臺灣屏東地方法院民事判決110年度訴字第236號原 告 葉富仁訴訟代理人 張錦昌律師被 告 林榮盛
林榮仁林榮義印象建設有限公司上 一 人法定代理人 王世賢共 同訴訟代理人 蔡將葳律師上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國112年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就坐落屏東縣○○市○○段00000○00000○00000地號土地如附圖所示編號443-1部分面積11平方公尺、編號443-1⑴部分面積1平方公尺、編號443-1⑵部分面積7平方公尺、編號758-3部分面積64平方公尺、編號758-3⑵部分面積1平方公尺、編號759-1部分面積85平方公尺及編號759-1⑵部分面積16平方公尺有優先承買權存在。
被告林榮盛、林榮仁、林榮義應就前項土地，以新臺幣418萬9,495元為買賣價金，與原告訂立買賣契約，並於辦理分割登記後，將所有權移轉登記予原告原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之84，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原坐落屏東縣○○市○○段000○000○000地號土地為被告林榮盛、
林榮仁、林榮義共有，原告之父葉長湶向被告林榮盛、林榮仁、林榮義之被繼承人林有發承租部分上開土地，面積共55.3坪，以興建門牌號碼屏東市○○里○○巷00號房屋（三合院，下稱系爭房屋），葉長湶死亡後，由原告因遺產分割而取得系爭房屋所有權及租賃權。被告林榮盛、林榮仁、林榮義於民國109年11月27日，與被告印象建設有限公司（下稱印象公司）簽訂不動產買賣契約書，將上開3筆及其他土地，以總價新臺幣（下同）2,658萬2,900元出售於被告印象公司，並於110年5月24日分割為同段443、443-1、443-2、758、758-1、758-2、758-3、758-4、759、759-1、759-2及759-3等地號土地。其中如附圖所示編號443-1、758-3、759-1部分為系爭房屋坐落之處，編號759-1⑵、758-3⑵、759-1⑴及758-3⑴為系爭房屋之庭院，編號443-1⑵為屋外廁所，另編號759-1⑶、758-3⑷及443-1⑴為通往上開屋外廁所必經之通道，編號443-1⑶及758-3⑶為畸零地。上開範圍均為原告承租及使用上不可分離者，原告自得主張優先承買之權利，爰依土地法第104條及民法第426條之2規定，請求確認原告就該等土地有優先承買權存在，及請求被告林榮盛、林榮仁、林榮義應以與售予被告印象公司同一條件與原告簽訂買賣契約，並將土地所有權移轉登記予原告。
㈡又倘認原告不得向被告林榮盛、林榮仁、林榮義主張優先承
買上開443-1、758-3、759-1地號土地，原告既已繼承取得葉長湶與被告林榮盛、林榮仁、林榮義間租賃上開土地之權利，自與被告林榮盛、林榮仁、林榮義間具有租賃上開土地之關係，惟為被告林榮盛、林榮仁、林榮義所否認，自有確認利益，為此，原告當有請求確認原告與被告林榮盛、林榮仁、林榮義間就上開土地有租賃關係之必要等語。
㈢並聲明：先位部分：⒈確認原告就上開443-1、758-3、759-1
地號土地有優先承買權存在。⒉被告林榮盛、林榮仁、林榮義應就上開443-1、758-3、759-1地號土地，以498萬5046元為買賣價金，與原告訂立買賣契約，並將土地所有權移轉登記予原告。備位部分：確認原告與被告林榮盛、林榮仁、林榮義間就上開443-1、758-3、759-1地號土地有不定期限之基地租賃關係存在。
二、被告則以：被告否認葉長湶與林有發間有租賃上開443-1、758-3、759-1地號土地建屋之關係，亦否認原告與被告林榮盛、林榮仁、林榮義間有租賃上開土地之關係。縱使有租賃關係存在，出租人亦僅有被告林榮盛，且其租賃權應由原告及其他3名繼承人共同繼承，不得僅由原告單獨行使優先承買權，本件原告主張其得單獨行使優先承買權，而請求確認優先承買權存在，並請求被告林榮盛、林榮仁、林榮義與其簽訂買賣契約及辦理土地所有權移轉登記，均難謂有理由。又縱認本件確有原告所稱之租賃關係存在，且得由原告單獨行使優先承買權，其得行使優先承買權之範圍，亦僅限於如附圖所示編號443-1部分面積11平方公尺、編號443-1⑴部分面積1平方公尺、編號443-1⑵部分面積7平方公尺、編號758-3部分面積64平方公尺、編號758-3⑵部分面積1平方公尺、編號759-1部分面積85平方公尺及編號759-1⑵部分面積16平方公尺土地，其餘如附圖所示編號443-1⑶、758-3⑶、758-3⑷、759-1⑶、758-3⑴及759-1⑴部分土地，則均不在原告得優先承買之範圍。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張分割前同段443、758、759地號土地，為被告林榮盛、林榮仁、林榮義共有，其等於109年11月27日，與被告印象公司簽訂不動產買賣契約書，將上開3筆及其他土地，以總價2,658萬2,900元出售於被告印象公司，並於110年5月24日分割為上開443、443-1、443-2、758、758-1、758-2、758-3、758-4、759、759-1、759-2及759-3等地號土地。又系爭房屋為葉長湶出資所建，葉長湶死亡後，由原告因遺產分割協議取得等事實，業據其提出土地登記謄本、土地複丈成果圖及面積計算表、不動產買賣契約書、房屋稅籍證明書、繼承系統表、戶籍謄本、遺產分割證明書暨印鑑證明等件為證，並為被告所不爭執，堪信為實在。
四、得心證之理由：原告主張其與被告林榮盛、林榮仁、林榮義就上開443-1、758-1、759-1地號土地有租賃關係，並得行使優先承買權，以與被告印象公司同一購買條件向被告林榮盛、林榮仁、林榮義訂定上開土地之買賣契約，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠原告得否單獨就上開443-1、758-1、759-1地號土地主張優先承買權？㈡倘然，原告就前項土地得主張優先承買權之範圍為何？茲分述如下：
㈠原告得單獨就其所承租上開443-1、758-1、759-1地號土地之範圍主張優先承買權：
⒈按租用建築房屋之基地出賣時，地上權人、典權人或承租人
有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。又租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2第1項亦設有明文。
⒉經查，原告主張葉長湶與林有發間就上開443-1、758-1、759
-1地號土地有租地建屋之法律關係，嗣葉長湶與林有發相繼死亡後，分別由其與被告林榮盛、林榮仁、林榮義繼承上開租賃關係，業據其提出收據為證，觀諸該租金收據內容，其署名乃葉太太，租地範圍共為55.3坪，並書有：「依據土地法第97條第1項及第105條城市地方房屋以及租用基地建築房屋其租金以不超過土地及興建建築物申報總價年息百分之10為限」、「茲收新台幣13300元正林榮盛109.11.15」、「代收蘇美惠」及「林榮仁」等語（見本院卷第43、第299至317頁），參諸被告林榮盛、林榮仁、林榮義於出售上開443-1、758-1、759-1地號土地予被告印象公司時，曾在109年12月18日以存證信函通知原告是否主張優先購買權等情，此有存證信函在卷可稽（見本院卷第45頁），及被告林榮盛、林榮仁、林榮義先行囑託屏東縣屏東地政事務所就上開443-1、758-1、759-1地號土地就現有建物及防火巷部分測量等事實，有土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第283、第333至335頁），核與被告委託之代書即證人陳麗婷所證：「被告間簽訂買賣契約後，原告向被告林榮盛、林榮仁、林榮義主張優先承買權，所以被告林榮盛、林榮仁、林榮義才要將沒有爭議的部分分割出來，並先辦理過戶……被告林榮盛、林榮仁、林榮義嗣後不願與原告簽訂買賣契約之原因，係因原告指界租賃之範圍過大，超過其等向原告請求地價稅補償費之範圍，而該等地價稅補償稅即為林有發向原告或葉長湶請求補貼者，並以此為租金……伊向被告林榮盛、林榮仁、林榮義詢問承租範圍，其等表示原告房屋為L型，所以寄發存證信函及地籍圖所示範圍即為原告承租範圍」等語一致（見本院卷第359至365頁）。由此可見，原告曾給付租用55.3坪土地建屋之租金予被告林榮盛、林榮仁，且該2人所有上開443-1、758-1、759-1地號土地應有部分已逾3分之2，有土地登記謄本存卷可佐（見本院卷第35至38、第253至263頁），被告林榮盛、林榮仁亦不爭執上開收據及簽名之真正，可認此屬被告林榮盛、林榮仁、林榮義合法之共有物管理（出租）行為，並已通知原告得向其等行使原告租地範圍之優先承買權，在在顯示，原告與被告林榮盛、林榮仁、林榮義間就上開443-1、758-1、759-1地號土地有租賃關係無疑，是原告主張其繼承葉長湶與林有發及與被告林榮盛、林榮仁、林榮義間之租地建屋契約關係，自屬有據。
⒊又系爭房屋係葉長湶出資新建，為兩造所不爭執，則原告及
其他葉長湶之繼承人，自得以分割遺產協議之方式，將系爭房屋及租賃權分歸原告取得，有遺產分割證明書及印鑑證明在卷可憑（見本院卷第125至131頁），則得向被告林榮盛、林榮仁、林榮義就上開443-1、758-1、759-1地號土地承租範圍主張優先承買權者，亦為原告一人。被告抗辯原告不得單獨向被告林榮盛、林榮仁、林榮義就上開443-1、758-1、759-1地號土地承租範圍主張優先承買權等語，即無足採。
⒋依上，原告既已單獨繼承葉長湶與林有發及與被告林榮盛、
林榮仁、林榮義間之租地建屋契約關係，揆諸上揭說明，於被告林榮盛、林榮仁、林榮義將上開443-1、758-1、759-1地號土地出售被告印象公司時，原告自得依土地法第104條第1項及民法第426條之1規定，對其等主張行使其租地範圍之土地優先承買權。
㈡原告僅得就如附圖所示編號443-1部分面積11平方公尺、編號
443-1⑴部分面積1平方公尺、編號443-1⑵部分面積7平方公尺、編號758-3部分面積64平方公尺、編號758-3⑵部分面積1平方公尺、編號759-1部分面積85平方公尺及編號759-1⑵部分面積16平方公尺土地，主張有優先承買權：
⒈按土地法第104條第1項規定之目的，在保護現有基地或房屋
所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，使土地所有權之歸屬及利用於公平合理之原則下，歸併同一人。而基地承租人係指承租基地在其上興建建築物之承租人，故如所承租之範圍僅為土地之一部，就其餘部分並無承租權，則於土地出賣時，除該土地有不能分割之情形外，承租人之優先承買權，應限於承租範圍內之基地（最高法院103年度台上字第1481號判決意旨參照）。
⒉經查，葉長湶向林有發租地之用途即為興建系爭房屋，則系
爭房屋坐落土地即屬原告承繼葉長湶租賃權之範圍無疑，是系爭房屋坐落土地即如附圖所示編號759-1、758-3及443-1部分，自應屬原告向被告林榮盛、林榮仁、林榮義承租上開443-1、758-1、759-1地號土地之範圍。又如附圖所示編號443-1⑶部分土地上為系爭房屋唯一之廁所，乃原告居住使用上不可分割之部分，亦為被告所不爭執，則此部分土地及如附圖所示編號443-1⑴部分連接系爭房屋與上開廁所間之通道，亦均為原告向被告林榮盛、林榮仁、林榮義承租上開443-
1、758-1、759-1地號土地之範圍。又如附圖所示編號759-1
⑵、758-3⑵部分土地，為系爭房屋之前院（埕），且為鄰近系爭房屋之部分，應屬三合院建築及使用上所不可分割之部分，並為原告出路系爭房屋，故亦應為原告向被告林榮盛、林榮仁、林榮義承租上開443-1、758-1、759-1地號土地之範圍。揆諸上揭說明，此部分自均為原告得向被告林榮盛、林榮仁、林榮義主張優先承買之範圍。
⒊原告雖主張如附圖所示編號759-1⑶、758-3⑷部分土地為其行
經至前開屋外側所必經之通道，系爭房屋後門即位於鄰近如附圖所示編號758-3⑷部分土地，惟為被告所否認，且該等土地僅為系爭房屋屋後之空地，實非前開廁所通往系爭房屋必經之土地，縱果如原告所稱系爭房屋後門無法通往前開廁所，亦為原告設計系爭房屋之問題，如分割後原告自得於系爭房屋他處開闢其他門扇通往前開廁所，此並非主張該等土地為系爭房屋使用上不可分割之理由。原告另主張如附圖所示編號759-1⑴、758-3⑴部分土地，乃系爭房屋之前院（埕），且為原告使用系爭房屋上不可分割之部分，然系爭房屋僅為三合院之部分，尚有證人蘇信宏及劉張绣霞使用三合院之其他部分，故原告主張三合院之全部前院（埕）均為其單獨使用上不可分割之部分，即有疑義。證人劉張秀霞、蘇信宏雖證稱：伊等租賃範圍不包括沒有屋簷之空地，伊等也不會使用到沒有屋簷的空地，中間庭院均為原告做生意停車使用，伊等之機車都是順著有屋簷的空地騎乘或牽進去的等語（見本院卷二第47至51頁），上開證述顯與一般三合院通常使用之情形不符，且尚難逕以平常未使用即謂非證人所得使用之範圍或承租之範圍，況證人蘇信宏嗣後亦證稱：伊之車子亦會經過沒有屋簷之空地，伊不知這樣算不算使用等語（見本院卷二第51頁），足證如附圖所示編號759-1⑴、758-3⑴部分土地，為三合院其他住戶所得共同使用之範圍，不得僅以其等方便原告做生意使用，即謂上開土地為原告使用系爭房屋單獨及不可分割之部分。至原告主張如附圖所示編號758-3⑶、443-1⑶部分土地，為分割後之畸零地，且無其他對外通路，故亦為原告承租之範圍等語，則顯然無據，蓋該等土地縱於分割後，被告尚可經由其所有如附圖所示編號758-2、443-2部分土地對外聯通，自無原告所指稱之情形。
⒋其次，參諸原告所提租金收據內容所載，其與被告林榮盛、
林榮仁、林榮義間就上開443-1、758-1、759-1地號土地之承租範圍應為55.3坪，換算後約為183平方公尺（計算式：5
5.3×3.3058＝183小數點以下四捨五入），核與本院認定屬原告承租之範圍，即如附圖所示編號443-1部分面積11平方公尺、編號443-1⑴部分面積1平方公尺、編號443-1⑵部分面積7平方公尺、編號758-3部分面積64平方公尺、編號758-3⑵部分面積1平方公尺、編號759-1部分面積85平方公尺及編號759-1⑵部分面積16平方公尺，共185平方公尺相當，因認原告並未向被告林榮盛、林榮仁、林榮義承租如附圖所示編號443-1⑶、758-3⑶、758-3⑷、759-1⑶、758-3⑴及759-1⑴部分土地。
⒌依上，原告得向被告林榮盛、林榮仁、林榮義主張行使優先
承買權之範圍，為如附圖所示編號443-1部分面積11平方公尺、編號443-1⑴部分面積1平方公尺、編號443-1⑵部分面積7平方公尺、編號758-3部分面積64平方公尺、編號758-3⑵部分面積1平方公尺、編號759-1部分面積85平方公尺及編號759-1⑵部分面積16平方公尺土地，則依被告間不動產買賣契約書所示之買賣條件（見本院卷一第49頁），即758地號土地部分，每平方公尺為0000000（總價）/571（面積）元，443、759地號土地部分，每平方公尺為00000000（總價）/747（面積）元，是原告得以418萬9,495元為買賣價金【計算式：65（758-3、758-3⑵加總面積）×0000000/571＋120（443-1、443-1⑴、443-1⑵、759-1、759-1⑵加總面積）×00000000/747＝0000000，小數點以下四捨五入】，請求被告與其訂立買賣契約，並於辦理該部分土地之分割登記後，將所有權移轉登記予原告。
五、綜上所述，本件原告先位請求確認其就上開443-1、758-3、759-1地號土地有優先承買權存在，並請求被告林榮盛、林榮仁、林榮義就上開443-1、758-3、759-1地號土地，以498萬5046元為買賣價金，與其訂立買賣契約，並將土地所有權移轉登記予其，於如主文第1、2項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，則非有理由，應予駁回。另預備訴之合併，係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴裁判之解除條件，本院就上訴人先位之訴既認為有理由，就其備位之訴，即毋庸審究。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項本文。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
民事第二庭 審判長法 官 凃春生
法 官 劉千瑜法 官 高世軒正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
書記官 潘豐益