臺灣屏東地方法院民事判決 108年度訴字第662號原 告 黃清祥訴訟代理人 郭清寶律師
鍾靚凌律師被 告 蔡秋姝
邱偉欽邱莉雅共 同訴訟代理人 張介鈞律師上列當事人間請求返還訂金等事件，經臺灣高雄地方法院移送前來，本院於民國109 年1 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丁○○、甲○○、乙○○各應給付原告新臺幣壹拾萬元，及均自民國一０八年九月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告各負擔六分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如各以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國107 年12月6 日向被告丁○○、甲○○、乙○○買受坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號土地及其上同段149 建號建物即門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○○○ 號房屋（以下合稱系爭房地），約定買賣價金新臺幣（下同）950 萬元，同日並交付定金30萬元。兩造嗣於108 年2月20日正式簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），契約書第8 條第2 項規定「賣方標的土地如有被建管單位建築套繪管制時，買方得主張解約退款」，簽約之後，伊多次要求被告配合申請「無套繪證明書」，均未獲置理，伊依約即得主張解約退款，並且依據契約書第9 條第2 項規定「賣方如不履行契約所訂各項義務者，即為違約。買方得限期催告履行，逾期仍不履行，買方得逕行解除契約，賣方除將所收價款退還外，並應同時給付買方同額（壹倍）之違約賠償金」，為此依系爭買賣契約請求被告返還定金30萬元，並加計壹倍之賠償金30萬元，總共60萬元由被告平均分擔等語。
並聲明：⑴被告丁○○應給付原告20萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⑵被告甲○○應給付原告20萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⑶被告乙○○應給付原告20萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⑷願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告丁○○於107 年底出國旅遊與原告結識，原告聽聞丁○○有意出售系爭房地，回台積極洽談買賣事宜。不料，原告交付定金之後，常以各種理由邀約丁○○外出，趁機百般騷擾，假藉看地名目，親近丁○○，兩造正式簽訂系爭買賣契約之後，原告不僅遲未履行給付第1 期價金之義務，竟傳送色情圖（影）片，性騷擾丁○○，丁○○身心受創，不得不前往精神科診所就診，並向高雄市政府社會局提出性騷擾之申訴。系爭買賣契約因為原告遲未給付價金，經渠等於108 年3 月14日以存證信函催告履約未果，已於同年月22日再以存證信函解除契約並沒收定金30萬元。因此，系爭買賣契約業經解除，毋須返還定金或者賠償。此外，買賣標的物包括地上合法的建物，依據農業用地興建農舍辦法第12條之規定，地上建物既屬合法建築，則該農地自受主管機關套繪管制，系爭買賣契約書第8 條第2 項之規定，明顯與兩造買賣之真意不符，該約款未經兩造合意，不生效力，亦毋庸返還定金或者賠償。退而言之，縱認該約款有效，惟原告明知農地如未經套繪管制，無從興建合法建物，仍要買受合法登記之建物，已有矛盾之處，且其藉口買地，性騷擾丁○○，並非誠心買賣，而是另有所圖，其訴訟之主張，違背誠實信用原則，行使權利亦屬濫用等語，資為抗辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠原告於107 年12月6 日交付定金30萬元，向被告買受系爭房
地，約定買賣價金950 萬元，並且於108 年2 月20日簽訂系爭買賣契約書。
㈡被告於108 年3 月14日以存證信函催告原告給付價金，嗣於
同年月22日再以存證信函通知原告解除契約，沒收定金30萬元。
㈢系爭買賣契約書第8 條第2 項規定「賣方標的土地如有被建管單位建築套繪管制時，買方得主張解約退款」。
㈣坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地經屏東縣政府核發屏府城管使（竹）字第01162 號使用執照。
四、本件爭點為：⑴系爭買賣契約書第8 條第2 項之約款是否合法有效？⑵被告應否返還定金並加倍賠償？㈠本件被告主張依據農業用地興建農舍辦法第12條之規定，買
賣之建物既屬合法建築，則該農地受主管機關套繪管制，系爭買賣契約書第8 條第2 項之約款，明顯與兩造買賣真意不符，該約款未經兩造合意，不生效力云云，惟為原告所否認，經查，據證人即地政士丙○○證稱：原告與被告丁○○於
107 年12月6 日來事務所，說要簽訂買賣契約，當天原告先交了定金30萬元，後來伊有將空白的契約書傳LINE給雙方看，然後108 年2 月20日兩造來事務所，正式簽了系爭買賣契約書，契約書第8 條第2 項規定在農地買賣都有，因為農地買賣有分個案興建跟集村興建，個案興建一定要有0.25公頃，集村興建則是將很多農地集合全部套繪，簽約當時並不知道是個案興建或集村興建，因此在定型化契約就會有此約款，簽約當時無人對於該約款有意見，並且有確認蘭花培育室的建物權狀，也有確定房屋跟土地是同一個人所有，自然可以簽約，當時並不知道蘭花培育室是否屬於農舍，如果是農舍就會被套繪管制，只是當時不曉得等語（見本院卷第167至171 頁），可見證人丙○○於兩造簽約之前，已將空白的定型化契約書交買賣雙方審視，契約書第8 條第2 項約款在農地買賣本來就有此規定，簽約當時無人質疑該約款效力，經地政士確認建物權狀以及房屋土地屬於同一人所有，處於可以簽約狀態，協助兩造正式簽訂契約。則契約條款既經兩造審閱才簽約，農地買賣定型化條款設有賣方擔保無建築套繪管制，防範類此糾紛之目的顯明，自有其契約之擔保功能，被告並不能舉證證明契約條款未經兩造合意，其以此為由，主張系爭買賣契約第8 條第2 項約款不生效力云云，即無可採。
㈡本件原告主張其多次要求被告配合申請「無套繪證明書」，
未獲置理，依系爭買賣契約書第8 條第2 項規定，即得主張解約退款，雖為被告所否認，並以原告遲不給付價金，系爭買賣契約業經解除，原告明知農地未經套繪管制，無從興建合法建物，仍要買受合法登記之建物，相互矛盾，藉口買地，性騷擾丁○○，並非誠心買賣，另有所圖，違背誠實信用原則，濫用權利云云置辯，惟查，坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地上之同段149 建號建物即門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○○○ 號房屋經屏東縣政府核發屏府城管使（竹）字第01162 號使用執照，有土地登記謄本及屏東縣政府108 年10月24日屏府城管字第10879352200 號函足稽（見本院卷第43頁、第139 頁），且為兩造所不爭，足見買賣之農地受建築套繪管制。承前所述，系爭買賣契約書第8 條第2 項規定「賣方標的土地如有被建管單位建築套繪管制時，買方得主張解約退款」係屬有效約款，賣方即應擔保農地無建築套繪管制，否則買方得主張解約退款，文義清楚明白，農地既受建築套繪管制，原告即得主張解約或者退款，被告主張已經解除契約，毋須退還定金云云，自無可採。因此，被告3 人負同一返還定金之債務（30萬元），而其給付可分，依民法第271 條規定，即應平均分擔，原告請求被告加計法定遲延利息返還其定金各10萬元，即屬有據。此外，本件訴訟為買賣糾紛，與原告有無性騷擾丁○○，乃屬二事，原告請求退還定金被拒，提起訴訟，為其正當權利行使，亦無違反誠信原則，濫用權利可言，被告上開所辯，均不可採。
㈢本件原告雖再主張其多次要求被告配合申請「無套繪證明書
」，未獲置理，依系爭買賣契約書第9 條第2 項規定「賣方如不履行契約所訂各項義務者，即為違約。買方得限期催告履行，逾期仍不履行，買方得逕行解除契約，賣方除將所收價款退還外，並應同時給付買方同額（壹倍）之違約賠償金」，請求被告賠償壹倍之違約金（30萬元）云云，惟前揭第
8 條第2 項賣方擔保責任之約款，並無明文約定賠償金，而契約書第9 條第2 項之規定，依其文義，係以賣方不履行契約所訂各項義務，經買方限期催告履行，逾期仍不履行為前提，賣方始有退還價款並賠償壹倍違約金之義務，自然是以賣方有履行可能，亦即有可歸責於賣方之事由，方有賠償可言。經查，買賣之建物（即蘭花培育室）為合法登記建築物，經屏東縣政府核發使用執照，已如前述，則其坐落農地受建築套繪管制，為建築主管機關依法行政之結果，並非出賣人得以控制或改變，易言之，出賣人對其擔保農地無套繪管制一節，並不因買方限期催告履行，即有履行之可能。因此，被告未能配合原告申請「無套繪證明書」，即不足以認為有可歸責於賣方之事由致履行不能，原告以此為由，主張依契約書第9 條第2 項規定，請求被告賠償壹倍之違約金（30萬元）云云，尚無可採。
五、綜上所述，系爭買賣契約書第8 條第2 項之約款合法有效，被告雖應返還定金，但毋須加倍賠償。從而，原告依系爭買賣契約，請求被告各給付其10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即108 年9 月28日）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定併依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，關於原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85第1 項前段。
中 華 民 國 109 年 1 月 31 日
民事第一庭 法 官 陳威宏正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 109 年 1 月 31 日
書記官 鄭珮瑩