臺灣屏東地方法院民事判決 109年度訴字第555號原 告 陳美孜訴訟代理人 錢政銘律師被 告 張峻賓訴訟代理人 利文正上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國109 年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：原告前於民國108 年8 月27日以新台幣（下同）
385 萬元向被告購買坐落屏東縣○○○○○段0 地號應有部分129/10000 土地及其上同段630 建號即門牌號碼屏東巿林森路1 巷127 之2 號房屋（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地），並簽立不動產買賣契約書，同年9 月23日完成所有權移轉登記（下稱系爭買賣契約）。又原告購屋係為照顧中風之哥哥，委託房仲尋找物件時，即特別要求房屋不能有滲漏水之情形，惟被告明知系爭房屋有長期漏水之情形，卻於陽台冷氣平台下方漏水處安裝水管，故意隱匿漏水情形，再由房仲拍攝現場照片後提供給原告，並於「標的現況說明書」第29項欄次：「是否有滲漏水情形？」亦勾選「否」之標示，藉以取信原告。嗣原告於入住前進行浴室改建，同年10月6 日因放置於系爭房屋陽台之施工材料出現明顯潮濕狀況，始發現系爭房屋陽台之冷氣平台有漏水情形，隨即通知被告，雖經被告委託其訴訟代理人利文正修繕，然至109 年5月1 日，同處管線又出現漏水情形，且同年7 月8 日屋內主臥室及客房牆壁接連出現滲漏水情形，原告始知系爭房屋於出售前即長期有滲漏水情況，被告故意隱瞞系爭房屋漏水之事實，致原告陷於錯誤而購買系爭房地，且房屋不得漏水亦屬交易上之重要性質，原告嗣於109 年8 月3 日以存證信函為撤銷買賣契約之意思表示，要求被告返還價金及賠償損失，被告仍置之不理，爰依民法第88條、第92條規定主張撤銷系爭買賣契約，並依民法第179 條或第184 條第1 項前段規定，請求被告返還價金385 萬元、裝潢費用175,700 元、仲介費用77,000元、稅規費16,194元，合計4,118,894 元等語，並聲明：（一）被告應給付原告4,118,894 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告向前手買受系爭房屋時，未曾有漏水情形，被告接獲原告通知後於108 年10月委託水電師傅前往維修，水電師傅維修後認為係大樓外牆漏水所造成，109 年5 月間原告仍認為有漏水問題，被告於同年7 月中旬再委請水電及冷氣師傅維修，維修後認為此次漏水係冷氣管線老舊所造成，而系爭房屋所在大樓管理委員會於109 年7 月27日曾針對大樓用戶之冷氣水管排水狀況公告，請住戶視情況裝上水管或僱工施作明管將水引至陽台或室內排水管，則系爭房屋漏水無法排除與冷氣排水管有關，且經水電及冷氣師傅維修後，均認為系爭房屋漏水之原因，係大樓共同外牆及冷氣管線所造成，與系爭房屋之主體結構無關，故不能僅因房屋漏水，即認為是系爭房屋主結構造成。另兩造之系爭買賣契約既無系爭房屋漏水即得撤銷契約或解約之特別條款，原告亦無法證明兩造有房屋不得滲漏水之特別約定，則原告主張撤銷買賣之意思表示，並請求返還價金、賠償裝潢費用、仲介費、買賣規費等，自無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：
（一）兩造於108 年8 月27日就系爭房地簽訂買賣契約，價金38
5 萬元，原告業將價金付清，系爭房地亦於108 年9 月23日辦理所有權登記完竣。
（二）被告對於原告主張有支出裝潢費用175,700 元、仲介費用77,000 元、契稅16,194 元等費用之事實不予爭執。
（三）原告於108 年10月間發現系爭房屋有漏水情事，旋通知被告，被告即委請水電師傅前往修繕；原告於109 年5 月間仍發現系爭房屋有漏水情事，再通知被告，被告復委請水電師傅到場修繕。
（四）系爭房地所在社區大樓「師範清境」管理委員會曾於109年7 月27日向住戶發出內容略為：有住戶反映上樓層冷氣滴水，影響下樓層住戶睡眠品質，故籲請住戶檢查冷氣水管是否脫落，若為水管堵塞，則應僱請專業人員裝設明管，將水引流至陽台或室內排水孔之公告。
（五）原告以被告故意隱瞞系爭房屋有滲漏水情形，致原告陷於錯誤而為買受系爭房地之意思表示，而於109 年8 月3 日寄發存證信函予被告，表明撤銷前開意思表示之意旨，被告於109 年8 月4 日收受該存證信函。
四、本件爭點在於：本件原告主張已撤銷買受系爭房地之意思表示，請求被告返還價金，及依侵權行為法律關係請求被告賠償仲介費、契稅、裝潢費，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）本件兩造於108 年8 月27日簽訂系爭買賣契約，原告向被告以385 萬元價金購得系爭房地，於108 年9 月23日辦理所有權移轉登記完畢，價金已付清，原告另支出裝潢費用175,700 元、仲介費用77,000元、契稅16,194元等費用。
原告於108 年10月間發現系爭房屋有漏水情事，即通知被告，被告派員前往修繕，惟原告又於109 年5 月間發現房屋漏水，被告得知其事後亦再派人前去修繕，嗣原告於
109 年8 月3 日寄送存證信函予被告，表明因被告故意隱瞞房屋漏水致其陷於錯誤，故主張撤銷買受之意思表示，要求被告返還買賣價金，被告於109 年8 月4 日收受該存證信函等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書、標的現況說明書、高屏區特約地政士收費標準、交款備忘錄、土地及建物登記謄本、漏水照片及錄影光碟、存證信函及掛號郵件收件回執、裝潢費收據、統一發票、地政規費明細表、LINE對話記錄在卷可稽（見本院卷第29至45、47至49、51、53、55至61、63至75、77至87、89、91、93、133至155頁），堪信為真。
（二）按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。次按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1 項定有明文，此所謂錯誤乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，動機成因繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺，此種表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，稱為動機錯誤，除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2 項之規定自明。經查：
1、系爭房屋存在漏水瑕疵，為兩造所不爭執，被告雖於標的現況說明書第29項次「是否有滲漏水情形？」欄位勾選「否」，惟否認買賣前曾有漏水情事，而原告對於被告明知漏水而有所隱匿之事實，未見其舉證證明，是其主張原告故意隱匿前述之漏水瑕疵，其並因受原告之詐欺行為而陷於錯誤乙節，即無足採。
2、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第354 條第1項、第359 條前段及第360 條分別定有明文。而所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照），故買賣標的物所存在瑕疵，買受人得依前開關於物之瑕疵擔保責任或得依債務不履行之法律關係，對於出賣人主張相關權利，若買賣雙方對於標的物瑕疵之責任有所免除、減輕或加重，或對於標的物性質有特別要求者，亦得以特約約定之。本件原告主張其於簽訂系爭買賣契約前，即有要求房屋不得有漏水情形，此為被告所否認，則原告自須就此關於系爭房屋不得漏水之性質，曾對於被告特別要求之事實負舉證責任。經查：（一）證人即原告朋友吳雅婷證稱：我和原告是朋友，我知道他買房子的事情，據我所知，他看房子看了4 、5 間，看第1 間房子時我有跟他去看，這間房子剛好是我阿姨賣掉不久的房子，我就跟原告說增建部分會漏水，原告就跟房仲表示不要會漏水及發生事故的房子，之後去看另一間房子，但當天沒有去看系爭房屋，幾天之後去看系爭房屋時，我記得在場的人有原告、我、一個施工的人，另一個是仲介或屋主我忘記了，當天看屋過程順利，我不記得他們有說什麼話，當天沒有說到漏水問題，是在看第一間的時候原告跟仲介即證人劉俊儀說不要漏水房子，仲介說他知道。原告決定要買系爭房屋，我有陪同他去房仲那邊下定金，正式簽約我沒有陪同，不太記得當天有沒有看到屋主或其代理人，當天雙方都沒有提到房屋不能漏水的問題，定金是交給仲介等語（見本院卷第184 至190 頁）；又證人即仲介劉俊儀證稱：我是房屋仲介，兩造買賣都是我負責接洽的，系爭房屋是被告訴代利文正介紹，我幫忙帶看客戶，帶客戶去看之前，我有去系爭房屋看屋況，沒有發現漏水。我帶原告看房屋時，閒聊比較多，我不是很確定原告有跟我說不要漏水的情形，且如果看的過程有發現漏水或異狀，原告一定會馬上跟我反應。看過系爭房屋後，原告表示他很喜歡，有說價錢的問題，我有說價錢的部分我只是仲介無法作主，當時已經晚上7 、8 點，證人吳雅婷已經離開，我聯絡利文正過來，他們將大概的價錢談好，1 、2 天之後原告就聯絡我說定金要給多少，之後和我約時間交錢。正式簽約時我、原告、代書、利文正、被告都有在場，我真得不記得簽約當天原告有強調房屋不能有滲漏水，否則他不要。後來原告聯絡我說房屋有漏水，我通知利文正，他有派人處理，之後利文正有跟我說，他派去的工人有說出問題的不是房子本身，而是大樓公共管線的問題等語（見本院卷第192 至
199 頁），基上，證人吳雅婷固證稱：原告曾向證人劉俊儀強調所介紹房屋不能有漏水情形，證人劉俊儀說他知道等語，然證人劉俊儀對此點已無記憶，且縱認原告確曾向證人劉俊儀表明其事，然證人劉俊儀只是仲介，並非被告之代理人，其對於原告所言可能只是隨口應和，甚至有否轉知被告，都足生疑，然無論如何都不能遽認兩造就此節已有合意約定，而原告亦無法證明其與被告有系爭房屋不得漏水之特約，故原告主張此點為兩造交易上重要物之性質之錯誤，而得撤銷其意思表示，並依不當得利法律關係請求被告返還買賣價金，尚無可採。（二）系爭買賣契約書為兩造權利義務之書面文件，細觀契約內容並無系爭房屋不得漏水否則原告得逕予解約或得撤銷意思表示之明文約定，是原告前揭主張，尚乏其據。
3、原告復主張：其因被告之詐欺侵害行為致買受系爭房屋，因而支出裝潢費、仲介費、稅捐規費，爰請求被告返還等語，為被告所否認。查本件被告對於原告並無詐欺行為，已如上述，則原告此部分請求，自亦無據，不能准許。
六、綜上所述，本件原告基於不當得利及侵權行為法律關係，請求被告應給付4,118,894 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，故併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 109 年 12 月 28 日
民事第三庭 法 官 楊境碩正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 28 日
書記官 洪敏芳