臺灣屏東地方法院民事判決 109年度重訴字第62號原 告 蘇俊人
蘇俊光蘇金筍蘇俊男上四人共同訴訟代理人 陳清朗律師被 告 陳正文即華富中醫診所訴訟代理人 黃明昇上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國109年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落屏東縣○○市○○段○○段○○○○○○○○號土地交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰柒拾貳萬肆仟肆佰元預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰壹拾柒萬參仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。又獨資經營之商號，既非法人，又非非法人團體，自無當事人能力，但獨資商號與其經營者屬於一體，是關於該獨資商號之訴訟，自應以其經營者為當事人，並加載商號名稱（最高法院86年度台上字第3376號裁判、73年度台上字第977 號裁判、43年台上字第601 號判例意旨參照）。經查，本件原告起訴以華富中醫診所即黃明昇為被告，經本院函詢衛生福利部，查知華富中醫診所之負責人為陳正文（見本院卷第109頁），是原告於民國109 年6 月18日具狀更正被告為陳正文即華富中醫診所（見本院卷第149 頁），核原告所為上開當事人之更正，並未改變當事人之同一性，非為訴之變更或追加，其更正自應准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。
本件原告起訴時訴之聲明為：被告應將坐落屏東縣○○市○○段○○段○○○ ○○○○ ○號土地上之地上物除去，並將土地交還原告（見本院卷第19頁）。嗣於109 年8 月6 日具狀變更訴之聲明為：被告應將坐落屏東縣○○市○○段○○段○○○ ○○○○ ○號土地交還原告（見本院卷第193 頁），核其所為減縮聲明係基於同一基礎事實，揆諸前開法條規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠、緣原告共有坐落屏東縣○○市○○段○○段○○○ ○○○○ ○號土地（下稱系爭2 筆土地），於105 年11月間將系爭2 筆土地出租予被告，並訂有土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間為106 年1 月1 日起至110 年12月31日止（契約誤載為111 年12月31日），租金每個月新臺幣（下同）1 萬2,000 元，依系爭租賃契約第8 條約定「乙方（即被告）未經甲方（即原告等）同意，不得私自將租賃房/ 店屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房/ 店屋。」。詎原告發現被告於系爭2 筆土地上立有公告，上載「. . . ，若要承租者請洽黃先生電話0000000000，為您安排停車位，謝謝您的合作！富華中醫診所啟電話：00-0000000」等文字（下稱系爭公告），而有擅自將系爭2 筆土地分租他人使用使用之情事，業已違反系爭租賃契約第8 條約定及民法第431 條規定。經原告等於109 年2 月18日以高雄九如二路郵局存證號碼000049號存證信函為終止系爭租賃契約之意思表示，經被告於109 年2 月19日收受，惟被告否認有轉租情事。兩造間業已終止系爭租賃契約，然被告仍繼續無權占有系爭2 筆土地，為此，爰依系爭租賃契約、民法第455 條前段規定，提起本訴。並聲明：⑴被告應將坐落系爭2 筆土地交還原告。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、伊自91年1 月1 日起至100 年12月31日止，即與原告之父及兄弟簽訂租賃契約，於原告之父死亡後，續與原告簽訂系爭租賃契約，伊承租系爭2 筆土地僅係供作伊診所員工、患者無償停車使用，此為原告所知悉同意，且在系爭2 筆土地上並畫有13位停車格，惟因有外人冒充病患停放車輛數日而報警無法獲得解決之情事，伊始書寫系爭公告，目的係為警告外來車輛以禁止停車，實無原告所稱收取停車費用轉租之情事。又伊基於敦親睦鄰及使用者付費原則，確實有同意第三人於非營業時間停放車輛於系爭2 筆土地上，並收取清潔費而非租金，伊與第三人間並無租賃關係存在。
㈡、系爭租賃契約第8 條約定之內容係指房屋及店面之出借、轉租等，而本件租賃標的物為土地，而非房屋及店面，無系爭租賃契約第8 條之適用。是原告自不得依系爭租賃契約第8條、第14條約定終止系爭租賃契約。退步言，本件係因原告等欲出售系爭2 筆土地，而不實指摘伊有違反系爭租賃契約之情事，伊為系爭租賃契約之承租人，就系爭2 筆土地應有優先購買權存在。又依買賣不破租賃原則，系爭2 筆土地售與第三人後，伊仍得主張租賃契約存在，繼續占有系爭2 筆土地，故原告之主張無理由等語置辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保免予假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第268 頁）
㈠、兩造於105 年間就系爭2 筆土地簽訂系爭租賃契約，租賃期間為5 年，自106 年1 月1 日至110 年12月31日止，每月租金1 萬2,000 元。
㈡、原告於109 年2 月18日以被告違反系爭租賃契約第8 條之規定為由，寄發存證信函為終止系爭租賃契約之意思表示。被告於同年月19日收受。
四、得心證之理由：原告主張被告有違反系爭租賃契約第8 條及民法第443 條規定之情事，被告應返還系爭2 筆土地，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審究者，厥為：㈠被告是否有系爭租賃契約第8 條不得將出租物出租一部或全部出借、轉租或頂讓或其他變相之辦法由他人使用之情形及民法第443 條之規定？㈡原告終止系爭租賃契約是否合法？茲論述如下：
㈠、被告有系爭租賃契約第8 條及民法第443 條規定不得將出租物出租一部或全部出借、轉租或頂讓或其他變相之辦法由他人使用之情形。
⒈按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租
賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。民法第443 條定有明文。又兩造簽立系爭租賃契約第8 條約定：「乙方（即被告）未經甲方（即原告等）同意，不得私自將租賃房/ 店屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房/ 店屋。」，此亦有系爭租賃契約在卷足稽（見本院卷第35頁）。原告主張被告違反約定將系爭2 筆土地部分轉租供員工及病患以外之第三人停車使用等語，惟為被告所否認，辯稱原告所指小貨車駕駛，亦為其病患云云。經查，關於系爭2 筆土地係無償提供被告之員工及看診病患停車使用，被告設有13格停車位，其中8 格停車位供員工停車使用，5 格停車位供病患停車使用等情，為兩造所不爭執，足認原告固有同意系爭2筆土地供被告作停車場使用，惟停車場使用範圍限於無償供被告之員工及看診病患使用。逾此使用範圍，依系爭租賃契約第8 條約定，被告應經原告之同意始得出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用甚明，否則系爭租賃契約第8條之約定將成具文。
⒉原告主張被告貼有系爭公告，且於被告非營業時間，有數輛
不同車牌號碼之車輛不分日夜長期停放系爭2 筆土地上，其中車牌號碼00-0000 小貨車更是長期停放特定位置，並設置帆布車庫使用，被告並向上開小貨車車主藺劉月娥（下稱藺劉月娥）收取每月1,500 元費用等情，已為被告所不否認（見本院卷第242 頁），復有照片附卷足參（見本院卷第51頁、第203 、205 、209 、211 、221 、223 、225 、227 、
229 、223 頁）。復觀之原告與藺劉月娥間之對話內容，其中藺劉月娥提及「（問：你家的車怎麼可以停在那？）租的」、「（問：一個月多少？）1,000 元，現在1,500 元」、「裡面一台貨車，沒有打契約，他要漲價，也沒天花板，隨便啦」，此有錄音譯文在卷可佐（見本院卷第167 頁），此有之錄音譯文為證（見本院卷第157 頁），亦可認上開小貨車確有停放系爭2 筆土地上，且藺劉月娥每月給付被告1,50
0 元之情為真。至於被告雖辯稱上開小貨車車主非藺劉月娥，其所述不實云云。惟被告於109 年8 月6 日陳報狀自陳「…至於供人臨時停車，酌收停車費，並無不當」、『是她老公車子（帆布工程車）如相片所攝，他將車子晚上停在路邊，怕他的車上工具箱工具被路人竊走，請求本所給予一個臨時停車位，「我說：晚上員工都已下班，有空位給你晚上臨時停車，惟要使用者付費，每月酌收1,000 元作為清潔費，白天就要離開現場，恢復給員工停車，他也將出去工廠工作，雙方同意，兩者互不相衝突，也做好敦親睦鄰」』等語甚詳（見本院卷第235 頁），及於109 年8 月13日言詞辯論程序中稱「小貨車是帆布行的」、「我有同意他晚上停，但要付我1,000 元的清潔費」等語（見本院卷第242 頁），益徵被告確有將系爭2 筆土地供員工及病患以外之人停放車輛並每月收取費用之情節為真實。是原告主張被告將系爭2 筆土地作為收費使用之停車場，有轉租之情事，應屬可信，縱原告聲請傳訊藺劉月娥到庭做證未到，亦不影響上開事實之認定。是以，被告有上開轉租情事，且未經原告同意，揆諸首揭說明，被告上開行為已屬違反系爭租賃契約第8 條約定及民法第443 條規定，堪可認定。
⒊被告復辯稱其無轉租行為，未訂立書面租賃契約，其收取之
費用係清潔費而非租金云云。按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問。是不論當事人約定之給付名目為何，苟當事人合意以給付金錢作為使用租賃物之對價，即應成立租賃關係。故被告以系爭2 筆土地一部分供其員工及病患以外之第三人停車臨時使用，實際亦向他人收取費用，足認該費用性質上乃就他人停車使用土地之對價，核屬租賃無誤，不因費用之名目為清潔費而不同。是被告將所承租之系爭2 筆土地再為出租，自屬轉租行為無訛，被告上開所辯，實不足採。
⒋被告再辯稱系爭租賃契約第8 條約定係限制房屋及店面之出
借、轉租，而本件租賃標的物為土地，故不受該條之拘束云云。惟查，兩造簽立系爭租賃契約書用紙係使用坊間書局販售之制式房店屋租賃契約書，內容所載固為房店屋，然租賃標的物為土地，兩造並未刪減、註記或修正系爭租賃契約之內容，足認兩造係真意乃遵守系爭租賃契約內容之相關約定，尚難因記載「房店屋」而非「土地」文字之不同，而排除契約約定內容之拘束力。是被告此部分所辯，洵無足採。
㈡、原告終止系爭租賃契約係屬合法：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455 條定有明文。經查，系爭租賃契約第14條約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（即原告）得隨時解約收回店房屋（本件為土地），因此乙方（即被告所受之損害甲方概不負責。」此有系爭租賃契約附卷可參（見本院卷第37頁），系爭租賃契約既屬被告所簽訂，自應受該等條款之拘束。本件被告有違約轉租之情事，已認定如前所述，是被告違反系爭租賃契約第8 條約定及民法第
443 條規定，原告自得依系爭租賃契約第14條及民法第455條租賃物返還請求權之規定，隨時終止租約收回系爭2 筆土地。被告辯稱原告終止系爭租賃契約不合法云云，即非可採。基上，原告於109 年2 月18日寄發高雄九如二路郵局存證號碼000049號存證信函，向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，業經被告於同年月19日收受一節，為被告所不爭執，故系爭租賃契約於斯時發生終止之效力，洵堪認定。
㈢、另被告主張原告出賣系爭2 筆土地時，其應享有優先承買權，或有買賣不破租賃原則之適用云云。惟系爭租賃契約業經終止，被告自不得以承租人身分，主張優先承買權；且被告主張就系爭2 筆土地之優先承買權部分，或有無買賣不破租賃原則之適用，亦非本院審理之範圍，附此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第455 條前段租賃物返還請求權之規定及系爭租賃契約第14條約定，請求被告應將坐落系爭2 筆土地交還原告，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依同法第392 條第2 項之規定，宣告被告預供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響毋庸逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 109 年 11 月 20 日
民事第一庭 法 官 陳怡先正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 20 日
書記官 張孝妃