臺灣屏東地方法院民事判決 109年度訴字第789號原 告 陳文玉
黃麗雲共 同訴訟代理人 陳世明律師
梁家豪律師被 告 謝孆嬋訴訟代理人 楊靖儀律師上列當事人間確認租賃關係存在等事件，本院於民國110 年8 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國109 年3 月13日就坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），由原告向被告承租系爭土地作為建築建物之基地，租期自同日起至124 年3 月12日止，租金為每月新台幣（下同）5,000 元。被告依約所負義務，為交付系爭土地予原告使用收益，系爭土地亦無未面臨建築線致不得建築合法建物之情事，則系爭租約並非以不能之給付為標的，自屬有效。又兩造並未約定被告得提前終止租約，縱認為有，原告提前終止租約之事由，仍應受土地法第103 條規定之限制。
原告並無違反系爭租約之情事，被告竟於109 年9 月22日寄發存證信函，對原告終止系爭租約，復向台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）表示禁止原告申請設置電力設備，而妨礙原告使用系爭土地，則原告得訴請確認兩造間就系爭土地之租賃關係存在，並請求被告向台電公司撤回禁止原告申請設置電力設備之意思表示，且不得有妨礙原告申請設置電力設備及其他妨礙原告使用系爭土地之行為。又原告向原告承租系爭土地，既係為作為建築建物之基地，即得依民法第
422 條之1 及土地法第102 條規定，請求被告協同辦理地上權設定登記等語，並聲明：㈠確認兩造間就系爭土地之租賃關係存在。㈡被告應就系爭土地協同原告辦理面積1,278.98平方公尺、設定權利範圍全部、地租每月租金5,000 元、存續期間自109 年3 月13日起至124 年3 月12日止之地上權設定登記。㈢被告應向台電公司撤回禁止原告申請設置電力設備之意思表示，並不得有妨礙原告申請設置電力設備及其他妨礙原告使用系爭土地之行為。
二、被告則以：原告陳文玉表明其欲承租系爭土地興建漁民服務中心，邀同訴外人林愛玲地政士為連帶保證人，與被告於10
9 年3 月13日就系爭土地簽訂租期為12年之租賃契約，其第
8 條第2 項約定兩造均得提前終止租約，如終止之一方未提前通知，應賠償他方1 個月之租金作為違約金。原告陳文玉、黃麗雲又於同年8 月29日要求增列原告黃麗雲為承租人，並將租期延長為15年，經被告同意而變更系爭租約。兩造約定原告於系爭土地上興建之建物須為合法建物，惟系爭土地為都市計畫公共設施保留地，且無法申請指定建築線，而無從興建合法建物，則系爭租約係以自始客觀不能之給付為契約標的，依民法第246 條第1 項前段規定，系爭租約應屬無效。嗣林愛玲於同年9 月間要求被告書立土地同意書及交付身分證影本供原告使用，被告依言為之後，慮及該土地同意書未載明用途，恐遭不當使用，要求林愛玲返還該土地同意書及身分證影本，惟林愛玲並未為之，被告因而對原告之誠信有所疑慮，於同年9 月22日寄發存證信函，依民法第450條第3 項、第453 條及系爭租約第8 條約定，通知原告系爭租約將於109 年10月12日提前終止，並於同年10月14日寄發存證信函檢附面額分別為3 萬元（保證金）、5,000 元（違約金）、2 萬5,000 元（預收之5 個月租金）之支票各1 紙予原告，而返還預收之租金、保證金，並給付違約金予原告，則系爭租約業經被告合法終止，兩造間就系爭土地已無租賃關係存在，原告本件之請求，均屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、下列事實，為兩造所不爭執（見本院卷第204 至205 頁），並有土地登記謄本、房/ 店屋租賃契約書之照片、大坑口郵局109 年9 月22日361 號存證信函附卷可稽（見本院卷第73至75、113 至119 、161 至183 頁），堪認為真實：
㈠系爭土地為被告所有，原告陳文玉邀同林愛玲為連帶保證人
，於109 年3 月13日與被告就系爭土地簽訂租賃契約書，約定租賃期間自109 年3 月13日起至121 年3 月12日止。
㈡原告陳文玉、黃麗雲復邀同林愛玲為連帶保證人，於109 年
8 月29日再與被告就系爭土地簽訂租賃契約書，將原約定之租賃期間變更至124 年3 月12日止，原告陳文玉與被告所執之租賃契約書（即雙方於109 年3 月13日簽訂之租賃契約書，如本院卷第173 至183 頁所示，下稱A 版）第8 條第2 項記載：「甲乙雙方提前終止租賃契約前 個月通知他方，任一方未依約定而終止租約，應賠償他方一個月租金額之違約金」等語，原告黃麗雲所執之租賃契約書（如本院卷第
161 至171 頁所示，下稱B 版）則無上開記載。㈢被告於109 年9 月22日以大坑口郵局361 號存證信函，依系
爭租約A 版第8 條第2 項之約定向原告終止系爭租約，原告於同年月24日收受上開存證信函。
四、按法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴（最高法院52年度台上字第1922號民事判決意旨參照）。本件原告主張兩造間就系爭土地存有租賃關係，為被告所否認，而該租賃關係之存在與否不明確，足令原告之財產上地位有受侵害之危險，此種危險得藉由確認判決加以排除，則原告提起本件確認訴訟，有即受確認判決之法律上利益，應予准許。
五、本件爭點為：㈠系爭租約是否以不能之給付為契約標的，而為無效？㈡被告終止系爭租約，是否合法？㈢原告依民法第422 條之1 規定，請求被告就系爭土地辦立地
上權設定登記，是否有理由？
六、本院判斷如下：㈠系爭租約並非以不能之給付為契約標的，自屬有效：
⒈按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能
情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第246 條第1 項定有明文。其所稱之「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意（最高法院87年度台上字第281 號民事判決意旨參照）。
⒉被告抗辯系爭租約以自始客觀不能之給付為契約標的，依
民法第246 條第1 項前段規定為無效一節，經查：⑴系爭租約為土地之租賃契約，出租人即被告依民法第421
條第1 項、第423 條規定所負之給付義務，為以合於所約定使用收益之租賃物即系爭土地，交付承租人即原告，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。又原告承租系爭土地，係作為建築建物之基地，且此事為兩造訂約時所明知等情，乃兩造所不爭執（見本院卷第
203 頁），而系爭土地為琉球風景特定區都市計畫中之機關用地，土地所有權人得依「都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法」自行或提供他人申請臨時建築許可證，並興建臨時建築等情，有屏東縣琉球鄉公所都市計畫土地使用分區證明書、屏東縣政府110 年6 月3 日屏府城管字第11021636400 號函附卷可稽（見本院卷第275 、287 至
290 頁），觀諸土地之承租人，即為都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第3 條所規定之臨時建築權利人，則原告自得以系爭土地承租人之身分，依都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法及都市計畫法、建築法等相關法規，以系爭土地申請作臨時建築之使用。
⑵至於被告申請於系爭土地指定建築線，經屏東縣政府以所
附資料不足以認定基地面臨屏東縣建築管理自治條例第2條規定得申請指定建築線設施，而不予辦理之事實，固有屏東縣政府110 年6 月11日屏府城都字第11022301300 號函附卷可稽（見本院卷第295 頁）。惟屏東縣政府係以被告上開申請所附資料有所不足為由，駁回其申請，而被告並未舉證證明其於上開申請所附資料，為真實、完備及必要之資料，自不能以上開函文之內容，遽認系爭土地無從申請指定建築線，而無法作為建物基地使用。
⑶綜上，被告依系爭租約所負之給付義務，並非不能依債務
之本旨而實現，當無自始客觀不能之情事。從而，被告抗辯系爭租約以不能之給付為契約標的，依民法第246 條第
1 項前段規定為無效云云，洵無可採。㈡⒈系爭租約定有保留終止權之特約：
⑴按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿
前，得終止契約者，其終止契約，應依第450 條第3 項之規定，先期通知。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第453 條、第450 條第3 項分別定有明文。又民法第
453 條之立法理由，為：當事人約定租賃之期限者，固應受期限之拘束，然若約定當事人之一方，得於期限屆滿前解除契約者，是即解約權之保留，法律亦所許可。惟一方終止契約時，亦須依照第450 條第3 項之規定，負先期通知之義務，使他方有所準備，以期公允。次按當事人本於自主意思所締結之契約，若其內容不違反法律強制規定或公序良俗，基於私法自治及契約自由原則，即成為當事人間契約相關行為之規範；縱或契約約定之權利義務有失平之處，除依法定程序變更外，雙方均應受其拘束，不得任意排除約定之法效（最高法院104 年度台上字第2192號民事判決意旨參照）。
⑵經查：
A.系爭租約A 版（即原告陳文玉與被告所執者）第8 條第
2 項記載：「甲乙雙方提前終止租賃契約前 個月通知他方，任一方未依約定而終止租約，應賠償他方一個月租金額之違約金」等語，B 版（即原告黃麗雲所執者）則無此記載之事實，有如前述。關於系爭租約存有A、B 版本之緣由，經證人林愛玲到場證稱：伊得知系爭土地為被告所有，於109 年3 月13日陪同原告陳文玉即小琉球觀光協會理事長前往台中與被告協商承租事宜，因伊事前已去電與被告確認租約內容，故當日即簽訂系爭租約A 版，約定租期為12年，租金每月5,000 元，一次支付1 年，保證金3 萬元，由原告陳文玉與被告各執
1 份，內容相同；嗣因原告陳文玉表示系爭土地雜草叢生，整地花費甚鉅，希望延長租期3 年，經被告同意，伊與原告二人在同年8 月再次前往台中與被告簽約，於
A 版租賃契約書承租人欄增列原告黃麗雲，並將租期變更為15年，被告另要求增列如系爭土地因重劃而造成建築物損失，不得向被告求償等語，又因系爭租約A 版僅有2 份，故伊至文具行購買1 份制式租賃契約書，經雙方簽章後，交由原告黃麗雲收執（即B 版）等語（見本院卷第196 至202 頁）。則原告陳文玉與被告於109 年
3 月13日簽訂之系爭租約為A 版，嗣兩造於同年8 月間變更契約內容時，因A 版份數不足，始另簽訂B 版予原告黃麗雲收執之事實，應堪認定。
B.關於系爭租約A 、B 版本之效力為何，證人林愛玲固證稱：A 版係由被告提供，簽約時雙方並未逐條審視討論，伊與原告陳文玉均未注意到其第8 條第2 項之約定，亦未提及雙方得片面終止租約一事；兩造於109 年8 月簽約時，伊有發現A 、B 版於第8 條約定有所不同，並向兩造指出此事，兩造沒有意見，因B 版為兩造最後確認之結果，故A 、B 版內容不一致部分，應以B 版為準等語（見本院卷第197 至199 頁）。惟證人本為原告於系爭租約之連帶保證人，且對促成兩造締結系爭租約一事著力甚深，則其就原告得否繼續租用系爭土地一事，非無利害關係存在，其於此部分所為之證述，即有偏頗原告之虞。又證人林愛玲陳稱其為土地代書，於69年間開業，嗣取得地政士資格等語（見本院卷第196 頁），堪認其應熟稔不動產之交易、登記等相關業務及法規，並具備專業知識及豐富經驗，豈可能於被告提出系爭租約A 版時，未詳加確認其內容，即率予簽訂，而擔任原告之連帶保證人？倘其果為如此粗疏之人，又豈能於兩造於109 年8 月間修訂系爭租約A 版時，就其倉促間於市面上購得之B 版，察覺2 版本於第8 條之約定有所不同？況且，證人林愛玲既證稱：兩造約定租期15年，承租人或出租人均不得於他方未違約之情形下片面提前終止契約等語（見本院卷第199 頁），則如經其指出A 、
B 版於第8 條之約定有所不同，兩造豈有可能對此「沒有意見」？堪認證人於此部分之證述，有諸多悖於事實之處，顯然不足採信。
C.實則，原告陳文玉與被告於109 年3 月13日既係簽訂系爭租約A 版，雙方間之權利義務關係，即應受A 版內容之拘束，原不因A 版為市售之制式版本而有異；嗣雙方於同年8 月間變更租約，主要目的僅為增列原告黃麗雲為共同承租人及延長租期，則租約其餘內容原無變更之必要，自不因為湊足份數而製作之B 版上，並無如A 版第8 條第2 項之約定，即謂兩造於斯時就A 版第8 條第
2 項之約定，有易為不受其拘束之合意。是以，兩造間之系爭租約，其內容應以A 版為準，應堪認定。
⑶至於原告主張被告依系爭契約（以下均指A 版）第8 條第
2 項約定終止租約，應受土地法第103 條規定之限制一節，按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。承租人違反租賃契約時，土地法第103 條固定有明文。惟上開規定，並非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約，自不排除民法所定解除條件成就或保留解除權或終止權特約之效果（最高法院40年度台上字第1636號、90年度台上字第1077號民事判決意旨參照）。而系爭契約第8 條第2 項之約定，即屬兩造均保留終止權之特約，則被告依該約定行使終止權，自不受土地法第103 條規定之限制。從而，原告此部分之主張，尚無可採。
⒉被告終止系爭租約之意思表示於109 年9 月24日到達原告，系爭租約於同年10月31日終止：
⑴按約定終止權之行使方法，應依契約當事人之約定，如未
約定，依民法第263 條準用同法第258 條之規定，得由一方向他方當事人以意思表示為之（最高法院101 年度台上字第232 號民事判決意旨參照）。本件系爭契約第8 條第
2 項前段之約定，固課予兩造終止租約時應提前通知他方之義務，惟並未載明應提前通知之期間為何，則就該期間之長短，仍應適用民法第453 條及第450 條第3 項之規定定之。又民法第450 條第3 項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課予出租人應預留契約終止期間之義務，以免承租人措手不及，而依系爭租約第3 條之約定，系爭土地之租金以每月5,000 元計算，一期給付1 年（即12月）份（見本院卷第173 頁），並非民法第450 條第3 項但書規定「不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限」之情形，惟依舉輕以明重之法理，並參酌系爭契約第8 條第2 項後段以1 個月租額為違約金之約定，本件應類推適用民法第450 條第3 項但書規定，認於出租人終止系爭租約時，亦應以曆定1 個月之末日為終止期，並至少於1 個月前通知承租人，始足以保護承租人。惟倘出租人提前通知之期間較1 個月為短，並非其終止之意思表示即為無效，而係須俟該期間屆滿，且曆定1 個月末日之終止期亦已屆至，始發生合法終止之效力。
⑵經查：被告於109 年9 月22日寄發存證信函，依系爭契約
第8 條第2 項約定對原告為終止租約之意思表示，該存證信函雖記載「本人訂於109 年10月12日提前終止雙方租賃契約」等語，原告並於同年月24日收受上開存證信函等情，固為兩造所不爭執，並有上開存證信函附卷可稽（見本院卷第113 至119 頁）。惟被告終止租約之意思表示到達原告，與被告所定契約終止期之間，相距未達1 個月，依前揭說明，系爭契約尚無從於同年10月12日合法終止，而係待先期通知之1 個月期間屆滿，且曆定1 個月之末日（即同年10月31日）之終止期亦已屆至時，系爭租約始行終止。換言之，系爭租約之效力，係自110 年11月1 日起向將來消滅，兩造間就系爭土地之租賃關係，自斯時起即不復存在。
㈢兩造間就系爭土地之租賃關係，因被告依系爭租約第8 條第
2 項約定行使終止權，而於109 年10月31日終止之事實，業據前述，則原告訴請確認兩造間就系爭土地之租賃關係存在，即屬無據。又原告於本件之其餘請求，均係以兩造間就系爭土地存有租賃關係為基礎，則原告之其餘請求，亦均屬無據。
七、綜上所述，本件原告起訴請求：㈠確認兩造間就系爭土地之租賃關係存在，㈡被告應就系爭土地協同原告辦理面積1,27
8.98平方公尺、設定權利範圍全部、地租每月租金5,000 元、存續期間自109 年3 月13日起至124 年3 月12日止之地上權設定登記，㈢被告應向台電公司撤回禁止原告申請設置電力設備之意思表示，並不得有妨礙原告申請設置電力設備及其他妨礙原告使用系爭土地之行為，為無理由，應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 14 日
民事第二庭 法 官 李珮妤以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 110 年 9 月 14 日
書記官 姚佳華