臺灣屏東地方法院民事判決 109年度訴字第791號原 告 鍾永富訴訟代理人 何曜男律師被 告 陳林美珠訴訟代理人 鄭凱元律師複 代理人 廖威斯律師
翁旭紳律師（解除委任）上列當事人間返還土地事件，本院於民國110 年7 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地上之樹木，及如附圖所示暫編地號000 ⑴面積45.93 平方公尺、暫編地號000 ⑵面積44.35 平方公尺之地上物，拆除返還予原告及其他共有人全體。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：
（一）其與訴外人鍾永慧於109 年4 月30日向訴外人公業鍾芹創購買坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號面積3279.74 平方公尺土地（下稱系爭土地），並於109 年9 月1 日完成所有權移轉登記，原告及鍾永慧應有部分各2 分之1 。被告所提出之公業地讓渡書，係鍾慶財個人與訴外人葉光蘭訂定，公業鍾芹創不勝拘束。因系爭土地遭被告無權占用，爰依民法第767 條第1 項前段、第821 條規定，請求被告將系爭土地上之地上物拆除後返還給全體共有人等語。
（二）聲明：被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地上之樹木，及如附圖所示暫編地號000 ⑴面積45.93 平方公尺、暫編地號000 ⑵面積44.35 平方公尺之地上物，拆除返還予原告及其他共有人全體。
二、被告答辯：
（一）公業鍾芹創登記管理人鍾富祥早於27年間死亡，實際管理人為鍾慶財。而葉光蘭於74年間，與鍾慶財訂定「公業地讓渡書」，取得系爭土地「耕作權」及「土地權」；被告則於75年間，與葉光蘭訂定「公業地讓渡書」，取得系爭土地「耕作權」及「土地權」，持續占有、耕作迄今。故被告與公業鍾芹創間自76年間起，就系爭土地即存在不定期限之耕地租賃契約（下稱系爭契約），並由被告繳交每年2 期之土地租金給鍾慶財。因系爭契約成立在89年5 月
5 日民法債編修正施行前，基於法不溯及既往原則，不適用修正後民法第425 條第2 項規定。依民法第425 條第1項規定，系爭契約應於被告與原告及鍾永慧間繼續有效存在，且屬占有連鎖之情形，被告有權占有、使用系爭土地等語。
（二）聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張其與鍾永慧購入公業鍾芹創所有之系爭土地而共有，應有部分各2 分之1 等情，提出土地登記謄本、不動產買賣契約書為證（本院卷第25頁、第31頁至第42頁），被告亦不爭執（本院卷第111 頁），此部分事實堪以認定。
（二）兩造間不存在系爭契約，被告無權占有系爭土地。
1、民法第103 條第1 項：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力」。準此，民法之代理，係採顯名主義，代理人於代理權限內，必須以本人名義所為之意思表示，始能直接對本人發生效力；倘若是以代理人自身個人名義所為之意思表示，效力自不及於本人。
2、被告雖辯稱鍾慶財為公業鍾芹創管理人云云。惟此經原告否認。且依被告所提出之屏東縣新埤鄉公所私有耕地租賃契約變更登記通知書影本、公業鍾芹創派下全員系統表影本、公業鍾芹創管理人鍾慶財與葉光蘭間之公業地讓渡書等證據，及其向本院聲請向屏東縣潮州地政事務所函調之系爭土地手抄本土地登記簿資料（因年代久遠已無法提供完整資料），均不能證明鍾慶財曾有擔任公業鍾芹創管理人；被告所提出之水租、地租收據影本（本院卷第135 頁至第167 頁），即使記載「經收人鍾慶財」、「管理人鍾慶財」，仍未明白表示是「公業鍾芹創管理人鍾慶財」身分，不能遽認鍾慶財確為公業鍾芹創管理人。又依屏東縣新埤鄉公所提出於91年間就系爭土地辦理租約變更登記通知書所載之出租人，係「公業鍾芹創管理人鍾富祥」（本院卷第243 頁），而不是「公業鍾芹創管理人鍾慶財」。
雖被告辯稱鍾富祥早於27年間死亡，實際管理人另有其人云云，但公業鍾芹創管理人鍾富祥死亡並不代表鍾慶財必然為公業鍾芹創管理人，仍需經由公業鍾芹創派下員選任為管理人始生效力。因被告不能具體說明鍾慶財究係如何經由派下員選任為管理人並舉證以實其說，自難採信。
3、被告雖提出公業鍾芹創管理人鍾慶財與葉光蘭所訂定之公業地讓渡書（下稱系爭讓渡書），辯稱占有連鎖云云。惟系爭讓渡書所載之立讓渡書人為「鍾慶財」，並非「公業鍾芹創管理人鍾慶財」等語（本院卷第127 頁）。且參以系爭土地於36年間總登記時，即已登記為「公業鍾芹創」所有，而不是「鍾慶財」為所有權人，有屏東縣潮州地政事務所110 年5 月21日屏潮地四字第11030414800 號函暨附系爭土地異動索引（本院卷第221 頁、第227 頁）。是鍾慶財與葉光蘭於74年間簽訂系爭讓渡書時，系爭土地既為「公業鍾芹創」所有，倘若鍾慶財確為「公業鍾芹創管理人」，且欲使「公業鍾芹創」受拘束效力，自應在系爭讓渡書中表明係以「公業鍾芹創管理人」身分簽約，而不是以「鍾慶財」身分簽約。故鍾慶財以其自身個人名義與葉光蘭簽訂系爭讓渡書，其效力應僅拘束鍾慶財個人。又依公業鍾芹創與原告及鍾永慧就系爭土地簽訂之不動產買賣契約書，特別記載系爭土地「目前尚有無權占有人使用中」等語（本院卷第36頁），可見公業鍾芹創並無事前同意或事後追認鍾慶財無權代理行為之意思，被告亦不能證明公業鍾芹創對鍾慶財簽訂系爭讓渡書有事前同意或事後追認，基於債之相對性，自不能認為對系爭讓渡書以外之公業鍾芹創有拘束力。
4、因此，被告不能證明鍾慶財曾為公業鍾芹創管理人；且即使為真，系爭讓渡書對公業鍾芹創亦無拘束力。兩造間並不存在系爭契約，並無民法第425 條第1 項規定之適用。
至於被告所辯稱之占有連鎖情形，僅存在於鍾慶財與被告間，與公業鍾芹創無關，被告無權占有系爭土地。
（三）綜上所述，原告為系爭土地所有人，被告無權占有系爭土地，原告請求被告應將系爭土地上之樹木，及如附圖所示暫編地號000 ⑴面積45.93 平方公尺、暫編地號000 ⑵面積44.35 平方公尺之地上物，拆除返還予原告及其他共有人全體，自為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不逐一贅述。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 10 日
民事第三庭 法 官 李宗濡正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 10 日
書記官 林佳慧