臺灣屏東地方法院民事判決110年度簡上字第97號上 訴 人 邱仁傑訴訟代理人 張永昌律師被上訴人 邱緯杭上列當事人間請求租賃權轉讓事件，上訴人對於中華民國110年5月25日本院屏東簡易庭109年度屏簡字第386號第一審判決提起上訴，本院於民國111年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭耕地）為訴外人邱西湖祖嘗會所有，兩造之祖父邱煥松於民國38年間與邱西湖祖嘗會，就系爭耕地部分面積訂立三七五租約（下稱系爭耕地租約），邱煥松嗣於74年過世，過世時系爭耕地租約仍存續中，其繼承人邱陳玉梯(邱煥松配偶)、邱順福、邱順來、邱順圓（即被上訴人之父）、邱順財（即伊之父）等人遂協議由邱陳玉梯單獨繼承系爭耕地租賃權，並於76年12月18日向長治鄉公所辦畢變更登記。嗣邱陳玉梯於94年12月5日死亡，其繼承人為邱順福、邱順來、邱順圓、邱順財等人，故系爭租賃權原應由上開繼承人等共同繼承，邱順財又於107年11月25日死亡，而伊為邱順財之子而為繼承人之一，理應與上開繼承人公同共有系爭耕地租賃權。嗣伊於108年間獲悉邱西湖祖嘗會有意出售系爭耕地，依耕地三七五減租條例規定，伊應有優先承購權或依租約領取補償金之權利，詎經向長治鄉公所查證始悉，系爭耕地租約竟未於邱陳玉梯死亡時，改登記予全體繼承人為承租人，而係遭被上訴人父親邱順圓於77年6月6日，以偽造文書等不法方式，單獨將系爭耕地租約變更登記由其1人為單獨承租人，嗣邱順圓於108年間死亡後，被上訴人繼於108年10月8日以繼承為由，復辦理變更登記系爭耕地租約而由被上訴人1人單獨登記為系爭耕地之承租人，則被上訴人顯係承繼其父親不法侵占而得之系爭耕地租賃權，自無合法享有該權益餘地。為此，爰依民法第179條、第831條、第828條第2項準用第821條規定，於原審聲明：被上訴人應將其於108年10月8日與邱西湖祖嘗會就系爭耕地所訂立之屏東縣長治鄉公所私有耕地租賃契約之租賃權，轉讓予上訴人等邱陳玉梯之繼承人全體。
二、被上訴人則以：系爭耕地租賃權係伊之父親邱順圓於77年6月6日以新臺幣（下同）30萬元向兩造祖母邱陳玉梯購買，並依臺灣省耕地租約登記辦法第2條、第4條等規定，辦理變更登記承租人為邱順圓，邱順圓並無上訴人所指偽造文書非法私自登記為承租人情事，嗣邱順圓於108年8月21日死亡後，始由伊向長治鄉公所辦理繼承系爭耕地租賃權等語置辯，並於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，駁回上訴人原審之訴，理由略以：被上訴人雖未能提出邱陳玉梯與邱順圓間之交易契約文件，然審酌邱順圓申請租約變更登記迄今已逾30年，因年代久遠，且兩造均非當時直接參與交易當事人，相關資料、人事已難查考。而邱陳玉梯與邱順圓既為母子關係，親屬間法律行為未立文書難認有違常情，是如被上訴人所舉相關證據，使法院之心證到達降低後之證明度，並可推知與待證事實相符者，應認其已盡舉證之責。再者，邱順圓於77年6月6日以「分戶分耕變更」為原因，申請將系爭租約承租人由「邱陳玉梯」變更為「邱順圓」，而邱順圓已依廢止前之臺灣省耕地租約登記辦法規定，檢具相關證明文件向主管機關即屏東縣長治鄉公所申請租約變更，並經登記在冊，且前開證明文件亦非他人得輕易偽造或取得，是該租約變更登記之間接事實，應可推知邱順圓係自邱陳玉梯處合法取得系爭租賃權。而邱順圓既係合法取得系爭租賃權，則其死亡後，由其繼承人即被上訴人取得系爭租賃權，即屬有據等語。上訴人聲明不服提起本件上訴，理由略以：果如被上訴人所述，系爭租賃權係邱順圓於77年間向邱陳玉梯購買，並登記為承租人，依此，則雙方應以買賣為變更登記事由，惟本件係以分戶分耕變更為登記事由，即與被上訴人主張未合，是則，本件於77年當時，根本不存在分戶分耕情形，然邱順圓竟以實際上不存在之分戶分耕為由，逕自申請為變更登記為系爭耕地之承租人，又依臺灣省耕地租約登記辦法第5條第1項第4款規定，以「承租人分戶分耕耕地」事由辦理租約變更登記者，應檢具分戶分耕契約書等文件為憑，惟上訴人父親邱順財身為邱陳玉梯繼承人之一，然從未與其他繼承人共同簽立過該等分耕同意書，益發可以證明，本件顯係邱順圓當年以偽造之分戶分耕契約書、分耕位置圖等文件欺瞞主管機關，使主管機關陷於錯誤而為系爭耕地租約之變更登記，被上訴人本件答辯，與事實未符，自難採信為真。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將其於108年10月8日與邱西湖祖嘗會就系爭土地所訂立之屏東縣長治鄉公所私有耕地租賃契約之租賃權轉讓予上訴人等邱陳玉梯之繼承人全體。被上訴人除續予引用原審主張外，並補充略以：本案於長治鄉公所之註記為分戶分耕變更，因年代久遠，已無從考證當初何以以分戶分耕變更為由而為系爭租約登記。又本件事實上為被上訴人之父與其祖母間之有價買賣，此部分並有伊之母親鍾新賢於77年7月18日第一銀行籬子內辦事處匯出之30萬可資證明，足證伊父親當年辦理變更登記係經雙方協議而為，即無不法等語。並聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：㈠經查，系爭耕地為訴外人邱西湖祖嘗會所有，兩造之祖父
即訴外人邱煥松於民國38年間與邱西湖祖嘗會就系爭土地部分面積訂立系爭租約；嗣邱煥松於74年間過世後，其繼承人邱陳玉梯、邱順福、邱順來、邱順圓及邱順財等人於76年12月18日，將系爭耕地租賃權協議由邱煥松之配偶邱陳玉梯繼承並已辦理變更登記；繼於77年6月6日系爭租約又經申請變更承租人為被上訴人父親邱順圓1人；邱順圓嗣於108年8月21日死亡後，再經被上訴人1人於108年10月8日登記為承租人等節，有系爭土地登記第一類謄本、邱煥松除戶謄本、繼承系統表及全體繼承人之戶籍謄本附卷可考（原審卷㈠第133至170頁），並有屏東縣長治鄉公所109年9月4日長鄉民字第10961192100號函檢附之屏東縣長治鄉三七五租約歷年異動彙整表、臺灣省屏東市長治區進興里（現改制為屏東縣長治鄉進興村）私有耕地租約登記申請書、屏東縣長治鄉公所私有耕地租賃契約變更登記通知書等（原審卷㈠第35至43頁）、屏東縣長治鄉公所110年1月14日長鄉民字第11030067000號函文檢附之屏長字349號租約登記簿資料、租約歷年異動彙整表、租約土地地籍資料等（原審卷㈡第30至41頁）存卷可查，上情堪認屬實。
㈡查系爭耕地租約原由兩造之祖父邱煥松初始於38年間與出
租人訂立，嗣於76年12月18日因邱煥松死亡而由配偶邱陳玉梯單獨繼承承租人地位並辦畢變更登記，繼被上訴人之父邱順圓又於隔年之77年6月6日，以分戶分耕為由，再次辦理變更登記為承租人等節，既有系爭耕地租約登記單位長治鄉公所函覆本院之租約登記簿等歷次租約變更登記資料等在卷可參（原審卷㈡第30至41頁參照），初堪認定為真。則本件被上訴人主張，伊於108年10月8日係合法繼承伊父親邱順圓之上開承租人地位，而得合法享有系爭耕地租賃權，亦堪認定屬實。上訴人就此不服，主張有如上之偽造文書非法情事，即屬變態事實之主張，自應由上訴人負舉證之責。而本件據兩造聲請，由本院向長治鄉公所調閱77年間邱順圓與邱陳玉梯間，上開辦理分戶分耕變更承租人登記事件之相關文件到院，迭據該所函覆本院以：因年代久遠，相關文件已不復留存等語(原審卷㈡第72頁、本院卷第89頁參照)，則本件顯已無從依其2人間原始申請文件，窺見上開承租權轉讓之辦理細節。本件再依上訴人主張，於2審級中均傳喚證人邱順來(邱陳玉梯之長子)到庭為證，然證人就上情僅證述略以：邱煥松所留下的財產中，農地在當時很不值錢，伊對於系爭耕作權究竟分配給何繼承人，並不是很在意等語(原審卷第3頁、本院卷第124頁參照)；並經細譯證人其餘證述內容，雖一再證述，未曾聽聞邱順圓與邱陳玉梯間曾合意轉讓系爭耕地租賃權等語，惟就此一事實是否確實存在，證人亦乏相反證述可資援用而彈劾2人間交易存在之真實性，反足證，於77年間因農地承租權並無甚經濟價值，邱順圓應無甘冒刑責風險而偽造上開交易之動機，從而本件亦無從以證人證述為憑，逕予否定邱順圓、邱陳玉梯2人間曾有合意轉讓系爭承租權之事實。綜上說明，本件既據被上訴人證明系爭耕地租賃權係經依法登記而逐次轉讓至伊享有，且亦乏反證堪認歷次轉讓顯有不法而有無效情事，則上訴人主張77年間係邱順圓未經同意偽造邱陳玉梯合意辦理系爭耕地承租權變更登記云云，即屬主觀臆測而乏實據，就此變態事實之主張，難謂已盡舉證之責而可憑採為真。
㈢上訴人又主張，依證人邱順來證述，伊從未與邱陳玉梯、
邱順圓等人簽立分戶分耕契約書，且上訴人之父邱順財亦未曾有相同合意，揆諸77年間尚屬生效之臺灣省耕地租約登記辦法(下稱登記辦法)第5條第1項第4款規定，欲辦理分戶分耕而變更承租人登記者，應檢具全體繼承人協議之「分戶分耕契約書」等文件為憑，此節亦據內政部地政司以111年5月10日台內地字第1110272366號函覆本院說明如是（本院卷第263至264頁參照），則被上訴人之父邱順圓於77年間顯未能取得全體繼承人同意之分戶分耕契約書，自可證明斯時之變更登記顯有偽造文書情事，所為之變更登記，自屬無效；況本件被上訴人亦自始主張，前係邱順圓以30萬元代價向邱陳玉梯購買系爭耕地租賃權而為77年6月6日之承租人變更登記，則該次之變更登記事由理應登記為買賣，惟本件經查，係以「分戶分耕變更」為由辦理該次承租人登記之變更，亦與被上訴人始終之答辯未符，益發可證被上訴人所陳，邱順圓、邱陳玉梯兩人間存有交易之情云云，為屬不實在等語。惟查：
⒈按內政部63年7月25日台內地字第584383號函就分戶分耕
曾函釋以：《案經本部邀同司法行政部、台灣省地政局及國有財產局會商獲得結論如下：「關於耕地承租人因年邁體衰喪失耕作能力可否將耕地過戶與同財共居之家屬或直系血親卑親屬換約續租一案，參照最高法院書記廳（50）台六字第0077號函說明：「以家長身份代表全家訂約承租耕地後，因分家關係而將該耕地之一部份分與原共同耕作之子或弟耕作，顯為共同耕作權亦即財產權之分配，與轉租性質不同……。」本案家屬或直系血親卑親屬如確係同戶共爨及原共同耕作之現耕人，自可准予換約續租。」》等語(本院卷第305頁參照)。另該部續以91年10月11日台內中地字第0910085283號函釋以：《按本部63年7月25日台內地字第584383號函參照最高法院書記廳（50）台六字第0077號函說明：「以家長身分代表全家訂約承租耕地後，因分家關係而將該耕地部分分與原共同耕作之子或弟耕作，顯為共同耕作權亦即財產權之分配，與轉租性質不同。」意旨，而認「家屬或直系血親卑親屬如確係同戶共爨及原共同耕作之現耕人，自可准予換約續租」。所稱「同戶」自應解為最初訂約時同一戶籍，如此始可避免家屬或直系血親卑親屬於訂約後才將戶籍遷入之作假弊端。至「同戶籍」之認定，亦應解為最初訂約時同一戶籍者為準。另貴局建議得承租土地之全部或一部辦理過戶換約，免予限制須全部過戶，本部同意。》等語(本院卷第307頁參照)。則依內政部上開函釋說明可知，擬辦理分戶分耕之新承租人，於辦理耕地租約變更登記時，應以該擬分戶分耕之新承租人與最初訂約之承租人，於耕地租約訂約時為屬同一戶籍者，方可准予辦理，且未限制需原始訂約之承租人其全體子、女均參與分戶並均達成合意後，始可辦理分戶分耕之變更登記，亦即，辦理分戶分耕之變更登記，僅需擬分戶之人具備上開同住戶籍要件而與原登記承租人達成合意並簽立契約書，即可循依辦理，並分戶分耕之面積不限承租耕地之其中部分範圍，亦可就全部承租面積為之。而查被上訴人之父邱順圓係於45年1月6日出生，出生時與系爭耕地租約之原始締約人邱煥松為同一戶籍而均住○○○鄉○○村○○00號(後於70間變更門牌為該村復興路26號)，斯時邱陳玉梯亦為設籍該處，此情有卷查之該戶戶籍謄本可考(本院卷第172頁)。嗣至74年1月8日邱煥松死亡時，邱順圓、邱陳玉梯亦仍設籍上開住所(本院卷第168頁、第181至183頁參照)，則邱順圓自出生後顯與邱煥松、邱陳玉梯均為同戶共爨，即符上揭內政部函釋之說明意旨，而可就系爭租約辦理分戶分耕，且僅需伊與原始承租人邱陳玉梯雙方互為合意辦理即可(按邱陳玉梯已於76年12月18日繼承邱煥松之原始承租人地位，解釋上即可承擔原始承租人之權利義務)，而無庸經包含上訴人在內之邱煥松或邱陳玉梯全體繼承人均書面簽立合意，始得辦理變更登記，上訴人前揭未據邱順來、邱順財同意本件分戶分耕而77年6月6日之變更登記顯屬無效主張，即有誤會而與上開規定未符。至上訴人雖援引內政部111年5月10日台內地字第1110272366號函文（本院卷第263至264頁參照）主張，分戶分耕本應徵得全體共有之承租人書面同意後始得辦理，而本件顯無其情等語，惟查系爭耕地租約自始僅以邱煥松1人為承租人，嗣邱煥松過世後，又經全體繼承人協議分割遺產而由邱陳玉梯單獨繼承而為承租人，則本件並無「共有」承租人地位之情形，即與內政部上開函文釋示之情形未符，亦無援用為上訴人有利認定餘地。
⒉被上訴人固於本件審理中始終主張，77年間係邱順圓以3
0萬元代價向邱陳玉梯購得系爭耕地承租權，上開承租人變更登記辦理之基礎事實為買賣關係等語。惟按，三七五減租條例所屬耕地，承租人應自任耕作，不得將耕地全部或一部轉租於他人，該條例第16條第1項定有明文，此一規定於本件77年6月6日系爭耕地變更登記承租人為邱順圓時即已生效而有適用。是以，系爭耕地既屬該條例規定之耕地，自無以買賣為由而得合法辦理轉讓承租權並變更登記承租人可能，此亦上開登記辦法第4條規定中未將承租人出售、買賣承租權列為變更登記事由之背景原因。依此，縱本件實情猶如被上訴人主張，係邱順圓私下與邱陳玉梯以上揭代價取得系爭耕地承租人地位，於登記時，自非得以買賣為由而可合法辦理變更承租人登記。又邱順圓與邱煥松、邱陳玉梯於系爭租約成立時既為同戶共爨而屬同戶籍生活之人，符合分戶分耕規定有如上述，則邱順圓、邱陳玉梯2人於77年6月6日擇以「分戶分耕變更」為由，辦理變更登記系爭耕地之承租人為邱順圓，於法並無不合，主管機關長治鄉公所亦係據此而准予辦理上開變更登記。從而，縱本件被上訴人始終之答辯與77年6月6日系爭耕地租約變更登記之原因未盡相符，然亦查無不法情事而應認該次變更登記及承租人地位更迭為屬無效者，即無從據此而為被上訴人不利之認定。況查，依據證人邱順來上開證述內容，系爭耕地承租權於77年間實無甚價值可言，則該承租權之分配於當時料未引起其餘繼承人高度關注，佐參該證人身屬邱煥松、邱陳玉梯之長子，且於原審亦曾證述略以：不清楚其他兄弟姊妹就系爭租賃權於邱煥松過世後有無討論分配與何人，邱煥松過世當時留有3塊土地，一塊是房屋基地(所有權)，一塊是農地(所有權)，一塊是本件土地承租權，房屋基地分給邱順財(上訴人父親)、邱順福，農地分給伊與邱順圓，承租權分給邱陳玉梯等語(原審卷第3頁背面參照)；堪認系爭耕地承租權顯為邱煥松全部遺產中最無經濟價值者，而既無眾人爭搶情事，即難想像如非邱順圓與邱陳玉梯2人間曾經合意變更登記以邱順圓為承租人，邱順圓有何動機須冒刑責風險偽造合意書辦理上開變更登記。又邱順圓為邱煥松、邱陳玉梯男丁繼承人中輩分之末，77年間受分配較不具經濟價值之系爭耕地租賃權，於事理之常並無明顯扞格處，而本件承租權原係眾人協議由邱陳玉梯單獨繼承而合法取得，兩造對此並無爭執，則於本件有相反事證堪認邱順圓係非法自邱陳玉梯處取得系爭耕地承租權外，自應認其等間77年6月6日之承租人登記變更係經合意而為，邱順圓自為系爭耕地之合法承租人無訛。被上訴人嗣於108年8月21日邱順圓過世後繼承其父親之承租人地位，嗣並於108年10月8日辦畢變更登記而為耕地之現承租人，於法亦屬有據，自得合法享有系爭耕地承租人之地位及權益。上訴人主張如上，亦非可取。
五、綜上所述，本件上訴人起訴主張被上訴人侵害邱陳玉梯全體繼承人就系爭耕地之承租權，請求被上訴人應依民法第831條、第828條第2項準用第821條規定轉讓、返還登記承租人名義與包含上訴人在內之全體繼承人，為無理由，不應准許。再本件被上訴人取得系爭耕地承租權，係繼承自邱順圓原享有之合法權利，亦非不當得利，上訴人依民法第179條規定主張如上，亦無足取，所請並無理由。原審為上訴人敗訴之判決，認事用法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 23 日
民事第一庭 審判長法 官 藍家慶
法 官 李宗濡法 官 曾士哲正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 111 年 8 月 23 日
書記官 沈詩雅