臺灣屏東地方法院民事判決 109年度訴字第836號原 告 劉哲男訴訟代理人 黃金龍律師被 告 陳秀蘭訴訟代理人 許龍升律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國110 年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付被告新台幣肆佰伍拾萬元之同時，㈠將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地之所有權移轉登記予原告，並將該土地交付原告，㈡將門牌號○○鄉○○路○○○ 號未辦保存登記建物之事實上處分權移轉予原告，並將該建物交付原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、本件原告起訴時，係請求被告將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）之所有權移轉登記予原告，並請求被告將系爭土地及其地上門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○○○ 號未辦保存登記建物（下稱系爭房屋）交付予原告；於訴狀送達後，原告追加請求被告塗銷系爭土地之抵押權設定登記，及將系爭房屋之事實上處分權移轉予原告。原告追加之訴與原訴，均係基於系爭房地之買賣契約所衍生之紛爭，主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為有所關連，且原請求之訴訟及證據資料得於後請求之審理予以利用，堪認其請求之基礎事實同一，則原告所為訴之追加，合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定，應予准許。
二、訴外人許新祥前向兩造表明其對系爭土地有優先購買權存在（見本院卷第155 至157 頁），則本件訴訟之結果，於許新祥有法律上利害關係，本院依法將訴訟事件及進行程度通知許新祥，其未參加訴訟，依民事訴訟法第67條之1 第1 、3項、第67條規定，視為許新祥於得行參加時已參加於本件訴訟，而準用同法第63條之規定，附此敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：兩造於民國109 年9 月11日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告以總價新台幣（下同）550 萬元向被告購買系爭房地，系爭契約第7 條並約定被告應於尾款交付前塗銷系爭土地之他項權利登記。原告已依約給付被告簽約款及用印款各50萬元，詎被告宣稱售價過低，不願出售系爭房地，經原告催告其繼續履約，被告仍置之不理，則原告得依系爭契約，請求被告將系爭土地交付並移轉登記予原告，及將系爭土地之抵押權設定登記塗銷，暨將系爭房屋交付並移轉事實上處分權予原告等語，聲明：㈠被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告，並將系爭土地交付原告。
㈡被告應將系爭土地之抵押權設定登記塗銷。㈢被告應將系爭房屋之事實上處分權移轉予原告，並將系爭房屋交付原告。
二、被告則以：系爭土地之面積為2,878 平方公尺，相當於2.96
4 分，被告於109 年8 月底、9 月初，以「每分地實拿（指扣除規費及代書、仲介費用後）550 萬元」之價格，委由訴外人黃星耀出售系爭土地，經黃星耀表示其透過其台中友人「阿成」即訴外人徐盛益之介紹覓得買主，兩造即於同年9月11日在訴外人即廖煌堅代書之事務所簽約，惟代書於簽約前並未向兩造再次確認價金及付款方式，而被告不識字，不知系爭契約係記載總價550 萬元，因而於系爭契約上簽名用印，並收受簽約款及用印款之50萬元支票各1 紙。嗣被告於當日晚間獲悉未付之價金僅400 多萬元，發現被告所為訂約之意思表示顯有錯誤，即依民法第88條規定，於同年月25日寄發存證信函向原告撤銷上開意思表示，並檢附面額各為50萬元之劃撥支票2 紙，將所收受之簽約款及用印款退還原告。又系爭契約之簽訂，亦係因傳達人徐盛益所傳達之意思表示有所不實所致，被告另得依民法第89條規定，對原告撤銷上開意思表示。倘認被告前未合法撤銷上開意思表示，被告即以本件答辯㈠狀繕本之送達，對原告撤銷上開意思表示，則系爭契約已無從成立，原告請求被告履行系爭契約所定出賣人義務，洵屬無據。縱認被告不得撤銷上開意思表示，惟系爭土地為重劃區內之耕地，其毗連耕地即同段400-1 地號土地之現耕所有權人許新祥已於109 年9 月21日向被告行使優先承買權，則系爭契約即歸於無效，原告請求被告履行系爭契約，仍屬無據等語。退而言之，縱認系爭契約有效成立，惟被告亦得主張同時履行抗辯，於原告給付價金550 萬元前，拒絕履行交付及移轉系爭房地所有權（事實上處分權）之義務等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、下列事項，為兩造所不爭執（見本院卷第164 頁），並有不動產買賣契約書、支票、土地登記謄本、中華郵政萬丹郵局000000號存證信函及掛號郵件收件回執、劃撥支票、信封照片附卷可稽（見本院卷第23至30、129 至133 、137 、139、179 頁），堪認為真實：
㈠系爭房地為被告所有，兩造（原告由其父劉進輝代理）於10
9 年9 月11日簽訂不動產買賣契約書（即系爭契約），約定由原告以總價550 萬元向被告買受系爭房地，第一次款（簽約）、第二次款（用印）各為50萬元，第三次款（完稅）為
450 萬元。原告於同日交付面額各為50萬元之即期支票2 紙予被告。
㈡被告於109 年9 月25日檢附面額各為50萬元之劃撥支票2 紙
，對原告及劉進輝寄發萬丹郵局000073號存證信函，原告已經收受，迄未兌現上開劃撥支票。
四、本件爭點為：㈠被告依民法第88條或第89條規定，撤銷出售系爭房地之意思
表示，是否有理由？㈡原告請求被告就系爭房地履行交付及移轉所有權（事實上處
分權）之義務，是否有理由？㈢被告主張同時履行抗辯，原告所應同時給付之價金為何？㈣原告請求被告塗銷系爭土地之抵押權設定登記，是否有理由
？
五、本院判斷如下：㈠⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。意思表示，因傳達人或傳達機關傳達不實者，得比照前條之規定撤銷之。法律行為經撤銷者，視為自始無效。民法第88條、第89條、第114 條第1 項分別定有明文。又契約成立後，如當事人一方認為其訂約之意思表示內容有錯誤，或傳達人傳達不實，而欲撤銷該意思表示，則就「意思表示之內容有錯誤」或「傳達人傳達不實」此等權利障礙之事實，依民事訴訟法第277 條前段所定舉證責任分配原則，自應由該方當事人就此有利於己之事實負舉證之責。
⒉被告抗辯其係欲以「每分地實拿（指扣除規費及代書、仲
介費用後）550 萬元」之價格出售系爭土地，而誤以總價
550 萬元出售系爭土地，為意思表示之內容有錯誤一節，經查：
⑴證人潘美芳到場證稱：伊與黃星耀為男女朋友，與被告
認識數年，被告說其欲出售系爭土地，某日被告亦認識之徐盛益打電話予伊，伊向徐盛益提及此事，並表明被告欲以每分地550 萬元出售，徐盛益約2 日後即致電黃星耀稱覓得買主，翌日即在廖代書（指廖煌堅，下同）之事務所簽約，簽約當日係黃星耀開車搭載被告前往，伊亦有同行，伊在現場聽聞廖代書問被告是否每分地以
550 萬元出售，被告說是，但伊未聽聞總價為何；嗣徐盛益於當日晚間12時許致電黃星耀，詢問是否全部土地賣550 萬元，黃星耀表示是每分地550 萬元，徐盛益要伊等查看契約，黃星耀遂與伊前往被告住處，驚見契約係記載總價550 萬元，黃星耀遂載伊與被告等人至萬丹派出所報案，警員表示不受理民事事件，伊等遂前往原告住處找原告未果，翌日一早與廖代書聯絡碰面，被告質問廖代書說價格不對，廖代書遂致電原告，要原告和被告談清楚，談好了再去廖代書那邊簽約等語（見本院卷第311 至316 頁），證人黃星耀到場證稱：伊與潘美芳為男女朋友，與被告認識約5 、6 年，被告說其欲以每分地550 萬元出售系爭土地，要伊等幫忙介紹，伊向徐盛益告知此事，並拍攝系爭土地之所有權狀照片傳送予徐盛益，徐盛益數日後表示要簽約，被告請伊開車搭載被告前往廖代書之事務所，惟伊尚須開車搭載被告至嘉義申請印鑑證明，故留在車上休息，不清楚簽約經過，嗣伊載被告至嘉義取得印鑑證明，返回廖代書之事務所時已近下午5 時，徐盛益則於當日晚間9 時許來電，以平常之語氣表示系爭土地全部賣550 萬元，伊表示應為1,000 多萬元，伊與潘美芳至被告住處查看契約後，以為被騙，遂與被告至萬丹派出所報案，警員表示不受理民事事件，翌日伊與廖代書聯絡碰面，廖代書表示如價格有誤，請買賣雙方談好後再至其事務所寫合約書等語（見本院卷第316 至320 頁），證人廖煌堅到場證稱：系爭契約為伊所提供，被告方面於簽約翌日下午有某女性來電與伊相約碰面，到場者為被告和一男一女，其等表示被告係欲以每分地550 萬元出售，並非以全部55
0 萬元出售，伊回覆伊於簽約當日有確認過售價，如果欲變更，須經原告同意，並建議找仲介人員協調等語（見本院卷第353 頁），則被告於簽約翌日即向承辦代書表明系爭土地售價有誤之事實，固堪認定。
⑵惟證人廖煌堅亦證稱：當初係仲介劉醇發與伊聯絡交易
事宜，簽約當日有原告之父、劉醇發、劉醇發之男性友人2 、3 名、被告、被告之男女友人各1 名，以及聯邦銀行辦理價金信託之女職員在場，買賣雙方到場後，伊有向雙方確認買賣標的、價金及付款方式，系爭契約上之土地標示、總價、付款方式及買賣雙方之資料，均係於當時始行繕打；伊是先問雙方總價為何，由雙方自行回答，再問雙方簽約時付若干，用印時付若干，其餘為完稅款，因本件買方並未貸款，而雙方原即言定簽約付50萬元、用印付50萬元、完稅付450 萬元，於簽約過程中就此亦無爭執，伊於雙方簽名前有宣讀契約內容，應亦有先讓雙方過目，當日並無人向伊表示被告不識字，又因被告於簽約當日即提供印鑑證明及印鑑章，並於過戶文件上用印，故原告即同時簽發50萬元之支票2 紙交付被告等語（見本院卷第352 至355 頁），核諸證人潘美芳證稱：「（簽約當場）我沒有看契約，但被告有看，被告看完之後就簽名了」等語（見本院卷第313 頁），及證人黃星耀證稱：「簽約當天我在去程的車上，還有跟被告說總價是1,000 多萬元，要被告看清楚」等語（見本院卷第318 頁），則被告於簽約前曾閱讀系爭契約內容之事實，應堪認定。而系爭契約首頁即載明買賣總價款為「伍佰伍拾萬元」，復以阿拉伯數字加底線載明各次付款金額（見本院卷第23頁），揆諸被告之學歷為小學畢業，且能書寫其姓名及阿拉伯數字之事實，有戶籍資料、支票、劃撥支票附卷可稽（見本院卷第27、
37、87頁），要難謂被告於簽約時就系爭契約上價金之記載，有不能注意或無法辨識之可能，則被告以總價
550 萬元出售系爭房地，其意思表示之內容是否有所錯誤，尚非無疑。況價金之數額乃買賣契約之要素，關係至為重大，於鉅額之不動產交易，買賣雙方自當就價金數額再三確認，無誤後始簽訂書面契約，是以，縱令被告之上開意思表示有所錯誤，亦係因自己之具體輕過失或重大過失所致，依民法第88條第1 項但書規定，仍不得予以撤銷。從而，被告主張其以總價550 萬元出售系爭房地之意思表示內容有錯誤，而得依民法第88條第1項規定予以撤銷云云，尚無可採。
⒊至於被告抗辯其以總價550 萬元出售系爭房地之意思表示
，係因徐盛益傳達不實所致一節，經查：證人徐盛益到場證稱：伊原名徐水成，黃星耀稱伊為「阿成」，伊不認識原告，被告是好幾年前透過黃星耀而認識，去年（指109年）黃星耀來電，表示被告欲以公告地價出售一筆農地，並傳送所有權狀照片及售價即公告地價資料予伊，要伊幫被告介紹買主，黃星耀當時是告知伊土地總價，亦有告知伊換算為坪數後之單價，伊轉告伊高雄友人吳明政，並將所有權狀照片傳送予吳明政，吳明政於2 、3 日後表示已有買主，出價500 萬元，伊轉告黃星耀，黃星耀當日即表示被告同意該出價，伊自始至終未曾與被告直接聯絡，均係透過黃星耀為之；又伊本欲於兩造簽約時到場，惟伊於簽約前晚腎結石發作住院，故未成行，俟雙方簽約後，吳明政於109 年9 月12、13日伊住院期間來電，向伊抱怨被告要求以每分地500 或550 萬元出售，伊說此與伊當初聽聞之內容有異，隔日黃星耀亦來電，向伊抱怨被告開價為每分地500 或550 萬元，伊亦回應其當初所言並非如此等語（見本院卷第348 至351 頁），則被告就系爭土地之開價，是否係於徐盛益轉述時發生錯誤，尚非無疑。況系爭契約為被告與原告之代理人當面簽訂，買賣雙方之意思表示合致，並非係經由傳達人為之，則被告主張其意思表示係因傳達人傳達不實，而得依民法第89條規定予以撤銷云云，亦無可採。
㈡⒈按重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：出
租耕地之承租人。共有土地現耕之他共有人。毗連耕地之現耕所有權人。農地重劃條例第5 條定有明文。惟農地重劃條例並未如土地法第104 條第2 項後段及耕地三七五減租條例第15條第3 項規定，設有出賣人違反對優先承買權人之通知義務而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗優先承買權人之明文，則農地重劃條例第5 條所規定之優先承買權，應認係與土地法第34條之1 之優先承買權相同，僅具有債權之效力，亦即該條規定之優先購買權人於重劃區內耕地出售時，對於出賣人有請求以同樣條件訂定買賣契約之權而已，倘出賣人已將耕地出售予第三人並辦畢所有權移轉登記時，優先承買權人即不得請求塗銷登記，並要求出賣人與其訂立買賣契約及移轉所有權，而僅得就其已不能行使優先承買權之損害，請求出賣人負損害賠償責任。
⒉被告抗辯系爭土地毗連耕地之現耕所有權人許新祥已向被
告行使優先承買權一節，據其提出萬丹郵局000070號存證信函為證（見本院卷第155 至157 頁）。經查：系爭土地為重劃區內耕地，許新祥為相鄰耕地即同段400-1 地號土地之所有權人等事實，固有土地登記謄本、屏東縣崙頂農地重劃區土地所有權人原有土地與新分配土地對照清冊附卷可稽（見本院卷第269 、287 頁）。惟許新祥是否有於同段400-1 地號土地實際從事耕作，並未據原告提出任何證據加以證明，尚難逕認許新祥為毗連耕地之「現耕」所有權人，而得依農地重劃條例第5 條第3 款規定行使優先承買權。退而言之，縱認許新祥行使優先承買權為合法，亦僅其得依系爭契約之「同一條件」優先於原告而買受系爭土地，原告與被告間之系爭契約並不因而無效。是以，於有他人合法行使優先承購權前，原告自得依系爭契約請求被告履行出賣人義務。
⒊按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。又系爭契約第4 條第1 項約定：「產權移轉：乙方（指被告，下同）應於簽約同時交付所有權狀正本，（用印款交付同時）交付印鑑證明書正本1 份、產權移轉應備全部證件，並蓋妥印鑑章於辦理移轉登記有關之書表上，並交付雙方指定之地政士」，第6 條第1 、2 項約定：「本件房地賣方須清空後點交房地…。房屋依簽約日現況點交…」等語（見本院卷第23、24頁），則被告依系爭契約對原告負有交付系爭房地及移轉所有權（事實上處分權）之義務，至為明確。本件並無證據證明已有他人合法行使優先承買權，業據前述，則原告依系爭契約及買賣之法律關係，請求被告就系爭房地履行交付及移轉所有權（事實上處分權）之義務，洵屬有據。
㈢⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264 條第1 項定有明文。又買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係，當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，並非以他方之給付，為自己給付之停止條件。故買受人對於出賣人請求履行因買賣契約所負之債務，倘其未付清價金，出賣人復無先為給付之義務，出賣人即得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務，於裁判上援用此項抗辯時，買受人如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院即應為買受人提出對待給付時，出賣人應向買受人為給付之判決，不得僅命出賣人為給付，而置買受人之對待給付於不顧（最高法院87年度台上字第19號民事判決意旨參照）。
⒉經查：系爭契約第3 條約定：「付款方式：第一次款（
簽約）：50萬元整，於簽訂本契約時支付。第二次款（用印）：50萬元整，於109 年09月16日前辦理用印、交付證件同時支付。第三次款（完稅）：450 萬元整，於稅單核發后三日內支付。第四期款（銀行貸款）：0 萬元整」，第6 條第3 項約定：「本契約標的，於付清價金同時（109 年12月31日前），由乙方移交予甲方」等語（見本院卷第23、24頁），則被告對原告所負交付系爭房地及移轉所有權（事實上處分權）之義務，與原告對被告所負付清價金之義務，有對待給付關係，被告並無先為給付之義務，則被告行使同時履行抗辯權，自屬有據。從而，原告應於被告交付系爭房地及移轉所有權（事實上處分權）之同時，對被告付清剩餘價金。又原告已依約給付被告簽約款及用印款各50萬元，雖被告嗣後寄發同額之劃撥支票退還原告，惟此對原告已給付被告價金100 萬元之事實，並不生影響（至於被告得否向原告請求返還上開劃撥支票或票款，乃另一問題，與本件原告之請求無關），是以，原告所應為對待給付之剩餘價金，即僅為450 萬元（計算式：0000000 00000000 ＝0000000 ）。
㈣按請求塗銷抵押權設定登記，必向土地登記簿上之現權利人
即抵押權人為之，始可達其目的。苟向非現權利人為請求，自屬給付不能，應非法之所許。經查：系爭土地前為訴外人華南商業銀行股份有限公司設定252 萬元之最高限額抵押權，及為訴外人臺灣新光商業銀行股份有限公司設定120 萬元之最高限額抵押權，分別於95年6 月12日、102 年11月15日辦畢設定登記，前者之抵押債權（即抵押貸款餘額，下同）計至110 年1 月11日止為40萬元，後者之抵押債權計至同年月20日止為26萬1,060 元（其中本金25萬9,937 元，利息1,
123 元）等情，有土地登記謄本、華南商業銀行股份有限公司內埔分行110 年1 月15日華內放字第1100000014號函、臺灣新光商業銀行股份有限公司陳報狀附卷可稽（見本院卷75、79、第221 至223 頁），則上開抵押權所擔保之債權仍然存在，有權塗銷上開抵押權設定登記之人，僅為各該抵押權人。而系爭契約固於第4 條第4 項約定：「本契約標的如有他人主張權益或設定有他權項權利、借貸、界址糾葛或占有關係時，除本契約另有約定外，應由乙方負責理清，否則以違約處理」，第7 條約定：「買賣標的物如原有設定抵押權（華南銀行252 萬元、新光銀行120 萬元），由本件契約價金信託銀行代償。如有他項權利登記、受限制登記，乙方（賣方）需於尾款交付前辦理塗銷登記」等語（見本院卷第24頁），惟其性質為權利瑕疵擔保責任之約定，僅於契約當事人間發生法律上之效力，並不具有對世效力與直接支配物之效力，被告尚無可能據以取得對系爭土地之他項權利加以處分之權能，自無從塗銷系爭土地之抵押權設定登記，法院當亦不得命被告予以塗銷。從而，原告請求被告塗銷系爭土地之抵押權設定登記，無由准許。
六、綜上所述，本件原告依系爭契約，請求：㈠被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告，並將系爭土地交付原告。㈡被告應將系爭土地之抵押權設定登記塗銷。㈢被告應將系爭房屋之事實上處分權移轉予原告，並將系爭房屋交付原告。於上開㈠、㈢部分之請求，為有理由，應予准許；被告就此部分行使同時履行抗辯權，於剩餘價金450 萬元之對待給付範圍內，核屬可採，爰就命被告為上開㈠、㈢給付部分，諭知原告應同時為給付450 萬元之對待給付，如主文第1 項所示。至於原告上開㈡部分之請求，則為無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 7 日
民事第二庭 法 官 李珮妤以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 110 年 12 月 7 日
書記官 姚佳華