臺灣屏東地方法院民事判決 109年度訴字第78號原 告 鄒淵宗訴訟代理人 蔡將葳律師複 代理 人 宋孟陽律師被 告 柯文賢
吳慧敏共 同訴訟代理人 戴見草律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國110 年1 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告柯文賢、吳慧敏應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國一０九年二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。本件原告本於民法第88條、第179 條、第25
0 條及第252 條等規定，起訴請求被告加計法定遲延利息給付其新臺幣（下同）150 萬元。嗣於訴訟繫屬中，另主張民法第92條及第74條等規定為其訴訟標的，追加請求以判決撤銷兩造間之買賣契約。核其性質為訴之追加，與原訴均係以其意思表示有瑕疵，其得撤銷買賣之行為，請求返還不當得利為其基礎事實，前後所為請求之主張在社會生活上可認為有關連性，而原訴之訴訟及證據資料在審理時復得加以利用，俾求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，統一解決紛爭，揆諸上開法條規定，原告所為訴之追加，核無不合，應予准許。
二、原告主張：伊因擬購買農地興建農舍，經友人即訴外人林坤城告知被告柯文賢、吳慧敏共有坐落屏東縣○○市○○段○○○ ○號面積3,676.97平方公尺之土地（共有人應有部分各1/
2 ，下稱系爭農地）出售資訊，於民國108 年11月3 日前往現場看地，商議買賣條件時，明確表示「必須可以興建農舍，才要購買系爭農地」，賣方代表即訴外人郭國石（即吳慧敏之前夫）亦回應「興建農舍，絕對沒有問題」，致伊信以為真，當日即付訂（定）金150 萬元，翌日即簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價1,445 萬元（每坪單價1 萬3,000 元），並將訂金150 萬元轉為第1 期款。不料，簽約之後，伊委請友人即訴外人張正順查證後得知，系爭農地雖然毗鄰私設道路對外通行，但該道路並非政府設施或養護供公眾通行，或者有公用地役關係之既成道路，礙於法令不准興建農舍。因此，系爭農地無法興建農舍，攸關買賣價金高低以及購買意願，於交易上確屬重要，伊對於買賣標的物之性質已經發生誤認，意思表示錯誤。而且，被告取得系爭農地之實際價格每坪9,531 元，系爭買賣契約則以每坪1 萬3,000 元出售，價差高達36％以上，被告隱瞞無法興建農舍之事實，竟表示可以合法興建農舍，藉此獲取高額價差，致伊陷於錯誤，亦構成民法上之詐欺，伊依民法第88條或第92條之規定，即得撤銷買賣之意思表示，並依不當得利法則，請求被告返還150 萬元。此外，對於農地興建農舍需毗鄰道路符合公眾通行之前提，並非一般人得以輕易理解，伊於勘查土地即交付150 萬元，旋於翌日簽訂系爭買賣契約，買賣過程過於倉促，自屬輕率、無經驗，被告賺取價差高達36％以上，顯失公平，依民法第74條規定，亦得請求法院以判決撤銷系爭買賣契約，被告並應返還不當得利15
0 萬元。退而言之，縱認系爭買賣契約不得撤銷，然被告將
150 萬元如數充作違約金沒收，有失公平，依民法第250 條、第252 條規定，亦得請求酌減違約金等語。並聲明：⑴系爭買賣契約，應予撤銷。⑵被告應給付原告150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⑶前項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：渠等並不知道原告購買農地要興建農舍，亦未告知原告可以興建農舍，是原告親自到現場勘查，滿意之後，商定買賣價格並交付定金150 萬元，原告對於物之性質，即無認識錯誤可言。原告欲興建農舍，為其內心之動機，並非意思表示，外人無從窺知，縱有錯誤亦與意思表示錯誤有別，無從據以撤銷意思表示。而且，原告並未查證系爭農地可否興建農舍，交付定金，並於翌日簽訂系爭買賣契約，縱對於無法興建農舍有認知錯誤之情形，亦是自己之過失，不得撤銷買賣契約。其次，渠等既未承諾系爭農地可以興建農舍，且非利用原告之急迫、輕率或無經驗而簽訂系爭買賣契約，原告經營企業，百戰商場，亦非做事輕率無經驗之人，其空言受到詐欺或渠等有暴利之行為，並無根據。此外，原告交付150 萬元屬於定金性質，原告不履行契約，依民法第24
9 條之規定，不得請求返還，定金與違約金不同，並無民法第252 條規定酌減之適用等語，資為抗辯，並聲明：⑴原告之訴（含追加之訴）及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於108 年11月4 日簽訂系爭買賣契約。
㈡原告已給付被告150 萬元。
五、本件爭點為：⑴原告行使撤銷權是否於法有據？⑵被告應否返還150 萬元？茲分述如下：
㈠原告行使撤銷權是否於法有據？⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格，或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示之錯誤，民法第88條第1 項、第2 項設有明文。是以，當事人之資格與物之性質之錯誤，原非意思表示之內容錯誤，惟因其等在交易上認為重要，故民法第88條第2 項乃將其等錯誤視為意思表示內容之錯誤，使生相同之效果，但其錯誤係表意人之過失所致者，仍不得撤銷之，以保護交易之安全。
⒉本件原告主張其誤認系爭農地可以興建農舍，因而決定買受
系爭農地，雖為被告所否認，惟查，據證人張正順證述：「原告於108 年11月5 日有請我查證系爭農地可不可以蓋農舍，我有去請教鑫吉營造，查證結果沒有辦法蓋農舍，並且於11月8 日回覆原告因為聯外道路的關係，沒有辦法蓋農舍」（見卷第143 至144 頁），並有卷附行政院農業委員會函文及LINE對話截圖等件可參（見卷第39至45頁；第227 至233頁），可見原告於108 年11月4 日簽約之後，翌日隨即委請友人張正順查證系爭農地可不可以蓋農舍，並於同年月8 日得知查證之結果。再據證人即地政士李怡萱證稱：「108 年11月4 日簽約，地點在廣興里的廟裡，簽約當時有買賣雙方，我，還有吳慧敏的先生（指郭國石），總共5 個人，過程平和，因為價金都協議好了，我到場協助撰寫契約文件，主要確認價金、付款條件、有無其他協議內容，是否現況交地，因為是農地買賣也會確認面積是否超過2 分半、有無套繪管制等，就是盡地政士的注意義務及告知義務，如果未來想蓋農舍的話，這算是基本條件，簽約當天買賣雙方並未提及買地的作用，後來原告於11月8 日跟我說不能蓋農舍，不要買了，11月12日跟市公所人員去會勘的時候，我有跟里長（吳慧敏的先生）說買方有講當初賣方答應可以蓋農舍，里長（吳慧敏的先生）說可以蓋為什麼不能蓋，不要登記就好，我回他說農舍要能登記才是農舍，不然就是地上物」（見卷第131 至135 頁），足見兩造簽約之前，已經協議好價金，證人李怡萱到場協助簽訂書面契約，並於11月8 日獲悉原告因不能蓋農舍，為其轉達買方之立場。證人林坤城亦證稱：「因為買賣雙方都是我的朋友，得知被告想要賣地，原告想要買地，聯絡原告去看地當天，原告就交了訂金150 萬元，看地當天雖然全程陪同原告，但是在現場談價錢的時候，我沒有參與，都是原告、郭國石及柯文賢3 個人在商量，這塊地名義上是吳慧敏的名字，都是郭國石在處理，看完現場，隔天就簽約，簽約完過2 至3 天，原告就說這塊地不能蓋農舍不要買，接到原告來電，當天就轉告郭國石了」（見卷第
145 至151 頁），佐以證人林坤城與原告之LINE對話內容略以：「林：那我跟你說那塊地可以蓋農舍你相信嗎？」、「鄒：信」…「林：誰跟你說哪裡不能蓋農舍的」、「鄒：地主確定回答我可以你有聽到」、「林：可以蓋啊」…「林：
我只問你一句話如果那塊地可以蓋農舍你買不買」、「鄒：一定買」（見卷第179 至183 頁），足見介紹人林坤城雖然帶原告看地，但並未參與買賣雙方商議買賣條件，獲悉原告不能蓋農舍，即強調農地可以蓋農舍，原告則回應只要可以蓋農舍一定購買等情狀。由此可見，原告確係因系爭農地可以蓋農舍，滿足其購地之需求，否則不致於看完地即付定金，翌日隨即簽約，並於獲悉不能蓋農舍之後，表達立場，並與介紹人強調農地要能夠蓋農舍等情狀，其主張誤認系爭農地可以興建農舍，因而買受系爭農地，自可憑信。
⒊本件被告雖抗辯原告對於物之性質，並無錯誤，內心之動機
，外人無從窺知，無從撤銷意思表示云云，惟按內政部依區域計畫法第15條第1 項規定訂定之「非都市土地使用管制規則」第3 條規定：「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地。」，第6 條第3 項前段規定：「海域用地以外之各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一。」，復依該規則附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」規定，編定使用地類別為「農牧用地」者，其容許使用項目包括農作使用、農舍及農舍附屬設施、農作產銷設施、畜牧設施、林業使用及休閒農業設施等等。準此，「農牧用地」如未有其他法令所受之限制，本得作為農作使用、興建農舍、農作產銷設施、畜牧設施、林業使用及休閒農業設施等使用，此即為「農牧用地」通常情形所具有之效用。經查，系爭農地為依區域計畫法編定為一般農業區之農牧用地，有土地登記謄本足參（見卷第33頁），則系爭農地可不可以興建農舍，有無具備上述通常之效用，對於土地之利用以及市場價值之判斷，自受影響，並且攸關購買者之意願，此等因素，無論於主觀上或客觀上，依一般社會之觀念，足以影響交易上之判斷，屬於交易上之重要事項，則原告對於誤認系爭農地可以興建農舍，買受系爭農地，此項錯誤自屬物之性質錯誤，依民法第88條第2 項規定，視為意思表示內容之錯誤，亦在得撤銷意思表示之範疇。被告抗辯稱其非屬於物之性質錯誤，且其動機錯誤，不受意思表示錯誤規範之保護而不得撤銷云云，並不可採。
⒋本件原告主張賣方代表郭國石表示可以興建農舍，致其信以
為真，才會付定簽約，惟為被告所否認，並以其等不知道原告購買農地要興建農舍，並未承諾可以興建農舍，原告則未查證可否興建農舍，自行評估滿意之後，付定簽約，縱有錯誤亦是自己之過失，不得撤銷買賣契約云云，固據證人郭國石證述：「我是廣興里的里長，原告知道被告想要賣地，我跟前妻（吳慧敏）同住，所以直接到我的辦公處所找我，然後我跟原告、林坤城及柯文賢4 個人去看地，現場由我向買方介紹土地範圍跟面積，原告沒有說買地要蓋農舍，我也沒有說絕對可以蓋農舍，在這裡蓋農舍空氣好、環境好，是原告看完地，說要買地，交了150 萬元當訂金」（見卷第136至142 頁），惟承前所述，108 年11月4 日簽約之前，買賣雙方已經協議好價金，證人李怡萱僅到場協助撰寫契約文件，實際去現場看地之人為原告、林坤城、郭國石及柯文賢4人，林坤城雖是介紹人，但並未參與買賣雙方商議買賣條件，當場議定買賣之人為原告、郭國石及柯文賢3 人，其不知買賣雙方相互傳達之買賣條件，事屬自然。其次，被告於10
6 年、107 年取得系爭農地之實際單價每坪皆為9,531 元，此為被告自認在卷（見卷第220 頁），則系爭買賣契約以每坪1 萬3,000 元出售，價差即達36％以上，獲利不低，原告與郭國石以及柯文賢3 人於看地現場即議定買賣，時間短暫，足見原告幾無出價。則原告擬購地興建農舍，若非滿足需求，相信系爭農地可以興建農舍，對於總價1,445 萬元之買賣，何有不比較實價登錄，據以出價，看完地隨即議定買賣？證人郭國石於介紹系爭農地時，如未傳達可以興建農舍之資訊，其從證人李怡萱獲悉買方立場時，為何表達可以蓋為什麼不能蓋，不要登記就好？原告主張因郭國石表示可以興建農舍，致其信以為真，付定簽約，應屬可信。證人郭國石與被告之關係密切，其證述並未說過可以興建農舍之情節，尚不可採。再查，原告於簽約之前，固未查證系爭農地可不可以興建農舍，然系爭農地面積達3,676.97平方公尺，土地登記謄本則無套繪管制之註記，為興建農舍之基本條件，業據證人李怡萱上開證述在卷，亦為專業地政士處理農地買賣所能盡之注意義務。則系爭農地符合興建農舍之基本條件，其因未毗鄰供公眾通行之道路，以致不能合法興建農舍，此交易上應注意之事項，即為一般人難以理解，而且，原告係因郭國石表示可以興建農舍，信以為真，看地當天即付定金，翌日隨即簽約，自難以原告未事前查證，即謂其欠缺交易上必要之注意義務。被告以此為由，主張原告意思表示縱有錯誤，亦是自己之過失，不得撤銷買賣契約云云，亦不可採。因此，原告誤認系爭農地可以興建農舍，決定買受系爭農地，此等錯誤屬於交易上之重要事項，視為意思表示內容之錯誤，且查無其欠缺交易上必要之注意義務，難認其因自己之過失所致，則其撤銷買賣所為之意思表示，即屬有據。
㈡被告應否返還150 萬元？
按法律行為經撤銷者，視為自始無效；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第114 條、第179 條均有明文。經查，原告依民法第88條之規定，以起訴狀繕本送達為撤銷其買受系爭農地之錯誤意思表示，則系爭買賣契約視為自始無效，被告受領原告給付之150 萬元，即欠缺法律上之原因，原告主張依民法第179 條之規定，請求被告加計法定遲延利息如數返還，亦屬有據。
六、綜上所述，原告行使撤銷權於法有據，被告並應返還150 萬元。原告另依民法第92條、第250 條及第252 條之規定，請求撤銷買賣契約以及酌減違約金，為訴之競合合併，已無審究之必要，系爭買賣契約業經撤銷，原告於訴訟繫屬中，再依民法第74條規定，請求以判決撤銷買賣行為，則無根據。
從而，原告依民法第88條及第179 條之規定，請求被告給付其150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即109 年2 月26日）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分（金錢給付），核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 110 年 1 月 20 日
民事第一庭 法 官 陳威宏正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 110 年 1 月 20 日
書記官 鄭珮瑩