臺灣屏東地方法院民事判決 109年度訴字第716號原 告即反訴被告 葉榮琴被 告即反訴原告 黃淑玲訴訟代理人 蔡將葳律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國110 年4 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：被告於民國106 年3 月8 日與原告簽立不動產買賣契約憑證（下稱系爭契約憑證），約定自原告處受讓坐落於屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱昌榮段10
12、1013地號土地），土地面積分別為0.0225、0.3106公頃之財政部國有財產署南區分署（下稱國產署南區分署）之承租權（下稱系爭承租權）及地上作物全部，並約定讓渡價金為新臺幣（下同）110 萬元，付款方式為106 年3 月8 日交付定金50萬元，剩餘款60萬元則依約定附條件成就後，約定系爭承租權轉移至被告名義後1 次付清，被告早已辦理系爭承租權之轉讓在案而應給付剩餘款60萬元，惟被告卻藉故拒絕給付，再於107 年7 月16日佯稱在終止契約書載明「10 7年7 月16日雙方同意終止契約，承租權及地上物歸原告，原告應無息退還定金50萬元. . . 若被告辦理轉租成功，不必退還定金」等語，惟被告卻仍委託第三人辦理系爭承租權轉讓申請，並取得系爭承租權迄今，被告既未依系爭契約憑證給付剩餘款60萬元，顯已違約，原告自得依系爭契約憑證第
7 條之約定沒收被告已給付之定金50萬元，再請求被告應給付系爭承租權之讓渡價金110 萬元，為此爰依系爭契約憑證第2 條約定提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告110萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭承租權之轉讓遲遲無法取得出租人即國產署南區分署之同意，兩造乃於107 年7 月16日簽訂終止契約書，合意解除系爭契約憑證，則系爭契約憑證已失其效力，原告憑以請求被告給付110 萬元，自屬無據等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項（見本院卷一第180至181頁）：㈠兩造於106 年3 月8 日簽訂系爭契約憑證1 份，約定原告向
國產署南區分署承租坐落昌榮段1012地號土地0.0225公頃及昌榮段1013地號土地0.3106公頃之系爭承租權及地上物全部以總價110 萬元讓與被告，並約定簽約當日由被告先給付定金50萬元予原告，嗣國產署南區分署將上開土地承租權移轉至被告名下後，被告再給付尾款60萬元予原告，此有系爭契約憑證在卷可稽（見本院卷一第27至29頁）。
㈡兩造復於106 年5 月5 日簽訂國有耕地承租權轉讓契約書1
份，約定原告自願將系爭承租權無條件轉讓予被告，有國有耕地承租權轉讓契約書在卷可參（見本院卷一第125 頁）。
㈢被告於106 年7 月18日檢附原告轉讓系爭承租權之相關資料
向國產署南區分署申請承租昌榮段1012地號土地面積0.0225公頃及昌榮段1013地號土地面積0.3106公頃，國產署南區分署則以原告未自任耕作為由於107年1月24日終止國有耕地租約，並於107年5月15日至107年6月14日公告放租，適有訴外人陳昭安於107 年6 月12日以國有耕地放租實施辦法第6 條第1 項第4 款規定「農業學校畢業青年」之身分申租，經國產署南區分署准予承租，並於108 年5 月9 日註銷被告承租之申請在案，此有國產署南區分署屏東辦事處110 年2 月4日台財產南屏三字第11033005700 號函在卷可稽（見本院卷一第163 至165 頁）。
㈣兩造於107 年7 月16日簽訂終止契約書1 份，其內容為107
年7 月16日兩造同意終止契約，地上權及設備歸屬被告，原告應無息退還定金50萬元，惟被告仍繼續向國產署南區分署辦理昌榮段1012、1013地號土地之承租手續，倘辦理成功，原告即不必退還50萬元定金；如1 年內無法辦成，則原告必須返還25萬元予被告，此有終止契約書在卷可參（見本院卷一第31頁）。
㈤陳昭安於108 年5 月20日以無法排除他人占有為由向國產署
南區分署申請放棄承租昌榮段1012、1013地號土地，經國產署南區分署於108 年5 月27日同意終止原訂耕地租約在案，有國產署南區分署屏東辦事處108 年5 月27日台財產南屏三字第10807045920 號函在卷可參（見本院卷一第131 至132頁）。
㈥被告則於108 年7 月5 日以國有耕地放租實施辦法第6 條第
1 項第1 款「中華民國82年7 月21日前已實際耕作之現耕人或繼受其耕作之現耕人」之身分申請承租，經國產署南區分署簽准放租在案，此亦有前開國產署南區分署屏東辦事處11
0 年2 月4 日函文在卷可參（見本院卷一第165 頁），被告於109 年3 月11日與國產署南區分署簽訂國有耕地放租租賃契約書，租期自108 年8 月1 日起至117 年12月31日止，有國有耕地放租租賃契約書在卷可稽（見本院卷一第133 至13
5 頁）。
四、兩造爭執事項：㈠原告依系爭契約憑證第7 條約定沒收被告給付之50萬元定金
是否有理由？㈡原告依系爭契約憑證第2 條約定請求被告給付110 萬元是否
有理由？
五、本院之判斷：㈠原告依系爭契約憑證第7 條約定沒收被告給付之50萬元定金
是否有理由？
1.原告主張被告已取得系爭承租權迄今，卻未依系爭契約憑證給付剩餘款60萬元，顯已違約，原告自得依系爭契約憑證第
7 條之約定沒收被告已給付之定金50萬元等語，被告則以系爭契約憑證業經兩造合意解除，原告無權沒收等語為抗辯。經查，兩造於106 年3 月8 日簽訂系爭契約憑證，約定原告將系爭承租權及地上物全部以總價110 萬元讓與被告，並約定簽約當日由被告先給付定金50萬元予原告，嗣國產署南區分署將上開土地承租權移轉至被告名下後，被告再給付尾款60萬元予原告等情，有系爭契約憑證在卷可稽（見本院卷一第27至29頁），復為兩造所不爭執。被告於簽訂系爭契約憑證後，於106 年7 月18日檢附國有耕地承租權轉讓契約書、系爭契約憑證等原告轉讓資料，向國產署南區分署以國有耕地放租實施辦法第6 條第1 項第5 款：「最近5 年內取得農業主管機關農業專業訓練40小時以上證明文件」之規定提出承租之申請，惟國產署南區分署以原告將耕地轉讓他人不自任耕作為由，與原告終止租約，並依國有耕地放租作業注意事項之規定公告放租，公告期間為107 年5 月15日至107 年
6 月14日，受理申請承租期間為107 年5 月15日至107 年6月29日，陳昭安則於107 年6 月12日依國有耕地放租實施辦法第6 條第1 項第4 款：「農業學校畢業青年」之規定提出承租之申請，因陳昭安之申請資格優於被告之申請資格，經國產署南區分署審核後決定放租予陳昭安，此有國產署南區分署屏東辦事處110 年2 月4 日台財產南屏三字第11033005
700 號函在卷可稽（見本院卷一第163 至165 頁），是兩造雖於106 年3 月8 日簽訂系爭契約憑證，約定被告以110 萬元之價金受讓系爭承租權，兩造復於106 年5 月5 日簽訂國有耕地承租權轉讓契約書，惟被告仍無法順利取得系爭承租權，可堪認定。
2.又因被告無法順利取得系爭承租權，兩造乃於107 年7 月16日簽訂終止契約書，其內容記載：「中華民國107 年7 月16日甲（指被告）乙（指原告）雙方同意終止契約，地上權及設備歸屬甲方，乙方依約應無息退還訂金新台幣50萬元整，然甲方念雙方情意，繼續努力辦○○○鄉○○段1012、1013等二筆土地承租手續，倘若辦理成功，則乙方就不用退還訂金。若一年內無法辦成則乙方必須返還25萬元整予甲方」等語，有終止契約書在卷可參（見本院卷一第127 頁）。原告雖否認上開終止契約書所終止之契約標的為系爭契約憑證，惟自終止契約書之內容觀之，其提及定金50萬元及辦理昌榮段1012、1013地號土地承租手續等語，均與系爭契約憑證所載之定金50萬元及轉讓承租標的為昌榮段1012、1013地號土地相符，況兩造於簽訂上開終止契約書前，亦僅有簽訂系爭契約憑證及國有耕地承租權轉讓契約，別無其他契約，此為兩造所不爭執（見本院卷第180 頁），準此，兩造於107 年
7 月16日簽訂終止契約書，所合意終止之契約標的應為系爭契約憑證，是系爭契約憑證既經兩造合意終止，自已失其效力。
3.嗣陳昭安於108 年5 月20日以無法排除他人占有為由向國產署南區分署申請放棄承租昌榮段1012、1013地號土地，經國產署南區分署於108 年5 月27日同意終止原訂耕地租約，被告則於108 年7 月5 日以國有耕地放租實施辦法第6 條第1項第1 款「中華民國82年7 月21日前已實際耕作之現耕人或繼受其耕作之現耕人」之身分申請承租，經國產署南區分署簽准放租在案，並於109 年3 月11日與被告簽訂國有耕地放租租賃契約書，租期自108 年8 月1 日起至117 年12月31日止，此均為兩造所不爭執，是兩造於107 年7 月16日簽立終止契約書時，被告既尚未取得系爭承租權，自無須依系爭契約憑證第2 條之約定給付尾款60萬元，又被告雖於109 年3月11日與國產署南區分署簽訂租約取得系爭承租權，惟此係於兩造終止系爭契約憑證之後，被告始取得系爭承租權，然系爭契約憑證既經兩造合意終止，被告即無依系爭契約憑證第2 條之約定給付尾款60萬元之義務，從而，被告既未違反系爭契約憑證之約定，原告依系爭契約憑證第7 條約定主張沒收定金50萬元，即屬無據。
㈡原告依系爭契約憑證第2 條約定請求被告給付110 萬元是否
有理由？
1.系爭契約憑證第2 條約定：「議定價值總價新臺幣壹佰壹拾萬元整本日由甲方（指被告）交過定金新臺幣伍拾萬元整與乙方（指原告）而乙方當面點清親收完畢。尾款新台幣陸拾萬元整雙方約定國有財產承租權轉移至買方名義後壹次付清」，被告於簽訂系爭契約憑證時已給付50萬元定金予原告，至於尾款60萬元兩造約定由被告取得系爭承租權後再由被告支付予原告，惟至兩造簽立終止契約書時，被告並未取得系爭承租權，被告自無給付尾款60萬元予原告之義務。
2.兩造於107 年7 月16日合意終止系爭契約憑證，系爭契約憑證已失其效力，雖被告於109 年3 月11日與國產署南區分署簽訂國有耕地放租租賃契約書，租期自108 年8 月1 日起至
117 年12月31日止而取得系爭承租權，惟兩造既已合意終止系爭契約憑證，原告再本於已終止之系爭契約憑證請求被告給付兩造議定之總價110 萬元，即屬無據，不應准許。
六、從而，原告主張依系爭契約憑證第7 條約定沒收被告已給付之定金50萬元，並依第2 條約定請求被告給付兩造議定之總價110 萬元，均屬無據，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌以後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此說明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
貳、反訴部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言，即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台上字第262 號判決意旨參照）。查本件原告係以被告已取得系爭承租權為由，依系爭契約憑證第2 條約定請求被告給付110 萬元，被告則以系爭契約憑證業經兩造合意終止，並提出兩造於107 年7 月16日簽立之終止契約書為抗辯，復以終止契約書所載：倘被告無法於1 年內辦妥承租手續取得系爭承租權，原告即應返還25萬元予被告之約定提起反訴，堪認其反訴標的與本訴標的及防禦方法具有相牽連關係，從而，被告於本訴言詞辯論終結前提起反訴，自屬合法，應予准許。
二、反訴原告主張：兩造於107 年7 月16日簽訂終止契約書，並約定：「承租手續. . . 若一年內無法辦成，則乙方（指反訴被告）必須返還25萬元整予甲方（指反訴原告）」，而國產署南區分署係於109 年3 月11日始與反訴原告簽訂國有耕地租賃契約，已逾兩造於107 年7 月16日約定辦理承租手續之1 年期間，反訴被告自應依約返還反訴原告25萬元，為此爰依終止契約書之約定提起反訴。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告25萬元，及自本件反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡反訴原告願供擔保，或請依職權宣告假執行。
三、反訴被告則以：反訴原告係於108 年5 月27日收到國產署南區分署之函文告知反訴原告於1 個月內檢具相關文件申租土地，反訴原告於108 年8 月1 日取得系爭承租權，此距終止契約書所訂1 年期間僅超過14日，卻課以須返還25萬元之義務，顯違反比例原則，並有權利濫用之情。且兩造簽訂之終止契約書，其內容有關國產署南區分署何時能准反訴原告承租，非反訴被告所得控制，亦無簽立後有磋商變更之餘地，依民法第247 條之1 第2 款規定該終止契約書應屬無效。又陳昭安於108 年5 月20日以無法排除占有而放棄承租，反訴原告則於108 年7 月5 日以國有耕地放租實施辦法第6 條第
1 項第1 款「中華民國82年7 月21日前已實際耕作之現耕人或繼受其耕作之現耕人」之身分申請承租而獲准申租，倘反訴原告於106 年7 月18日第1 次申請之際即以上開第1 順位之身分申租，當可順利取得系爭承租權，是反訴原告未順利取得系爭承租權乃本身之責任等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
四、兩造爭執事項：反訴原告依終止契約書之約定，以反訴原告於107 年7 月16日簽訂終止契約書後之1 年內仍無法承租昌榮段1012、1013地號土地為由，請求反訴被告給付25萬元是否有理？㈠反訴原告主張依終止契約書之約定，兩造於107 年7 月16日
簽訂終止契約書後之1 年內反訴原告仍無法承租昌榮段1012、1013地號土地為由，請求反訴被告給付25萬元，反訴被告則以終止契約書之內容加重反訴被告之責任，依民法第247條之1 第2 款規定為無效作抗辯。按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，為民法第24
7 條之1 第2 款所明定。所謂加重他方當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情形顯失公平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院94年度台上字第2340號裁判要旨參照）。查兩造於107 年7 月16日簽訂之終止契約書係基於反訴原告無法順利向國產署南區分署取得系爭承租權，兩造就承租事宜協議後所簽立之內容，顯非民法第247 條之1 規定所謂預定用於同類契約所訂定之條款。且自終止契約書所載內容觀之，兩造終止系爭契約憑證後，反訴被告本應退還50萬元定金予反訴原告，惟兩造再約定如反訴原告於1 年內順利辦成承租手續，則反訴被告即無庸返還50萬元，倘無法辦成，反訴被告即應退還25萬元，是其內容顯經兩造磋商，亦無顯失公平或加重反訴被告責任之處，反訴被告抗辯終止契約書之內容依民法第247 條之1 第2 款規定應屬無效等語，要屬無據。
㈡反訴被告再以反訴原告請求其給付25萬元有違誠信原則，且
屬權利濫用為抗辯。按權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當（最高法院10
0 年度台上字第463 號裁判要旨參照）。經查，本件係陳昭安於108 年5 月20日以無法排除他人占有為由向國產署南區分署申請放棄承租，反訴原告再於108 年7 月5 日以國有耕地放租實施辦法第6 條第1 項第1 款「中華民國82年7 月21日前已實際耕作之現耕人或繼受其耕作之現耕人」之身分申請承租，經國產署南區分署簽准放租後，被告於109 年3 月11日與國產署南區分署簽訂國有耕地放租租賃契約書，租期自108 年8 月1 日起至117 年12月31日止，已如上述。又本院函詢國產署南區分署何以租期係自108 年8 月1 日起算，經國產署南區分署回覆表示：依國有耕地放租作業注意事項第32點規定略以，國有耕地租約之起訖日期，依下列方式於租約內訂明：㈠申租時已實際使用該耕地者，起租日期為受理申租案件之次月一日。依前述規定，黃君（指反訴原告）於109 年3 月11日簽訂租賃契約，起租日期為受理申租案件之次月1 日，即租期自108 年8 月1 日起至117 年12月31日止等語，有前開國產署南區分署屏東辦事處110 年2 月4 日函文在卷可參（見本院卷一第165 頁），是依國產署南區分署認定租期之起始日期並非以簽約日為準，亦非以獲准申租之日為準，而係以受理申租案件之次月1 日為據。準此，陳昭安於108 年5 月20日放棄承租，國產署南區分署於108 年
5 月27日即以函文通知反訴原告於1 個月內檢具相關文件申租，此有上開國產署南區分署108 年5 月27日函文在卷可參（見本院卷一第131 至132 頁），亦即反訴原告於108 年6月間即可本於國有耕地放租實施辦法第6 條第1 項第1 款之身分申請承租，再依國有耕地放租作業注意事項第32點規定，租期之起始日即為108 年7 月1 日而完成終止契約書所定之1 年內辦妥承租手續。惟反訴原告卻遲至108 年7 月5 日始檢附承租相關資料申請承租，以致租約起始日從108 年8月1 日開始，並造成兩造簽訂終止契約書1 年後，反訴原告始完成辦理承租手續之結果，此等因反訴原告未積極送件申請而導致對反訴被告不利之結果，自不能由反訴被告承擔，方符事理之平。從而，反訴原告於107 年7 月16日簽訂終止契約書後之1 年內仍無法承租昌榮段1012、1013地號土地，應可歸責於反訴原告，則反訴原告據以請求反訴被告給付25萬元，即有違誠信原則，並有權利濫用之情而不應准許。
五、綜上所述，反訴原告依兩造簽立之終止契約書之約定請求反訴被告給付25萬元，已違反誠信原則，並屬權利濫用，其請求為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 4 月 21 日
民事第一庭 法 官 李育任正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 21 日
書記官 張文玲