臺灣屏東地方法院民事判決 109年度訴字第157號原 告 賴弈銣（原名：賴宜勵）訴訟代理人 施秉慧律師
焦文城律師被 告 東港鎮大潭保安宮法定代理人 郭俊雄訴訟代理人 陳樹村律師
陳威廷律師被 告 李孫心訴訟代理人 李寶玉上列當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於民國109 年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣屏東縣○○鎮○○○○段○○○ ○號土地（面積291.96平方公尺，下稱系爭土地），原登記名義人為大潭新農業實行組合，經屏東縣政府108 年度第1 批第1 次地籍清理未能釐清權屬代為標售，標售底價為新臺幣（下同）242 萬2,700 元，於標售土地清冊之備註欄登載：「⒈其地上物有菜市場攤位鐵皮頂之工作物，實地情形以現況為主。⒉一律按現狀標售，不以現場圍籬、地形、地貌為界」。伊參加投標，於民國108 年10月15日辦理開標作業時以245 萬1,100 元標得系爭土地。惟被告李孫心（下稱李孫心）與被告大潭保安宮（下稱大潭保安宮），分別於108 年10月23日及同月24日填具「屏東縣政府代為標售地籍清理土地優先購買權申請書」及檢附相關證明文件，依據地籍清理條例第12條第4 款：「本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」之規定，向屏東縣政府申請優先購買系爭土地，致伊對無法依決標內容承買系爭土地。系爭土地上固有數未保存登記建物，然建物之起造時期、起造人、事實上處分權人之變動及管理情形，均有不明，是被告是否果為系爭土地上建物之現占有人？是否連續占有？連續占有時期為何？即均有疑。
㈡、大潭保安宮係依寺廟登記規則登記之非法人團體，並無實體法上之權利能力，無法實現占有而為占有人，不符地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定占有人之資格，故大潭保安宮不具優先購買權。退步言，大潭保安宮並非系爭土地上之鐵皮屋頂市場（下稱系爭鐵皮屋頂市場）之原始起造人，且未提出相關占有證明，實無從證明大潭保安宮有占有系爭土地。況系爭鐵皮屋頂市場為大潭社區發展協會所管理，則占有人應為大潭社區發展協會，而非大潭保安宮，故大潭保安宮對系爭土地應無優先購買權存在。
㈢、地籍清理條例於96年3 月21日公布施行，依地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定，主張優先購買權者，應為該條例施行前已占有達10年以上，即於86年起有占有事實。惟李孫心並非系爭土地上鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋）之原始起造人，且於100 年11月30日始向訴外人方鳳橋買受系爭鐵皮屋，占有迄今未達10年，不符上開條款規定，故李孫心對系爭土地亦無優先購買權存在。
㈤、綜上，被告均不符合地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定。是被告就系爭土地之優先購買權自不存在等語。並聲明：請求確認被告等就系爭土地優先購買權不存在。
二、被告則以：
㈠、大潭保安宮陳稱：⒈伊已按相關登記程序向主管機關為寺廟登記，並有獨立之財
產及財務監督程序、管理人及其選任程序，自為地籍清理條例第12條第1 項第4 款之適格優先購買權人。且由同段931地號土地現亦登記伊為所有權人，足認伊得為土地登記之權利主體，得行使優先購買權，否則屏東縣政府亦不可能受理伊主張優先購買權之申請。
⒉系爭土地上之系爭鐵皮屋頂市場，係伊之管理人蘇賜（已歿
）為協助整合並統一管理流動攤販，於63年間以伊之香油金出資興建，作為簡易市場使用，並於62年11月1 日裝錶供電，且基於回饋社區之目的，將系爭市場交由大潭社區（現為大潭社區發展協會）代管，以整合鄰近攤販於該地統一販賣民生物資，避免章雜混亂，伊仍屬系爭土地之占有人。故伊占有系爭土地至少30年以上，此為當地居民及信徒眾所皆知，自得主張優先承買權。
⒊本件原告投標時即已知屏東縣府公告系爭土地上已有地上物
占有且該地上物現仍為市場使用，原告得輕易前往現場探知詢問是否有占有人事實，原告捨此不為，仍加以標購，其主張伊無優購權顯與政府機關之調查不符，置政府機關之調查於無物，自應依縣府公告之公文書推定為真正，原告主張伊之優先購買權不存在，自應由原告負舉證之責。
⒋伊符合地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定，自得主張優
先購買權，原告提起本訴顯無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡、李孫心陳稱：系爭土地上有伊所有之系爭鐵皮屋，現仍居住使用，系爭鐵皮屋係訴外人莊罔順於72在與訴外人李老見（即李孫心之配偶）、李明家共業之土地上所建造。該鐵皮屋已存在30年，並分別於79年1 月1 日及83年7 月29日以其配偶及次子之名義裝設電錶及自來水錶供用。是以，該鐵皮屋占有系爭土地有10年以上，伊為繼受人，自得主張優先承買權等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷三第9 至10頁）
㈠、系爭土地（面積291.96平方公尺），原登記名義人為大潭新農業實行組合，經屏東縣政府108 年度第1 批第1 次地籍清理未能釐清權屬代為標售，標售底價為242 萬2,700 元，於標售土地清冊之備註欄並登載：「⒈其地上物有菜市場攤位鐵皮頂之工作物，實地情形以現況為主。⒉一律按現狀標售，不以現場圍籬、地形、地貌為界」。
㈡、原告於屏東縣政府108 年10月15日辦理開標作業時245 萬1,100元標得系爭土地。
㈢、李孫心與大潭保安宮，分別於108 年10月23日及同月24日填具「屏東縣政府代為標售地籍清理土中地優先購買權申請書」及檢附相關證明文件，依據地籍清理條例第12條第4 款：
「本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」之規定，向屏東縣政府申請優先購買系爭土地。
㈣、依據屏東縣東港地政事務所109 年7 月17日東丈法字第6500
0 號土地複丈成果圖，鐵架涼棚即編號A 部分，現做為簡易市場使用、占有系爭土地面積110.23平方公尺；鐵皮屋即編號B 部分、占有系爭土地面積48.64 平方公尺。
㈤、電號：00-00-0000-00-0 之電錶，依台灣電力股份有限公司屏東區營業處109 年6 月9 日屏東字第1091355878號回函，現供大潭市場攤販使用。
四、得心證之理由原告主張被告不符合地籍清理條例第12條第1 項第4 款之要件，不得主張優先承買權，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠大潭保安宮為非法人團體是否有實體法上之權利能力，得否為地籍清理條例第12條第1 項第
4 款之占有人？㈡承上若為肯定，則大潭保安宮就系爭土地有無優先購買權存在？㈢李孫心對於系爭屏東縣○○鎮○○○○段○○○ ○號土地有無優先購買權存在？茲分敘如下：
㈠、大潭保安宮為非法人團體有實體法上之權利能力，得為地籍清理條例第12條第1 項第4 款之占有人。
⒈按非法人之團體雖無權利能力，然日常用其團體之名義為交
易者比比皆是，民事訴訟法第40條第3 項為應此實際上之需要，特規定此等團體設有代表人或管理人者，亦有當事人能力。所謂有當事人能力，自係指其於民事訴訟得為確定私權之請求人，及其相對人而言，若僅認許其為當事人得以其名義起訴或被訴，而不許其為確定私權之請求，則上開規定勢將毫無實益，當非立法之本意（最高法院50年台上字第2719號判決意旨參照）。又自然人及法人為權利義務之主體，惟非具有權利能力之團體，如有一定之名稱、組織而有自主意思，以其團體名稱對外為一定商業行為或從事事務有年，已有相當之知名度，而為一般人所知悉或熟識，且有受保護之利益者，亦應受法律之保障。故未完成登記之法人，雖無權利能力，然其以未登記法人之團體名義為交易者，民事訴訟法第40條第3 項為應此實際上之需要，特規定此等團體設有代表人或管理人者，亦有當事人能力。至於因其所為之法律行為而發生之權利義務，於實體法上應如何規範，自應依其行為之性質，適用關於合夥或社團之規定。不能以此種團體在法律上無權利能力即否定其一切法律行為之效力（最高法院91年度台上字第1030號判決意旨參照。
⒉大潭保安宮早於57年由信徒公推成立管理人及管理委員，蘇
賜為當時之管理人，後改組為大潭保安宮管理委員會，莊萬教為第一屆主任委員，並向當時之臺灣省屏東縣辦理寺廟變動登記，此有被告留存之歷次臺灣省屏東縣寺廟變動登記表、屏東縣政府申請寺廟登記及備查印鑑，有屏東縣寺廟登記證、印鑑樣式表及宗教團體資訊查詢結果表（見本院卷一第39頁、115 頁、117 頁、本院卷三第39至41頁、本院卷三第47頁）附卷可參；又其有獨立之組織章程，並每年召開信徒大會，此有大潭保安宮織織章程、相關信徒大會議事錄及管理委員暨監察委員會議記錄憑卷可考（見本院卷一第133 頁至149 、本院卷三第49至51頁），足證大潭保安宮具備選任管理人、管理廟務及廟產之能力甚明。再參之大潭保安宮具有獨立之辦公室及活動場地，並設置獨立之帳戶專供廟務使用，其相關帳冊並有專門會計人員所管理，並提經寺廟查核，此亦有大潭保安宮提出之辦公室及活動場域照片、保安宮存摺及財務帳冊及收支表（見本院卷三第53至77頁）皆可佐證上開之事實。甚且，系爭地號土地之鄰地即931 地號土地現亦登記為大潭保安宮所有，此亦有土地登記謄本在案可稽（見本院卷一第315 頁）。由上可證，大潭保安宮被告雖為非法人團體，然有獨立組織章程、財務帳冊及財產，仍可享有權利、負擔義務，而得為權利主體，揆諸前揭最高法院裁判意旨，大潭保安宮確有權利能力，得為地籍清理條例第第12條第1 項第4 款之占有人。原告主張大潭保安宮無權利能力不具優先承買人之適格，顯非可採。
㈡、大潭保安宮就系爭土地有優先購買權存在。⒈按地籍清理條例第12條第1 項第4 款規定，於本條例施行前
已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，有優先購買權。又地籍清理條例係於97年7 月1 日施行，則於87年7 月1 日前已占有土地，至該土地標售時仍繼續占有者，就土地有優先購買權（臺灣高等法院108 年度上易字第12
5 判決參照）。次按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940 條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力；另依一般社會觀念，足認一定之物已具有屬於其人實力支配下之客觀關係者，即可謂有事實上之管領力（最高法院100 年度台上字第1719號判決意旨、93年度台上字第2067號判決意旨參酌）。再按對於物有事實上管領之力者，為占有人；地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人；占有人之繼承人或受讓人，得就自己之占有或將自己之占有與其前占有之占有合併，而為主張。民法第94
0 條、第941 條、第947 條分別定有明文。故被上訴人及其前任占有人溫0 生，如以直接占有或間接占有之方式占有系爭土地且期間合併已達10年者，被上訴人即屬地籍清理條例第12條第1 項第4 款所規定之優先承買人，此由地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第2 款之規定，亦足悉其情（臺灣高等法院104 年度上字第1041號判決意旨參照）。
⒉大潭保安宮辯稱其早於62年11月1 日起即有裝設電錶供系爭
鐵皮屋頂市場使用，及系爭鐵皮屋頂市場為大潭保安宮出資興建作為簡易市場使用，並委託大潭社區發展協會管理，占有系爭土地達30餘年一情，有下列證據可證：
⑴證人吳新傳證述：我63年擔任里長，蘇賜是被告東港大潭保
安宮的管理人，蘇賜過世後才換我擔任東港鎮大潭保安宮的管理人，蘇賜擔任管理人時，大潭保安宮比較有錢，當時里沒有錢、社區也沒有錢，所以就用大潭保安宮的錢來蓋這個菜市場，我擔任里長的時候，就叫路邊的攤販們集中到此菜市場，菜市場蓋好時，當時為了環境衛生，大潭保安宮就交給社區管理攤位及公共衛生。大潭保安宮出資蓋菜市場不是指捐給社區，是交給社區管理，是蘇賜拿東港鎮大潭保安宮的錢找人來蓋，然後交給社區管理，但是社區每年會拿一萬元給東港鎮大潭保安宮辦七月半捨的普渡等語甚詳（見本院卷二第8 至10頁）。
⑵證人蘇進福證述：系爭鐵皮屋頂市場是大潭保安宮蓋的，我
有擔任大潭社區理事長，我擔任時大潭保安宮就已經把系爭鐵皮屋頂市場交我們管理，我們向攤販每月一攤收400 元。
一年菜市場要交一萬元給大潭保安宮配合祭典，東港鎮公所回函關於88年的工程這不是公所補助的，是我向議員爭取的建設經費，再委託鎮公所發包，88年那時我擔任里長兼社區總幹事，兩時僅有整建市場鐵皮屋頂等語明確（見本院卷二第11至13頁）⑶證人林錦同證述：我是大潭社區發展協會理事長，系爭鐵皮
屋頂市場是我們社區協會在管理，已經管理很久了，上一任理事長是蘇進福，系爭鐵皮屋頂市場是大潭保安宮出資建造交給我們社區管理的，88年時我知道之前屋頂爛掉了，有修理屋頂，我們有向攤位收租金也有開收據，每年7 月我們要給大潭保安宮1 萬元普渡用等語明確（見本院卷二第16至18頁）。
⑷佐以，大潭保安宮提出之系爭鐵皮屋頂市場使用之電錶照片
、用電位置及台灣電力股份有限公司營業處函電錶裝表供電日於為63年11月1 日證明，經本院函詢台灣電力股份有限公司，該公司函覆略以：「電號：00-00-0000-00-0 現場勘查情形，電表及自備桿裝設位置同來文附件二之照片標示，電力供大潭市場攤販使用。」，此有台灣電力股份有限公司屏東區營業處109 年6 月9 日屏東字第1091355878號函及照片在卷可稽（見本院卷一第189 頁、第389 至392 頁）。又系爭鐵皮屋頂市場除坐落系爭土地外，尚有部分坐落在大潭保安宮所有同段931 地號土地，此亦有屏東縣東港地政109 年
8 月4 日函覆之附丈成果圖及照片可參（見本院卷二第184至190頁）。
⑸由上可證，系爭鐵皮屋頂市場確係由大潭保安宮於62至63年
間出資建築，申設水電後，再委由大潭社區發展協會管理無誤，大潭保安宮辯稱其大潭社區發展協會係為其管理系爭鐵皮屋頂市場一節即屬非虛。是以，大潭社區發展協會既為大潭保安宮管理系爭鐵皮屋頂市場，則大潭保安宮即為民法第
941 條之間接占有人，而大潭保安宮自63年透過大潭保安宮間接占有系爭土地迄今，已逾10年，自屬地籍清理條例第12條第1 項第4 款所規定之優先承買人。
⑹原告雖主張：依屏東縣東港鎮公所回函內容為整建市場鐵皮
屋頂工程，足證系爭鐵皮屋頂市場非大潭保安宮出資建築云云。然查：系爭鐵皮屋頂市場係大潭保安宮出資建築，並長期委由大潭社區發展協會管理一節，業經證人證述如上，而依據東港鎮公所之工程估價單( 見本院卷二第103 頁）其中工程項目編號二拆除部分為「舊有司令台及鐵架拆除運棄」，可知明拆除部分僅為舊有司令台部分，此與證人蘇進福當庭繪製其於88年申請整修補助，拆除部分係指司令台一情相符，足證點年整修工程時並未包含鐵皮屋頂市場之拆除，是原告主張系爭鐵皮屋頂市場曾全部拆除後由東港鎮公所重新建述，尚非有據。原告復主張上開工程估價單工程項目第10攔所載鐵板40*40*5 數量為30塊，而與系爭鐵皮屋頂市場相符云云。惟查，依據攤販鐵架剖面圖（見本院卷二第145 頁），上開尺寸40*40*5 之鐵板，對照上開系爭剖面圖左下方，安裝位置僅為就有支架下方，應認其目的僅再加強系爭市場之結構用途而非重新汰換原有市場結構，益徵大潭保安宮辯稱東港鎮公所僅係就系爭鐵皮屋頂市場之屋頂加以修繕之情為真。又時任東港鎮大潭里社區發展協會理事長之證人蘇進福於109 年7 月9 日到庭證稱，系爭鐵皮屋頂市場於88年間其爭取建設經費，委託鎮公所發發之情，乃因其時任大潭里社區發展協會理事長，並因受被告大潭保安宮管理系爭市場之而為，倘若系爭鐵皮屋頂市場為東港鎮公所占有管理，又何需由大潭社區發展協會理事長爭取整修改善？由此適足證，系爭鐵皮屋頂市場確係由大潭社區發展協會為大潭保安宮管理，並於每年7 月交付1 萬元予大潭保安宮用於祭典無誤。是原告前揭主張均無足取。
㈢、李孫心對於系爭屏東縣○○鎮○○○○段○○○ ○號土地有優先購買權存在。
⒈按地籍清理條例第12條第1 項第4 款所定優先購買權人，應
檢附下列文件之一：一、占有土地四鄰、土地所在地現任或歷任村（里）長或土地共有人（含繼承人）一人之證明書及印鑑證明。但現任之村（里）長出具蓋有村（里）辦公處印信之證明書者，免檢附其印鑑證明。二、戶籍謄本或其他足資證明於本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續占有事實之文件。但戶籍謄本能以電腦處理達成查詢者，得免提出。地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第
1 項定有明文。⒉李孫心主張其對系爭土地有優先承買權，並提出當地現任里
長出具之自80年間實際居住證明書影本1 份為證等情，業經本院依職權向屏東縣政府函調李孫心申請優先購買相關資料即109 年4 月8 日屏府地籍字第109126489000號函附卷可稽（見本院卷一第97頁），李孫心實已符合前揭地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第11條第1 項之規定要件。⒊系爭鐵皮屋之台電電錶是在79年1 月1 日已經裝錶供電，及
於83年7 月29日亦裝設自來水表，現仍使用中，此有李孫心提出之照片、台灣電力股份有限司屏東區營業處函及台灣自來水股份有限司函、使用系爭鐵皮屋之光碟在卷可參（見本院卷一第233 至237 頁、本院卷二第289 至293 ）。其中電表部分之雖以李老見申請人、而水表部分則以李木田為申請人，然李老見、李木田分別為李孫心之配偶及次子，李孫心其家人名義申請裝錶供電、供水，核與常情無違，否則李孫心何需長期繳納水電費用逾30年，故尚不得以申請人非李孫心逕認其未自79年間起占有使用系爭鐵皮屋。
⒊原告雖主張李孫心於100 年間始成為系爭鐵皮屋納稅義務人
，故其未占用系爭土地逾10年云云。然查，李孫心雖於100年間為系爭鐵皮屋之納稅義務人，此固有系爭鐵皮屋稅籍資料附卷可參（見本院卷二第255 頁），惟稅籍納稅義務人僅用以通繳稅之資料，無從證明實際占有使用系爭鐵皮屋之人為何人，況且系爭鐵皮屋早於79年間即由李孫心占有使用中，並以其配偶李木田之名義裝設電錶一情，業經認定如上，而早期社會買賣雙方未予立即辦理稅籍變更登記實所常見，故自不得以此遽認李孫心占有使用系爭鐵皮屋未逾10年，是原告此部分主張自非可採。
㈣、此外，原告所提證據尚不足證明大潭保安宮、李孫心於地籍清理條例前未占有系爭土地或未達10年以上，或至系爭標售時已非占有人等事實，亦即不足證明被告系爭優先購買權不存在之事實，則原告前開主張，即不可採。
五、綜上所述，大潭保安宮、李孫心於地籍清理條例前已占有系爭土地達10年以上，且至系爭標售時仍繼續為該土地之占有人，則系爭土地占有人即被告就系爭土地自有系爭優先承買權存在。至原告所提證據不足證明被告之系爭優先購買權不存在。從而，原告請求確認大潭保安宮、李孫心對於屏東縣政府108 年度第1 批第1 次代為標售地籍清理未能釐清權屬土地之系爭土地（標號108-11-8）之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘爭執事項及所提出之攻擊禦方法暨訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 4 日
民事第一庭 法 官 陳怡先正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 7 日
書記官 張孝妃