臺灣屏東地方法院民事判決 108年度重訴字第85號原 告 梁牧養訴訟代理人 黃振銘律師
吳建勛律師梁宗憲律師蔡育盛律師被 告 林佳霖訴訟代理人 蔡將葳律師被 告 張錦綿
王馨翊王宜錦王秀雅上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國109 年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者，均屬之（最高法院101 年度台抗字第404 號裁定意旨參照）。
二、原告起訴聲明原為：先位聲明：（一）確認原告就如附表所示編號1 至5 土地有優先購買權存在；（二）被告練台生（已撤回起訴）、張錦綿應將前項土地於民國105 年1 月29日所為所有權移轉登記予以塗銷；（三）被告張錦綿應將第1項土地以新臺幣（下同）21,233,140元與原告訂立買賣契約並移轉登記予原告；備位聲明：（一）確認原告就如附表所示編號1 至5 土地有優先購買權存在；（二）被告林佳霖、張錦綿應將前項土地於105 年1 月29日所為所有權移轉登記予以塗銷；（三）被告張錦綿應將第1 項土地以21,233,140元與原告訂立買賣契約並移轉登記予原告，嗣原告追加王馨翊、王宜錦、王秀雅為被告並變更訴之聲明為：先位聲明（一）確認原告就附表編號1 至5 所示土地有優先購買權存在；（二）被告林佳霖應將如附表一編號1 至5 所示土地，經屏東縣恆春地政事務所於105 年3 月30日、105 年3 月31日、105 年4 月6 日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷；（三）被告張錦綿、王宜錦應分別就如附表編號1 所示土地之應有部分、面積及價金與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將如附表編號1 所示土地之應有部分辦理所有權移轉登記予原告；（四）被告張錦綿、王馨翊、王秀雅應分別就如附表編號2 所示土地之應有部分、面積及價金與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將如附表編號2 所示土地之應有部分辦理所有權移轉登記予原告；（五）被告張錦綿、王馨翊、王宜錦應分別就如附表編號3 所示土地之應有部分、面積及價金與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將如附表編號3 所示土地之應有部分辦理所有權移轉登記予原告；（六）被告張錦綿應就如附表一編號4 所示土地之應有部分、面積及價金與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將如附表編號4 所示土地之應有部分辦理所有權移轉登記予原告；（七）被告張錦綿應就如附表編號5 所示土地之應有部分、面積及價金與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將如附表編號5 所示土地之應有部分辦理所有權移轉登記予原告；備位聲明：確認原告就如附表編號1 至5 所示土地與被告林佳霖間存有不定期租賃關係。被告林佳霖、王馨翊雖不同意原告為訴之變更、追加，並辯稱被告林佳霖係分別與被告張錦綿、王馨翊、王秀雅為土地買賣行為，為個別獨立之事實及法律關係，基礎事實顯不相同云云，惟原告原係基於102 年5 月16日所訂之土地租賃契約書主張優先購買權，嗣後主張租賃契約之效力及於被告王馨翊、王宜錦、王秀雅，進而追加王馨翊、王宜錦、王秀雅為被告，原告追加之訴與原訴之原因事實具有關連性，請求之利益在社會生活上可認為同一，且可期待在同一程序加以解決，避免重複審理，故原告所為訴之變更、追加均係基於原告主張102 年5 月16日所訂之土地租賃契約書所生之優先購買權之同一基礎事實，依前揭規定，應予准許。
三、本件被告張錦綿、王馨翊、王宜錦、王秀雅經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依職權由一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：
（一）伊於95年10月間先以伊女婿趙善明所開設之公司名義向被告張錦綿租用土地使用，嗣於98年12月31日以自己名義向被告張錦綿承租坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地全部及同段225 、259 地號土地（下分稱223 、225 、259 、262 、265 地號土地，合稱系爭土地）內之一條6 米道路為使用，租賃期間屆滿後，伊再與被告張錦綿於102 年5 月16日就223 、262 、265 地號土地全部及225 、259 地號土地內一條6 米道路訂有土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租賃期間自102 年1 月
1 日起至107 年12月31日止，租金則約定前兩年為390,00
0 元，自104 年起則為420,000 元，系爭租賃契約出租人雖僅有被告張錦綿，惟張錦綿係就223 、262 、265 地號土地之「全部」出租，而被告王馨翊、王宜錦、王秀雅對伊使用系爭土地達十數年，皆未有異議，可認共有人間就土地有默示分管契約，故被告張錦綿有權代理其餘共有人與伊訂立系爭租賃契約，系爭租賃契約效力及於其他共有人。倘認共有人無默示分管契約，惟因被告王馨翊、王宜錦、王秀雅對伊使用系爭土地未為任何反對，伊係善意信任被告張錦綿具有代理權存在之外觀，故被告王馨翊、王宜錦、王秀雅應負表見代理之授權人責任。詎被告張錦綿於105 年1 月6 日將223 地號土地應有部分139/225 、22
5 地號土地應有部分527/1350、259 地號土地應有部分427093/0000000、262 地號土地應有部分346344 /378234、
265 地號土地應有部分346344/378234 、269 地號土地應有部分325086/0000000、273 地號土地應有部分1/3 、28
9 地號土地應有部分306838/0000000以價金54,549,000元出賣予被告林佳霖，並於105 年3 月30日移轉登記完成；被告王宜錦於105 年1 月6 日就223 地號土地應有部分130/450 、259 地號土地應有部分54181/189117、273 地號土地應有部分1/3 以價金為6,259,000 元出賣予被告林佳霖，並於105 年4 月6 日移轉登記完成；被告王馨翊於10
5 年1 月6 日就225 地號土地應有部分650/2700、259 地號土地應有部分270905/0000000、269 地號土地應有部分270905/0000000、270 地號土地應有部分270905/0000000、273 地號土地應有部分1/3 、289 地號土地應有部分270905/0000000以價金為26,997,000元出賣予被告林佳霖，並於105 年3 月31日辦畢移轉登記；被告王秀雅於105 年
1 月6 日就225 地號土地應有部分130/450 、269 地號土地應有部分54181/189117以價金3,749,000 元出賣予被告林佳霖，並於105 年4 月6 日辦畢移轉登記。伊承租系爭土地係為飼養、畜牧馬匹、供遊客進行馬術體驗，馬場內並未供遊客住宿，系爭土地上雖有建物然係為經營馬場不可或缺之附屬設施，故為土地法第106 條所定之耕地租用，是被告張錦綿、王馨翊、王宜錦、王秀雅出賣系爭土地時，依土地法第107 條之規定，伊有以同樣條件就承租範圍優先購買之權利；另伊自承租土地後，即於其上建築馬廄、馬場、囤放草料農具之倉庫、員工辦公室、宿舍及餐廳使用，是系爭土地為土地法第104 條所定之基地，伊亦得依土地法第104 條規定主張基地優先購買權。
（二）被告林佳霖於取得系爭土地所有權後，承受系爭租賃契約之出租人地位，伊分別於106 年2 月15日、107 年2 月22日以匯款方式，向被告林佳霖給付該年度租金，亦經被告林佳霖收受，於租賃期間屆至後，被告林佳霖未收回自行畜牧，迄今仍由伊為畜牧馬場使用，伊亦有持續向被告林佳霖繳交租金，故依土地法第109 條之規定，伊就系爭土地與被告林佳霖間有不定期租賃關係等語，並聲明：先位聲明：㈠確認原告就如附表編號1 至5 所示之土地有優先購買權存在。㈡被告林佳霖應將如附表編號1 至5 所示土地，經屏東縣恆春地政事務所於105 年3 月30日、105 年
3 月31日、105 年4 月6 日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。㈢被告張錦綿、王宜錦應分別就如附表編號1 所示土地之應有部分、面積及價金與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將如附表編號1 所示土地之應有部分辦理所有權移轉登記予原告。㈣被告張錦綿、王馨翊、王秀雅應分別就如附表編號2 所示土地之應有部分、面積及價金與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將如附表編號2 所示土地之應有部分辦理所有權移轉登記予原告。㈤被告張錦綿、王馨翊、王宜錦應分別就如附表編號3 所示土地之應有部分、面積及價金與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將如附表編號3 所示土地之應有部分辦理所有權移轉登記予原告。㈥被告張錦綿應就如附表編號4 所示土地之應有部分、面積及價金與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將如附表編號4 所示土地之應有部分辦理所有權移轉登記予原告。㈦被告張錦綿應就如附表編號5 所示土地之應有部分、面積及價金與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將如附表編號5 所示土地之應有部分辦理所有權移轉登記予原告；備位聲明：確認原告就如附表編號1 至5 所示土地與被告林佳霖間存有不定期租賃關係。
二、被告則以：
（一）被告林佳霖：依系爭租賃契約所載，出租人僅為被告張錦綿，而被告張錦綿僅為系爭土地之共有人，契約書上並無任何被告張錦綿代理其他共有人出租土地之記載，故被告王馨翊、王宜錦、王秀雅並非系爭租賃契約之出租人，渠等3 人與原告間無租賃關係，原告並無優先購買權得主張。又原告自93年間即開始經營「悠客馬術渡假村」，雖未辦理商號登記，惟領有財政部南區國稅局恆春稽徵所核發之營業稅稅籍證明，營業項目為馬匹買賣、住宿、餐廳、騎馬體驗等，而系爭土地上之相關設施亦供作營業使用，故原告承租系爭土地非自任耕作，係屬營利事業，是系爭租賃契約非為土地法所定之耕地租用，而地上設施亦非單純供作建築房屋之基地使用，故無土地法第104 、107 條之適用，原告無優先購買權，且原告於106 年2 月15日前即已知悉被告張錦綿將土地出賣予伊，原告並依系爭租賃契約繳交兩期租金予伊，原告在伊書面通知屆期不續租後，再行主張優先承買權，有違誠信原則。原告雖有於108年5 月21日匯款420,000 元至伊帳戶，惟伊早於106 年12月17日向原告表示租期屆滿後不再續租，且原告之女梁梅瑛亦代理「悠客馬術渡假村」簽立切結書，承諾於108 年
4 月30日前返還系爭土地，故該420,000 元非為租金，而係原告違約之違約金。系爭租賃契約書並未經公證，故縱被告張錦綿將土地所有權讓與伊，伊不受系爭租賃契約之拘束，伊前誤以為依法繼受被告張錦綿出租人之地位，未立即將土地取回，惟不願再出租土地予原告，故以書面向原告表示租賃期滿（即107 年12月31日）將不再繼續續租，故伊與原告間就系爭土地無不定期租賃關係等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告王馨翊未於言詞辯論期日到場，惟據其前具狀陳述：伊不同意原告追加伊為被告，原告追加伊為被告不合法，因原訴與追加之訴基礎事實不同，分屬各自獨立事實及法律關係。伊與原告間就伊所有225 、259 地號土地並無租賃關係，伊否認有授權被告張錦綿與原告訂立系爭租賃契約，且被告張錦綿係以其本人名義與原告訂約，其上並無任何「有權代理」、「表見代理」之情事，又依系爭租賃契約，就225 、259 地號土地之承租範圍僅為一條6 米道路並未包含225 、259 地號其餘土地，既為道路使用，即非承租基地建築房屋，亦非耕地租用，故無土地法第104、107 條之適用等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
（三）被告張錦綿未於言詞辯論期日到場，惟據其前具狀陳述：原告承租系爭土地經營悠客馬術渡假村，其營業項目包括住宿、餐廳、露營、騎馬體驗等，屬「營利事業」，並非土地法第106 條所規定之自任耕作，且原告亦非專為建築房屋而承租建築基地，故亦未有土地法第104 條規定之適用，又伊於出賣系爭土地時，有向原告詢問是否有意願購買，惟原告僅願以低於市價之價格買受，故無法達成買賣合意。再者，於被告林佳霖買得系爭土地後，原告已向被告林佳霖繳納兩年租金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
（四）被告王宜錦、王秀雅未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：
（一）被告張錦綿於102 年5 月16日與原告就223 、262 、265地號全部及同段225 、259 地號內一條6 米道路訂有系爭租賃契約，租賃期間自102 年1 月1 日至107 年12月31日。
（二）被告張錦綿與被告林佳霖於105 年1 月6 日就223 地號土地應有部分139/225 、225 地號土地應有部分527/1350、
259 地號土地應有部分427093/0000000、262 地號土地應有部分346344/378234 、265 地號土地應有部分346344/378234 、269 地號土地應有部分325086/0000000、273 地號土地應有部分1/3 、289 地號土地應有部分306838/0000000訂立買賣契約，買賣價金為54,549,000 元，並於105年3 月30日移轉登記予被告林佳霖。
（三）被告王宜錦與被告林佳霖於105 年1 月6 日就223 地號土地應有部分130/450 、259 地號土地應有部分54181/1891
17、273 地號土地應有部分1/3 訂立買賣契約，買賣價金為6,259,000 元，並於105 年4 月6 日移轉登記予被告林佳霖。
（四）被告王馨翊與被告林佳霖於105 年1 月6 日就225 地號土地應有部分650/2700、259 地號土地應有部分270905/0000000、269 地號土地應有部分270905/0000000、270 地號土地應有部分270905/0000000、273 地號土地應有部分1/
3 、289 地號土地應有部分270905/0000000訂立買賣契約，買賣價金為26,997,000元，並於105 年3 月31日移轉登記予被告林佳霖。
（五）被告王秀雅與被告林佳霖於105 年1 月6 日就225 地號土地應有部分130/450 、269 地號土地應有部分54181/189117訂立買賣契約，買賣價金為3,749,000 元，並於105 年
4 月6 日移轉登記予被告林佳霖。
（六）原告於106 年2 月15日及107 年2 月22日已匯款各420,00
0 元予被告林佳霖。
（七）被告林佳霖於106 年12月17日以存證信函通知原告租賃期滿至107 年12月31日不再續約，原告已收受。
（八）原告之女梁梅瑛於108 年4 月18日以悠客馬術渡假村代理人身分簽立切結書，切結書第7 點記載上述切結內容如有一項無法履行，本切結書作廢。
（九）原告於108 年5 月21日匯款420,000 元予被告林佳霖，被告林佳霖於108 年5 月28日以存證信函通知原告表示租約到期不續租及限期搬遷地上物並原狀返還，原告已收受。
四、本件爭點所在：
（一）原告追加王宜錦、王馨翊、王秀雅為被告，是否合法？
（二）原告就223 、225 、259 、262 、265 地號土地有無優先購買權存在？原告主張以同樣條件優先承買，有無理由？
（三）原告與被告林佳霖間就223 、225 、259 、262 、265 地號土地有無不定期租賃關係存在？
五、本院得心證之理由：
（一）原告追加王宜錦、王馨翊、王秀雅為被告，是否合法？原告追加王宜錦、王馨翊、王秀雅為被告，係合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款所定請求之基礎事實同一之規定，業如前述，故原告追加王宜錦、王馨翊、王秀雅為被告，係屬合法，應予准許。
（二）原告就223 、225 、259 、262 、265 地號土地有無優先購買權存在？原告主張以同樣條件優先承買，有無理由？
1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，為民事訴訟法第247 條第1 項前段所明定。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判例要旨可資參照）。原告主張其為系爭土地之承租人，系爭土地之出租人即被告張錦綿、王馨翊、王宜錦、王秀雅出賣系爭土地予被告林佳霖，故請求確認原告就附表編號1 至5 所示之土地有優先購買權存在，既經被告林佳霖、張錦綿、王馨翊所否認，則上開法律關係是否真實存在即屬未明，此攸關原告日後得否行使優先購買權而取得土地所有權，而致原告私法上地位有受侵害之危險，此危險並得以確認優先購買權存在與否之判決除去之，揆諸前開法條意旨之說明，原告自有提起確認之訴之法律上利益。
2.按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169 條定有明文。是表見代理之成立，係由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之。
3.原告主張系爭租賃契約效力及於被告王宜錦、王馨翊、王秀雅云云，惟經被告林佳霖、王馨翊否認，並以前詞置辯。經查，被告張錦綿於102 年5 月16日與原告就223 、26
2 、265 地號全部及同段225 、259 地號內一條6 米道路訂有系爭租賃契約，租賃期間自102 年1 月1 日至107 年12月31日，有系爭租賃契約附卷可參（見本院卷一第69頁），亦為兩造所不爭執，而系爭租賃契約載明出租人為張錦綿，承租人為梁牧養，並有原告及被告張錦綿之簽名，契約內容亦未載明被告張錦綿有代理被告王宜錦、王馨翊、王秀雅等語，參照證人莊三沂證述：張錦綿是以個人名義簽立租賃契約。我留存的租賃契約沒有代理文件。原告要自行去查驗張錦綿是否有代理全部共有人等語（見本院卷四第11至14頁），且原告亦自述：被告張錦綿於簽約時沒有出具獲得其他土地所有人授權或代理文件。我從來都沒看過。我簽約時或之前未接觸過王馨翊、王宜錦、王秀雅。我不認識這些人。我從來沒有接觸過他們等語（見本院卷四第133 至134 頁），足認被告張錦綿僅以其本人名義與原告簽訂系爭租賃契約，被告王馨翊、王宜錦、王秀雅並未將代理權授與被告張錦綿，且原告既未曾接觸過被告王馨翊、王宜錦、王秀雅，又未曾看過被告王馨翊、王宜錦、王秀雅有出具任何授權或文件資料，難認被告王馨翊、王宜錦、王秀雅有何表見行為使原告誤信被告張錦綿有代理權。原告固主張被告張錦綿係就223 、262 、265地號土地之全部出租，且因被告王馨翊、王宜錦、王秀雅未為任何反對，原告係善意信任被告張錦綿具有代理權存在之外觀云云，惟系爭租賃契約租賃範圍雖為223 、262、265 地號土地之全部，惟共有人中尚有鍾天生、林文生於00年間以總登記為登記原因，鍾天生部分因未辦繼承登記，經屏東縣政府列冊管理等情，有土地登記第一類謄本附卷可參（見本院卷一第341 至375 頁），則系爭土地應無分管契約存在，被告張錦綿亦應無從取得全體共有人之同意或授權而出租土地全部，足見被告張錦綿僅係土地之共有人之一，於簽訂系爭租賃契約係以個人名義為之，並未代理全體共有人。再者，知悉並不等同於同意，又某人知悉某項事實而不為反對之表示，能否視為同意或默示同意，仍須以該人是否有某項舉動，足以推知其有同意之意思者，始足當之（最高法院95年度台上字第2952號判決意旨參照），原告自承未曾接觸過被告王馨翊、王宜錦、王秀雅，且未曾看過被告張錦綿提出被告王馨翊、王宜錦、王秀雅授權文件，自無原告所主張信任被告張錦綿具有代理權存在之外觀，則被告王馨翊、王宜錦、王秀雅單純未為反對之表示，尚難率爾認定被告王馨翊、王宜錦、王秀雅有默示同意，原告此部分之主張，即非可採。是以，系爭租賃契約之效力並未及於被告王馨翊、王宜錦、王秀雅，原告主張如附表編號1 、2 、3 所示被告林佳霖與被告王馨翊、王宜錦、王秀雅買賣之土地有優先購買權存在，為無理由，應予駁回。至於原告請求傳訊被告張錦綿為證人，並就被告王馨翊、王宜錦、王秀雅為當事人訊問乙節，因原告請求被告張錦綿為證人之待證事實為被告張錦綿代表被告王馨翊、王宜錦、王秀雅簽訂系爭租賃契約，而此部分業據證人莊三沂及原告到庭陳述甚詳，又訊問當事人須法院認為必要時，得依職權為之，關於系爭租賃契約效力是否及於被告王馨翊、王宜錦、王秀雅，業經本院認定如上，原告此部分之請求，均已無必要，應予駁回。
4.次按以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧；出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第104 條第2 項之規定，於前項承買承典準用之，土地法第106 條、第107 條分別定有明文。又耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第106 條第2 項之規定，包括漁牧，亦即自始約定租用他人之土地而為漁牧，倘施人工於出租人土地之目的，係為耕作或漁牧以外之用，非在於收穫定期之農作物、漁牧產物，應認無耕地租賃之適用（最高法院80年度台上字第
27 16 號、85年度台上字第1227號判決意旨參照）。
5.原告主張於系爭土地上飼養、畜牧馬匹等行為，未提供遊客住宿行為，為自任耕作，故有優先購買權存在云云，被告林佳霖、王馨翊、張錦綿則否認並以前詞置辯。經查，系爭土地上為原告所經營之悠客馬術渡假村，登記營業項目包括其他運動場館、未分類其他運動服務、寵物用品批發、未分類其他住宿等，有公示資料附卷可參（見本院卷一第499 頁），又265 地號土地如附圖所示編號I 為馬廄，262 地號土地上編號G1至G4為木造屋，編號G1有6 個門，目前已將隔間拆除打通為2 間，其中1 間最東側有1 衛浴設備，天花板部分毀損，室內置有數台冷氣室內機（室外已無主機）、1 台電視，室內另放置馬飼料（牧草），內為磁磚地板，留有衛生管道，原有衛浴設備已拆除，可看出隔間未拆前原本均為套房，另1 間內現有1 匹馬及牧草，作為馬房；編號G2有5 個房間，目前作為馬房及員工之休息室；編號G3有4 個房間作為馬房；編號G4有6 個房間，部分作為馬房，部分放置馬鞍等畜馬相關設備，內有木地板，梳妝台、衣櫃、冷氣室內機；編號H 有10個房間，目前作為原告親友及員工居住使用。編號G1至G4之木造屋，原有標示為A 棟，房號201-205 ，B 棟，房號206-21
1 ，C 棟，房號212-216 ，D 棟，房號217-221 ; 編號D為餐廳，內有會議桌、白板，餐廳玻璃門貼有營業時間上午8:00- 晚上23:00 ；編號E 為接待中心及木棧道；編號
F 為廁所。223 地號土地現況為土石斜坡，內有一土石道路，可對外連接219 地號土地上防汛柏油道路（臨四重溪）。225 、259 地號土地目前為稻田，種植水稻，225 、
259 地號土地間有一柏油道路，作為悠客馬場大門口對外連接統埔路使用等情，業經本院會同原告及被告林佳霖至現場履勘明確，有本院勘驗筆錄、現況圖及現場照片在卷可憑（見本院卷三第315 至425 頁），復參以當初93年間原告於系爭土地上興建之房屋平面圖，其上已載明咖啡餐飲一棟、客房一棟、馬房一棟、宿舍一棟等房屋用途，有屏東縣政府財稅局恆春分局109 年1 月20日屏財稅恆分参字第1090860199號函在卷可參（見本院卷三第147 至153頁），另Agoda 線上訂房網頁亦有遊客於103 年7 月至10
8 年2 月間之住宿評鑑留言（見本院卷四第159 至177 頁），可知原告當初於93年間在系爭土地上興建餐廳、客房即係供遊客住宿使用，嗣後並陸續增建其他木造屋，至少提供遊客住宿至108 年2 月，且依編號G1至G4木造屋之裝潢、室內之擺設、套房格局、各房間均有房號編制等，均可證明原係供遊客住宿使用，僅係目前因裝潢老舊、破損而未提供遊客住宿，且依編號D 餐廳內亦有會議桌、白板，並貼有營業時間為上午8 時至晚上23時等語，益證原告目前雖未供遊客住宿，惟仍有從事餐飲營業行為，此亦有悠客馬術渡假村網頁之內容載明提供遊客餐飲服務可佐（見本院卷三第5 至13頁），此外，原告之女梁梅瑛於另案陳述2 個有獨立出入口之房間（即編號G3），目前作為馬廄使用，原來係供遊客住宿使用等語，有勘驗筆錄附卷可稽（見本院卷三第431 頁），是原告主張悠客馬術渡假村僅從事馬匹繁殖、銷售，未提供遊客住宿、餐飲等營業行為，木屋係員工宿舍使用，僅與飯店業者合作云云，要屬臨訟杜撰，尚非可採。被告林佳霖、張錦綿主張原告承租系爭土地未自任耕作，應屬可信。原告雖又主張應依其規劃使用區域進行認定，原告之馬廄、倉庫等設施坐落地號土地仍有自任耕作云云，惟原告經營悠客馬術渡假村所為之營利行為，係利用於系爭土地之整體而無從區分使用區域，其已變更承租土地之畜牧目的，則自難以單就馬廄、倉庫等設施而認定原告就個別土地有自任耕作，故原告此部分之主張，亦非可採。從而，原告承租系爭土地而未自任耕作，依前揭說明，應認無耕地租賃之適用。
6.按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條定有明文。此條文之立法意旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。又所謂基地，乃供建築使用之土地。基地租用，係指承租人租用建築基地，以在該基地上建築房屋為目的之租賃，另參土地法第3 篇第3 章之立法意旨，本為解決國民居住問題，維持民生之安定，故土地法第97條所稱房屋，係指供住宅用之房屋而言，若承租人租賃之目的非在基地上建築房屋，或土地上之建築物，並非供人居住使用，即非房屋，均無基地優先購買權適用。
7.原告主張在系爭土地上建築馬廄、馬場、囤放草料農具之倉庫、員工辦公室、宿舍及餐廳使用，有基地優先購買權云云，經被告林佳霖、王馨翊、張錦綿否認，並以前詞置辯。經查，原告承租系爭土地係為經營悠客馬術渡假村，為原告所自承（見本院卷四第134 頁），且依原告所提之土地租賃契約書（見本院卷一第69頁），並未提及原告承租系爭土地係為建築房屋，足認原告租賃之目的非在基地上建築房屋。再者，土地法第104 條之規定，係對出賣基地或房屋而言，土地法第107 條之規定，係對出賣或出典耕地而言，兩者規範對象不同，系爭土地為農牧用地，僅能供農牧生產及其設施使用，自無從供作建築供人居住房屋使用，原告在系爭土地上興建之馬廄、馬場、囤放草料農具之倉庫等，均非供人居住使用之房屋，縱原告在系爭土地上有違法興建原告所自稱之宿舍，亦不能據以改變系爭土地使用管制，進而將系爭土地由原本之耕地改認定為供建築之基地，故原告主張有土地法第104 條基地優先購買權，於法不合，尚非可採。
8.按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14
8 條第2 項定有明文。又按土地法第104 條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，以維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用，而非在使優先購買權人坐收漁利，是優先購買權人應於知悉土地所有權人出賣基地及買受人並買賣條件時，在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且如嗣後房地價格飆漲，若仍許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨相符，自與誠信原則有違（最高法院100 年度台上字第2019號判決意旨參照）。
9.原告主張優先購買權並未要求於一定期間行使，原告行使優先購買權係合法正當云云，惟查，被告林佳霖於105 年間陸續買受取得系爭土地所有權後，原告於106 年2 月15日及107 年2 月22日已匯款各420,000 元予被告林佳霖，被告林佳霖於106 年12月17日以存證信函通知原告租賃期滿至107 年12月31日不再續約，原告已收受等情，有存證信函、郵政跨行匯款申請書附卷可參（見本院卷二第51至54頁），足見原告至遲已於106 年2 月15日知悉系爭土地已出賣予被告林佳霖，且匯款繳納2 年租金予被告林佳霖，又被告林佳霖已通知期滿即107 年12月31日不再續租，則原告遲至108 年5 月22日提起本訴主張優先購買權，有起訴狀收文章附卷可參（見本院卷一第19頁），足認原告已於知悉系爭土地由被告林佳霖買受後，未於相當期限內行使優先購買權，而係繳納長達2 年之租金予被告林佳霖，依前揭說明，原告起訴主張優先購買權，亦與誠信原則有違，被告林佳霖此部分之抗辯，應屬可採，附此敘明。
10.從而，原告先位之訴主張確認原告就系爭土地有優先購買權存在，被告林佳霖應將如系爭土地之所有權移轉登記予以塗銷，被告張錦綿、王馨翊、王秀雅、王宜錦應分別與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將系爭土地之應有部分辦理所有權移轉登記予原告，均為無理由，應予駁回。
（三）原告與被告林佳霖間就223 、225 、259 、262 、265 地號土地有無不定期租賃關係存在？
1.按依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約，土地法第109 條定有明文。該條文立法意旨本為保護承租人之耕作權，故規定租用耕地期滿後，若承租人要求繼續承租者，出租人不得拒絕，且除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約，惟倘承租人已有不自任耕作之情事，應認已無耕地租賃之適用，自無該條之適用。次按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第450 條第1 項所明定。同法第451 條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院42年台上字第410 號判例參照）。
2.原告主張縱無優先購買權存在，系爭土地於租賃期間屆至後，被告林佳霖未收回自行耕作，迄今仍由原告為畜牧馬場使用，原告亦有持續向被告林佳霖繳交租金，依土地法第109 條之規定，原告與被告林佳霖就系爭土地有不定期租賃關係存在云云，經被告林佳霖否認，並以前詞置辯。經查，被告林佳霖於105 年間陸續買受取得系爭土地所有權後，原告於106 年2 月15日及107 年2 月22日已匯款各420,000 元予被告林佳霖，被告林佳霖予以收受，並於10
6 年12月17日以存證信函表示依法繼受被告張錦綿出租人地位，足見被告林佳霖已同意收受原告給付之2 年租金，兩造間已合意就系爭租賃契約之內容繼續履行，自應受系爭租賃契約內容之拘束，故被告辯稱不受系爭租賃契約之拘束，兩造間無租賃關係云云，尚非可採。次查，系爭租賃契約第5 條約定「承租人不得將承租權轉讓或將承租地轉租他人，期間屆滿時，非出租人同意不可繼續承租，否則所致損害須由承租人賠償」，足見出租人於訂約之際訂明期滿不再續租，已有反對續租之意思表示，且系爭租賃契約之期間為102 年1 月1 日至107 年12月31日，被告林佳霖早已於106 年12月17日以存證信函通知原告租賃期滿至107 年12月31日不再續約，有存證信函附卷可參（見本院卷二第51至52頁），應認被告林佳霖已有反對續租之意思表示，則系爭租賃契約應自契約期滿即失其效力，原告固有於108 年5 月21日再匯款420,000 元至被告林佳霖帳戶，惟被告林佳霖於108 年5 月28日以存證信函重申租約已於107 年12月31日屆滿，並主張依系爭租賃契約第7 條約定，將原告之款項視為108 年1 月分應給付違約金之一部分等語，有存證信函在卷可憑（見本院卷三第299 至30
5 頁），足見被告林佳霖並無續租及收受租金之意思，原告主張被告林佳霖仍持續收受租金，自非可信，況原告承租系爭土地未自任耕作，業如上述，即與土地法第109 條所定契約屆滿，承租人繼續耕作之要件未合，故原告依土地法第109 條之規定，主張與被告林佳霖就系爭土地有不定期租賃關係存在，要屬無據。
六、綜上所述，原告先位之訴請求確認就如附表編號1 至5 所示之土地有優先購買權存在；被告林佳霖應將如附表編號1 至
5 所示土地之所有權移轉登記予以塗銷；被告張錦綿、王宜錦、王馨翊、王秀雅應分別就如附表編號1 至5 所示土地之應有部分、面積及價金與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付價金同時，將如附表一編號1 至5 所示土地之應有部分辦理所有權移轉登記予原告；備位之訴請求確認原告就附表編號1 至5 所示土地與被告林佳霖間存有不定期租賃關係，均為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項後段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 王碩禧得上訴。
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
書記官 張文玲附表：
┌──┬──────┬──────┬────────────┬─────────┬──────┬──────┐│編號│土地（均為屏│所有權移轉登│前任所有權人之應有部分 │林佳霖之應有部分 │面積（平方公│買賣價金（新││ │東縣車城鄉興│記日期 │ │ │尺） │臺幣，元） ││ │統段） │ │ │ │ │ │├──┼──────┼──────┼────────────┼─────────┼──────┼──────┤│1 │223 地號 │105.3.30 │張錦綿：139/225 │408/450 │423.05 │507,655.09 ││ │ ├──────┼────────────┤ ├──────┼──────┤│ │ │105.4.6 │王宜錦：130/450 │ │197.6 │237,117.42 │├──┼──────┼──────┼────────────┼─────────┼──────┼──────┤│2 │225 地號 │105.3.30 │張錦綿：527/1350 │2484/2700 │4168.18 │5,001,767.59││ │ ├──────┼────────────┤ ├──────┼──────┤│ │ │105.3.31 │王馨翊：650/2700 │ │2570.51 │3,084,592.80││ │ ├──────┼────────────┤ ├──────┼──────┤│ │ │105.4.6 │王秀雅：130/450 │ │3084.61 │3,700,793.62│├──┼──────┼──────┼────────────┼─────────┼──────┼──────┤│3 │259 地號 │105.3.30 │張錦綿：427093/0000000 │0000000/0000000 │6178.28 │7,413,864.24││ │ ├──────┼────────────┤ ├──────┼──────┤│ │ │105.3.31 │王馨翊：270905/0000000 │ │3918.88 │4,702,626.74││ │ ├──────┼────────────┤ ├──────┼──────┤│ │ │105.4.6 │王宜錦：54181/189117 │ │4702.66 │5,643,130.69│├──┼──────┼──────┼────────────┼─────────┼──────┼──────┤│4 │262 地號 │105.3.30 │張錦綿：346344/378234 │346344/378234 │8240.80 │9,888,864.28│├──┼──────┼──────┼────────────┼─────────┼──────┼──────┤│5 │265 地號 │105.3.30 │張錦綿：346344/378234 │346344/378234 │8701.51 │10,441,711 │└──┴──────┴──────┴────────────┴─────────┴──────┴──────┘