臺灣屏東地方法院民事判決 108年度訴字第453號原 告 林佳霖訴訟代理人 蔡將葳律師被 告 梁牧養即悠客馬術渡假村共 同訴訟代理人 蔡育盛律師
吳建勛律師梁宗憲律師上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國109 年11月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地如附圖一所示編號A 部分面積695.36平方公尺（223 地號土地138.35平方公尺、262 地號土地557.01平方公尺）之柏油路面、編號E 部分面積25.2平方公尺之水泥地、編號G 部分面積0.19平方公尺之水泥地及如附圖二所示編號D 部分面積298.36平方公尺之餐廳、編號E 部分面積328.65平方公尺之接待中心及木棧道、編號F 部分面積32.67 平方公尺之廁所、編號G 部分面積800.89平方公尺之木造房屋、編號H 部分面積543.46平方公尺之房屋、編號I 部分面積1,262.25平方公尺之馬廄等地上物除去，並將上開223 、262 、265 地號土地全部返還原告及其他共有人全體。
二、被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○號土地如附圖二所示編號A 部分面積11.43 平方公尺之招牌、編號B 部分面積451.26平方公尺之路面及橋樑等地上物除去，將土地返還原告及其他共有人全體。
三、被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地如附圖二所示編號J 部分面積0.06平方公尺之抽水馬達等地上物除去，將土地返還原告。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決於原告以新台幣305 萬8,000 元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣917 萬2,338 元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊為坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地之所有人，且為同段223 、225 、259 、262 、265 地號土地（以下合稱系爭6 筆土地）之共有人，詎被告無合法權源，竟在系爭6 筆土地如附圖一所示編號A 部分面積695.36平方公尺上鋪設柏油路面；編號E 部分面積25.2平方公尺、編號G部分面積0.19平方公尺上鋪設水泥地面。在如附圖二所示編號A 部分面積11.43 平方公尺上架設招牌；編號B 部分面積
451.26平方公尺上鋪設路面及橋樑；編號D 部分面298.36積平方公尺上搭建建物（餐廳）；編號E 部分面積328.67平方公尺上搭建建物（接待中心）並鋪設木棧道；編號F 部分面積32.67 平方公尺上搭建建物（廁所）；編號G 部分面積80
0.59平方公尺上搭建木屋；編號H 部分面積543.46平方公尺上搭建建物；編號I 部分面積1,262.25平方公尺上搭建建物（馬廄）；編號J 部分面積0.06平方公尺上設置抽水馬達。
被告占有系爭223 、262 、265 地號土地全部及系爭225 、
259 、297 地號土地上開部分，據以經營悠客馬術渡假村，為無合法權源，依民法第767 條第1 項及第821 條規定，伊得請求被告將地上物除去，將系爭223 、262 、265 地號土地全部及系爭225 、259 、297 地號土地上開部分，返還予伊或伊與共有人全體等情，並聲明：㈠如主文第1 、2 、3項所示。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊為系爭223 、225 、259 、262 、265 地號土地之承租人，且已行使土地法第104 條、第107 條及民法第
426 條之2 所定之優先購買權，原告與其前手間之買賣及移轉所有權行為，應屬無效。且系爭6 筆土地為耕地，台灣土地開發公司（下稱台開公司）借用原告之名義，向訴外人張錦綿等人購買，並登記於原告名下，乃規避農業發展條例第33條之脫法行為，其買賣及移轉所有權行為應認為無效，則原告即非其所有人或共有人，不得行使物上請求權請求伊除去地上物返還土地。又伊與原告間就系爭223 、225 、259、262 、265 地號土地之租賃期限屆滿後，伊仍繼續耕作使用，依土地法第109 條規定，應視為有不定期租賃契約存在，且原告未曾為反對之表示，依民法第451 條規定，亦應認為有不定期租賃契約存在。其次，系爭297 地號土地為被告之妻王青向原所有權人王順興承租，嗣後原告買受系爭297地號土地，依買賣不破租賃原則，該租賃契約對原告繼續存在，租期屆滿後，王青繼續使用，原告復未曾為反對之表示，應已成立不定期租賃關係，而被告係向王青借用系爭297地號土地，依占有連鎖關係，伊就系爭297 地號土地為有權占有。縱認王順興與王青間之租賃契約對原告不復存在，原告收受伊所給付之租金，亦應認原告就系爭297 地號土地，係以默示之意思表示與伊成立租賃契約，則伊就系爭297 地號土地，仍為有權占有等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查系爭6 筆土地均為山坡地保育區農牧用地（耕地），原告登記為系爭297 地號土地之所有人及系爭223 、225 、259、262 、265 地號土地之共有人，被告在系爭6 筆土地如附圖一所示編號A 部分面積695.36平方公尺（223 地號土地13
8.35平方公尺、262 地號土地557.01平方公尺）上鋪設柏油路面；編號E 部分面積25.2平方公尺、編號G 部分面積0.19平方公尺上鋪設水泥地面。且在如附圖二所示編號A 部分面積11.43 平方公尺上架設招牌；編號B 部分面積451.26平方公尺上鋪設路面及橋樑；編號D 部分面積298.36平方公尺上搭建建物（餐廳）；編號E 部分面積328.67平方公尺上搭建建物（接待中心）並鋪設木棧道；編號F 部分面積32.67 平方公尺上搭建建物（廁所）；編號G 部分面積800.59平方公尺上搭建木屋；編號H 部分面積543.46平方公尺上搭建建物；編號I 部分面積1,262.25平方公尺上搭建建物（馬廄）；編號J 部分面積0.06平方公尺上設置抽水馬達。又訴外人張錦綿於民國102 年5 月16日與被告就系爭223 、262 、265地號土全地部及系爭225 、259 地號土地內一條6 米道路簽訂租賃契約，租賃期間自102 年1 月1 日起至107 年12月31日止。其次，系爭297 地號土地原為訴外人王順興所有，被告之妻王青與王順興就系爭297 地號土地，於103 年7 月1日簽訂土地租用契約，租期自103 年7 月1 日起至104 年7月1 日止，每年租金5 萬元，王青則將土地貸與被告使用，嗣後原告於105 年1 月29日向王順興買受系爭297 地號土地，並於同年4 月6 日辦畢所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、土地租賃契約及土地租用契約書在卷可稽（見本院卷一第25-59 、151 、201-20 9頁），復經本院會同屏東縣恆春地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖在卷足憑（見本院卷㈠第
397 、415 頁），堪信為實在。
四、本件之爭點為：㈠被告就系爭223 、225 、259 、262 、26
5 地號土地，有無優先購買權存在？㈡原告就系爭223 、22
5 、259 、262 、265 地號土地與其前手間之買賣及所有權移轉行為，是否為脫法行為而屬無效？㈢兩造間就系爭22 3、225 、259 、262 、265 地號土地，有無不定期租賃關係存在？㈣被告抗辯其依占有連鎖關係或已與原告成立租賃契約，而有權占有系爭297 地號土地，是否於法有據？㈤原告請求被告除去地上物並返還土地，是否於法有據？茲分別論述如下：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。土地法第104 條第1 項、第107 條第1 項及民法第426 條之2 分別定有明文。本件被告辯稱：伊就系爭223、225 、259 、262 、265 地號土地有優先購買權存在，且已依法行使，原告與其前手間之買賣及所有權移轉行為應屬無效，原告不得主張物上請求權請求伊除去地上物返還土地云云，為原告所否認。經查：
⒈按以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為
耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。土地法第106 條定有明文。查系爭223 、225 、259 、262 、265 地號土地均屬山坡地保育區農牧用地（耕地），被告與原告之前手張錦綿間於102 年5 月16日就系爭223 、262 、265 地號土地全部及系爭225 、259 地號土地內一條6 米道路簽訂租賃契約，租賃期間自102 年1 月1 日起至107 年12月31日止，且張錦綿與原告於105 年1 月6 日就張錦綿所有系爭223 地號土地應有部分139/225 、系爭225 地號土地應有部分527/1350、系爭259 地號土地應有部分427093/0000000、系爭262 地號土地應有部分346344 /378234、系爭265 地號土地應有部分
34 6344/378234，簽訂買賣契約，並於105 年4 月6 日辦畢所有權移轉登記等情，有土地登記謄本及租賃契約在卷可稽（見本院卷一第25-57 、151 頁），並經調閱本院108 年度重訴字第85號卷查明無訛。惟被告於系爭223 、225 、259、262 、265 地號土地上所經營之悠客馬術渡假村，其所營事業為其他運動場館、未分類其他運動服務、寵物用品批發、未分類其他住宿，有公示資料查詢服務附卷可稽（見本院卷一第142 頁），則被告承租系爭土地用以經營悠客馬術渡假村，是否係以自任耕作為目的，已非無疑。又系爭262 地號土地如附圖二所示編號G 部分上之木造屋，部分屋內置有衛浴設備，並置有冷氣室內機、電視、梳妝台及衣櫃，部分作為馬房及員工休息室，部分放置馬鞍等畜馬相關設備，且原有標示為A 棟房號201-205 ，B 棟房號206-211 ，C 棟房號212-216 ，D 棟房號217-221 ，如附圖二所示編號D 為餐廳，內有會議桌、白板，餐廳玻璃門貼有營業時間上午8:00- 晚上23:00 ，且93年間被告於系爭土地上興建房屋之平面圖，其上已載明咖啡餐飲1 棟、客房1 棟、馬房1 棟、宿舍
1 棟等房屋用途，而Agoda 線上訂房網頁尚有遊客於103 年
7 月至108 年2 月間之住宿評鑑留言等情，有本院108 年度訴字第85號卷內所附勘驗筆錄、現況圖、現場照片、屏東縣政府財稅局恆春分局109 年1 月20日函及網路資料可查（見該訴訟卷三第147-153 、315-425 頁、卷四第159-177 頁），足認被告在系爭223 、225 、259 、262 、265 地號土地上所經營之悠客馬術渡假村（98年間設立），迄至108 年2月間仍提供旅客住宿遊玩之用，則被告承租系爭223 、225、259 、262 、265 地號土地，即非以自任耕作為目的，依上開說明，自無耕地租賃相關規定之適用。又被告雖謂：系爭265 地號土地係完全供牧馬使用，至少單就系爭265 地號土地，應有耕地租賃相關規定之適用云云，並援引臺灣臺南地方法院106 年度訴字第525 號判決以為依據。惟該判決並無拘束本院之效力，且被告向原告之前手張錦綿承租系爭22
3 、262 、265 地號土地全部及系爭225 、259 地號土地內之6 米道路，其所經營悠客馬術渡假村，亦就上開承租範圍之土地為整體使用，並未在空間上就系爭265 地號土地另為獨立之使用，自難謂被告單獨就系爭265 地號土地自任耕作，而有耕地租賃相關規定之適用。從而，被告主張其依土地法第107 條第1 項規定，就系爭223 、225 、259 、262 、
265 地號土地有優先購買權云云，於法即屬無據。⒉按民法第426 條之2 第1 項及土地法第104 條第1 項所定基
地承租人之優先承買權，係為調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得為結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利。是以承租人之基地優先承買權，必須在基地出賣時，仍具租賃關係為前提；且應於租賃關係存續中，始得行使此項權利。倘租賃契約業經合法終止，承租人占有基地已無正當權源，自無基地優先承買權（最高法院105 年台上字第1437號判決意旨參照）。準此，倘租賃契約已因租期屆滿而消滅，即應認基地承租人已無優先購買權可資行使。本件被告辯稱：伊已依土地法第104 條第1 項及民法第426 條之1 規定，就系爭223 、225 、259 、262 、265 地號土地行使優先購買權，原告並非共有人，不得對伊行使物上請求權云云，為原告所否認。經查，被告在系爭223 、225 、259 地號土地上，並未搭建建物，則被告主張依土地法第104 條第1 項及民法第426 條之1 規定，就系爭223 、225 、259 地號土地有優先購買權存在，於法顯屬無據。又被告與張錦綿曾於10
2 年5 月16日簽訂租賃契約，約定租期自102 年1 月1 日起至107 年12月31日止，且在系爭262 、265 地號土地上搭建建物，惟被告係於租期屆滿後之108 年5 月22日始向本院提起訴訟請求確認優先購買權存在，並經本院於108 年6 月29日將起訴狀繕本送達於張錦綿（108 年6 月19日寄存於屏東縣政府警察局東港分局東港派出所，經10日於000 年0 月00日生效），依上開說明，被告於租期屆滿後，其占有系爭26
2 、265 地號土地已無正當權源（被告抗辯有不定期租賃關係為無理由，詳如下述），自無優先購買權可資行使。從而，被告辯稱其已依民法第426 條之2 第1 項及土地法第104條第1 項行使優先購買權，原告不得行使物上請求權云云，洵無可採。
㈡被告雖辯稱：台開公司為規避農業發展條例第33條規定，借
用原告之名義，將台開公司買受取得之系爭223 、225 、25
9 、262 、265 地號土地應有部分及系爭297 地號土地登記於原告名下云云，惟為原告所否認。經查，依被告所提訴外人練台生與被告之女梁梅瑛間之錄音及譯文，練台生雖陳稱：「是不是？林佳霖他也不代表，他只過是因為農地不能掛公司阿，是不是」、「也是借名的」等語，惟被告提出之錄音及譯文僅為練台生與梁梅瑛間對話內容之一部，至多僅能證明練台生確有上開說詞，並不能證明練台生所述為實在，且原告已提出其買受系爭223 、225 、259 、262 、265 地號土地應有部分及系爭297 地號土地之買賣契約（見本院卷二第33-75 頁），自難僅以上開對話，即認台開公司與原告間確有借名登記關係存在，被告復未提出其他證據以實其說，則被告此部分之抗辯，即無可採。
㈢按依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人
收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。土地法第109 條及民法第451 條分別定有明文。本件被告辯稱：兩造間就系爭223 、225 、259 、262 、265 地號土地有耕地租賃關係，且租期屆滿後，被告繼續占有使用土地，原告未即為反對之表示，依上開規定，應已成立不定期之租賃契約云云，為原告所否認。經查：
⒈被告就系爭223 、225 、259 、262 、265 地號土地，迄至
108 年2 月間仍提供旅客住宿遊玩之用，足見被告承租系爭
223 、225 、259 、262 、265 地號土地，並非以自任耕作為目的，業據前述，則被告主張應適用土地法第109 條規定，視為以不定期限繼續契約云云，於法即屬無據。
⒉按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意
思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租賃屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，且得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要。（最高法院107 年度台上字第2127號、10
9 年度台上字第899 號判決意旨參照）。查被告與張錦綿所訂土地租賃契約書第8 、9 條約定：「土地出租人及承租人租賃期滿前不繼續租約時，需提前一年通知對方」、「承租人租賃期間屆滿時，應於三個月內將土地上放置物搬離，並將土地原狀交給出租人，逾期即視為放棄……」各等語（見本院卷一第151 頁），且原告於106 年12月17日以台北信維郵局22788 號存證信函通知被告租賃期屆滿將不再續約，有存證信函在卷可稽（見本院卷一第455 、457 頁），則原告已於租期屆滿前1 年通知被告不再續租，依上開說明，應認已發生阻止續約之效力。又被告雖辯稱：原告於108 年5 月20日仍持續收受租金，應認原告不反對被告繼續使用土地云云。惟原告於被告匯款後，以台北信維郵局13817 號存證信函表示：「台端於108 年5 月20日匯款新台幣42萬元整至本人華南銀行……今特以此存證信函聲明該筆金額將視為108年1 月份應給付違約金之一部分……」等語（見本院卷一第467-471 頁），則該匯款之原因事實是否為租金，尚非無疑，且依上開說明，收取使用收益之代價，並非必然成立民法第451 條所定不定期繼續契約，且原告既已對被告為反對續約之表示，即已無構成民法第451 條所定默示更新之可能，不因被告有單方面匯款予原告之情事，而影響原告所為反對表示之效力。從而，被告辯稱：兩造間依民法第451 條規定，有不定期租賃契約存在云云，於法亦屬無據。
㈣按物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關係係
存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占有人為前提，此即所謂「占有連鎖」之法律關係（最高法院104年台上字第40號判決意旨參照）。本件被告主張其依占有連鎖關係，或與原告默示成立租賃契約，而有占有使用系爭29
7 地號土地之合法權源云云，為原告所否認。經查：⒈王順興與王青間之租賃契約，租期自103 年7 月1 日起至10
4 年6 月30日止（按租賃契約雖記載至104 年7 月1 日，惟亦記載租期1 年，應認租期末日為104 年6 月30日方為正確），每年租金5 萬元，有如前述，依土地租用契約書所附租金收（付）款明細欄所載，王青已給付2 年租金，且查無王順興就王青繼續使用系爭297 地號土地，有何反對之表示，依民法第451 條規定，應認王順興與王青間就系爭297 地號土地，自104 年7 月1 日起視為以不定期限繼續契約，而成立不定期租賃契約。
⒉按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。民法第425 條定有明文。查原告於105 年1月29日買受取得系爭297 地號土地時，王順興與王青間就系爭297 地號土地之租賃契約，已因默示更新而為不定期租賃契約，惟未經公證，依民法第425 條第2 項規定，無同條第
1 項所定買賣不破租賃之適用，王順興與王青間之租賃契約，對原告並無繼續存在之餘地，依上開規定，王青已無繼續占有使用系爭297 地號土地之合法權源，遑論被告？則被告辯稱依占有連鎖關係，其占有使用系爭297 地號土地，為有合法權源云云，即無可採。
⒊被告辯稱：伊於105 年7 月21日及106 年11月24日各匯款5
萬元予原告，應認兩造間就系爭297 地號土地默示成立租賃契約云云，亦為原告所否認。經查，被告雖於105 年7 月21日及106 年11月24日各匯款5 萬元予原告，並於匯款單備註欄記載「土地租金」（見本院卷一第211 頁），惟由本院卷一第195 、453 頁之匯款單及原告之存摺參互以觀，匯款單備註欄所載內容，並不會顯示於原告之存摺，難認原告可因被告之匯款行為，知悉被告有就系爭297 地號土地與其成立租賃契約之意思，自不能因原告之單純沈默，即認其有與被告就系爭297 地號土地成立租賃契約之意思表示。此外，被告復未提出其他證據證明兩造間就系爭297 地號土地確已成立租賃契約，則被告此部分之抗辯，即尚無可採。
⒋被告雖辯稱：王青就系爭297 地號土地有優先購買權存在，
原告就系爭297 地號土地並非所有人，不得行使物上請求權云云，惟為原告所否認，且被告並未提出任何證據證明王青就系爭297 地號土地已行使優先購買權，則被告此部分之抗辯，亦無可採。
㈤按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767 條及第821 條分別定有明文。經查，原告為系爭223 、225 、259 、262 、265 地號土地之共有人，且為系爭297 地號土地之所有權人，被告在系爭6 筆土地如附圖一所示編號A 部分面積695.36平方公尺（
223 地號土地138.35平方公尺、262 地號土地557.01平方公尺）上鋪設柏油路面；編號E 部分面積25.2平方公尺、編號
G 部分面積0.19平方公尺上鋪設水泥地面。在如附圖二所示編號A 部分面積11.43 平方公尺上架設招牌；編號B 部分面積451.26平方公尺上鋪設路面及橋樑；編號D 部分面積298.36平方公尺上搭建建物（餐廳）；編號E 部分面積328.67平方公尺上搭建建物（接待中心）並鋪設木棧道；編號F 部分面積32.67 平方公尺上搭建建物（廁所）；編號G 部分面積
800.59平方公尺上搭建木屋；編號H 部分面積543.46平方公尺上搭建建物；編號I 部分面積1,262.25平方公尺上搭建建物（馬廄）；編號J 部分面積0.06平方公尺上設置抽水馬達。被告占有系爭223 、262 、265 地號土地全部及系爭225、259 、297 地號土地上開部分，據以經營悠客馬術渡假村，並無合法權源，則原告依民法第821 條及第767 條第1 項規定，請求被告除去上開地上物，將其占有之土地返還原告或原告與其他共有人全體，於法即屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第821 條及第767 條第1 項規定，請求判決如主文第1 、2 、3 項所示，為有理由，應予准許。
又兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 26 日
民事第二庭 法 官 林昶燁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 26 日
書記官 鄭美雀