臺灣屏東地方法院民事判決109年度簡上字第119號上訴人即附帶被上訴人 屏東縣東港鎮公所法定代理人 徐志雄訴訟代理人 楊櫻花律師被上訴人即附帶上訴人 林政龍
林信助林妱瑱共 同訴訟代理人 吳澄潔律師上 一 人複 代理人 張錦昌律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國109年7月15日本院潮州簡易庭108年度潮簡字第529號第一審判決提起上訴，被上訴人並提起附帶上訴，本院於111年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決不利於上訴人部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人附帶上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（含附帶上訴部分）均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人之被繼承人林瑞耀與上訴人就上訴人所管理坐落屏
東縣○○鄉○○段00地號土地（重測前編為烏龍段690-3地號土地，下稱系爭土地）如起訴狀附圖A、B合計3,648平方公尺部分之土地，簽訂租期自民國85年12月7日起至91年12月6日止之耕地三七五租約（下稱系爭租約）。期滿後固未再訂立書面租約，然林瑞耀仍持續租地並繳租，且為上訴人所不反對，足見系爭租約繼續存在。嗣林瑞耀於105年9月22日過世，其之繼承人有配偶林吳色及被上訴人，林吳色並同意由被上訴人繼承系爭租約。詎被上訴人備妥繼承耕地租賃申請書、繼承土地承租權變更申請書、現耕繼承人切結書、土地登記申請書等文件向上訴人辦理變更承租人時，上訴人竟以如起訴狀附圖A部分土地上，有如屏東縣東港地政事務所（下稱東港地政事務所）108年12月3日屏港地二字第10830785600號函附土地複丈成果圖（下稱附圖）編號91⑵所示占用系爭土地面積93.12平方公尺之門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000號鐵皮建物（下稱系爭鐵皮屋），核屬未自任耕作為由而認系爭租約無效，因而不同意變更承租人登記。至此，被上訴人始知其租賃範圍尚包含上開經他人無權占用部分之土地。
㈡實則，林瑞耀僅租用系爭土地其中之3,648平方公尺，而起訴
狀附圖編號A部分土地與編號B部分土地即如附圖編號91⑴所示被上訴人實際耕種範圍之面積2846.61平方公尺部分土地，並不相連，且系爭租約亦未標註起訴狀附圖編號A部分土地之具體位置，故屏東縣政府於108年5月21日召開耕地租佃委員會第18屆第9次例會調處，一致調處決議上訴人不得主張系爭租約無效，應由被上訴人核實繼承換約。是以，系爭租約於91年12月6日屆期後雖未再定書面租約，惟仍由林瑞耀繼續租用至103年12月6日始屆期，故主張兩造應續訂自103年12月7日起至109年12月6日止之耕地三七五租約，且因本件預期於二審辯論終結時，已逾上開續訂租約租期之末日即109年12月6日，爰依將來給付之訴之規定預為請求續訂自109年12月7日起至115年12月6日止之耕地三七五租約。為此，爰以耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第20條規定提起本訴等語。
㈢原審聲明：上訴人應就系爭土地如附圖所示編號91⑴、面積28
46.61平方公尺部分之土地，辦理變更承租人為被上訴人，並續訂自103年12月7日起至109年12月6日止及自109年12月7日起至115年12月6日止之耕地三七五租約。
二、上訴人則以：㈠系爭土地為上訴人所管理之鎮有土地，分租眾多承租人，其
中被上訴人之祖父林有讓係向上訴人承租如附件東港鎮公所59年11月10日測量成果圖（下稱耕作位置圖）所示編號1、5部分合計面積3,834平方公尺之土地，復於林有讓死亡後由被上訴人之父林瑞耀繼承。茲上訴人與林瑞耀所簽訂系爭租約之租期為85年12月7日起至91年12月6日止，此後林瑞耀即未曾再向上訴人申請續租，足認系爭租約至91年12月6日業已到期，並無加蓋續訂之戳記，依減租條例第6條第1項及臺灣省耕地租約登記辦法第10條規定，自91年12月7日起已無租賃關係存在。
㈡復據東港鎮公所69年度1期公地佃租征收底冊、前開耕作位置
圖及現耕使用人名冊所載，林有讓之底冊號碼為184、承租面積為3,648平方公尺，且「地號」欄位另記載：「690-3」、「-1」、「2筆」。換言之，於道路拓寬後，其中耕作位置圖編號1所示面積0.0263公頃，於減少0.0068公頃為道路使用後餘0.0195公頃，至於耕作位置圖編號5所示面積0.3571公頃於減少0.0118公頃為道路使用後餘0.3453公頃，足徵於闢寬道路後被上訴人之承租面積縮減為0.3648公頃（計算式：0.0195+0.3453＝0.3648）無誤。準此，林瑞耀就系爭租約之承租範圍確係包含上開兩部分合計3,648平方公尺之土地，其位置雖非毗鄰，惟仍屬同一租約。
㈢上訴人前以104年8月28日東鎮財字第10431212000號函通知林
瑞耀系爭土地上存有系爭鐵皮屋，林瑞耀就此未曾表示異議，足徵其就系爭租約之承租範圍上有如附圖91⑵所示系爭鐵皮屋乙情知之甚詳，即林瑞耀確有不自任耕作之情，依減租條例第16條第1、2項規定，系爭契約應歸於無效，上訴人自得收回系爭土地等語，資為抗辯。並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判命上訴人應就系爭土地如附圖編號91⑴、面積2846.61平方公尺部分之土地，辦理變更承租人為被上訴人，並續訂自103年12月7日起至109年12月6日止之耕地三七五租約，並駁回被上訴人另請求續訂自109年12月7日起至115年12月6日間之耕地三七五租約，因而為兩造各一部勝、敗訴之判決。茲上訴人、被上訴人分就其等敗訴部分提起上訴、附帶上訴。
四、上訴人就其原審敗訴部分提起上訴，除援用於原審之答辯外，另補陳如下：
㈠林瑞耀以及其他林有讓之繼承人於77年10月22日合意出具之
切結書，其上雖書寫承租面積為0.3571公頃，惟76年至79年各期土地繳納代金地租聯單所載承租面積均係0.3648公頃，且林有讓之繼承人於85年11月5日之遺產分割協議書，亦載明係由林瑞耀繼承系爭土地於重測前之烏龍段690-3地號土地中之0.3648公頃部分土地，是於道路拓寬之情況下，其中耕地位置圖編號5、面積0.3571公頃土地既減少0.0118公頃以為道路使用，僅剩0.3453公頃，則林瑞耀為何不提出異議而願多繳租金，益徵林瑞耀所繼承系爭租約之面積確與耕地位置圖編號1、5道路縮減後之總和面積相符，然因提供方家藤之父方天舜建屋因而不敢提出異議，此亦係林瑞耀於系爭租約91年12月6日屆期時並未申請換約之主因。
㈡林有讓早於60年間，即於如耕作位置圖編號1部分土地上興建
磚造房屋，復經交互參照農林航空測量所於88年8月22日、89年8月18日所拍攝之類比航攝影像與90年8月24日、91年6月18日之航照圖可知，系爭土地至遲自91年6月18日起業因興建系爭鐵皮屋而違規使用，並於94年1月11日申請門牌證明，而由方家藤等人於94年1月13日設籍於該處。準此，若法院審理後認定「林瑞耀同意方天舜於系爭土地上興建系爭鐵皮屋」而屬不自任耕作，建請以「91年6月18日」為租約無效之優先認定時點；反之，若法院認上情非屬不自任耕作，則另主張林有讓於60年間搭建磚造房屋時，系爭租約已歸於無效。此外，系爭租約既因林有讓或林瑞耀有不自任耕作而向後失其效力，已無效之租約尚無從因林有讓或林瑞耀持續繳納代金，而認得恢復效力，併予敘明。
㈢退步言之，倘法院審理後認系爭租約有效，惟本件另有減租
條例第17條第1項第4款所規定「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」之情形。蓋被上訴人自107年5月1日現場會勘完畢後至110年11月3日仍不排除侵害，上訴人自得以109年1月13日、110年11月3日或「民事辯論意旨㈡狀」繕本之送達為終止系爭租約之意思表示。又上訴人此部分所主張之減租條例第17條第1項第4款規定，核屬民事訴訟法第447條第1項第2款：「二、事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。」、第4款：「四、事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者。」或第6款：「六、如不許其提出顯失公平者。」規定之情形，上訴人自得於二審提出上述攻擊防禦方法，又本件係因系爭租約是否無效所生租佃爭議事件，前經調處不成立而移由法院審理，當合於減租條例第26條第1項規定。爰此，上訴人此部分主張於程序上尚無不合，請依法為實體審斷。
㈣承上，本件既有減租條例第16條第1、2項規定之承租人不自
任耕作或第17條第1項第4款所規定「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」等情，系爭租約已歸於無效，上訴人並於前開各時間終止系爭租約，上訴人自得收回系爭土地而不再與被上訴人續訂租約。爰此，被上訴人訴請就系爭土地如附圖編號91⑴所示面積2846.61平方公尺部分之土地，辦理變更承租人為被上訴人，並續訂自103年12月7日起至109年12月6日止之耕地三七五租約，並提起附帶上訴請求續訂自109年12月7日起至115年12月6日間之耕地三七五租約，為無理由，均應予駁回等語。
㈤聲明：⒈上訴聲明：⑴原判決不利於上訴人之部分廢棄；⑵上開
廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。⒉附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回。
五、被上訴人於本院提起附帶上訴，除援用於原審之陳述外，其之上訴答辯及附帶上訴主張如下：
㈠減租條例第6條第1項雖規定耕地租約應一律以「書面」為之
，惟該「書面」之要求係在保護佃農而非「要式」要件，即非民法第73條規定之「生效要件」。又林瑞耀雖有收受上訴人所寄發104年8月28日東鎮財字第10431212000號函，惟門牌號碼屏東縣○○鄉○○路00號之系爭鐵皮屋及另間媽祖路125號建物，兩間房屋相距至少26公尺，且均非位於如附圖編號91⑵部分土地上，自無從憑此遽認林瑞耀知悉其承租範圍包含此部分土地。況且，林瑞耀實際耕作面積為如附圖編號91⑴所示之2846.61平方公尺，縱然加計編號91⑵之93.12平方公尺，亦僅2939.73平方公尺，與上訴人所稱承租面積3,648平方公尺間，仍有708.27平方公尺之差距，益徵林瑞耀並不知悉其承租範圍尚及於如附圖編號91⑵部分之土地。此由林瑞耀以及其他林有讓之繼承人於77年10月22日合意出具之切結書，其上係書寫承租面積為0.3571公頃，另85年11月5日所書立之兄弟家產處理同意書第1點載明：「烏龍段690-3、690-4兩筆土地」，顯見重測前之烏龍段690-3僅有一筆土地，另同日之遺產分割協議書亦記載林瑞耀承租之土地僅為690-3地號土地，且林瑞耀於85年12月7日與上訴人簽立之系爭租約亦係記載「承租公有耕地壹筆」等節綜合觀之，可認林瑞耀之承租標的僅為如附圖編號91⑴部分而不及於編號91⑵部分之土地，自無何不自任耕作可言，至於上訴人是否有交付編號91⑵部分土地予林有讓或林瑞耀耕作，應由上訴人舉證以實其說。
㈡退步言之，縱認如附圖編號91⑵部分之土地原為林有讓承租之
範圍，惟上訴人主張被上訴人違規使用之耕作位置圖編號1部分土地面積由263平方公尺減為195平方公尺，復經原審現場測得如附圖編號91⑵部分土地之面積再次縮減為93.12平方公尺，遑論於再扣除南側袋地供他人通行道路後，僅餘約46.56平方公尺，足認如附圖編號91⑴、⑵部分土地係經兩側道路為隔絕，然上訴人始終未協助排除，已違反出租人義務在先。此外，以屏東縣新園鄉單位面積產量每公頃4,086公斤計算，上開土地約可產出19公斤稻穀（計算式：4,086×46.56平方公尺/1公頃10,000平方公尺），一年三穫為57公斤，每公斤售價新臺幣（下同）20.6至26元計算，一年可收穫1,174至1,482元；每百公斤生產成本1,661至1,936元，則上開土地稻米生產成本為947至1,103元（計算式：「1,661×57公斤/100公斤≒947」、「1,936×57公斤/100公斤≒1,103」），故上開土地依「正常耕作條件」，於未扣除地租之情形下，每年僅可收穫558至990元。然而，此部分土地地勢高於溝渠，若以人工灌溉，耗費甚鉅顯不敷成本；若以抽水馬達灌溉，須耗費數萬元，申請電表及安裝、購置抽水馬達，若以3萬元計算，每年收入約558至990元攤提成本，30年尚不能回本，常年處於虧損狀態，足認客觀上已不適於耕作。更遑論抽水馬達每分鐘可出水數百公升以上，而此部分土地面積狹小，開機不須1分鐘，出水量即足以使用而須立即關機，根本無設置抽水機之必要，足認此部分土地毫無耕作實益，被上訴人無何違約之情。準此可徵，林瑞耀於85年間因繼承換約時，僅承租如附圖編號91⑴部分土地，並已終止編號91⑵部分土地之租約。進言之，隨著60、70年間現代交通工具興起，以及媽祖路闢建、方天舜及張天賜等人行使袋地通行權拓寬道路後，此部分土地僅餘14.08坪，已無耕作實益，林有讓遂放棄耕作任人占用為道路，至多僅係「消極不予排除侵害」，且該侵害並未致耕地無法從事原有之耕作，並不影響耕地租賃目的，當與「不為耕作」之情節大異其趣。更何況，上訴人前於原審即曾提出減租條例第17條第1項第4款規定之攻擊防禦方法以為答辯，嗣因故撤回，於本院復另行主張，顯屬可歸責於上訴人，且本件查無其他例外得准許上訴人提出之事由，足認上訴人此部分主張，並不合法。
㈢此外，上訴人以「不適合耕作」之土地迫令「耕作」，已違
反誠信，並接續以被上訴人違約為由，冀欲終止被上訴人實際耕種之如附圖編號91⑴部分土地所長達一甲子之耕地租約，顯係構成權利濫用。再者，據上訴人所提出之64年航照圖，已清楚可見有一橫跨同段3-6地號土地及此部分土地上之建物，且上訴人自承於69年間曾重新丈量系爭土地，則上訴人對於系爭土地上已有非屬農舍之建物乙情已然知之甚詳，卻仍與林有讓續租數十年，持續收取租金並明確表達不在意系爭土地之使用情形，已然構成權利失效，自不允許上訴人主張租約無效或終止租約。
㈣綜上，上訴人本件上訴並無理由，且因本件至確定為止應已
逾109年12月7日，故就原審敗訴部分提起附帶上訴，請求上訴人即附帶被上訴人與被上訴人即附帶上訴人續訂自109年12月7日起至115年12月6日止之耕地三七五租約等語。
㈤聲明：⒈答辯聲明：上訴駁回；⒉附帶上訴聲明：⑴原判決關於
駁回後列第二項部分廢棄；⑵上訴人應就系爭土地如附圖編號91⑴所示2846.61平方公尺部分之土地，與被上訴人續訂自107年12月7日起至115年12月6日止之耕地三七五租約。
六、兩造不爭執事項：㈠本件租佃爭議事件前經屏東縣新園鄉公所耕地租佃委員會調解
不成立，嗣經屏東縣政府耕地租佃委員會調處，上訴人不服調處，由屏東縣政府移送本院處理在案。
㈡系爭土地為上訴人所經管之農牧用地，並出租予包含被上訴人之祖父林有讓等多名佃農耕作使用。
㈢據「59年11月20日東港鎮公所出租土地現耕使用人名冊」之記
載，林有讓（按：誤繕為林有諒）係承租系爭土地編號 1、面積263平方公尺及編號5、面積3,571平方公尺之土地，合計承租面積為3,834平方公尺。嗣因媽祖路於69年間道路拓寬致承租面積減少，據「東港鎮公所出租土地現耕使用人名冊」所載，其中編號1之面積由263平方公尺減為195平方公尺（計算式：263-開闢道路新分割面積68=195）、編號5之面積由3,571平方公尺減為3,453平方公尺（計算式：3,571-開闢道路新分割面積118=3,453），合計3,648平方公尺。又據「東港鎮公所69年度1期公地佃租征收底冊」所示，林有讓之底冊號碼為184、承租面積為3,648平方公尺，且「地號」欄位另記載：「690-3」、「-1」、「2筆」等文字。
㈣被上訴人之父林瑞耀以及其他林有讓之繼承人於77年10月22日
合意出具切結書，其上記載：「具切結書人等對於家父林有讓向東港鎮公所承租座落新園鄉烏龍段690-3號等一筆東港鎮有土地，面積○.三五七一公頃，以後家父百歲年老時，願意無條件放棄右列土地承租繼承權，由林瑞耀個人單獨繼承…特立此切結書日後為據。」。嗣林有讓於80年11月9日死亡後，其之繼承人於85年11月5日另合意出具遺產分割協議書，其上記載：「…今將林有讓…所遺下後載承租土地…協議結果依照左列標示繼承分割取得管業…。」、「新園鄉烏龍段陸玖零之叁、承租面積○.三六四八公頃、林瑞耀取得全部承租面積」、「新園鄉烏龍段陸玖零之肆、承租面積○.一一三五公頃、林瑞鎮取得全部承租面積。」等文字。
㈤林瑞耀於85年12月7日與上訴人簽立系爭租約，並約定租期係自
85年12月7日起至91年12月6日止，且其上記載：「…承租公有耕地壹筆…」、「承租面積（公頃）：三六四八」等文字。而林瑞耀於租賃期間均有持續繳納租金，且於91年12月6日租期屆滿後，雖未再與上訴人訂立任何加蓋續訂戳記之書面，惟其至105年9月22日逝世前，均有持公有土地繳納代金地租聯單向上訴人持續繳納代金。
㈥上訴人前以104年8月28日東鎮財字第10431212000號函，以系爭
土地上存有建物為由，請林瑞耀提供稅籍證明等資料，該函文並已送達林瑞耀，並記載：「經本所現場勘查，該地共有2棟建物，建物門牌號碼分別為新園鄉媽祖路15號及新園鄉125號。」等文字。
㈦林瑞耀過世後，其之繼承人為被上訴人及配偶林吳色，而林吳
色同意由被上訴人繼承系爭租約。嗣被上訴人於107年5月17日備妥繼承耕地租賃申請書、繼承土地承租權變更申請書、現耕繼承人切結書、土地登記申請書等文件向上訴人辦理變更承租人時，上訴人以起訴狀附圖A部分為他人占用搭蓋違章建築，其等未自任耕作為由，認為租約無效，而不同意變更承租人。
進而，上訴人並再以107年6月5日東鎮財字第107306706000號函知被上訴人終止系爭租約。
㈧經原審會同兩造前往現場履勘並囑託東港地政事務所測量，確
認如附圖編號91⑴所示面積2846.61平方公尺之土地，現係由被上訴人種植香蕉、檳榔、桑葚、波羅蜜等農作物，至門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000號之系爭鐵皮屋，前設置有「大友檳榔」廣告招牌，占用系爭土地之面積係如編號91⑵所示之93.12平方公尺，另有近半數面積坐落於鄰地即同段3-6地號土地。且該建物原係方家藤所有，嗣於106年間，經本院以106年度司執字第50455號清償債務強制執行事件進行拍賣，而由黃姵綺拍定在案。此外，系爭土地上之媽祖路另一側，原尚有門牌號碼屏東縣○○鄉○○路00號之未辦保存登記建物，惟該房屋現已拆除而為空地。又上開附圖編號91⑵、91⑴所示部分之土地，與林有讓就耕作位置圖編號1、5部分土地之承租位置大抵相合。
㈨上訴人所提出108年4月9日「屏東縣新園產業園區」三七五租約承租戶救濟金說明會之譯文內容與錄音光碟情節相符。
㈩上開各事實，有屏東縣政府108年5月30日屏府地權字第1081986
5200號函、屏東縣○○○○○○○○○○○○○○○○鄉○○○地○○○○○○○○○○○○○○鎮○○000○0○0○○鎮○○○00000000000號函、被上訴人陳情書函、東港鎮公所76年至79年、87年至89年、100年至106年之全期公有土地繳納代金地租聯單、現場照片、系爭租約、林瑞耀之死亡證明書、林瑞耀之繼承系統表、戶籍謄本、林吳色出具之證明書、繼承土地承租權變更申請書、現耕繼承人切結書、耕地位置圖、東港鎮公所出租土地現耕使用人名冊、東港鎮公所104年8月28日東鎮財字第10431212000號函、東港鎮公所107年3月1日東鎮財字第10730280500號函、建物平面圖、東港鎮公所107年4月26日東鎮財字第10730546700號函、會勘紀錄暨勘查照片、東港鎮公所107年5月3日東鎮財字第10730507800號函、東港鎮公所107年6月5日東鎮財字第10730670600號函、地籍圖資網路便民服務系統、東港鎮公所59年測量藍曬圖量之數據圖、77年10月22日切結書、東港鎮公所69年度1期公地佃租征收底冊、林有讓之繼承人於85年11月5日所合意出具之遺產分割協議書、上訴人所繪製系爭土地之分割及重測後情形表、屏東縣新園鄉地籍圖查詢資料、東港地政事務所108年12月19日東丈土240800~241200號就系爭土地及相鄰之同段58、80、81、88等地號土地測量之土地複丈成果圖、東港鎮有新園鄉新房段土地租約清冊、Google地圖、屏東縣政府財稅局東港分局109年12月23日屏財稅東分貳字第1090668477號暨110年6月21日屏財稅東分貳字第1100664219號函附系爭鐵皮屋之課稅明細表、房屋稅籍紀錄表與房屋平面圖、系爭土地附近鄰地承租位置及承租人租約清冊、農林航空測量所正攝影像電子檔、農林航空測量所於88年8月22日、89年8月18日所拍攝之類比航攝影像與90年8月24日、91年6月18日之航照圖、耕作位置圖、屏東縣政府108年3月28日屏府城工字第10811169700號開會通知單、108年4月9日「屏東縣新園產業園區」三七五租約承租戶救濟金說明會會議譯文暨其錄音光碟、東港鎮公所會勘紀錄表、110年1月27日辦理林瑞耀（歿）原承租範圍界址釐清簽名表、鄰地承租人林宗賢與張天賜指界資料暨照片、台灣自來水股份有限公司第七區管理處東港營運所110年6月17日台水七東營室字第1104302600號函附門牌號碼屏東縣○○鄉○○路00號房屋之用水狀況與歷年資料、仁美內科小兒科診所書函、林瑞耀之長庚醫療財團法人高雄長庚紀念醫院診斷證明書、林瑞耀之病危主動出院診斷證明書、東港地政事務所110年6月21日屏港地四字第11030331100號函附系爭土地等鄰近土地之登記謄本與85年重測前後之土地登記簿、重測前後對照表、日治登記簿、地籍圖等相關資料、東港鎮公所106年度全期公地佃租征收底冊、新舊地號查詢資料、系爭土地分割前後情形表、屏東○○○○○○○○110年9月22日東港戶字第11030356800號函附系爭鐵皮屋之門牌申請與設籍資料、建物測量成果圖、套繪圖、林有讓之戶籍資料、圖資、租約登記申請書以及方家藤之個人戶籍資料各1份（原審卷一第4至41、51至73、94至108、131至132、171、195、202至208頁及原審卷二第5至23頁，本院卷一第55、91至96、119至129、185至215頁，卷二第7至16、19至362頁，卷三第43、67至94、101至131、136之1至136之5、167至182、197至204、225至229、262至267、363至367頁及卷四第5頁）在卷可稽，復經原審會同兩造與地政事務所人員及本院會同兩造前往現場勘驗屬實，因而製有勘驗筆錄、現場照片及附圖各1份（原審卷一第114至118、126至130、136至139、147至150、185至190頁及本院卷一第73至75、109至118頁）存卷可佐，另經調閱本院106年度司執字第50455號清償債務強制執行事件全卷查明無訛，並為兩造所不爭執，堪信屬實。
七、本件爭點：㈠林瑞耀與上訴人於85年12月7日所簽訂系爭租約之租賃範圍為何
？是否包含如附圖所示編號91⑵部分之土地？㈡兩造自103年12月7日起至109年12月6日間是否存有耕地三七五
租約之法律關係？被上訴人主張上訴人應與其續訂自109年12月7日起至115年12月6日止之耕地三七五租約，有無理由？㈢上訴人主張被上訴人有不自任耕作之情，系爭租約應係無效，
是否有據？㈣上訴人於本院提出減租條例第17條第1項第4款規定之攻擊防禦
方法，是否合法？㈤上訴人主張被上訴人有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情，
系爭租約業經合法終止，是否有據？
八、得心證之理由：㈠上訴人固稱：林瑞耀與上訴人於85年12月7日所簽訂系爭租約
之租賃範圍除如附圖編號91⑴部分之土地外，亦及於編號91⑵部分之土地，又因林瑞耀同意方家藤之父方天舜於91年間在編號91⑵部分土地上興建系爭鐵皮屋，且林有讓亦早於60年間即於其上搭建磚造房屋，均屬不自任耕作，系爭租約業歸於無效等語，然為被上訴人所否認，並以前詞為其主張之論據。經查：
⒈系爭租約之租賃範圍包含耕作位置圖編號1、5兩部分土地即如附圖編號91⑵、91⑴部分之土地：
⑴關於系爭租約之租賃經過及承租範圍，系爭土地於59年間係
分租予包含被上訴人之祖父林有讓在內之眾多佃農，而林有讓最初承租面積為3,834平方公尺（計算式:耕作位置圖編號1部分263平方公尺+編號5部分3,571平方公尺=3,834平方公尺）。後於69年間因開闢、拓寬道路，耕作位置圖1、5部分土地分別減少面積68、118平方公尺，故林有讓之承租面積減縮為3,648平方公尺（計算式：【263-68】+【3,571-118】＝3,648）。且林有讓於「東港鎮公所69年度1期公地佃租征收底冊」號碼編為184，並記載其承租面積為3,648平方公尺，復於「地號」欄位另記載：「690-3」、「-1」、「2筆」等文字。嗣林有讓於80年11月9日死亡，包含被上訴人之父林瑞耀在內之繼承人，於85年11月5日合意出具遺產分割協議書，約定由林瑞耀取得林有讓所遺坐落系爭土地重測前之新園鄉烏龍段609-3、承租面積0.3468公頃部分之土地。
林瑞耀進而於85年12月7日與上訴人簽立系爭租約，並約定租期自85年12月7日起至91年12月6日止，而系爭租約記載：
「…承租公有耕地壹筆…」、「承租面積（公頃）：三六四八」等文字。又林有讓、林瑞耀於租賃期間均有持續繳納租金，且於91年12月6日系爭租約租期屆滿後，雖未再與上訴人訂立任何加蓋續訂戳記之書面，惟林瑞耀至105年9月22日逝世前，均有持記載承租面積為0.3648公頃之公有土地繳納代金地租聯單向上訴人持續繳納代金。再者，林吳色等林瑞耀之全體繼承人同意由被上訴人繼承系爭租約，被上訴人於107年2月26日備妥繼承耕地租賃申請書、繼承土地承租權變更申請書及現耕繼承人切結書記等文件向上訴人辦理變更承租人時，上訴人以耕作位置圖編號1部分土地上存有系爭鐵皮屋，核屬未自任耕作為由而不同意變更承租人登記等節。有前開耕作位置圖、東港鎮公所69年度1期公地佃租征收底冊、遺產分割協議書、系爭租約及公有土地繳納代金地租聯單等證據為憑，且為兩造所不爭執。是以，由前揭各文書證據均記載系爭租約之承租面積為0.3468公頃或3,648平方公尺乙情觀之，復佐以如附圖編號91⑵、91⑴部分土地，與林有讓就系爭土地之耕作位置圖編號1、5兩部分土地之承租位置大抵相合，亦為兩造所不爭執。是以，林有讓與上訴人所約定之租賃範圍係包含耕作位置圖編號1、5兩部分之土地，嗣林瑞耀因繼承於85年12月7日與上訴人所簽立之系爭租約，亦係承租上開兩部分並非毗鄰，惟仍屬同一租約之合計3,648平方公尺之土地，且被上訴人如附圖編號91⑴所示2846.61平方公尺之實際耕種面積，係位於耕作位置圖編號5部分之土地，至如附圖91⑵所示占用系爭土地面積93.12平方公尺之系爭鐵皮屋，則位處耕作位置圖編號1部分之土地，暨林瑞耀亦知悉系爭租約之租賃範圍確實包含耕作位置圖編號1、5兩部分土地即如附圖編號91⑵、91⑴部分之土地等節，均堪予認定。
⑵被上訴人另主張：林有讓、林瑞耀僅向上訴人承租一筆、面
積0.3571公頃之土地，且系爭租約雖記載承租面積為3,648平方公尺，惟林瑞耀實際耕作之範圍係如附圖編號91⑴所示2
846.61平方公尺，縱加計如附圖91⑵所示之93.12平方公尺，亦僅2939.73平方公尺，與3,648平方公尺間仍有708.27平方公尺之差距。故系爭租約之承租範圍僅有1筆土地，而不及於耕作位置圖編號1部分即如附圖編號91⑵部分之土地等語，並提出前開77年10月22日切結書、85年11月5日遺產分割協議書及兄弟家產處理同意書各1份（卷三第58之7、58之8頁）以資佐證其所述屬實。然查：
❶本院前經調查證據後業已認定系爭租約係包含耕作位置圖編
號1、5部分即如附圖91⑵、91⑴兩部分土地之1筆租約，業如上述，則被上訴人此部分所言是否可採，已啟疑竇。又上開77年10月22日切結書雖載明：「一筆東港鎮有土地、面積0.3571公頃」，惟其後之85年11月5日遺產分割協議書、兄弟家產處理同意書係明載由林瑞耀繼承取得「新園鄉烏龍段690-3地號、旱地目、15等則」中0.3648公頃之承租面積，亦經核閱上開各文件查明無訛。衡諸常情，於開闢道路縮減耕種面積之情形下，耕作位置圖編號5之土地面積由0.3571公頃減少0.0118公頃為道路之用而餘0.3453公頃，林瑞耀何以不提出異議而持續繳納以承租面積3,648平方公尺為據所核算之代金，更遑論林瑞耀所繼承取得之耕作面積與耕作位置圖編號1、5於道路縮減後之總和面積3,648平方公尺相合。
另者，上訴人前以104年8月28日東鎮財字第10431212000號函，以系爭土地上存有系爭鐵皮屋為由，請林瑞耀提供稅籍證明等資料，該函文並已送達林瑞耀，亦有該函文及回執各1份（原審卷一第97、98頁）可憑，則倘如被上訴人所稱林瑞耀係將全部承租土地均用於耕作，則何以林瑞耀就此未曾表達反對之意，恰足徵其亦知悉承租範圍亦包含實際耕種範圍以外之耕作位置圖編號1部分即如附圖編號91⑵部分之土地。
❷被上訴人之實際耕種面積為如附圖91⑴所示之2846.41平方公
尺，確係少於系爭租約所載承租面積3,648平方公尺，然此實際耕作範圍係依被上訴人於原審現場測量時指界所繪製，經核閱勘驗筆錄、現場照片及附圖自明，與系爭租約所載承租面積當恆非一致，更何況系爭土地歷經道路開闢、拓寬而縮減面積，且施測土地於重測前後常有面積增減或地籍界址更移之情事，為本院審理確認界址、返還土地等事件職務上所知悉，故尚難以被上訴人實際耕種面積少於承租面積，即逕認其此部分所辯為可採。至證人林瑞意即被上訴人之叔叔於原審雖為：租賃範圍只有如切結書所載的1筆土地等語（原審卷一第175頁），然其當時住在臺北，且就林有讓所遺遺產之範圍、如何為遺產分配及切結書上之筆跡係由何人所書寫等節，均表示不記得或不清楚等語（原審卷一第175至176頁），足徵其所為證詞之憑信性偏低，尚難採為有利於被上訴人之認定，併予敘明。
⒉林瑞耀同意方家藤之父方天舜於系爭土地上興建居住之用之
系爭鐵皮屋，核屬不自任耕作，系爭租約自91年6月18日起向後失效：
⑴承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人；承
租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項分別定有明文。
又減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，乃指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用，且所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言，如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，故如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間，而在不自任耕作之列，依上開減租條例第16條第1、2項規定，該租約應歸無效。又承租人未自任耕作之土地雖僅一部，惟租賃雙方既係以單一契約約定承租範圍，租約自應歸於全部無效。且承租人違反減租條例第16條第1項規定時，原訂租約無效，此乃法律強制禁止規定，違背其規定者當然無效，並不因出租人同意續租或收租而使其有效。
⑵經查：
❶系爭租約租賃範圍內之耕作位置圖編號1部分土地上，現有原
係方家藤所有，嗣因其積欠債務經強制執行，經本院以106年度司執字第50455號清償債務強制執行事件進行拍賣，由黃姵綺所拍定前設置有「大友檳榔」廣告招牌占用系爭土地如附圖編號91⑵所示93.12平方公尺之系爭鐵皮屋，經現場勘驗屬實，並經調閱上開強制執行案卷查明屬實，且為兩造所不爭執，是系爭土地上存有非農用之系爭鐵皮屋乙情，首堪認定。
❷關於系爭鐵皮屋之興建及設籍經過，系爭鐵皮屋至遲於91年6
月18日已興建完成，並於94年1月11日申請門牌證明，初始由方家藤、方珮吟、方承彥及劉鳳珠等人於94年1月13日設籍於該處，且納稅義務人為方家藤等情。經交互參照前開農林航空測量所於88年8月22日、89年8月18日所拍攝之類比航攝影像與90年8月24日、91年6月18日之航照圖自明，並有上開東港戶政事務所110年9月22日東港戶字第11030356800號函及屏東縣政府財稅局東港分局110年6月21日屏財稅東分貳字第1100664219號函各1份存卷可參。
❸證人方家藤證稱：系爭鐵皮屋應該是我父親方天舜蓋的，我
父親跟我說我回來可以住那邊，我就住在裡面，後面是養雞的工寮。我離開屏東時還沒有系爭鐵皮屋，原址好像是林家用磚塊蓋的，地主好像姓林，我知道有位老人叫做林有讓，我好像叫林有讓「伯伯」等語（卷三第19至29頁）；證人盧政宏證稱：我對我在108年4月9日「屏東縣新園產業園區」三七五租約承租戶救濟金說明會所說：「這塊地，是他爸爸還是他阿公過去有和隔壁私底下口頭買賣或是換地，那塊地，有說口頭說我和你換，換地後就蓋起鐵皮屋。」這些話沒有意見，但是我當時是懷疑或是推論，意思是說不知道被上訴人的爺爺或是父親有跟其他人換地或買地。此外，方家藤長年不在屏東，是他的妹妹方淑屏跟我說系爭鐵皮屋有很多問題，我才去了解。因此，我就去問了左右鄰居，是老一輩的鄰居跟我說的，60年間那裡是養雞場，後來聽當地的耆老說，系爭鐵皮屋沒有路可以走，之所以協調那條路讓他們出入，因為他們都載雞蛋怕破損才讓他們走的，我有從耆老那裡聽到「換地」或是「買賣」之類的訊息等語（卷三第19至29頁）；至證人黃麗君即上訴人所屬課長則另為：承租戶救濟金說明會當時盧政宏坐在我們後面，被上訴人林信助在會議上一直表示不清楚有這塊土地，盧政宏就表示這件事他知道，盧政宏並說林信助的爺爺或爸爸已經跟方家交換或買賣了，林信助一直講，盧政宏甚至站起來打斷他講話，表示這件事他知道，你們上一代已經交換了。這時候會議要進行，所以主持人請盧政宏跟林信助他們到後面去溝通。至於為何盧政宏會知道這件事，是因為我們在新園鄉辦三七五減租的很多案件有請他來幫忙，他在當地有人脈，很活躍，而且他當時的語氣是很肯定的。此外，在上開會議之前，我跟蔡沛絨因為其他耕地三七五減租的續約等案件，曾經到盧政宏家中請他協助與其他承租戶續約或辦理繼承等相關事宜，他當時就曾提過系爭鐵皮屋坐落的土地是林家的，系爭鐵皮屋確定是方家人所蓋的。另外，方家藤的妹妹方淑屏原本住在臺北，近期搬回新園鄉，因為這件案件我們去拜訪她，她也是跟我們說，系爭鐵皮屋的土地是跟林家交換的，她們是用新園鄉位置比較好比較有價值的土地來交換，之所以方家跟林家交換土地，是為了養雞方便，之後方家就搭建系爭鐵皮屋及搭建工寮等詞（卷三第147至151頁）之證述情節。❹證人方家藤本為系爭鐵皮屋之所有人，復就系爭鐵皮屋之興
建經過能清楚闡述，且系爭鐵皮屋後方確有其所稱之工寮，經核閱系爭土地等附近土地暨其上地上物之照片（卷三第167至174頁）自明。又其於原審及本院前經數次通知始終未到場，嗣經本院依民事訴訟法第303條規定，於110年5月31日以109年度簡上字第119號民事裁定裁處罰鍰3萬元，且有通知其下次到庭作證之庭期時間以及如仍不到場得再處以罰鍰或拘提之記載，其於收受該民事裁定後始行到庭證述，有該裁定1份（卷一第273至275頁）可查，復經本院告知不會因其於110年9月9日準備程序期日到庭作證而毋庸受罰後（卷三第20頁），其猶願具結證述，益徵其應係不欲再被處以罰鍰或拘提始到庭證述，況其所述均係本於其親身經歷，自難認有何故為虛偽證詞之或然率。至證人盧政宏就林家、方家有買賣或交換土地部分之證詞，雖表示是其「推論或懷疑」所得，惟其亦證稱其有先訪談地方耆老，並為相當之查證，且觀諸其於「屏東縣新園產業園區」三七五租約承租戶救濟金說明會現場，曾明確肯定表示林家、方家確有換地或買賣之行為，甚有打斷被上訴人林信助發言等情形，有錄音譯文1份（卷一第185至192頁）可考，復經本院當庭播放該次說明會之錄音光碟供兩造與證人盧政宏確認俱無訛（卷三第31至32頁)，並與證人黃麗君就該承租戶救濟金說明會部分之證述情節相符，足見依其所述，雖尚難證明究係交換或買賣土地，然已得證明林有讓或林瑞耀有提供租賃土地供方家使用之事實。又證人黃麗君固為職司系爭土地等相鄰土地之耕地三七五租約續約事宜及本件糾紛之承辦人，然其本於主管機關之立場先行調查後，始依其所見聞而為上述證言，並與證人方家藤、盧政宏所為證詞大致相符，復係以執行公務之身分處理本事件，核屬其工作內容之範疇，並非基於私人情誼始參與其中，難認有何利害關係。況且，上述各證人均經具結以擔保證言之真實性，客觀上當無甘冒受偽證罪追訴、處罰而故為不利於被上訴人虛偽陳述之動機，且所言復互核一致，更與航照圖、屏東縣府財稅局東港分局函文等前開各證據所載客觀情節相合，堪認上開各證人所為證言之證明力甚高，得以採憑。準此，本件雖無直接明確證據確認林瑞耀、方天舜就耕地位置圖編號1部分土地究係「買賣、交換或借貸等其他法律關係」，然由前揭各證人證述情節，已堪認定林瑞耀確有同意方天舜於耕作位置圖編號1部分土地上，興建如附圖編號91⑵所示占用系爭土地面積93.12平方公尺之系爭鐵皮屋，以供方家人居住之用，至為灼然。
❺承上，經本院斟酌上開各證人所為互核相符之證言，及上揭
耕地位置圖、農林航空測量所拍攝之類比航攝影像航照圖及航空圖等上開各書面證據，復參酌上訴人係主張優先以「91年6月18日」為系爭租約無效之認定時點，暨被上訴人亦表示：若法院認林瑞耀有不自任耕作之情，其同意以此時點為認定等語（卷四第29頁）等各情，因認林瑞耀確係同意方天舜於91年6月18日興建系爭鐵皮屋，以供方家人為非耕作農用之居住使用無訛。又系爭租約之承租人林瑞耀雖僅就承租土地之一部即如附圖編號91⑵部分土地變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，然承前說明，仍屬不自任耕作，系爭租約應自91年6月18日起向後失效，則上訴人不同意被上訴人本於繼承人之地位申請續約及為承租人之變更登記，於法尚無不合。此外，林瑞耀於105年9月22日往生前雖均持續繳納代金予上訴人，有前開各期公有土地繳納代金地租聯單可稽，然系爭租約既因林瑞耀不自任耕作而自91年6月18日起向後失其效力，已無效之租約尚無從因林瑞耀不間斷繳納代金，及上訴人持續出租、收租而使其有效，是被上訴人另稱上訴人有權利濫用之行為，且上訴人本件所請業已權利失效等語，亦俱不足採。
⑶承上，系爭租約因林瑞興自91年6月18日起不自任耕作而向後
失效，業經本院於調查證據後認定如上，則上訴人所另主張之「林有讓於60年間有於耕作位置圖編號1部分土地上搭建磚造房屋而不自任耕作」，以及據此所提出之64年航照圖（隨卷外置），即無再行審酌之必要，附此敘明。
㈡承前所述，上訴人辯稱系爭租約之租賃範圍除如耕作位置圖
編號5部分即如附圖編號91⑴部分之土地外，亦及於耕作位置圖編號1部分即如附圖編號91⑵部分之土地，且林瑞耀同意方家藤之父方天舜於編號91⑵部分土地上興建非供農用之系爭鐵皮屋，核屬不自任耕作，系爭租約應自91年6月18日起歸於無效等情，核屬有據，應為可採。換言之，被上訴人本件主張，即屬無據，應予駁回。
㈢被上訴人所提附帶上訴部分：
承上所述，系爭租約既已於91年6月18日起向後失效，則被上訴人以系爭租約有效為前提，主張於租期屆滿後另訂自109年12月7日起至115年12月6日止之耕地三七五租約之附帶上訴部分，自乏所據，應予駁回。
九、綜上所述，系爭租約既有前述不自任耕作之情，依減租條例第16條第1、2項規定應屬無效，上訴人自得收回土地，被上訴人訴請上訴人應就系爭土地如附圖編號91⑴、面積2846.61平方公尺部分之土地，辦理變更承租人為被上訴人，並請求上訴人續訂自103年12月7日起至109年12月6日止之耕地三七五租約，復於本院請求另訂自109年12月7日起至115年12月6日止之耕地三七五租約之附帶上訴部分，均屬無據，應予駁回。原審就判命准予兩造續訂自103年12月7日起至109年12月6日之耕地三七五租約部分，容有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，並另行判決如主文第2項所示，且駁回被上訴人所提起之附帶上訴。末者，本院既就「爭點㈠、㈡、㈢」於審究後認定如上，則就「爭點㈣：上訴人於本院提出減租條例第17條第1項第4款規定之攻擊防禦方法，是否合法？」、「爭點㈤：上訴人主張被上訴人有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情，系爭租約業經合法終止，是否有據？」，以及兩造就爭點㈣、㈤所提出之主張或答辯，暨被上訴人因之所另提出「公告、稻穀生產成本、稻米生產統計表」、「新聞報導」（卷四第45至51頁）等證據，與兩造就減租條例第6條第1項、臺灣省耕地租約登記辦法第10條所規定「耕地租約應一律以書面為之」，其「書面」是否為「生效要件」之攻防與辯論，均無另行論敘及准駁之必要，併予敘明。
十、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述。又本件係租佃爭議事件，依法雖免徵裁判費，惟被上訴人於原審業因聲請現場測量而支出土地勘查複丈費，足見本件已有訴訟費用發生，仍應依民事訴訟法第78條諭知訴訟費用負擔以確定其數額，併予敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，被上訴人之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 6 月 8 日
民事第三庭審判長 法 官 陳怡先
法 官 林政斌法 官 劉子健正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 6 月 8 日
書記官 賀燕花