臺灣屏東地方法院民事判決 109年度訴字第102號原 告 永琪不動產有限公司法定代理人 林耕霆訴訟代理人 陳水聰律師
簡汶珊律師廖柏豪律師被 告 吉煌通運有限公司法定代理人 劉勇成上列當事人間請求給付價金事件，本院於中華民國109 年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣民國104 、105 年間，被告委託原告銷售其所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○ ○號土○○○鄉○○段
108 、109 地號土地及其上同段174 建號建物，門牌號碼為屏東縣○○鄉○○路○○號（下稱系爭房地），雙方簽有委託銷售契約書( 下稱系爭契約) ，並約定仲介服務費為成交價之3 ％，期間委售價額由每坪6 萬元降為58,000元。105 年
7 月31日系爭契約屆期，原告請求被告續簽，惟被告之法定代理人劉勇成回稱不必簽約，仍指示原告繼續銷售，並保證其口頭上講出就算，比簽約更有效力云云，原告認為已繼續受託而為銷售。106 年3 月25日，訴外人金振吉玻璃企業有限公司（下稱金振吉公司）之前法定代理人即訴外人陳合和，因見原告之廣告而與原告連繫，並收受地籍圖、土地謄本、分區證明等資料時並示意原告盡速安排看屋，原告遂安排其與被告前往現場觀看系爭房地現況，且於現場討論議價時，被告還稱已全權委託原告，請金振吉公司與原告接洽等。
詎料被告竟與金振吉公司於107 年2 月間訂立系爭房地買賣契約，嗣並於107 年5 月9 日移轉登記系爭房地( 除水源段26地號土地外) 所有權與金振吉公司。按不動產仲介契約為諾成契約，不以書面為必要，參酌雙方真意，口頭續約之契約內容應為原委託銷售契約，且被告確實係因原告居間牽線而成交，則原告自得依委託銷售契約之第5 條第1 項、第9條第1 款規定請求被告給付成交總價款3 ％之仲介費即3,985,800 元（計算式：132,860,000 ×3 ％=3 ,985,800 ）等語。並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣3,985,800 元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：之前廣告的部分確實有與原告簽約，惟就本件成交之買賣並未與原告簽約，亦無口頭約定，而先前簽訂之委託銷售契約已於105 年7 月到期，嗣後亦未續簽。後來伊也有委託別人再賣，伊門口前面有至少3 、4 家不動產公司立的廣告，陳合和可能是看到我的廣告就在我的信箱留下紙條，紙條上只有電話，我回撥後才知道他要買，但議價了兩個月，最後才便宜賣給他，且買主並非陳合和而係其女兒陳米涵為金振吉公司購買，期間之磋商亦未經原告之手，係由被告自行處理，伊認為房子是伊自己賣的，與原告無關，所以無需給付原告仲介費。況原告為不動產專業仲介公司，有幾10年之經驗，應知須簽訂委託契約才可以進行廣告與銷售行為，是原告主張無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：⒈被告公司前於104 、105 年間曾就系爭房地委由原告銷售，
雙方曾締結有「委託銷售契約書」，原告與被告公司所簽立之上開書面委託銷售契約，其上記載之最末委託銷售期間為
105 年7 月31日，兩造間嗣後即未再簽立任何書面委託銷售契約，惟原告自斯時起仍持續於報紙、電子布告欄跑馬燈廣告上刊載系爭房地銷售訊息直至107 年6 月間，嗣金振吉公司前負責人陳合和於得見原告上開廣告後有意洽購，即於10
6 年3 月25日與原告聯繫，並於翌日由原告帶往系爭房地現場查看，查看當日原告公司負責人劉勇成亦在現場，三方於現場洽談約30分鐘後，因陳合和認劉勇成之賣價過高而未磋商買賣契約後續即行離去，原告嗣陸續仍與金振吉公司負責人陳合和保持電話聯繫直至107 年4 月間，期間均未據金振吉公司或陳合和表明買受意願，系爭房地嗣由金振吉公司負責人陳米涵以自己名義與原告公司在107 年2 月12日簽立書面買賣契約，嗣並於同年5 月9 日辦訖所有權移轉登記至金振吉公司名下等節，除為兩造不爭執外，並有兩造間委託銷售契約書影本( 本院卷第55至65、93至97頁、193 至197 頁) 、金振吉公司負責人陳合和前投遞至被告信箱之聯繫紙條翻攝照片( 本院卷第71頁) 、原告刊載之報紙廣告、現場看板、跑馬燈及網路廣告翻攝照片( 本院卷121 至129 頁、20
1 至225 頁) 、被告公司客戶帶看資料表( 本院卷第227 至
243 頁) 等在卷可佐，亦據本院調閱另案【按即金振吉公司以本件原告為被告，訴請確認原告對其本件居間報酬請求權不存在案件，本院108 年度訴字第882 號參照】卷附之系爭房地土地登記謄本( 該案院卷㈠第69至83頁) 、地籍圖( 該案院卷㈠第65頁) 、系爭房地不動產買賣契約書影本( 該案院卷㈠第39頁) 、原告刊載之報紙廣告( 該案院卷㈠第91至
146 頁) 、現場看板、跑馬燈及網路廣告翻攝照片( 該案院卷㈠第147 至167 頁、349 至357 頁) 、原告公司客戶帶看資料表( 該案院卷㈠第169 至175 頁) 、原告公司營業員帶看手寫紀錄簿資料影本( 該案院卷㈠第185 至212 頁) 、原告提出之訴外人陳合和( 表彰為金振吉玻璃有限公司董事長) 名片( 該案院卷㈠第213 頁) 等資料核實，上情即堪信為真。
⒉原告主張，被告與伊簽約由伊代銷系爭房地，雖雙方書面契
約所載代銷末日為105 年7 月31日，惟除被告於上開書面契約屆期後，仍口頭告知伊續約外，伊亦確實自斯時起，仍於報紙、跑馬燈或看板廣告堪載系爭房地出售訊息直至107 年
6 月間，嗣金振吉公司果於106 年3 月間因負責人陳合和見到上開廣告，即聯繫伊，並由伊帶往現場而陳合和與被告接觸，後買賣雙方均迴避伊而私下成交，伊自得依系爭契約第五條第一項、第九條規定，請求被告仍給付仲介報酬；惟為被告否認，主張，系爭委託銷售契約已於105 年7 月31日屆期終止，伊未再和原告續約，伊否認有指示原告口頭續約，系爭房地門口本來就放有銷售廣告，伊也曾委託其他人代銷，且金振吉之負責人陳合和系自行至伊信箱丟紙條而與其接洽，嗣並由陳合和女兒陳米涵即金振吉公司現負責人與其締約購買系爭房地，則系爭房地之銷售與原告無涉，原告請求給付仲介報酬為無理由。從而本件爭點應為：( 一) 兩造間原委託銷售契約是否已經屆期而終止？兩造間是否仍有居間契約關係存在？( 二) 如認兩造間有契約關係尚存，原告得否主張被告給付仲介費用？
四、本院之判斷：
(一) 兩造間於105 年7 月31日系爭契約屆期後後，並無居間契約或委託銷售契約關係存在：
⒈原告固主張，兩造於書面訂立之委託銷售合約於105 年7
月31日屆期( 本院卷第197 頁參照) 後，因被告口頭指示續約，伊方繼續刊登系爭房地出售廣告於媒體，且居間契約本為非要式契約，不以書面為必要，口頭承諾自有其效力，被告仍應依系爭契約規範內容給付伊佣金。惟本件既據被告否認確有口頭指示續約情形，揆諸民事訴訟法第27
7 條前段規定：當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；此部分事實存在即應由原告負舉證之責。查本件主要據原告主張，如非被告承諾，伊有何理由於委託期間屆期後仍繼續刊登廣告為被告求售？足徵被告必然有授權伊繼續販售云云，並提出伊持續刊載系爭房地廣告於各類媒體迄至107 年6 月之物證為據。然依我國不動產交易實務，房仲業者為求賺取仲介佣金，於未必與屋主確實續約代售情形下，猶將物件刊載廣告或未下架者，屢見未鮮，而此類情形未必均有徵得原委託人同意繼續託售，且原告提出之上揭繼續刊登廣告物證，其上均未有被告指示或同意原告刊載之蛛絲證據，充其量僅能證明，該些廣告為原告自行持續刊載，則原告主張藉此可反推本件必據被告繼續授權後方就系爭房地續為廣告刊登乙節，尚屬有疑，難能逕採為真，自應有其餘補強證據為佐。本件固又據原告聲請傳喚證人即原告公司行政助理陳仙娥，於審理期日到庭證述略以：我有聽到被告跟原告說不用再續約了，我跟原告負責人林耕霆去拜訪被告負責人劉勇成，但他說，口頭講的比書面簽的還有效，所以我們才繼續刊登廣告等語。( 本院卷第158 頁審理筆錄參照) 惟除證人為原告公司助理，原告負責人為其雇主，證人所述是否全無迴護之情尚屬有疑外，本件事實上自104 年間起亦多次據兩造以書面續約方式訂立委託銷售合約，此觀被告提出之系爭委託銷售合約曾於104 年4 月14日締約而約定效期至10
4 年8 月31日止( 本院卷第55頁) ，104 年8 月22日兩造另簽立有契約內容變更合意書( 延長託售期間至104 年12月31日止，本院卷第61頁參照) ，繼於105 年2 月29日兩造亦復書面締約委售系爭房地至105 年7 月31日止，堪認兩造間交易習慣歷來均以書面立據為憑，從而證人上揭所述，即與兩造慣常之合作模式迥異而有扞格，證述內容自難憑採為真。此外，本件迄於審理終結時，並未據原告另舉他證證明果有被告口頭同意續約之情，則原告此部分主張，尚屬不能證明，即應認系爭委託銷售契約之效力業於
105 年7 月31日後因屆期而終止。⒉且查，系爭契約書第九條( 違約罰則) 第一款兩造原係約
明：「甲方( 按即被告) 如有下列情形之一者，視為乙方
(按即原告) 已完成仲介之義務，甲方仍應支付乙方委託銷售總價百分之四之服務報酬：一、委託期間內，甲方自行將委託標的出售或另行委託第三者仲介者。」( 本院卷第197 頁參照) 職是，於委託銷售契約生效期間內，系爭房地為專屬原告販售，其餘包括被告自己在內，均不得自己向外招徠買方，僅原告有專屬販售權之情，堪以認定。審諸上開條款規範效力雖屬強烈，甚至禁止所有權人於閉鎖期間( 即合約生效期間) 內自行求售，惟既於現行法令未有不合，本於契約自主，如若為兩造確實之合意，亦非法之所禁，亦屬保障原告房仲業生存之必要。惟本件既據原告主張，因被告口頭承諾致系爭契約縱於書面所載105年7 月31日屆期後仍繼續對兩造生效，而本件又未據原告表明，究竟被告口頭承諾續約之委託代售期間於何時屆期，則以此主張為基礎並延續上揭條文解釋，系爭房地於書面契約所載效力屆期後，竟無限期僅得由原告1 人獨自販售，被告永不得自行出售，否則亦屬違約；於合約規範效力如此強烈，並原告舉證如此薄弱情形下，本院無從逕依原告主張率爾認定兩造間確有口頭無限期延續系爭委託銷售合約之真意存在，乃屬當然。
⒊綜上，兩造間委託銷售系爭房地之居間契約，於105 年7
月31日後即因屆期而終止，原告未能證明被告自行與金振吉於107 年2 月間簽立買賣契約時系爭契約效力尚存，或被告仍應受系爭契約第九條第五款【甲方( 即被告) 如有下列情形之一者，視為乙方( 即原告) 已完成仲介之義務，甲方仍應支付乙方委託銷售總價百分之四之服務報酬：
五、委託期間屆滿或契約終止三個月內，甲方將委託標的出售予乙方曾經仲介之客戶者。】規定拘束，則原告主張被告應依約給付居間報酬，並無理由。
(二) 縱認兩造間確有居間關係存在，惟原告本件所為，亦非民
法第565 條第規定之報告訂約機會或為訂約之媒介，原告主張被告給付居間報酬，亦無理由：
承上，縱認兩造間確因106 年3 月26日被告同意原告帶同金振吉前負責人陳合和前來系爭房地現場勘查，而認兩造間或已成立默示居間契約，惟原告本件所為，至多僅屬報告居間之「前階段準備行為」，尚非報告居間本身，更非媒介居間行為，亦即，原告並未完成民法第565 條規定之居間契約核心法定義務，則原告自不得援引上揭規定主張被告給付居間報酬，理由如下：
⒈查本件僅據原告自105 年7 月31日系爭契約屆期終止後，
持續刊登系爭房地出售廣告迄於107 年6 月間( 另案院卷㈠第351 頁參照) ，另原告亦曾於106 年3 月25日接獲買方即金振吉公司前負責人陳合和來電後，提供陳合和系爭房地基本資料及於翌日帶同陳合和前往現場勘查而與被告接洽，此外就系爭房地買賣契約之促成，尚無其餘作為等節，本為原告自承。且於帶同陳合和與被告接洽之上開期日，買、賣雙方根本未就系爭房地有何幾近交易達成之氛圍呈現，甚至就是否繼續磋商本件交易至成局，雙方亦未有後續約定，此由證人即原告公司行政助理陳仙娥於本院審理時之證述內容即堪認定之( 本院卷第157 至159 頁參照) ：( 法官問：是否有擔任本件不動產的交易帶看業務？) 是。我當時是陪老闆林耕霆跟金振吉玻璃企業有限公司及吉煌通運有限公司一起去看現場，印象中好像一次，但詳細不太記得；( 法官問：當天去看完現場後，買方跟賣方是否有在現場議價？) 沒有印象；( 法官問：對於本件交易買賣雙方就買賣細節談到甚麼程度是否了解？) 我印象已經很模糊，不太記得。若果當日雙方洽談結果即已十分接近訂約階段，則證人自不會就該次帶看過程印象模糊而無具體印象，從而原告帶看並介紹被告與買方金振吉公司接洽之舉，至多僅堪認定為報告訂約機會之「前階段準備行為」性質，尚非民法第565 條所定「報告訂約機會」本身，更非「為訂約之媒介」，此由證人即金振吉公司前負責人於本院審理期日之證述當日接洽過程，益徵如是：( 法官問：如何跟永琪不動產有限公司接洽並至系爭土地現場與吉煌通運有限公司確認現場狀況？) 我是看到跑馬燈，我去找永琪不動產有限公司林先生，他帶我去看現場，我到現場有看到劉先生，劉先生開門讓我進去，劉先生當場開價五萬八，我有在劉先生家裡坐一下，後來我們就離開，我當場沒有跟他出價，當天也沒有結論，後來都沒有聯絡；( 法官問：之後你跟林耕霆回到永琪不動產有限公司之後，有無談到買賣後續？) 我覺得價格太高，就沒有跟永琪不動產有限公司講，請他們再幫我議價，之後也沒再跟永琪不動產有限公司及劉勇成聯絡；( 法官問：
永琪不動產有限公司是否前後只帶你去現場一次？) 是。
那次大概30分鐘，對方有拿圖給我看，僅此而已，其他沒有多說甚麼。( 本院卷第160 至161 頁參照) 本件固同據原告主張，於當日帶看現場後，伊曾持續與買方金振吉公司負責人陳合和保持聯繫，雙方亦有通話至107 年4 月間，堪認原告就與被告間居間契約已盡報告訂約機會及媒介訂約義務云云。惟上開作為均係原告片面、單方面探詢買方是否仍有購買意願，尚難謂已屬實質、有效助益於系爭房地買賣契約之訂定。按房仲業者或因報告訂約機會或媒介訂約，居間轉介以賺取報酬，然帶看房屋係單純帶領可能有意願購買之客戶察看屋況，與確認對方有無交易意願之交涉行為，均僅為「可能有」報告訂約機會或媒介訂約機會之「前階段準備行為」，尚不涉及仲介法律關係之主要要件行為，臺灣高等法院105 年度上易字第364 號民事判決亦同此見解。是以，被告本件所為非屬充分報告訂約機會，亦非媒介訂約者，堪以認定。
⒉又審之兩造系爭契約書第七條第一項本約定：「乙方( 即
原告) 進行仲介銷售所做之市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤等活動支出，均由乙方自行負責，不得要求甲方( 即被告) 補貼。」( 本院卷第197 頁)則本件原告帶看現場1 次、自行刊登廣告及後續追蹤買方意願之舉，既屬廣告企劃、買賣交涉而性質上本屬原告經營房仲業務應自行吸收之周邊作業成本，益發可認原告主張以上述寥寥作為而應由被告給付本件仲介報酬，實無可採。
⒊小結：縱認兩造間確實存在有報告居間或媒介居間之契約
關係，惟原告本件所為既均未符合民法第565 條所定之「報告訂約之機會」或「為訂約之媒介」要件，則民法居間契約明定之法定核心義務並未經原告履行，原告自不得向被告請求給付居間報酬。
五、綜上所述，原告起訴請求被告應給付居間報酬新臺幣3,985,
800 元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，不應准許，起訴自應駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
七、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 109 年 11 月 30 日
民事第三庭 法 官 曾士哲正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 30 日
書記官 廖苹汝