臺灣屏東地方法院民事判決 109年度訴字第398號原 告 林聖傑訴訟代理人 林榮慶被 告 鄭陳會兼 訴 訟代 理 人 鄭登育上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國109 年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告鄭陳會應將門牌號碼屏東縣屏東市溝美十五號房屋遷讓返還予原告。
被告鄭陳會應給付原告新臺幣肆萬捌仟陸佰陸拾陸元，及自民國一○九年十一月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國一○九年十一月二十一日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟貳佰肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁萬玖仟叁佰貳拾伍元由被告鄭陳會負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾肆萬元為被告鄭陳會供擔保後，得假執行；但被告鄭陳會以新臺幣叁佰柒拾貳萬伍仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項前段得假執行；但被告鄭陳會以新臺幣肆萬捌仟陸佰陸拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項後段得假執行；但被告鄭陳會以已到期金額全額為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國108 年12月19日，以新臺幣（下同）
450 萬元之買賣價金，藉由全國不動產屏東加盟店不動產向第三人黃銘興購入坐落屏東縣○○市○○段○○○ ○號土地及其上同段1812建號即門牌號碼為屏東縣屏東市溝美15號建物（下稱系爭房屋），並於109 年2 月12日辦畢所有權移轉登記，而為系爭房屋之所有人。茲被告鄭陳會為被告鄭登育之母，其等竟長期無權占用系爭房屋，屢經善意溝通，始終拒絕搬遷。又其等占用系爭房屋受有利益，自應返還原告自10
9 年2 月12日起至109 年11月20日止之相當於租金之不當得利48,666元，並自109 年11月21日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,240 元之相當於租金之不當得利（計算式均詳附表所示）。為此，爰依民法第767 條第1 項前段及同法第179 條前段等規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告48,666元，及自本院109 年11月20日審理期日翌日即109 年11月21日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；並自109 年11月21日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,240 元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則均以：系爭房屋原為被告鄭登育所有，且由被告鄭陳會居住使用迄今。緣被告鄭登育無力償還所積欠第三人江麗美之債務，遂約定以系爭房屋抵債，並將之移轉登記為江麗美所有。又江麗美知悉被告鄭陳會居住於內，其同意被告鄭陳會可住至終老，因而與被告鄭陳會間成立使用借貸契約。嗣因江麗美積欠另名第三人黃銘興債務，故亦將系爭房屋移轉登記予黃銘興以資償債，而黃銘興就江麗美與被告鄭陳會間之使用借貸契約乙事知之甚詳，猶繼受系爭房屋，本應受其拘束，詎黃銘興除對被告鄭登育提出刑事竊佔罪之告訴外，並將系爭房屋售與亦知上情之原告，原告自不得訴請被告遷讓返還系爭房屋。況且，被告鄭登育並非實際占用系爭房屋之人，被告鄭陳會方係使用系爭房屋及該使用借貸契約之借用人，益徵原告提起本訴，核屬無據等語，資為抗辯。並均聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，系爭房屋之所有人原為被告鄭登育，其為被告鄭陳會之子，而由被告鄭陳會居住使用系爭房屋至今。此外，被告鄭登育因無力償還所積欠第三人江麗美之債務，遂約定以系爭房屋抵債，並於89年間將之移轉登記為江麗美所有，江麗美復因積欠另名第三人黃銘興債務，故於104 年間，再將系爭房屋移轉登記予黃銘興以為抵債之用。嗣黃銘興以被告鄭登育竊佔系爭房屋為據，對之提起竊佔罪刑事告訴，然經臺灣臺中地方檢察署檢察官偵查後，認：「. . . 是依告訴人（按：黃銘興）所述，其取得上開房屋所有權後，亦知悉裡面有人居住，然卻未做處理，此實與一般經驗法則有違。參以證人2 人（按：江麗美、江茂衍）上開所言，可知告訴人確實知悉江麗美前曾同意上開房地讓被告之母親（按：被告鄭陳會）住到往生，且在與被告（按：被告鄭登育）、江麗美、江茂衍等人商談時，就被告所提出之要求點頭表示允許，是可知告訴人何以在104 年取得房屋後至108 年間，均未要求被告家人須搬遷上開房屋，益徵被告上開所辯，應非子虛。是被告認為告訴人已同意其前開條件，主觀上自無竊佔之犯意. . . 。」，因而以109 年度偵字第15098 號為不起訴處分確定。又黃銘興將系爭房屋委託全國不動產屏東加盟店出售，嗣原告於108 年12月19日，以450 萬元之買賣價金，透過不動產經紀人邱益主向黃銘興購入系爭房屋，並於10
9 年2 月12日辦畢所有權移轉登記，成為系爭房屋之所有人，且由其持續繳付房屋貸款、地價稅等費用等情。為兩造所不爭執，並有系爭房屋之登記謄本、屏東縣政府財稅局 109年5 月5 日屏財稅房字第1090018851號函附系爭房屋之稅籍登記表暨證明書、屏東縣政府財稅局109 年7 月10日屏財稅房字第1090029476號函附系爭房屋之課稅明細表、屏東縣屏東地政事務所109 年7 月7 日屏所地一字第10930779900 號函、上開不起訴處分書、買方各項地政規費、代書費明細表、地價稅課稅明細表、不動產買賣契約書、系爭房屋外觀照片、不動產專任委託銷售契約書及臺灣銀行潮州分行綜合存款存摺封面暨內頁各1 份（本院卷第17至24、49至 68、117至226 、233 至237 、260 至298 、321 、345 及359 至36
3 頁）附卷可稽，復據證人江麗美、邱益主、黃銘興證述明確（本院卷第326 至329 及373 頁），且經調閱上開偵查案件卷宗查明無訛，堪信上情屬實。
四、原告另主張：被告無權占用系爭房屋，且因此受有利益，自應給付原告相當於租金之不當得利等語，然為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本件之爭點厥為：㈠原告訴請被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡原告訴請被告給付如訴之聲明第2 項所示之相當租金不當得利數額，是否有據？茲分述如下。
五、原告訴請被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈠對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940 條定有
明文。又建物之遷讓返還，僅占有人方有返還之義務，故請求遷讓房屋、返還土地之訴，應以現在占有該房地之人為被告。經查：
⒈系爭房屋原為被告鄭登育所有，因被告鄭登育無力償還所積
欠江麗美之債務，遂約定以系爭房屋抵債，而於89年間將之移轉登記為江麗美所有，江麗美復因積欠黃銘興債務，故於
104 年間，再將系爭房屋移轉登記予黃銘興以為抵債之用，黃銘興復於108 年12月19日將之售與原告，並於109 年2 月12日辦畢所有權移轉登記，然系爭房屋始終係由被告鄭陳會居住使用迄今等節，業如上述。復參酌被告鄭登育供稱：江麗美知悉被告鄭陳會居住於內，其同意被告鄭陳會可住至終老；江麗美是給被告鄭陳會居住，不是給我住，不定期使用借貸契約關係是跟被告鄭陳會，黃銘興也知道此事等語（本院卷第331 至332 頁），核與證人江麗美證述情節（本院卷第326 頁）相符，並有前開臺灣臺中地方檢察署檢察官 109年度偵字第15098 號不起訴處分書1 份（本院卷第233 至237頁）存卷可稽，且經調卷審閱無訛。
⒉是以，堪認江麗美、黃銘興依序與系爭房屋之直接占有人被
告鄭陳會，就系爭房屋成立該使用借貸契約，被告鄭登育至多僅得認核屬代被告鄭陳會締約之代理人，究非該使用借貸契約之當事人即借用人，洵堪認定。此外，原告就被告鄭登育為系爭房屋之直接或間接占有人等情，未能舉證以實其說。承上說明，原告以鄭登育為被告提起本訴部分，係屬無據而應駁回之，至原告另以鄭陳會為被告訴請遷讓返還系爭房屋部分，則屬合法，附此敘明。
㈡所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民
法第767 條第1 項前段定有明文。又不動產所有權人以無權占有為原因，請求遷屋還地者，所有權人就房地為其所有及占有人占用土地之事實已為舉證證明，占有人以其非無權占有為抗辯者，所有權人對其不動產被無權占有之事實毋庸負舉證之責，占用人應就其取得占有係有正當權源之事實舉證證明之，此觀民事訴訟法第277 條前段規定自明。茲被告鄭陳會辯稱：原告明知被告鄭陳會居住於系爭房屋，猶向黃銘興買入系爭房屋，自應繼受黃銘興與被告鄭陳會間就系爭房屋之使用借貸契約而受拘束，原告不得訴請被告鄭陳會遷讓返還系爭房屋等語，然為原告所否認。承上說明，自應由被告鄭陳會就其有正當占用權源乙節負擔舉證之責。經查：
⒈使用借貸契約非如租賃法律關係有民法第425 條規定之設計
，故物之原所有人將物借予他人使用，嗣將物移轉予第三人所有，該他人不得對第三人即物之現在所有人主張有使用借貸之權利。換言之，使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，原則上不得以之對抗契約外之第三人，此係債之相對性原則之基本原理，亦為外在交易安全應優先於內部實質私權保護之真諦。
⒉關於系爭房屋自原為被告鄭登育所有，嗣輾轉移轉登記為原
告所有之經過，係因被告鄭登育與江麗美約定以系爭房屋抵債，故先將之移轉登記為江麗美所有，嗣江麗美再將系爭房屋移轉登記予黃銘興，以為清償債務之用，黃銘興並將之以
450 萬元售與原告，迭如上述，且本院前業經調查證據後，固認定江麗美、黃銘興均與被告鄭陳會就系爭房屋成立使用借貸契約。然原告係透過全國不動產屏東加盟店居間，始與素昧平生之出賣人黃銘興成立系爭房屋買賣契約，並辦理移轉登記，且持續繳納房貸等費用迄今，是原告取得系爭房屋之原因，與江麗美、黃銘興俱係因「抵債」而取得或出賣系爭房屋，迥然相異。此外，原告於買入系爭房屋前，雖已知系爭房屋係由被告鄭陳會或其他第三人使用居住，雖核與證人邱益主證述情節（本院卷第329 頁）相符，惟此與「原告是否知悉被告鄭陳會與黃銘興間存有使用借貸契約，猶購入系爭房屋」之此部分爭點，究屬有間，尚難據此即認原告應繼受被告鄭陳會與黃銘興間之該使用契約。況且，本院另審酌本件買賣價金為450 萬元，難認顯低於正常交易行情等上開各節，暨被告鄭陳會就其所辯未能提出其他證據以資證明，故難認原告係「惡意」或與黃銘興「通謀虛偽」，甚或「明知被告鄭陳會非無權占用系爭房屋，惟為使其無法基於債之關係為抗辯，脫免黃銘興容忍占有之義務而受讓系爭房屋」始購入系爭房屋。是被告鄭陳會上開所辯，與本院所為認定未符，甚難憑採。至黃銘興於委託出售系爭房屋前，固先對被告鄭登育提出竊佔罪之刑事告訴，然此本為黃銘興正當法律上權利之行使，而其希冀能藉由法律途徑使被告鄭登育、鄭陳會遷離系爭房屋，以提升賣相、賣價及單純化房屋交易，亦屬人情之常，況原告就此亦表示並不知情（本院卷第
331 頁），故亦難憑此即率認被告鄭陳會所辯為可採，併予敘明。
㈢承上所述，被告鄭陳會就其係屬有權占用之辯解，未能舉證
證明原告應繼受其與黃銘興間之使用借貸契約，故原告訴請被告鄭陳會遷讓返還系爭房屋，核屬有據，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
六、原告訴請被告給付如訴之聲明第2 項所示之相當租金不當得利數額，是否有據？㈠無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179 條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是就土地所有權人而言，應認係受有相當於租金之損害，自不待言。被告鄭陳會既無權占用原告所有系爭房屋，揆前說明，被告鄭陳會即受有相當於租金之利益，原告亦因此受有損害。故原告依上開規定，請求被告鄭陳會返還相當於租金之不當得利，自屬有據，至原告另訴請被告鄭登育返還部分，因其非系爭房屋之占有人，當屬無據而應駁回之。
㈡城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年
息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文。又無權占用房屋所受之不當得利，當以建築物及其基地之總價額為基準。
經查：
⒈系爭房屋為30、40年以上屋齡之老舊磚造平房建物，位在屏
東縣屏東市，由被告鄭陳會長期居住使用至少數10年至今，且建物總面積為74.89 平方公尺，另距離屏東火車站約10分鐘車程，附近尚有千禧公園、家樂福量販店、屏東縣立體育館、太平洋百貨等，有系爭房屋之現況照片及登記謄本可稽，堪認生活機能尚稱完善，交通亦屬便利。又系爭房屋所坐落土地之今年當期申報地價為每平方公尺3,600 元，另系爭房屋110 年之課稅現值則為6,000 元，亦有土地登記謄本及系爭房屋之課稅明細表可查。本院審酌系爭房屋所在位置、工商繁榮程度及被告鄭陳會係用以自住之現況暨所受利益等上開各情，因認原告主張按上開土地申報地價依年息10％計算相當於租金之不當得利，尚稱允當。
⒉承上，被告鄭陳會於109 年2 月12日起至109 年11月20日止
之相當租金不當得利數額，應為48,666元，並應自109 年11月21日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,240 元之相當於租金之不當得利（計算式均詳附表所示）。又原告係於本院109 年11月20日審理期日追加此部分聲明（本院卷第
371 頁），該日之翌日為109 年11月21日，則原告主張以10
9 年11月21日起算上開48,666元部分之法定遲延利息，亦屬有據，爰判決如主文第2項所示。
七、綜上所述，原告依上開各規定，訴請被告鄭陳會遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，均為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
八、兩造就訴之聲明第1 項均陳明願供擔保，請求准予宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額而准許之。至原告就訴之聲明第2 項勝訴部分，所命被告給付之金額俱未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，並依被告聲請諭知相當金額而准許為反擔保。另原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應駁回之，爰判決如主文第5 至8 項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述。又本件訴訟費用額確定為39,325元（計算式：裁判費37,927元＋證人日旅費1,398 元＝39,325元），命由敗訴之被告鄭陳會負擔，爰諭知如主文第4項所示，併此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項、第389 條第1 項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 3 日
民事第一庭 法 官 劉子健正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 3 日
書記官 賀燕花附表：
┌─────┬──────┬──────┬───────────────┬──────────┐│ 占用期間 │占用年度之房│占用年度之土│ 每月租金 │相當於租金之不當得利││ │屋課稅現值 │地申報總價 │ │（小數點以下四捨五入││ │ │ │ │） │├─────┼──────┼──────┼───────────────┼──────────┤│109/02/12-│6,000元 │622,800元 │5,240 元 │48,666元 ││109/11/20 │ │（173 ×3,60│【（6,000 ＋622,800 ）×年息 │【5,240 ×（18/29 ＋││ │ │0 ＝622,800 │10％÷12＝5,240 】 │8 ＋20/30 ）≒48,666││ │ │） │ │】 │└─────┴──────┴──────┴───────────────┴──────────┘