臺灣屏東地方法院民事判決 110年度訴字第390號原 告 蔡茂芳即誼家地產企業行訴訟代理人 王治華律師
何宗翰律師被 告 林木造上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國110 年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣六十四萬元，及自民國一一○年七月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣二十一萬四千元供擔保後得假執行。但被告若以新臺幣六十四萬元預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：緣坐落屏東縣○○鎮○○○段○○段0000000地號土地及其上同段341 、342 建號房屋（門牌號碼：屏東縣○○鎮○○路○○號、68號房屋，與上開二筆土地合稱系爭房地），原為訴外人蔡麗雯所有，委由原告以總價新臺幣（下同）4380萬元銷售，最底價3800萬元，收取服務費3%。而被告因有意承購系爭房地，於民國109 年10月13日與原告簽訂買賣議價委託書，願以總價3380萬元承購系爭房地，並支付議價保證金100 萬元（即斡旋金），由原告僱用之仲介人員陳明安居間處理。惟經陳明安與蔡麗雯斡旋結果，因承買金額差距過大，被告2 次提高承購總價及變更議價條件，並分別於同年10月13日、10月22日分別簽立議價變更書（下分稱第一份、第二份議價變更書），依次將承購總價提高至3500萬元、3550萬元，仍無法成交，至同年11月3 日再簽訂議價變更書（下稱第三份議價變更書），將承購總價提高至3700萬元，買賣雙方各自負擔稅賦，價金則包含買賣雙方仲介費在內。嗣蔡麗雯同意以實收總價3600萬元、賣方不付服務費之條件出售系爭房地，遂於同年11月5 日與原告簽訂系爭房地之專任委託銷售契約書，約定系爭房地以總價3600萬元委賣，註明買賣雙方之仲介服務費均由買方支付（即賣方實收金額3600萬元）。系爭房地最終於同年11月5 日成交，由被告指定其兒子林信良、兒媳張桂綿，與蔡麗雯簽訂買賣不動產契約書，並於同年11月24日完成所有權移轉登記，則依第三次議價變更書約定，被告即應給付原告100 萬元之仲介服務費（即總價3700萬元扣除賣方實拿金額3600萬元），然被告僅支付買賣契約總價3600萬元之1%服務費即36萬元，原告自得向其請求未給付之64萬元服務費。又被告雖以原告出具之服務費確認單（下稱系爭確認單）主張兩造已合意變更仲介費，拒絕給付剩餘之64萬元，惟系爭確認單僅為原告確有收受36萬元之收據，並非變更仲介費之約定。為此，爰依買賣議價委託書、第三次議價變更書之居間契約關係及民法第
565 條、第570 條規定，請求被告給付居間報酬等語，並聲明：如主文第1 、3 項所示。
二、被告則以：被告於簽訂買賣契約前即向原告撤回第三次變更書之出價及服務費之條件，並變更為3600萬元及仲介費百分之1 即36萬元，此條件經原告同意，兩造始於109 年11月5日簽立系爭確認單，隨後系爭房地以3600萬元成交，原告據以請求之第三次議價變更書已因被告撤回而不成立，原告於
109 年12月3 日受領服務費36萬元，亦未向被告提及費用短少，足徵原告同意以36萬元作為服務費用。故原告主張被告尚未給付剩餘之64萬元服務費，顯無理由等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：
（一）被告有意承買系爭不動產，委託原告仲介議價，於109 年10月13日簽立買賣議價委託書，出價3380萬元，原告則由所僱用之仲介人員陳明安居間處理。
（二）經陳明安聯繫賣方即系爭不動產所有權人蔡麗雯，其不願意接受前開價格，被告乃於109 年10月13日簽立第一份議價變更書，提高出價為3500萬元，原告佣金（服務費）定為1%。
（三）因賣方仍不接受，被告乃再於109 年10月22日簽立第二份議價變更書，提高出價為3550萬元，另須再付給原告佣金50萬元。
（四）因賣方仍不接受，被告再於109年11月3日簽立第三份議價變更書，提高出價為3700萬元，並註明含仲介費（買賣雙方）之文字。
（五）蔡麗雯於109 年11月5 日簽立專任委託銷售契約書、標的現況說明書，將系爭不動產委託原告代銷，其價金定為3600萬元，且載明為蔡麗雯實得之金額，服務費部分記載「由買方支付」。
（六）被告以其兒子林信良、兒媳張桂綿名義與蔡麗雯於109 年11月5 日簽立不動產買賣契約書，總價金載為3600萬元，契約行末並經另外手寫註明：「原定價金為參仟捌佰萬元，賣方議價貳佰萬元，故雙方同意賣方不負瑕疵擔保責任。」等文字。
（七）系爭不動產已於109 年11月24日辦理所有權移轉登記完竣。
（八）被告於109 年11月30日開立票載發票日109 年12月3 日、票面金額36萬元之遠期支票交陳明安收執，陳明安則簽發服務費確認單交予被告收受，該36萬元原告業已兌領。
四、本件爭點在於：本件原告主張服務費為100 萬元，被告已支付36萬元，故請求被告支付差額64萬元，是否有據？
五、本院之判斷：
（一）本件系爭房地所有權人蔡麗雯經由原告所屬仲介人員陳明安居間協議系爭房地之售賣事宜，被告有意承買，與原告於109 年10月13日簽訂買賣議價委託書，出價3380萬元，惟不為蔡麗雯接受，兩造乃於同日簽訂第一份議價變更書，將總價提高為3500萬元，若成交被告需支付總價1%之服務費，惟蔡麗雯仍未接受，兩造於109 年10月22日另簽訂第二份議價變更書，總價提高為3550萬元，若成交被告需支付50萬元服務費，蔡麗雯仍不接受，兩造復於109 年11月3 日符訂第三份議價變更書，總價提高至3700萬元，內含買賣雙方之服務費在內。嗣蔡麗雯接受出價，於109 年11月5 日與原告簽訂專訂委託銷售契約書，約明蔡麗雯要實收3600萬元，且註明服務費全由買方負擔之文字，買賣條件既成，蔡麗雯與原告之子林信良、媳張桂綿即於同日簽訂買賣總價金3600萬元之不動產買賣契約書，系爭房地隨於109 年11月24日辦理移轉登記完畢。被告於109 年11月30日開立發票日109 年12月3 日、票面金額36萬元之遠期支票交陳明安收執，作為支付服務費之用，陳明安則開立系爭確認單交被告收執，該支票原告並已兌領等情，為兩造所不爭執，並有專任委託銷售契約書、土地建物登記謄本及異動索引、地籍圖謄本、買賣議價委託書、議價變更書、不動產買賣契約書、服務費確認單及支票存根等在卷可稽（見本院卷第27至31、33至47、49、51、53至57、59至69、85至125 、151 至153 頁），堪信屬實。
（二）本件依專任委託銷售契約書、買賣議價委託書、歷次議價變更書、不動產買賣契約書等書面之簽訂及系爭確認單、支票之開立時序觀之，乃是蔡麗雯有意出售系爭房地，由原告指派仲介人員陳明安承作，被告有意承買，先於109年10月13日簽訂買賣議價委託書，並出價3380萬元，未被接受，即於同日簽訂第一份議價變更書，出價3500萬元，未被接受，又於同年10月22日簽訂第二份議價變更書，並出價3550萬元，仍未被接受，後於同年11月3 日簽訂第三份議價變更書，出價3700萬元（包含買賣雙方服務費在內）後，蔡麗雯始接受買賣條件，並於109 年11月5 日與原告簽訂專任委託銷售契約書、與被告之子、媳簽訂不動產買賣契約書，109 年11月24日辦理系爭房地過戶登記完竣後，被告於109 年11月30日開立服務費36萬元之遠期支票交給陳明安，陳明安同時開立系爭確認單交付被告收執。由上開議價、訂約過程觀之，本件出賣人蔡麗雯是由陳明安居中協調，於買賣雙方就售賣條件談妥後，才與原告簽訂專任委託銷售契約書，職是，該契約書上所載之內容自係依照蔡麗雯之要求及雙方議定結果而記載，亦即蔡麗雯要實收3600萬元、其服務費由買方即被告負擔等，確為買賣雙方經協商後彼此同意，此亦與第三份議價變更書中關於被告所出價3700萬元中，係包含買賣雙方服務費在內之記載相符，因此，原告主張服務費係3700萬元扣除蔡麗雯收取之3600萬元後剩餘之100萬元，尚非無據。。
（三）證人陳明安證稱：我受僱於原告大約2 年，蔡麗雯委託原告代售系爭房地是由我承辦，當初她開價4380萬元，底價是3800萬元，服務費定為3%，被告開價3500萬元，服務費為1%，因該物件有他人在搶，被告就加到3550萬元，另外要給我們服務費50萬元，蔡麗雯在11月3 日還是堅持3800萬元，願意給我們服務費3%，另外一個買家出價到3650萬元，蔡麗雯還不太願意接受，我跟蔡麗雯確認另外買家服務費怎麼算，她說也是給50萬元，所以我就建議被告加到3700萬元，也跟他說明這是含買賣雙方服務費在內，蔡麗雯就不再另外計算服務費。但簽約後，被告就說服務費是約定1%、36萬元，我有先收取，並跟公司回報，公司說之前服務費都到50萬元了，價金提高服務費反而減少，被告說是他太太對於總價從3500萬元提到3700萬元很不滿，就只給我們36萬元等語（見本院卷第162 至163 頁）；又證稱：買賣契約書記載3600萬元是蔡麗雯要求的，因為她說要實收3600萬元，而且沒有服務費，如果照被告所稱成交價是3600萬元，蔡麗雯就賣給另一個出價3650萬元的買家就好，何必賣給被告。至於系爭確認單是因為我們有收到款項就要開立收據給對方，甚至還有36萬元的發票，我們和被告收取的依據是第三份議價變更書，並未與被告另外簽訂出價3600萬元、服務費1%的書面契約，我要跟被告收取100 萬元，他不肯只願給我36萬元的支票，確認單是確認的意思，我們會憑上面的金額去收錢，但被告堅持1%，我只能在上面寫36萬元。確認單上所載的金額原則上是預定要收取的金額，類似請款單，但本件是被告堅持只給36萬元，我不得不在確認單上寫36萬元，如果沒有簽確認單，我就沒有憑據去收錢，確認單是簽約當日寫的，支票則是結案（過戶登記後）被告才拿給我的等語（見本院卷第
163 至166 頁），據證人陳明安上開證詞，可證在被告簽訂第三份議價變更書簽訂，附上由被告負擔買賣雙方服務費之條件，再經證人陳明安憑此居中斡旋，蔡麗雯才鬆口願意出售系爭房地，其證詞亦與蔡麗雯所簽立之專任委託銷售契約書內容相符，可見本件服務費是直接以100 萬元計算無訛。至於系爭確認單之簽立，依證人陳明安所述，乃於簽訂買賣契約當日開立給被告，待結案日即過戶登記完畢後始能持向被告請款之請款單性質，則既因被告堅持只給付36萬元，衡情證人陳明安若填載金額為100 萬元，被告定拒絕收取，則證人陳明安自只能先開立金額36萬元之確認單交付被告，然此不能認為服務費總額即為36萬元，是被告持系爭確認單以為抗辯，尚未足採。
（四）再者，被告簽訂第二份議價變更書之時，係出價3550萬元，需另行給付50萬元之服務費給原告，其時不為蔡麗雯所接受，被告還不得不再次提高總價，證人陳明安始能居間談妥，原告為經營房屋仲介業收取服務費之商人，在商言商，其就該買賣案件折衝協調，耗費諸多心力始竟其功，36萬元遠低於前開第二份議價變更書所約定被告應支付之服務費，且此尚不包括若如果此價格談成時蔡麗雯應付給原告之服務費在內，故衡以常情原告並無可能與被告為僅收取36萬元之約定。
（五）又被告所抗辯：伊於109 年11月5 日簽約時，有向原告表明要將第三份議價變更書之出價及服務費約定撤回，並變更為3600萬元及服務費1%，並經原告同意等語，此為原告所否認，被告就此有利於己事實，亦未舉證以實其說，所辯容不可採。
六、據上所述，本件原告依居間契約法律關係，請求被告給付64萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即110 年7 月15日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保請准宣告或免為假執行，均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 4 日
民事第一庭 法 官 楊境碩正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 4 日
書記官 洪敏芳