臺灣屏東地方法院民事判決 109年度訴字第460號原 告 許沛莉訴訟代理人 許雅芬律師
蔡宜君律師被 告 王美玉訴訟代理人 蔡將葳律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國110 年8 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造間就坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地如附圖所示編號357 、357 ⑴、357 ⑵、357 ⑶、357 ⑷部分之租賃契約，自民國104 年6 月19日起至109 年6 月18日止之租金，核定為共22萬7,968 元。
二、兩造間就坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地如附圖所示編號357 、357 ⑴、357 ⑷部分之租賃契約，自民國109 年
6 月19日起之租金，核定為每月新台幣2,924 元。
三、被告應給付原告新台幣22萬7,968 元，及自民國109 年7 月31日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨應自民國109 年7 月30日起至前項租賃契約終止之日止，按月給付原告新台幣2,924 元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之13，餘由原告負擔。
六、本判決第三項已到期部分，得假執行；但被告如以新台幣22萬7,968 元及自民國109 年7 月31日起每月以新台幣2,924元，為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：伊為坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）之所有權人，系爭土地如附圖所示編號357 、
357 ⑴、357 ⑵、357 ⑶及357 ⑷部分，有被告所有同段4建號建物（門牌號○○鄉○○路○○號，下稱系爭建物）及其設置之池塘、網室菜園、二層樓鴿舍、圍牆，經臺灣高等法院高雄分院105 年度上字第211 號確定判決，認定兩造間就此部分土地有民法第425 條之1 所定法定租賃關係存在。惟兩造間就上開法定租賃關係之租金不能協議，被告迄今亦未給付任何租金，依民法第425 條之1 第2 項規定，伊得請求本院核定上開法定租賃關係自104 年6 月19日起至109 年6月18日止，及系爭土地如附圖所示編號357 、357 ⑴及357⑷部分自109 年6 月19日起之租金，均按各該年度土地申報地價10% 計算，並請求被告就系爭土地如附圖所示編號357、357 ⑴及357 ⑷部分，加計利息給付自104 年6 月19日起至109 年6 月18日止之租金共新台幣（下同）27萬4,159 元，並自109 年6 月19日起至租賃契約終止之日，按月給付伊4,873 元。就系爭土地如附圖所示編號357 ⑵及357 ⑶部分，伊請求被告加計利息給付上開期間之租金共23萬1,124 元。又系爭土地如附圖所示編號357 ⑵及357 ⑶部分之網室菜園及二層樓鴿舍，均非居住所必要，伊業已以被告未依租賃物之性質而使用為由，依土地法第103 條第5 款及民法第43
8 條第2 項規定，終止該部分之租賃契約，是被告占有使用該部分土地，即無合法權源，並受有相當於租金之不當得利，致伊受有損害，依民法第767 條第1 項及第179 條規定，伊得請求被告除去地上物返還土地，並按月給付伊不當得利4,108 元等情，並聲明：㈠兩造間就系爭土地如附圖所示編號357 、357 ⑴、357 ⑷部分之租賃契約，自104 年6 月19日起至109 年6 月18日止之租金，應核定為共27萬4,159 元，自109 年6 月19日起至租賃契約終止之日止，每月租金應核定為4,873 元。㈡被告應給付原告27萬4,159 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自109 年6 月19日起至租賃契約終止之日止，按月給付原告4,873 元。㈢兩造間就系爭土地如附圖所示編號
357 ⑵、357 ⑶部分之租賃契約，自104 年6 月19日起至10
9 年6 月18日止之租金，應核定為共23萬1,124 元。㈣被告應將系爭土地如附圖所示編號357 ⑵、357 ⑶部分上之地上物除去，將土地返還原告，並給付原告23萬1,124 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告4,108 元。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造間就系爭土地之法定租賃關係，其租金應經法院核定後，原告方得請求伊為給付，是原告請求核定起訴前5 年之租金，並請求伊給付該部分租金，於法均屬無據。
又系爭土地如附圖所示編號357 ⑵部分上之網室菜園，乃伊自行種植蔬菜食用，編號357 ⑶部分上之二層樓鴿舍，則為養殖信鴿使用，均經前案確定判決認定在法定租賃關係範圍內，且均為居住生活所必需，原告終止上開部分之租賃契約，進而請求伊除去地上物返還土地，並返還不當得利，於法亦屬無據。其次，原告請求按申報地價年息百分之10計算租金及不當得利，其計算基準過高，應予以酌減等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠系爭土地及建物於60年9 月間由林明鏡拍定取得，於63年4
月間同時移轉登記為蘇辛美玉所有，其中系爭土地經蘇辛美玉於69年7 月22日售予原告之母劉秀珠，並辦畢所有權移轉登記。系爭建物則於88年11月29日以夫妻聯合財產更名為由，登記予蘇豐吉名下，蘇豐吉於87年間與被告結婚後，再於99年12月31日以夫妻贈與為由，將其所有權移轉登記予被告。嗣劉秀珠於105 年10月9 日死亡，原告因繼承而取得系爭土地，於106 年3 月13日辦畢登記。
㈡臺灣高等法院高雄分院105 年度上字第211 號判決認定兩造
間就系爭土地如附圖所示編號357 面積381.88平方公尺之系爭建物、編號357 ⑴面積19.72 平方公尺之池塘、編號357⑵面積111.66平方公尺之網室菜園、編號357 ⑶面積230.64平方公尺之二層樓鴿舍、編號357 ⑷面積4.45平方公尺之圍牆範圍內，有民法第425 條之1 之法定租賃關係存在，原告聲明不服提起上訴，經最高法院以108 年度台上字第2271號判決駁回其上訴確定。被告就上開法定租賃關係，迄今未曾給付原告任何租金。
㈢上開網室菜園及二層樓鵨舍為被告於69年7 月22日以後所搭建。
㈣系爭土地之申報地價自102 年1 月起為每平方公尺1,200 元
，自105 年1 月起為每平方公尺1,360 元，自109 年1 月起為每平方公尺1,440 元。
㈤原告以本件起訴狀繕本之送達，就系爭土地如附圖所示編號
357 ⑵、357 ⑶部分之法定租賃契約，向被告為終止契約之意思表示。
四、本件之爭點為：㈠原告請求核定租金及給付租金，是否於法有據？倘然，其租金數額應以若干為相當？㈡原告請求被告除去系爭土地如附圖所示編號357 ⑵、357 ⑶上之地上物，返還土地，並請求返還不當得利，是否於法有據？倘然，其不當得利價額應以若干為相當？茲分別論述如下：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425 條之
1 定有明文。經查：⒈按「土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋
所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在。其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判，此為法理之當然解釋。89年5 月5 日施行之民法第425條之1 僅係將上開法理明文規定，故上述土地及房屋讓與他人之情形，縱係發生於該條規定施行前，仍應依上開法理即增訂之民法第425 條之1 之內容辦理。本件被上訴人於84年10月28日取得系爭土地所有權，原審依據上開法理，認於系爭房屋得使用期限內，推定兩造有租賃關係，被上訴人得訴請法院核定租金數額，及因系爭房屋已不堪使用，而認兩造租賃關係消滅，上訴人應返還租賃物，均難謂係違背法令」，有最高法院92年台上字第487 號裁定意旨可資參照。本件被告固辯稱請求法院核定租金之訴屬形成之訴，僅得自請求酌定之意思表示時起算，不得溯及請求酌定該意思表示前之地租，並援引最高法院84年度台上字第2707號、105 年度台上字第875 號判決為據，惟查：
⑴被告所援引之最高法院84年度台上字第2707號判決，其意旨
為出租人不得於請求核定租金前，請求承租人給付租金，並無法院於核定租金前不得溯及核定起訴前租金之內容。又最高法院105 年度台上字第875 號判決，係關於得否溯及核定地上權之地租所為闡釋，與本件法定租賃契約之基礎事實不同，自無從比附援引。
⑵請求法院核定租金之訴雖屬形成之訴，惟形成判決固於判決
確定時，始發生形成力，惟此係指形成力本身發生之時期而言，倘形成判決之內容係使其標的之法律關係溯及既往而發生、變更或消滅者，則於發生形成力之際，其所形成之法律效果即溯及既往發生（最高法院104 年台上字第2157號民事判決意旨參照），足見形成之訴並非不得使法律關係溯及既往而發生、變更或消滅。
⑶民法第425 條之1 所定法定租賃關係，係成立於房屋兼土地
之所有權人，將房屋或土地讓與他人，或同時讓與相異之人之時，且須經當事人協議不成後，始得提起訴訟請求法院核定租金，依上開要件以觀，出租人顯難於法定租賃契約成立前，即完成協議或訴訟程序，以便於法定租賃契約成立時得立即起算租金。倘不准許法定租賃關係之出租人請求核定溯及法定租賃關係成立時之租金，則承租人於法定租賃契約成立後，迄至起訴狀繕本送達或核定租金判決確定前，均毋庸給付租金，此與租賃契約屬有償契約之性質，即有未合，且使出租人徒受上開期間土地使用、收益所得利益之損失，自應認出租人請求核定租金，應可溯及於租賃契約成立時發生效力，方屬適當。
⑷依上所述，應認法定租賃關係之出租人，於請求法院核定租
金時，得溯及請求核定法定租賃關係成立時起之租金，並同時請求承租人給付租金，則被告辯稱原告應不得請求本院核定起訴前5 年之租金，亦不得請求被告給付此部分租金云云，為無可採。又原告於105 年10月9 日因繼承取得系爭土地，其與被告間法定租賃關係，亦應自105 年10月9 日起算。
從而，本件原告請求本院核定系爭土地如附圖所示編號357、357 ⑴、357 ⑵、357 ⑶、357 ⑷部分，自105 年10月9日起至109 年6 月18日止之租金，並請求核定系爭土地如附圖所示編號357 、357 ⑴、357 ⑷部分，自109 年6 月19日起至系爭租賃關係終止之日止之租金，於法即屬有據。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之10為限。土地法第97條第1 項定有明文，並依同法第105 條規定，於租用基地建築房屋準用之。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院109 年台上字第1925號判決意旨參照）。查系爭土地為都市計畫住宅區用地，自102 年起之申報地價如前所述，其周圍多為農田，至屏東縣里港鄉公所、里港市場、台鐵里港站，車程均在4 分鐘以內等情，有土地登記謄本、國土測繪圖資服務雲、土地使用分區證明及Google地圖附卷可稽（見本院卷第73、155 、243 、267-271 頁），且系爭房屋為磚造平房，被告占有使用系爭土地係供居住之用等情，為兩造所不爭執，本院審酌系爭土地所在位置雖難謂繁榮，惟距離上開行政機關及車站所在鬧區極近，因認兩造間就系爭土地如附圖所示編號357 、357 ⑴、357 ⑵、357 ⑶、357 ⑷部分面積共74
8.35平方公尺之租金，應按每平方公尺依申報地價年息百分之6 計算。關於系爭土地如附圖所示編號357 、357 ⑴、35
7 ⑵、357 ⑶、357 ⑷部分，自105 年10月9 日至109 年6月18日止之租金，依兩造不爭執之各年申報地價，應核定為共22萬7,968 元（計算式：748.35×1365×6/100 ×（3 ＋84/366）+748.35 ×1440×6/100 ×170/366 ＝227968，未滿1 元部分四捨五入，下同）。原告主張應按申報地價年息百分之10計算，核定上開期間之租金為共50萬5,283 元云云，於超過22萬7,968 元部分，應無可採。關於兩造間就系爭土地如附表所示編號357 、357 ⑴、357 ⑷部分，自109 年
6 月19日起至租賃關係終止之日止之租金，應核定為每月2,
924 元（計算式：（381.88＋19.72 ＋4.45）×1440×6/10
0 ÷12＝2924），原告主張應核定為4,873 元云云，超過部分，為無可採。
⒊本件原告就系爭土地如附圖所示編號357 、357 ⑴、357 ⑵
、357 ⑶、357 ⑷部分，自104 年6 月19日至109 年6 月18日止之租金，請求被告加計利息給付共50萬5,283 元部分，於22萬7,968 元之範圍內，為有理由，應予准許，超過部分，應予剔除。原告另請求被告就系爭土地如附圖所示編號35
7 、357 ⑴、357 ⑷部分之租金，自109 年6 月19日起至租賃契約終止之日止，按月給付原告4,873 元部分，於每月2,
924 元之範圍內，為有理由，應予准許，超過部分，應予剔除。
㈡按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方
法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。租用建築房屋之基地，非因承租人違反租賃契約時，出租人不得收回。民法第438 條及土地法第土地法第103 條第5 款分別設有明文。土地法第103 條第5 款之規定，並不排除民法第438 條第2 項之適用。承租人縱有違反約定方法而為租賃物之使用、收益，如未經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人仍不得終止租約（最高法院69年度台上字第660 號判決意旨參照）。準此，縱使承租人未依租賃契約而為租賃物之使用、收益，倘出租人未加以阻止，出租人仍不得終止租賃契約。又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限（最高法院102 年台上字第1508號判決意旨參照）。準此，法定租賃契約之範圍既為房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地，且民法第二編債編第二章第五節有關租賃之規定，亦無出租人得就單一不可分之租賃契約為一部終止租賃契約之相關規定，則出租人就附屬地為一部終止，即為法所不許。經查，原告固主張被告在系爭土地如附圖所示編號357 ⑵、357 ⑶部分上，搭建網室菜園及二層樓鴿舍，乃違反租賃契約之使用方法云云，惟縱認搭建網室菜園及二層樓鴿舍而使用系爭土地，係違反租賃契約之使用方法，惟原告並未提出任何證據證明其於終止契約前，曾阻止被告以違反租賃契約之方法而使用、收益系爭土地上開部分，則原告所為終止，即屬不合法。又依臺灣高等法院高雄分院105 年度上字第211 號確定判決所認：「本件被上訴人（按即原告）自承上開357 ⑴之池塘、357 ⑷之圍牆，係劉秀珠於69年7 月22日取得系爭土地所有權時即已存在……，且池塘為美化庭院、圍牆為安全防護所需，均與系爭房屋之占有使用不可分離，應為系爭房屋之附屬物，堪認圍牆內部分為租賃關係範圍。又357 ⑵之網式菜園、35
7 ⑶之二樓鴿舍，於69年7 月22日並不存在，業經上訴人（按即被告）陳明在卷……，堪認此為事後所搭建。而搭建菜園、鴿舍難認與系爭房屋之合理使用有不可分離之關係，並非租賃關係之使用方法，惟上開菜園、鴿舍均在圍牆範圍內，為被上訴人所是認……，自屬租賃範圍之土地」等語，足見系爭土地如附圖所示編號357 ⑵、357 ⑶部分，係與系爭建物之占有使用不可分離之附屬物，而為兩造間法定租賃關係之範圍，依上開說明，原告就此部分土地自不得為一部終止，原告主張其一部終止該部分土地，於法即屬無據。從而，兩造間就系爭土地如附圖所示編號357 ⑵、357 ⑶部分有法定租賃契約存在，且原告所為終止不合法，則被告占有系爭土地上開部分，即仍有合法權源，原告依民法第767 條第
1 項及第179 條規定，請求被告除去地上物返還土地，並返還相當於租金之不當得利，於法即屬無據。
五、綜上所述，本件原告依民法第425 條之1 第2 項、第767 條第1 項及第179 條規定，請求判決：㈠兩造間就系爭土地如附圖所示編號357 、357 ⑴、357 ⑷部分之租賃契約，自10
4 年6 月19日起至109 年6 月18日止之租金，應核定為共27萬4,159 元，自109 年6 月19日起至租賃契約終止之日止，每月租金應核定為4,873 元；㈡被告應給付原告27萬4,159元，及自起訴狀繕本送達翌日（即109 年7 月31日）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自109 年6 月19日起至租賃契約終止之日止，按月給付原告4,873 元；㈢兩造間就系爭土地如附圖所示編號357 ⑵、357 ⑶部分之租賃契約，自104 年6 月19日起至109 年6 月18日止之租金，應核定為共23萬1,124 元；㈣被告應將系爭土地如附圖所示編號357 ⑵、357 ⑶部分上之地上物除去，將土地返還原告，並給付原告23萬1,124 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告4,108 元。
於如主文第1 、2 、3 項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。又本判決主文第3 項已到期部分，所命被告給付之價額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行（原告所為假執行之聲請並無必要），此部分被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。其次，原告請求核定租金部分，性質上不能為假執行，原告依民事訴訟法第390 條規定，請求供擔保後宣告假執行，即屬無據，應予駁回。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應駁回之。
六、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 13 日
民事第二庭 法 官 林昶燁正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 13 日
書記官 鄭美雀