將系爭土地上之建物所有權移轉登記予原告，有調解筆錄附卷可佐（見本院卷第329 至33
5 頁），該調解筆錄內容所載之建物即不包含系爭房屋，且三金公司倘對張春香仍有債權存在或主張系爭房屋為三金公司所有，亦應會於上開調解時將債權一併移轉予原告，惟未見三金公司於調解時有移轉債權之行為，是被告辯稱業已清償價款，應屬可信。原告主張張春香未給付價款，未合法取得占有，無占有正當權源云云，即非可採。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項規定，訴請被告應將系爭房屋拆除，並將所占用之土地返還，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張、陳述並所提之證據，經本院審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 17 日
民事第一庭 法 官 王碩禧正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 17 日
書記官 張文玲