臺灣屏東地方法院民事判決110年度訴更一字第2號原 告 林惠娟訴訟代理人 邱國鐘原 告 王子建（王昭堂之承受訴訟人）訴訟代理人 黃代美原 告 陳惠珍被 告 葉婉君訴訟代理人 吳澄潔律師複 代理人 張錦昌律師上列當事人間請求拆屋還地事件，前經本院102年度訴字第545號判決後，為臺灣高等法院高雄分院以110年度上易字第228號判決廢棄發回更為審理，本院於民國111年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零陸佰零捌元由原告各負擔新臺幣叁仟伍佰叁拾陸元。
事實及理由
一、原告主張：兩造均為坐落屏東縣○○○○○段000000○0000000地號土地應有部分各10分之1之共有人，詎被告於民國102年12月間向訴外人李春花購入上開土地後，未得原告等全體共有人之同意，即在同段1811-29地號土地上興建占用該土地面積36平方公尺之鋼架構造用鐵皮建物（下稱系爭鐵皮屋），妨礙原告所有權行使之圓滿。為此，爰依民法第767條第1項前、中段及第821條規定提起本訴等語。並聲明：被告應將坐落同段1811-29地號土地上，如屏東縣屏東地政事務所111年1月28日屏所地二字第11130128700號函附土地複丈成果圖（下稱附圖）所示暫編地號1811-29⑴所示占用上開土地面積36平方公尺之系爭鐵皮屋拆除後，將上開拆除部分所占用之土地返還原告及其他共有人。
二、被告則以：同段1811-29地號土地係由建商與各承購戶訂立分管契約，約定由1樓住戶管理使用，兩造均應繼受，原告不得訴請被告拆屋還地。蓋同段1811-29地號土地為屏東縣○○市○○路000巷0號、11號建物共用之建築基地，且兩棟建物均為同一建商所建，外觀均相同，其中勝利路322巷11號建物所在之同段1181-29地號土地，經臺灣高等法院高雄分院於審理後，以108年度上易字第422號判決認定該土地存有建商與各承購戶約定之分管契約。茲原告訴請被告拆除系爭鐵皮屋及所返還之土地，亦位於同段1181-29地號土地內，當亦有分管契約存在。再者，系爭鐵皮屋使用壽命約20年，至涉訟公寓則係鋼筋混凝土所建，其使用壽命高達半世紀以上，且興建至今已40餘年，可認存於同段1181-29地號土地之分管契約，至少應至涉訟公寓拆除改建為止，否則將造成1樓住戶之公寓仍在使用期間，卻因系爭鐵皮屋之改建或拆除，因此喪失就同段1811-29地號土地所約定分管契約之不合理現象等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠坐落屏東縣○○市○○段0000地號土地，依據屏東縣屏東市公所9
5年2月8日屏市建字第0950004109號函辦理逕為分割，因而分割出同段1811-1、1811-2地號等土地，該1811-1、1811-2地號土地並因分割而分別增加同段1811-29、1811-30地號土地。又其中同段1811-1、1811-29地號土地，現由兩造按各10分之1之應有部分比例而維持共有（兩造就上開各土地及其上建物之登記原因、登記時間等均如附表所載）。
㈡被告除上述土地外，另於「102年1月30日」，以「買賣」為
原因登記為同段1811-2、1811-30地號土地應有部分10分之1及其上同段1179建號即門牌號碼為屏東縣○○市○○路000巷0號房屋之所有人。至其配偶即訴外人林志宗則於「110年6月23日」，亦以「買賣」為原因登記為同段1811-2、1811-30地號土地應有部分10分之1及其上1180建號建物之所有人。
㈢被告所有系爭鐵皮屋為鋼架構造，占用同段1811-29地號土地
之面積係如附圖暫編地號1811-29⑴所示之36平方公尺，其餘部分則占用同段1811-1地號土地，現係供林志宗用以經營車用避震器批發販售之用，並與其所有門牌號碼屏東縣○○市○○路000巷0號建物相連通。
㈣原告林惠娟、陳惠珍及原告王子建之被繼承人王昭堂前以被
告所有系爭鐵皮屋無權占用同段1811-29地號土地為據，具狀向被告提起拆屋還地之訴，經本院以102年度訴字第545號拆屋還地事件審理後，以被告經合法通知未到場，且就興建系爭鐵皮屋是否得到全體共有人同意乙節並未爭執或否認等情為由，判決被告應拆除系爭鐵皮屋及返還所占用部分之土地而告確定。
㈤原告以上開判決為執行名義聲請對被告為強制執行，經本院
以103年度司執字第29784號拆屋還地強制執行事件之強制執行程序受理後，兩造於103年11月28日達成和解，原告進而撤回該強制執行事件之聲請在案。又兩造分別簽訂租賃期間「103年4月1日起至106年12月31日止」、「107年1月1日起至107年12月31日止」、「108年1月1日起至108年12月31日止」及「109年1月1日起至109年12月31日止」之租賃契約，約定由被告向原告承租同段1811-29地號土地內33平方公尺之土地。又原告於上開租約屆期後，具狀訴請被告拆除系爭鐵皮屋及返還土地，經本院於110年6月21日另以110年度訴字第362號返還土地事件繫屬在案。
㈥被告於110年7月9日，以本院102年度訴字第545號民事判決未
合法送達，不生合法送達效力為據提出上訴，經臺灣高等法院高雄分院於110年9月14日以110年度上易字第228號拆屋還地事件審理後，認本院102年度訴字第545號判決正本之送達不合法，訴訟程序有重大瑕疵而發回本院，經本院以本件更行審理。
㈦門牌號碼屏東縣○○市○○路000巷0○0○0○0○00號房屋，均為同一
建商分別於70至80年間分次所興建，且各公寓之外觀、樓層數均相同。又其中9、11號房屋係共用公寓1樓正門，且各樓層住戶均得由公寓1樓正門對外通往勝利路322巷，僅1樓住戶另外得由後門連接機場北路以對外通行。
㈧如附表所示兩造所有各建物與門牌號碼屏東縣○○市○○路000巷
00號各樓層之房屋，均係共用同段1811-1、1811-29地號土地為建築基地。此外，門牌號碼屏東縣○○市○○路000巷00號2樓、3樓、5樓住○○○段000000○0000000地號土地其他共有人，前以同為上開各土地共有人之1樓住戶未經全體共有人同意，無權占有該公寓後方空地即同段1811-29地號土地以搭建鐵皮屋為倉庫、廚房使用，因而訴請拆屋還地，然經本院以108年度訴字第225號判決認定該1樓住戶沿房屋後方所建造之上開鐵皮屋，為其專用空間，兩造間存有默示分管契約，故判決其等敗訴，其等雖不服提出上訴，然仍經臺灣高等法院高雄分院以108年度上易字第422號判決上訴駁回確定在案。
㈨上開各事實，有臺灣高等法院高雄分院110年度上易字第228
號民事判決、本院102年度訴字第545號民事判決、地籍參考圖、屏東縣屏東地政事務所110年12月3日屏所地二字第11031341800號函附上開各土地之登記謄本、土地登記申請書與土地所有權狀、本院103年度司執字第29784號拆屋還地強制執行事件之卷皮、執行筆錄、言詞陳述筆錄與進行單、郵局存證信函用紙、屏東縣108年地價稅繳款書、兩造自103年4月1日起至109年12月31日止歷年所簽土地租賃契約書、地籍圖謄本、公寓正面、背面外觀照片、土地登記簿、屏東縣屏東地政事務所111年5月12日屏所地一字第11130520900號函附上開各土地及建物之分割登記等相關資料、屏東縣政府111年5月23日屏府城管字第11119180100號函附上開建物之使用暨建築執照、屏東縣屏東市公所111年5月16日屏市建字第11131954500號函附同段1811-29地號等土地之樁位圖及樁位座標表等相關資料及臺灣高等法院高雄分院108年度上易字第422號民事判決各1份（本院卷一第11至22、59、71至250、282至324、329至334頁及卷二第18至27、36、88至95、12
6、136至149、158至161、164、220至227頁、臺灣高等法院高雄分院110年度上易字第228號拆屋還地事件卷第79至84頁與使用暨建築執照等相關資料卷全卷、地政函覆資料卷全卷）附卷可稽，復經本院會同兩造及地政事務所人員前往現場勘驗屬實，因而製有勘驗筆錄、現場照片與附圖（卷一第335至337頁及卷二第4至11、42至48、204至208、228至237頁）存卷可憑，且經調閱本院103年度司執字第29784號拆屋還地強制執行事件卷宗、本院110年度訴字第362號返還土地事件卷宗俱查明無訛，復為兩造所不爭執，堪信屬實。
四、本件爭點：㈠兩造就系爭鐵皮屋所占用之同段1811-29地號土地，是否成立
分管契約，並約定其中如附圖暫編地號1811-29⑴所示36平方公尺為被告之專用空間？㈡原告訴請被告拆除系爭鐵皮屋並返還所占用部分之土地予全
體共有人，是否有據？
五、得心證之理由：㈠契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表
示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，從而為維持法律秩序之安定性，受讓人即應受分管契約之拘束。換言之，公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。
㈡證人即屏東縣○○市○○路000巷0號、3之4號、5之4號及13號房
屋透天厝之住戶許坤獅證稱：本棟公寓是於70年間所興建，我住了40幾年，第1期建案是1、3、5、7號，因為1樓空間比較寬廣所以賣比較貴，價格比他樓層貴3倍，也因為建坪比的關係，所以1樓住戶前後建商圍起來的空地都是歸1樓住戶使用。至於9、11號房屋是相同建商所蓋第2期建案，當時就有在1樓住戶後方空地蓋鐵皮屋、圍牆及鐵門，我買的時候1樓的鐵皮屋也已經蓋好了。另外，只有1樓住戶可以從公寓後方也就是鐵皮屋空地出入連接機場北路，至於其他樓層住戶得從公寓前方的勝利路322巷進出。而且，這40年來除了本件跟我之前去作證的那一件外，從來沒有其他樓層住戶反對1樓住戶使用後方空地的情形。總之，當初建商是口頭說1樓前後方空地交給1樓住戶使用等語（卷二第69至72頁）；證人即屏東縣○○市○○路000巷00號之4住戶謝協良證稱：我都是從勝利路322巷進出，3、5、7、9、11號3棟公寓的外觀都相同等語（卷二第73至75頁）；至證人李春花則為：我當年跟范良鑑買1樓，1樓有分前後，均有出入口。我記得購屋時1樓後方並不是空地，整條街都是蓋鐵皮屋，還有一個類似法院法庭可以橫向打開的小門，材質很爛，沒有遮雨棚，也沒人在那裡種菜。另外，3、5、7、9、11號公寓的外觀都相同，我沒有在那裡住很久，但我記得1樓可以從前門或後門進出，2樓以上的住戶都從前門進出，不能從後門出入，因為這是1樓的房屋，也沒有其他住戶要求我拆除鐵皮屋，因為我買了之後都沒有去更動等詞之證述情節（卷二第247至249頁）。㈢證人許坤獅、謝協良均為涉訟公寓之住戶，至證人李春花則
為售與被告本件房地之賣方，其等本於親身經歷而為上述證言，且與兩造均為涉訟公寓之住戶或鄰居，係以與兩造等距之立場持平陳述，難認有何特殊利害關係。況且，其等均經具結以擔保證言之真實性，客觀上當無甘冒受偽證罪追訴、處罰而故為不利於原告虛偽陳述之動機，又證人許坤獅與其於本院108年度訴字第225號拆屋還地事件之證述情節（臺灣高等法院高雄分院110年度上易字第228號拆屋還地事件卷第80至81頁）互核相符，並與證人謝協良、李春花上開所證大抵一致，更與涉訟公寓之使用暨建築執照、現場照片等前開各證據所載客觀情節相合，堪認上開各證人所為證言之證明力甚高，得以採憑。據此，涉訟大樓於74年間建築完成前，1樓房屋前方建築線以內、後方地界線以內即已留存空地，且建商對於各樓層之售價不同，其中以1樓售價最貴，證人許坤獅於向建商購入時，房屋之1樓有專用使用空間，並可從後方出入機場北路，至於2樓以上住戶則僅得由公寓前方之勝利路322巷巷道所設樓梯大門出入，且李春花於向前屋主范良鑑購入時，1樓後方即蓋有鐵皮屋等情，均足堪認定。㈣涉訟大樓自74年間落成迄原告於102年間提起本訴為止之近30
年期間，同棟大樓住戶對於1樓房屋後方系爭鐵皮屋所占用之土地，未曾表示異議，且在原告對被告訴請拆屋還地之前，亦無證據足資證明該大樓住○○○○○○○○○○○○○○○○段0000000地號土地提出訴訟或要求拆除之情，此觀證人李春花另證稱：原告或其他住戶沒有人要求我拆除鐵皮屋，是因為被告翻修鐵皮房屋所以才被提告等語（卷二第249頁）自明，並有原告提出於102年5月13日所拍攝被告重新搭建鋼架之施工照片（卷二第104及232至237頁）可稽。是由其他住○○於○○○○○○○○○○○○○○○段0000000地號土地如附圖暫編地號1811-29⑴所示36平方公尺，近30年未予干涉，足認各住戶於買屋之時，即有就買受1樓住戶有分管1樓空地部分之認知。復徵諸於公寓大廈管理條例施行前，我國之集合住宅，類此在第1層樓銷售常因售價較高，承購戶可多使用地面空地而有1樓空地分管之情形，實為社會普遍存在之現象，堪認涉訟大樓最初之承購戶，確有透過與建商締結買賣契約，因而存在將1樓前後空地專供1樓承購戶使用之分管契約。
㈤原告陳惠珍、林惠娟係分別於80、83年間因買賣而取得房地
所有權，原告王子建之被繼承人王昭堂則於94年間因拍賣而登記為所住房屋之所有權人，嗣原告王子建於103年間因繼承而成為所有人，至被告則於102年間向李春花購得本件房地（兩造就上開各土地及其上建物之登記原因、登記時間等均如附表所載），迭如前述。復參諸證人李春花、許坤獅之前開證述情節及現場照片等證據可知，涉訟公寓等各公寓大樓之外觀均相同，而1樓住○○○○○○○○○○○○○○○段0000000地號土地，外觀顯而易見，原告陳惠珍、林惠娟及王子建之被繼承人王昭堂於購屋之前，對日後無法由大樓後方出入，僅得從前方臨勝利路322巷巷道之大樓樓梯門出入，實難諉稱不知。亦即，原告於取得房屋所有權時，對於范良鑑、李春花或被告經分管協議而得占用同段1811-29地號土地，兩造間存有分管契約乙情，應屬可得而知，自應受分管契約之拘束。準此，兩造既俱應同受分管契約之拘束，故被告於其1樓房屋後方翻修原鐵皮屋，使之現況成為占用同段1811-29地號土地面積36平方公尺之系爭鐵皮屋，核屬其基於分管契約所約定專用空間內之單獨使用收益行為，實非無權占有。換言之，原告主張被告興建系爭鐵皮屋係無權占用同段1811-29地號土地等情，與本院上開經調查證據後所為認定未符，尚難憑採。
㈥原告另主張：兩造並未以書面約定分管契約，且同段1811-29
地號土地係於95年間自1811-1地號土地分割而來，縱有分管契約，亦因土地之分割而告終止等語。茲被告固無法提出書面證明同段1811-29地號土地業經全體住戶為分管之協議，惟共有物分管之約定，本不以訂立書面為要件，被告得使用1樓房屋後方空地而有分管之情，業如前述，則原告仍執此主張兩造並無分管協議，已非可採。再者，同段1811地號土地，係依據屏東縣屏東市公所95年2月8日屏市建字第0950004109號函辦理逕為分割，因而分割出同段1811-1、1811-2地號等土地，該1811-1、1811-2地號土地並因分割而分別增加同段1811-29、1811-30地號土地，且其中同段1811-29地號土地之使用分區為道路廣場用地，係於96年9月20日以「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（變五、六案－配合機場東側外環道及大綠地社區附近聯外道路）先行提會討論案」發布實施，為兩造所不爭執，並有上開屏東縣屏東市公所111年5月16日屏市建字第11131954500號函附同段1811-29地號等土地之樁位圖及樁位座標表等相關資料各1份（卷二第136至149頁）可查，又同段1811-1、1811-29地號土地於分割前後之共有人及應有部分比例完全相同，亦經核閱土地登記謄本甚明。準此，同段1811-29地號土地雖係分割自同段1811-1地號土地，惟係政府依據都市計畫政策所為之逕行分割，並非共有人欲終止或調整共有關係之協議分割或法院之判決分割，且分割前後之共有人及應有部分比例均相同，足見各共有人間並無透過分割共有土地以終止分管契約之意，故原告就本件分管契約因土地之分割而告終止之主張，亦無可採。
㈦公寓大廈管理條例第23條第2項第1款：「規約除應載明專有
部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」，至民法第799條第3項、民法第826條之1第1項固分別規定：「專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。」、「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」，然其中公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，民法第799條第3項、民法第826條之1第1項則是於98年1月23日增訂，且均無溯及既往效力之規定。可認涉訟公寓於74年間建造完成且區分所有權人就建物後方空地成立分管契約時，公寓大廈管理條例尚未公佈，民法第799條第3項及民法第826條之1第1項規定亦未增訂，自難依當時尚未公布施行之上開各規定，認兩造間分管約定未規定於規約或辦理登記而屬無效，附此敘明。
六、綜上所述，兩造間就同段1811-29地號土地之使用存有分管契約，則原告依民法第767條第1項前、中段規定及第821條規定訴請被告拆除系爭鐵皮屋，核屬無據，應予駁回。又經本院向原告反覆確認本件請求權基礎，原告表示：不主張兩造間所簽租賃契約之法律關係（卷二第252、253頁），而原告另訴請被告拆除系爭鐵皮屋及返還土地之本院110年度訴字第362號返還土地事件，原告之請求權基礎為上開各租約、民法第455條規定及共有人之物上返還請求權等法律關係，有該案之110年9月7日言詞辯論筆錄1份（本院110年度訴字第362號返還土地事件卷第14頁）可按，足見本件與該案之請求權基礎不同，自無後訴起訴有無違反一事不再理原則或是否違反既判力規定而應予駁回之問題，且原告既未以租賃契約為其本件主張，故就兩造所訂立「三、兩造不爭執事項㈤」所載各租約其效力為何，洵無另行審究論斷之必要，併予敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述。又本件訴訟費用額確定為新臺幣（下同）10,608元（計算式：裁判費4,630元＋證人日旅費1,178元＋土地勘查複丈費4,800元＝10,608元），命由敗訴之原告平均負擔，附此述明。據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 21 日
民事第三庭 法 官 劉子健正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 21 日
書記官 房柏均附表：
編號 坐落土地 建物建號 門牌號碼 所有權人 登記原因 登記時間 備註 一 1811-1、1811-29地號 1555建號 屏東縣○○市○○路○○○○000巷0○0號 陳惠珍 買賣 80年7月18 2樓 二 同上 1557建號 322巷9之3號 林惠娟 買賣 83年1月22日 4樓 三 同上 1558建號 322巷9之4號 王子建 分割繼承 103年9月1日 5樓；謄本上仍記載其原名「王駿嘉」，係分割繼承自王昭堂而來，至王昭堂係於94年間以「拍賣」取得。 四 同上 1554建號 322巷9號 葉婉君 買賣 103年1月2日 1樓；其係向李春花購入，至李春花則於100間向范良鑑購買。